2011年泗阳西城区市场竞争项目分析31P.ppt

泗阳西城区市场竞争项目分析,南京谷润地产营销机构 2011年5月,第一部分、泗阳房地产市场分析 第二部分、竞争各案分析 第三部分、项目swot分析,目录,第一部分、泗阳房地产市场分析,泗阳房地产市场格局： 以老城区为核心，向四周扩散,泗阳房地产市场,老城区,城东 工贸 新城,城北 新城,城西 板块,泗阳县2011年b期国有建设用地使用权挂牌出让,由上表可以看出：近期成交地块较多，前3幅地块出让价可作为本地块的参考值。,泗阳县2011年a期国有建设用地使用权挂牌出让,2011b1 地块,2011b2 地块,本 地块,2011b3 地块,出让前3幅地块和本地块的区域对比表,第二部分、竞争各案分析,西城区域配套设施(项目辐射半径设定为2公里),2km,众兴镇中心小学幼儿园,公安局（在建）,配套社区（已建成10年）,众兴镇中心小学,同济医院,众兴镇中心综合楼,众兴镇中学新校区 （待建）,众兴镇镇政府,湿地公园（即将完工）,美食街,江淮农贸批发市场,零点亲子幼儿园,西城区市场竞争楼盘,均价3600/（多层） 物业形态： 多层 2011年3月份已售完,3500元/（小高层） 物业形态： 多层、小高层； 目前一期尾盘,均价： 3000元/（多层） 物业形态： 多层、联排； 2010年12月份已售完,物业形态： 多层、小高层； 未开盘，未定价,安置小区： 多层、小高层； 2010年9月份售完 持拆迁证才能买,均价：未定 安置小区： 小高层； 没有明确销售时间,区域市场竞争楼盘表,前4个为商品房项目，可作为本项目的参考依据,产品形态：住宅、沿街商业 建筑类型：多层、小高层 规 模: 占地6.7万平方米，建面10.9万 价 位：多层住宅均价3600元/ 户型面积：80-135平方米 周边配套： 紧靠老城区繁华 商业街，周边商业林立，配套全面 容积率： 1.63 工程进度：期房销售 电 话：85358888 地 址: 北京路、人民路口 发展商： 江苏宏达置业有限公司 小结： 目前多层已经销售结束，高层2011 年6月公开，以小面积2房为主，面 积在100m2以内。,圣地名门,重点竞争个案分析,产品形态：住宅、沿街商业 建筑类型：多层、小高层、联排别墅 规 模: 占地8.2万平方米，建面10.5万平 方米 价 位：目前小高层尾盘为3500元/平方米 户型面积：90平方米-230平方米 周边配套： 位于泗水风光带西侧，环境优美， 对面有美食街。 容积率： 1.28 工程进度：现房销售 电 话：85805888 地 址: 北京西路北侧、洋河路路东侧 发展商： 江苏福华置业有限公司,福华金色家园,重点竞争个案分析,产品形态： 住宅、沿街商业 建筑类型： 多层、小高层、联排别墅 规 模: 占地5.8万平方米，建面8万平米 最后房源公开：2010年10月 价 位： 多层住宅均价3000元/平方米 户型面积： 90平方米-110平方米 联排210平米 周边配套： 位于泗水古城西侧，泗水古城商业 街中【美食街】正式进驻。 容积率： 1.38 工程进度： 部分交付 地 址: 北京西路南侧、洋河路路东侧、 东临泗水古城 发展商： 泗阳县亚都房地产开发有限公司,重点竞争个案分析,泗水人家,产品形态： 住宅、沿街商业 建筑类型： 多层、小高层 规 模: 占地55亩（3.68万方），建面9.18 万平米 房源公开时间：未定 价 位： 未公开 户型面积： 未公开 周边配套： 位于泗水古城西侧 容积率： 2.42 工程进度： 基础建设 电 话： 85816666 地 址: 北京西路南侧、洋河路西侧、南临福 润嘉园住宅小区 发展商： 宿迁金都置业有限公司,重点竞争个案分析,金都尚品,重点竞争个案分析,产品形态： 安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买 建筑类型： 小高层、高层 规 模: 建面35万平米 房源公开情况：未对外公开 价 位： 未对外公开 户型面积： 80平方米-100平方米2房 100平方米140平平方米3 房 周边配套： 江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学 容积率： 不低于3.0 地 址: 北京西路北侧、西康路西侧、 南临江淮农产品市场,江淮美地,重点竞争个案分析,产品形态： 安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买 建筑类型： 多层、小高层 规 模: 总建筑面积18万平米 最后房源公开：2010年7月 价 位： 多层住宅均价1600元/平方 米 户型面积： 主力户型90平方米-110平 方米三房 周边配套： 江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学、同济医院。 房源销售情况：2010年9月售完（一期、二 期全面售完） 工程进度： 一期交付,二期今年11月份交付 地 址: 北京西路南侧、西康路东 侧、西安路西侧 发展商： 江苏省瑞泰房地产开发有限 公司,西康佳苑,定 价,价格定位,【比较因子选择原则】 在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类： 1、类比土地价值 ：交通、环境、位置 2、价值实现的宏观因素：成熟度、居住氛围 3、项目可提升价值判断：户型、配套等,【定价测算方法说明】 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。,市场定价法,运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格.,通过系数比较，进行市场比较法测算售价水平。,在运用市场比较法的过程中，我司选取了与本案性质相同的项目作为比较对象，并根据实际的情况进行价格修正。 我司选取的比较对象分别为：圣地名门、金色家园、泗水人家。,本案价格推算可得： 本案价格=项目a修正价格a权重+ +项目c修正价格c权重 =3486.681.0325(1.0325+0.988+0.926)+ 3542.510.988(1.0325+0.988+0.926) + 3239.740.926（1.0325+0.988+0.926） =3428元/平方米,考虑到项目的地理位置、规模以及开盘时间等综合因素，在以上价格推算为依据下，建议将本案价格定为：均价34003500元/， 随着市场的增长，后期均价会有7%8%的递增.,本案价格推算可得