房估概述、第一章.ppt

1,房 地 产 估 价 课 件,2,什么是房地产？,房地产（ Real Estate , Real Property ）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。房地产是房产和地产不可分割、相互依存的有机结合体。在我国土地所有权归国家和农村集体所有，单位和个人只能取得土地使用权。,3,什么是房地产估价？,房地产估价（Real Estate Appraisal，Property valuation）是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,4,房地产产权,1所有权指所有人于法令限制范围内，对于所有物拥有全面的支配的权利。 城市土地国家所有（全民所有） 农村土地农村集体所有 土地所有权不得交易。,5,2使用权是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。,6,土地使用权出让的期限： 1）居住用地 70 年； 2）工业用地 50 年； 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 5）综合或者其他用地 50 年。,7,房地产估价在国内、外的发展,国外房地产估价的发展 国内房地产估价的发展,8,我国的房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的，起步比较晚，但是发展较快，得到了政府和社会的重视，突出表现在以下4方面： 1、1994.7.5公布了中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 2、93、94年，建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起，取得房地产估价师资格的唯一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。 3、94.8成立了全国性的房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师学会（china institute of real estate appraisers,CIREA），其主要职责是 开展房地产估价理论和方法研究 制定房地产估价行业标准、规范， 协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册和房地产估价机构资质等级评定、管理工作， 组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育 调处房地产估价纠纷 开展国际学术交流等。 4、99.2建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范，自99.6.1起执行。,9,房地产行业,10,房地产估价中对房地产的认识,1） 房地产估价中对土地认识,坐落位置 面积大小 形状 四至 地势 周围环境 利用现状 产权状况 地质水文状况 基础设施完备程度和土地平整程度 土地使用管制（城市规划限制条件，可以通过下列文件了解（1）规划要点（2）规划设计条件通知书（3）审定设计方案通知书（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证） 概念介绍： 三通一平：城市基础建设配套的程度在达到了通路、通（上）水、通电和场地平整时的简称。 四通一平：通路、通（上）水、通下水、通电和场地平整 五通一平：四通一平+通讯 六通一平：五通一平+通（煤）气（燃气） 七通一平：六通一平+通（暖）气（热力）,11,建筑物包括房屋和构筑物两大类：构筑物指一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物如：水塔、烟囱、桥梁等。 坐落位置 面积大小 建筑层数和高度 建筑结构 （根据房屋主要承重结构来划分：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构 ） 设备 装修 公共配套设施完备程度 平面布置 外观 建成年月 维修、保养情况及完损程度 利用现状 产权状况（建筑物可以私人所有） 其他,2）对建筑物的认识,12,1、 居住房地产 2、 商业房地产 3、 办公房地产 4、 旅馆房地产 5、 餐饮房地产 6、 娱乐房地产 7、 工业和仓储房地产 8、 农业房地产 9、 特殊用途房地产 10、综合房地产,房地产估价中房地产类型划分,按用途划分：,13,1、 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 2、 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地 3、 熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地 4、 在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，可能停工了许久。 5、 现房（含土地）：是指地上建筑物已经建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。,按开发程度划分：,14,1、 收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。（可以采用收益法估价） 2、 非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如：私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。,按是否产生收益来划分：,按经营使用方式来划分：,1、 出售型房地产 2、 出租型房地产 3、 营业型房地产 4、 自用型房地产,15,房地产价格的概念,房地产价格是房产价格和地产价格的统一。 是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 房地产价格来源于两个方面（表现了房地产价格内涵上的双重实体性）： 劳动所形成的价值： 房屋建筑安装劳动（房产价值） 土地开发凝结的物化劳动和活劳动（地产价值） 来源于资本化的地租,16,房地产价格的特征,1）地区性 2）价格形成的市场不充分性 3）房地产价格的权益性,17,房地产价格的种类,市场价格与评估价格： 市场价格又称为市价或时价，是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格，随行就市、自由波动。 评估价是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。,18,商品价格 成本价 福利价： 商品价格是成本价加上利润和税金。 成本价是房地产开发经营投资回收价格。 福利价是低于成本价的价格形式，只有政府提供财政补贴，成本价和福利价才有可能实行，政府可以采用降低地价、减免税费等方式，福利房还需要享受国家的补贴。,19,总价格 单位价格 楼面价格： 总价格是一宗房地产的整个价格 单位价格是指每单位（亩、平方米）房地产的价格，可以进行房地产价格水平的比较，反映房地产价格水平的高低。 楼面价格是指平均到每单位建筑面积上的土地价格（地价通常是平均到单位面积土地上的） 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价*宗地面积/总建筑面积=单位地价/容积率 楼面地价是以单位建筑面积来衡量地价的，宗地的总地价不依据宗地面积计算，而是依据宗地内建筑物的面积计算。,例子：,宗地总价150万 单位地价： 元/平方米 单位楼面价：元/平方米 容积率：,20,基准地价与标定地价 ： 基准地价是根据城镇土地的不同用途，所在区位及市政基础设施、土地开发情况、以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益，按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格，经政府批准后成为城市土地基准地价。 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性土地的价格。即在城市不同地段选取若干标准地块，一经选取不能轻易变动，然后定期公布该标准地块的标定地价，作为市场变动，投资、经营的参考。我过城市房地产管理法和中央97年11号文件要求：建立标定地价公布制度。,21,其他价格: 1底价：是政府、企业或私人出让（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格，若低于这个价格则不可出售。对商品房来说底价又称起价，起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，通常不能反映销售商品房的真实价格水平。,22,2期望价：是指政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格。如在底价的基础上上涨15，即可视为期望价。 3补地价：是指更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。 需要补地价的情况主要有四种：,23,（l）增加原土地使用权出让时规定的容积率； （2）改变原土地使用权出让时规定的用途； （3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）； （4）出让土地使用权期满后续期。 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价 的数额理论上可以用下式计算：,24,补地价（单价）=（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的土地地价 或者补地价（单价）=（增加后的容积率原容积率）原楼面地价 补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,25,影响房地产价格的因素,一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。,26,区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等 。 个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。,27,房地产估价的必要性,理论上的必要性 一种资产只有在具备了下列条件下才真正需要专业估价： （1）独一无二性。如果一种资产不具有独一无二性，相同的很多，可以直接比较，价格普遍存在，人人皆知就不需要专业估价。 （2）价值量较大。一种资产虽然具有独一无二性，但如果价值量不大，请人估价的费用甚至高过资产本身的价值，就不值得请人估价。,28,2. 现实的需要 （1）房地产交易的需要 房地产交易通常包括房屋买卖、租赁、赠与、交换、土地使用权出让、转让。 （2）房地产抵押、典当的需要 隐含的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产价值，银行需要对该用于抵押的房地产进行估价，以核实其价值，以作为放款限额的参考依据。 典当与抵押有所不同，为中国特有的制度，具体是出典人将自己的房地产让与他人使用收益，以获得相当于卖价的资金，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以原价赎回，而典权人则以支付低于买价的典价，取得房地产的使用收益权，且日后还有取得房地产所有权的可能（当出典人逾期不回赎时，典权人即取得房地产所有权）。,29,（3）房地产保险和损害赔偿的需要 一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据； 二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，也需要房地产估价。,（4）房地产税收的需要 有关房地产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增殖税、土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等，这些税一般是以房地产的价值为课税依据，而为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷漏税和课税不公，税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。 （5）房地产征用拆迁补偿的需要 中华人民共和国房地产管理法第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”而确定这些补偿额，就需要房地产估价。,30,（6）房地产纠纷、涉案的需要 房地产纠纷：一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、课税等当中有关房地产价格、租金、赔偿额、补偿额等，持有不同看法；另一类是遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷。 通常房地产纠纷不同于普通的实物纠纷，实际上关于房地产价值形态的划分，这就需要房地产估价。 （7）企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要 （8）房地产管理的需要 中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，即不仅需要搞清楚资产的实物量，更需要搞清楚资产的价值量。,31,房地产估价的原则,所谓估价原则，就是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并取得成果的那些遵守的法则和标准。这些法则和标准是人们在房地产估价的实践中反复摸索、逐步认识的基础上总结出来的，具有普遍的指导意义。,32,*合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面 （1）在合法产权方面 应以房地产权属证书和有关证件为依据。,合法原则,具体来说还包括： 农民集体所有的土地的土地不能当做国家所有的土地来估价； 行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价； 临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价； 临时建筑不能当做永久建筑来估价； 违章建筑不能当做合法建筑来估价； 产权有争议的房地产不能当做完全产权的房地产来估价； 共有房地产不能当做独有的房地产来估价。,现行的土地权属证书有：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。,房屋权属证书有：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权利证。,当县级以上地方人民政府有一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产证书有房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证三种。,33,（2）在合法使用方面 应以城市规划、土地用途管制等为依据。 （3）在合法处分方面 应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据，如：法律、法规规定不得抵押的房地产，不能作为抵押目的地来估价，或者说这类房地产没有抵押价值。 （4）其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 例：评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求，新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。,34,最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用的确定要满足合法原则的要求。 遵循最高最佳使用原则是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。 最高最佳使用具体包括下列3个方面（1）最佳用途（2）最佳规模（3）最佳集约度 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列3个方面依序筛选： （1）法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许，如果是法律不允许的，应被淘汰。 （2）技术上的可能性：包括建筑材料的性能、施工技术手段等能否满足要求。 （3）经济上的可行性：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量。,最高最佳使用原则,35,替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 替代原则对于具体的房地产估价指明了两点： 一、如附近有若干相近效用的房地产存在着，则可以依据替代原则，用这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 二、不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。 特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。,替代原则,36,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 概念： 估价时点（估价期日）：估价时点是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示，是一个时间点。 估价日期：指估价机构从受理某一宗房地产估价业务起，直至完成该评估业务所对应的时间，通常用年、月、日表示，是一个时间段。 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间界限，例如：政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时具体采用的法律、法规、政策、标准、税收等就是根据估价时点来确定的。,估价时点原则,37,房地分离估价、综合计价原则 这是指估价时要对房产和地产进行综合分析，最终以一个 整体价格体现出来，这是由房地产价格的特殊性决定的。 房地分离估价的原因是： 1 房产和地产价格的性质不同。房屋价格是房屋这种商品价值的货币体现；而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格； 2 房屋会折旧，甚至毁损，价值越来越低，而土地则不存在折旧的问题，反而会随着社会经济的发展而升值； 3 影响房产和地产估价价格的因素不尽相同。 公平原则 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出 一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。,38,房地产估价的程序,房地产估价程序是指估价主体从接受估价委托到估价结束的工作步骤，估价程序反映的是估价工作的客观过程，整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑联系。估价人员接受委托后，先要对待估房地产作一个初步了解，弄清估价的对象、目的、时点、背景等，接着要对待估房地产进行实地勘察，确认其坐落位置、面积、平面布置、用途、产权状况、环境等，然后选择适当的估价方法，依靠自身的估价经验及对市场的把握程度，确定出一个估价额，并说明估价结果产生的依据和假设的条件，最后写出估价报告书。,39,房地产估价的一般步骤,1.明确估价基本事项 （1）明确估价对象 （2）明确估价目的 （3）明确估价时点 （4）明确估价的具体工作时间 2.拟定估价工作方案 3.实地查勘搜集资料,40,4.选用估价方法评定估算 5.确定估价结果，撰写房地产估价说明或报告 房地产估价报告一般应包括以下内容： （1）受托方和委托方的名称； （2）评估对象的概况（包括坐落位置、地址条件、建筑结构和面积、完损程度、权利状况、发展前景等）； （3）评估目的、评估基准日、评估依据、规划设计条件；,41,（4）评估方法及计算过程、评估结论、补充事项； （5）评估作业起止日期、评估人员名单； （6）附件（包括评估所需要的有关权属证书、图纸、照片、照片资料、原始资料和实地勘查的数据等）。 6.估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,42,房地产中介服务管理制度,房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在 房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中， 为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨 询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。,43,房地产中介服务行业管理内容,96年1月建设部发布了第50号令城市房地产中介服务管理规定，对房地产中介服务机构的设立条件和程序，从业人员的要求、中介服务业务的要求等内容作出了明确规定。 房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从中介服务人员管理、中介服务机构管理、中介业务活动管理三方面内对房地产中介服务实施行业监督管理。,44,中介服务人员的资格管理,*房地产咨询人员 具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以 上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 *房地产价格评估人员 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。 房地产估价师必须是通过国家统一考试，执业资格认证，取得房地产估价 师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。 房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门 共同负责。 房地产评估员必须是通过考试取得房地产评估员岗位合格证书的人 员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区、建设行政主管部门 和直辖市房地产行政主管部门负责。 *房地产经纪人 房地产经纪人是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 从事房地产经纪活动的人员必须参加房地产经纪人的培训与考试和注册管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政部门负责,45,中介服务机构的管理 采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相接合的管理措施。 设立房地产中介机构的条件 *有自己的名称、组织机构； *有固定的服务场所； *有规定数量的财产和经费； *有足够数量的专业人员； *法律、法规规定的其他条件。 房地产价格评估机构的资格管理 房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本分一级、二级、三级和临时资格四类。新成立的房地产价格评估机构，其资格等级从临时资格开始。,46,各级房地产价格评估机构的营业范围： 一级机构可以跨省、自治区、直辖市从事各类房地产价格评估。 二级机构可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内，从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。 三级机构可以在注册地城市区域内，从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。 临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。 房地产价格评估机构的资格等级及取消评估资格房地产价格评估机构资格等级每二年重新评定一次。评估资格等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔二年以上，并不得越级升级。,47,房地产中介服务机构实行年检制度 房地产行政主管部门负责对房地产中介服务机构的年检工作，年检的主要内容为： *一年内房地产中介服务机构开展业务活动的基本情况、工作业绩、市场信誉、财务状况等。 *重点检查是否遵守有关法律、法规和政策规定； *是否遵守自愿、公平、诚实信誉的职业道德 *是否按照核准业务范围从事经营活动等。,48,房地产中介服务收费 国家计委、建设部在95年联合发布了“关于房地产中介服务收费的通知” 房地产咨询收费 按服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费， 口头咨询费按咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定。书面咨询按照咨询报告的技术难点，工作繁简结合标的额的大小计收。国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300-1000元，技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的的0.5%。,49,房地产评估收费 房地产价格评估采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。,以房地产为主的房地产价格评估收费标准计算表,50,宗地地价评估收费标准,基准地价评估收费标准,为土地使用权抵押而进行的土地价格和清产核资中的土地价格评估，分别按一般宗地评估费的50%和30%计收，但每宗地评估费不足300元的均按300元收取。,51,根据代理项目不同，房地产经纪费实行不同的收费标准。 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。 房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5%2.5%计收。 上述房地产价格评估、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准（现行的市场运作模式下，对这种收费标准和计费方式均有所突破，但仍具有重要的参照作用）。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市价格部门会同房地产、土地管理部门制定当地具体执行的相应的收费标准，对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不超过上述标准的30%。,房地产经纪收费,52,房地产估价师执业资格制度,房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地 产估价师执业资格证书，并经注册登记取得 房地产估价师注册证后，从事房地产估价活 动的人员。,53,（1）考试的组织与考试内容 考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命 题、统一考试的制度。每两年举办一次。 全国房地产估价师执业资格考试共分为 四个科目：房地产基本制度与政策（含房 地产估价相关知识）、房地产开发经营与 管理、房地产估价理论与方法、房地产估 价案例与分析。四个科目全部合格即可取 得房地产估价师执业资格。,54,房地产基本制度与政策 主要包括房地产管理制度与法规，其中以城市房地产管理法、城市规划法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房地产抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定等法律、法规为重点。 房地产业 建设用地制度与政策 城市房屋拆迁管理制度与政策 房地产开发建设管理制度与政策 规划设计与工程建设管理制度与政策 房地产交易管理制度与政策 房地产产权产籍管理制度与政策 房地产中介服务管理制度与政策 物业管理制度与政策 房地产税收制度与政策 房地产金融制度与政策,55,房地产开发经营与管理 主要包括房地产投资分析，房地产市场分析，房地产开发等方面的知识 房地产投资概述 房地产投资分析基本知识 房地产开发的程序与管理 房地产市场及其运行规律 房地产开发项目的可行性研究 房地产开发的建设过程 房地产投资的资金融通 房地产市场营销 收益性物业管理,56,房地产估价理论与方法： 主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价中应用的基本方法及其具体应用。 房地产和房地产估价 房地产价格的基础知识 房地产估价原则 比较法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 地价评估 房地产价格的影响因素分析 房地产估价程序,57,房地产估价案例与分析 主要包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。 房地产估价技术路线及确定 各种估价方法在房地产估价中的运用 各种目的的房地产估价 各种类型的房地产估价 房地产估价报告的写作 房地产估价相关知识 经济学基础知识 金融基础知识 保险基础知识 证券基础知识 统计学基础知识 房地产会计基础知识 城市规划基础知识 建筑基础知识 建筑工程概预算与房地产测量,58,（2）报考资格 取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地 管理、城市规划等，下同）中等专业学历