2012年湖南长沙洋湖湿地公园项目前期策划报告70p.ppt

1,湖南长沙 洋湖湿地公园一期d区前期策划报告,长沙思达房地产顾问有限公司 2012年1月,2,第一章 项目目标及项目关键问题梳理003 第二章 项目基本状况006 第三章 项目可利用资源分析007 第四章 类似案例项目分析013 第五章 项目定位与策略040 第六章 项目的方案与规划建议050 第七章 项目招商运作思路054 第七章 运营静态经济测算062,目录 contents,3,对项目现有状况提出建设性的策划方案 整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的结合点与新起点 打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目 打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目,第一章 本项目目标及项目关键问题梳理,1.1 项目目标,4,项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？ 长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还是竞争？ 项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？ 如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？,1.2 本项目的关键问题梳理,第一章 本项目目标及项目关键问题梳理,5,第二章 项目基本概况,项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社区；整个湿地公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区、生态廊道以及泛湿地区域。,本案位于湿地公园一期休闲区d区，是湿地公园与湘江连接的廊道，占地面积165亩。北起潇湘南大道与潇湘南大道东沿线的交界处，南至洋湖大道及湘府大桥，东临湘江。,6,第二章 项目基本概况,北,东,西,南,项目北临洋湖片区招商服务中心，东临湘江，南靠洋湖大道未来可通过湘府大桥直达河东，西倚湿地公园一期休闲区a、b、c区。 项目拟开发不超过4万平米的商业建筑，作为湿地公园集中商业配套服务区，需规划停车位不少于800个，南面距离洋湖大道道路红线留出70米的绿色廊道，北面退让先导区规划展示馆用地红线不少于50米，东面退让潇湘大道南延线东线道路红线不少于10米。,7,第三章 项目可利用资源分析,大学城文化沉淀资源,西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。,8,第三章 项目可利用资源分析,稀缺资源,城市唯一湿地生态公园配套商业,在洋湖湿地公园的总体设计中，是集生态、文化、休闲、教育等多功能于一体的湿地公园。分湿地科教区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地休闲区以及管理服务区等五大区 。,湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏等内容。 湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部，是湿地公园的核心景观区域。 湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的区域。 湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园、自然展园等生态休闲景区。 管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活动场所，为湿地公园的标志形象。,9,景观与交通资源,无敌江景+岳麓山景 项目临近地铁3号线 长潭西高速近在咫尺 紧邻湘府跨江大桥,3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区,第三章 项目可利用资源分析,10,项目地处洋湖垸地块。2010年2月，长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控规，洋湖垸地块将获得更快更新的发展。洋湖垸片区将建先导区政府办公中心、商务中心、总部经济区、大型湿地公园。,可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划,国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的国际化与高端性。,第三章 项目可利用资源分析,11,可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划,规划作为生态湿地公园的功能服务区，在区域地位分析为重要节点处，可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文章，从而可以吸引游人。 如：许愿灯塔、起点纪念碑等,第三章 项目可利用资源分析,12,国际化人文资源,未来国外友人的汇集地,第三章 项目可利用资源分析,13,湖湘建筑元素,湘西吊脚楼,岳麓书院,中式围墙特色,亭台楼阁特色,楼体间连廊,第三章 项目可利用资源分析,14,体现湖湘文化特色,采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与城市相映成趣。,第三章 项目可利用资源分析,15,体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是了解这个城市过往历史一个必要的窗口。,追溯湖湘历史,第三章 项目可利用资源分析,16,重庆天地之基本情况,重庆天地,重庆天地位于重庆市主城区渝中区化龙桥瑞天路，处于中心地段，是集商务、娱乐、购物、居住等多种功能为一体的大型城市综合体。 项目占地面积约1900亩，地上总建筑面积约360万。 其中重庆天地商业项目位于整体项目的中心地段，占地32000平方米，规划建筑面积约84,000平方米。,第四章 类似案例项目分析,案例借鉴重庆天地,17,重庆天地商业街区由吊脚楼、高低村落、精品酒店、商业主楼、文化剧场五个精致建筑群落组成，集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。 重庆天地打造的是涪都时期的风格，项目汲取了重庆浓郁丰富的山水文化、深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素极致融合。,重庆天地之整体规划,1,3,2,4,5,1.文化剧场 2.低地村落 3.高地村落 4.精品酒店 5.商业主楼 6.吊脚楼,6,第四章 类似案例项目分析,18,88精品酒店共计89套房间,房间设计典雅精致、风格独特,被评为中国最佳精品酒店。,非洲菠萝格木：紧贴着重庆天地独特的青砖青瓦，显出其厚实的质感。保持木材的自然纹理与质感，更体现着天然环保。没有多余的修饰，在简单的线条中给人回归自然的质感。,老建筑风格,临水的吊脚楼：古朴而秀雅,闲适的庭院,幽静的一隅,第四章 类似案例项目分析,19,低村商业,高村商业,商业主楼,吊脚楼,精品酒店,餐饮:1.bonbon(低村) 2.琳琅(低村) 3.ping会所(低村) 4.铜锣湾(低村) 5.洗衣房西餐厅(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越轩(高村) 8.德庄(高村) 9.金璞玉(吊脚楼) 10.香宴(商业主楼),品牌商家落位分布,休闲娱乐:1.糖楼(低村) 2.佰酿酒窖(低村) 3.my coffee(高村) 4.苗品记(高村) 5.与鲨共舞(精品酒店负二楼) 6.somewhere(高村),第四章 类似案例项目分析,20,一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。 二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。 三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。 四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。,重庆天地小结,一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。 二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。 三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。 四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。,第四章 类似案例项目分析,21,案例借鉴欢乐海岸,服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的都市休闲目的地。,项目开发理念,2011年8月6日正式开放运营,第四章 类似案例项目分析,22,项目整体规划,集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的滨海生态型商业综合项目,第四章 类似案例项目分析,23,各组成部分情况,欢乐海岸购物中心,欢乐海岸购物中心,总建筑面积约8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。,蓝楹国际商务中心,欢乐海岸购物中心四至七层，紧邻白石路，极享交通之便利。办公总建筑面积约10600平方米,万豪行政公寓,总建筑面积2万多平米，规划设计155间客房，并配备餐厅、会议室、健身房、游泳池及儿童游乐室等相关便利设施，满足客人商务、娱乐等多种需求。,oct创意展示中心,建筑面积约4000平方米，并配套约3000平方米创意广场，是深圳首家高端商业文化创意展示中心。,海洋奇梦馆,占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3d剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成，是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。,欢乐海岸购物中心位于欢乐海岸项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。,各组成部分情况,第四章 类似案例项目分析,24,第四章 类似案例项目分析,25,各组成部分情况,曲水湾,位于欢乐海岸项目东区，建筑面积约6.5万平方米。湾区内聚集了俏江南会所、小南国、柏悦汇ktv、上本台湾涮涮锅、老房子水岸元年食府、筵、cjw酒吧、苏荷酒吧、紫苑等三十余家国内外高端知名餐饮娱乐品牌旗舰店，并囊括中影集团中国最大旗舰店中影国际影城、深圳首家国际级创意设计型酒店蓝汐精品酒店等，融合多层次的中外餐饮、娱乐演艺、文化创意等项目，打造高端商务接待、时尚消费新聚点,曲水街,建筑面积约5.7万平方米，以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能之效。,蓝汐精品酒店,建筑面积约7000平方米,中影国际影城,影院经营面积约11000平方米,第四章 类似案例项目分析,26,第四章 类似案例项目分析,27,华会所及度假公寓,华人精英俱乐部,作为深圳首个真正意义上的城市级会所，华会所采用专业的会员制运营管理，集高端商务、生态景观、餐饮、健身、spa、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、海岛网球场、红酒雪茄廊、无边际双泳池、豪华spa等,蓝spa,蓝spa位于欢乐海岸椰林沙滩西北端，建筑面积逾1.2万平方米，是深圳独一无二的海景spa主题酒店,蓝楹湾,占地面积约13.5万平方米，南临滨海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，与心湖水面形成环抱之势。区域以风格独特的高端休闲度假公寓为主，公寓总建筑面积约3.9万平方米，并设有各种顶级配套设施,椰林沙滩公园,占地面积约10.2万平米，并引入深圳市区首家麦当劳“得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体。 位于东南角的深圳市旅游信息中心，是中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸椰林沙滩、欢乐海岸水秀剧场、oct狂欢广场等构成项目独特的水上娱乐活动主舞台，是市民亲海、赏海、乐海的首选。,第四章 类似案例项目分析,28,第四章 类似案例项目分析,29,各组成部分物业面积配比,第四章 类似案例项目分析,30,欢乐海岸小结,基于对滨海城市生活和绿色健康生活的深入思考，欢乐海岸采用深海引水的创新工程，从深圳湾西部通道深海取水口到项目心湖，铺设长达约7公里的地下引水管道，形成面积约70万平方米海水湖。深圳湾深海蓝色纯净的海水被引入繁华都市中心，30多万平方米主题商业群依湖而建，一个全新的蓝色创想力作崛起于深圳湾畔，真正实现了“把海洋还给深圳”。,1、与海共生：引水工程,欢乐海岸购物中心多个建筑个体间通过宽阔的廊道相连，形成“内部街道”，将自然风引入商场，模糊室内与室外的界限，营造自然舒适的室内环境，同时减少空调的新风能耗。曲水湾则利用建筑高差、朝向相互遮阳，冷巷、外廊、大屋檐、骑楼等岭南传统建筑元素的采用，与区域环境完美融合，并在建筑与建筑之间及建筑本身形成阴影，降低空调的排放。,2、商业空间：浑然天成,3、建筑材料：变废为宝,欢乐海岸项目在建设过程中，广泛选用以建筑废弃物、工业废弃物作为原料生产的新型绿色建材产品，做到资源的高效率利用及废弃物排放最小化和无害化，不仅实现了节能减排，也遵循了循环经济的发展模式。例如曲水湾建筑立面就大量采用了u型玻璃这种新型建筑节能墙体型材玻璃，它由碎玻璃和石英砂等原料制成的，具有能耗低、重量轻；采光性好、隔热保温、隔音防噪；机械强度高、防老化、耐光照等特点，具有相当可观的环保价值。,第四章 类似案例项目分析,31,案例借鉴启示,对于商业发展的启示 项目处于先导区核心位置，区域规划高端，未来人口聚集，商业潜力巨大，在两型社会生态养生的区域开发背景下，如何使得自身景观休闲资源与商业实体和谐共生，欢乐海岸是一个较好范本。,作为公园组成部分开发的启示 长沙现在并不缺乏商业，未来商业开发体量更大更多，项目作为洋湖湿地公园重要组成部分，只有依托公园方能实现其可持续发展，也更有竞争力。,对于功能布局的启示 项目未来规划为开放式公园，如何在休闲旅游功能与地产开发功能的布局上达到最大化效益？欢乐海岸以世界眼光规划设计的主题公园、度假、休闲、文娱购物功能布局和周边资源的互通经验值得本项目借鉴。,对于文化特色的启示 重庆天地从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的或者仿照当地的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。项目既应和整体公园协调，更应将湖湘文化元素植入进去。,第四章 类似案例项目分析,32,第五章 项目定位与策略,整体方向性选择,33,具有区域及全市市场拉动力的(focus center)焦点中心,做市场的领导者 做独树一帜的先行者 一个未来城市的消费地标 一个特定阶层注目的焦点,整体方向性选择,第五章 项目定位与策略,34,由于本项目附近大型商业项目支撑较少，因此对偶然性购物人群的辐射力不大，故本项目商业业态并不把购物放在项目的主营业态考虑范围。而应该加大以目标性消费为主的业态（如餐饮、特色咖啡厅等），辅以游园功能零售（如便利店、摄影器材店、特色小吃店、地方特产专售店）等带动商业氛围的设施。 考虑业态时应该多考虑对环境有需求的业态，从而充分发挥本项目的环境优势。,整体方向性选择,第五章 项目定位与策略,35,第五章 项目定位与策略,waterfront leisure complex development,滨水公园游憩式娱乐休闲组团,主要业态包括：特色餐饮、娱乐休闲 、商务酒店,整体物业定位,36,第五章 项目定位与策略,客户定位,中产阶级,37,项目案名建议,主推案名： 洋湖印象,备选案名： 洋湖兰桂坊,第五章 项目定位与策略,38,第六章 项目方案与规划建议,39,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,依托独特环境，打造代表长沙的餐饮娱乐地标 大规模、多类型，聚集人气 与酒店、office、居住等的互动 知名品牌打造精品餐饮 户外空间利用，营造休闲气氛,第六章 项目方案与规划建议,40,餐饮、酒吧商业板块,项目不同商业业态建议,第六章 项目方案与规划建议,41,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,大型酒楼,承担商务应酬、婚庆聚会、各类庆典 与自然景观的有效结合、气派豪华的装潢、名厨打理，重新定义长沙高档酒楼,what？,功能互补的需求会所、酒店、公寓、会议、婚庆市场需求侨城片区的市场空缺；项目的自身条件低密度、低楼层，有利于建造气派的大堂；后续招商需求大型品牌商家的进驻，能有效增强中小商家的信心,why?,what？,why?,第六章 项目方案与规划建议,42,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,商家调研 筷乐潇湘、徐记海鲜、金水湾、丹桂轩等 启示 1、环境、出品越来越受到重视 2、湖湘特色 3、面积40006000,大型酒楼,规模建议 2-3家,第六章 项目方案与规划建议,43,高级西餐厅,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,依托优越的景观资源，引入正宗的外埠西餐厅，成为城中高档餐饮的标志； 地道的口味 一流的服务 原味的装修风格,项目的自然条件水体、休闲、宁静； 周边的业态定位会所、酒店、公寓、cbd商务区、高端住宅 市场需求高端西餐的市场空缺； 项目整体定位需求项目亮点营造、品牌号召力。,what？,why?,what？,why?,第六章 项目方案与规划建议,44,高级西餐厅、烧烤吧,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,商家调研 迪欧、金牛角王、巴西烧烤 启示 1、内外环境的营造 2、原味风格：装饰品、餐具、出品、厨师 3、面积10001500,规模建议 3-5家,第六章 项目方案与规划建议,45,休闲餐饮,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,充分利用开阔的户外空间以及优美的景观环境，引入休闲餐饮，加强休闲氛围的营造 休闲餐饮的零星分布，能为消费者提供休憩的场所，户外空间的延伸，消费者与游客的互动，和谐休闲,项目的自然条件水体、休闲、宁静； 周边的业态定位会所、酒店、cbd商务区、高端住宅、商业 市场需求结合户外空间休闲餐饮的市场空缺； 项目整体定位需求项目亮点营造,what？,why?,what？,why?,第六章 项目方案与规划建议,46,休闲餐饮,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,商家调研 星巴克、illy、哈根达斯 启示 1、环境氛围的营造 2、户外空间的延伸 3、面积300500,规模建议 3-5家,第六章 项目方案与规划建议,47,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,酒吧,项目的自然条件水体、休闲、宁静； 周边的业态定位会所、酒店、cbd商务区、商业、餐饮 市场需求年轻人的休闲首选地； 项目整体定位需求项目亮点营造,依托独特的景观环境以及综合的功能配套，吸引多各商家聚集，形成规模效应 龙头品牌商家/外埠商家的引入，带动多个特色商家，形成磁力点 演艺元素的加入，增强文化气氛的打造,what？,why?,餐饮、酒吧商业板块,酒吧,what？,why?,第六章 项目方案与规划建议,48,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,酒吧,商家调研 本色、苏荷、魅力四射 启示 1、音乐、灯光、环境氛围的营造 2、著名dj对人群的号召 3、面积：200500（中小型），15002500 （大型）,规模建议 大：115002500 小：5300,餐饮、酒吧商业板块,第六章 项目方案与规划建议,49,餐饮酒吧规模控制，预计规模为： 20600平米,项目不同商业业态建议,餐饮、酒吧商业板块,第六章 项目方案与规划建议,50,项目不同商业业态建议,娱乐休闲商业板块,第六章 项目方案与规划建议,51,项目不同商业业态建议,娱乐休闲商业板块,第六章 项目方案与规划建议,52,健康、活力，参与性强 以俱乐部的形式，举办相关活动，增强吸引力 与零售相结合（运动城） 观赏性、趣味性，吸引人流,centapro建议:为公众提供活动场所、青少年展示自我的舞台，同时，可与运动用品零售相集合,53,项目不同商业业态建议,娱乐休闲商业板块,项目的自然条件城市腹地，紧邻cbd及总部基地； 周边的业态定位酒店、公寓、cbd商务区、高端住宅 市场需求活力城市，商务频繁； 项目整体定位需求城市贵族领地。,spa、高级ktv、私人会所，重新定义长沙高端商务娱乐 至尊、奢华、私密,what？,why?,商务娱乐,第六章 项目方案与规划建议,54,项目不同商业业态建议,娱乐休闲商业板块,夜间消费活动创造者 ktv/夜总会是朋友相聚、商务应酬的主要场所,规模建议 2000平米左右,第六章 项目方案与规划建议,55,项目不同商业业态建议,娱乐休闲商业板块,休闲娱乐,个性化星级配置酒店，满足区域往来、旅游客户群体。,规模建议 3000平米左右,第六章 项目方案与规划建议,56,娱乐休闲规模控制,项目不同商业业态建议,地面整体商业合计约为：25900平米,第六章 项目方案与规划建议,57,第六章 项目方案与规划建议,项目总体布局方案如下：,部分商家功能要求细则详见附件,58,整体建筑风格建议,第六章 项目的方案与规划建议,1、与公园整体亭台楼阁相协调因素,2、建筑限高要求因素,3、地标于人文相结合因素,中式偏现代建筑风格,59,第七章 项目招商运作思路,第一基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计。 许多发展商没有委托专家进行业态设计和商业功能布局，招商过程中发现想进来的大商家，发现许多规划设计不符合自己的要求，例如深圳新安湖地产公司在引进万佳百货后仅仅对建筑部分进行改动就花费400多万，而进行业态设计顾问费用也就是30万元以内。,整体原则,第二基本原则：要维护商业的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经