湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页.ppt

中建麓山和苑三期商业定位,2011年9月,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,含浦区域规划图,含浦是长沙大河西先导区的核心区，领导和促进两型社会的发展。,含浦,含浦的交通规划,规划将道路划分为快速路、主干路、次干路（部分旅游线）三个级别，主干路规划红线宽度为36米，次干路规划红线宽度为26米，支路红线宽度为1620米。 规划形成“六横六纵”的路网骨架。 六横： 学士联络道、长花灰韶线、绕城线、莲坪大道、望江路、靳江路 六纵：黄桥大道、望雷大道、长潭西线、学士大道、含浦大道、东山湾路,区域功能规划,一心：基于含浦老镇区的综合服务中心 一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。 六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,宏观经济,2010年岳麓区地区生产总值421.09亿元，为2005年的3.2倍，年均增长16.1%；地方财政收入14.74亿元，为2005年的2.4倍，年均增长19.6%；完成全社会固定资产投资406.69亿元，为2005年的4.2倍，年均增长32.9%；社会消费零售总额131.34亿元，年均增长19.8%。工业经济稳步发展，现代服务业良性发展，都市农业健康发展，产业结构日趋合理，城区综合竞争力位居全省城区前列，知名度和影响力明显提升。,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,商业概况,麓南中央生活区,商业概况,个市级商业中心 个市级商业中心即五一广场商业中心，东抵蔡锷路；西达太平街；南起城南路；北至中山路。形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。 在近期规划中，五一广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。在远期规划中，大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。,商业概况,2个市级商业副中心 2处市级商业副中心，即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心。 星沙商业副中心位于长沙县，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区为核心，规划控制面积219公顷，将建成引领现代时尚消费的市级商业中心。近期规划建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施；远期规引入具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。 荣湾镇商业副中心依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控制新增大型百货网点；充分利用岳麓山,开发新型商贸服务项目；在长远规划中，应考虑与桔子洲生态公园的协调。,项目启示,品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出。 项目雄踞两处市级商业副中心商圈之一荣湾镇商业副中心，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题。,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,项目地块分析,项目位于坐落于“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域麓南含浦板块。,项目东临猴子石大桥，距五一广场20分钟车程，距荣湾镇商圈15分钟。,麓南中央区,生活区,生活区,项目经济指标,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,周边商业现状,省政府,“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域,项目启示,周边商业为自发形成，尚处于初级阶段。,交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体。,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,项目swot分析,起步较晚，经营困难 规模较小，竞争力弱 沿街高差，分隔人流,优势（s）,劣势（w）,机会（o）,威胁（t）,交通发达，人流集中 临街面长，展示性好 业态丰富，配套完善,经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起,改造风险，成本较高 消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费 金融政策，风险难估,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,核心问题界定,1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？,2：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,核心战略选择,对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：,差异化 的 跟随 策略是本项目的核心竞争策略！,本项目规模不大，可在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,行业现状分析,主题商场,行业现状分析,主题商场,行业现状分析,主题商场,发展方向研判,是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向,流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向,餐饮市场,流行服饰,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,项目总体定位,打造区域型女性时尚基地,他们会是城市中这样的一群人,他们生于80年代，她们即将成为这座城市的主流人群,敏感而叛逆,他们的自信来源于关注和认可,他们关注细节、追踪潮流,在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情,他们是这样一群 时尚、个性、追求与众不同的年轻人！,消费客户定位,商业主题定位,fullhouse 爱fashion,爱生活,full house,女性时尚新锐体验中心，是潮流前