太仓莱茵城市广场招商经营提案(48页） .ppt

,太仓（莱茵城市广场）招商经营实施提案,招商方案报告会资料 20100525 深圳总部,rhine hopsca,目录,第一章 整体定位 第二章 业态组合 第三章 招商策略 第四章 营销策略 第五章 组织构架 第六章 管理原则 第七章 合作条件,第一章 莱茵城市广场之整体经营业态定位,科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现，使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。,前言,兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。,第一章 莱茵城市广场之整体经营业态定位,拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消费需求形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。,的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。,业态定位的原则,同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的餐饮店互补等等。,同业差异、异业互补,一站式全体验消费空间，商品多层次、消费无拘束,合理配比各主力业态,莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的hopsca正在诞生，太仓及周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满足太仓大区域人民消费的多元需求！,城市商业战略定位：公园情景式主题综合商业,战略定位,太仓经济开发区主要承担了新城区建设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。 苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进hopsca城市综合体规划理念，打造太仓城市hopsca，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩，总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购物中心、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店莱茵国际大酒店及5a级智能写字楼和五星级酒店式服务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的汽车影院等运动休闲场所。,新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的新城市中心，也成为hopsca模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长hopsca的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。,推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位,地产价值连锁之完成,市场结构合理化,第一章 莱茵城市广场之整体经营业态定位,政 府,开发商、运营商 供应商、合作商户,业 主,竞争者、消费者,本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功能定位和规划目标，利益追求是一致。,项目运营取得良好的经济效益，是保证业主投资回报的根本保障，,目前太仓没有这种业态,市场优势明显.,定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱荣，一损俱损。,整个项目是运营商、供应商及各种合作商户共同的舞台，招徕顾客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作过程上也存在着利益此消彼长的关系。,主力客群是2540岁年龄段、消费能力较强、消费观念较新的消费群体。 中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群,利益相关者分析,第一章 莱茵城市广场之整体经营业态定位,品牌的体验广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。 实惠的体验通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。 文化的体验本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。 愉悦的体验简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。 一流的服务联盟资讯 、,以国际和国内知名品牌为主,主要商品及品牌定位以中高档为主,主题定位,市场定位-公园情景式主题综合商业,预备引进之商家产业业态（初期假设） 为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商引进对象。,第一章 新苏州家居广场之整体经营业态定位,商业配套设施,服务行业,莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；,莱茵健身及spa会所,莱茵风情街精,生活馆,倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；,商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；,莱茵五星级酒店、5a商务办公楼,主力店备选：天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；,北区,中区,主要商家定位以中高档为主,莱茵五星级酒店、5a商务办公楼,莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；,莱茵风情街精,休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁两种方式对外经营； 某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营；,中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11栋独立产权商务别墅构成，； 大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，； 专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营；,莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。 设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型hopsca；,经营定位以联营和租赁为主,市场定位-三个第一,太仓第一商业品牌做太仓商业旗帜，促进地区繁荣；,太仓最有吸引力的商业广场商品丰富、品质上乘、价格实惠、配套齐全；,太仓最具特色的主题商业提升太仓的市场高度、促进区域商业的发展和业态升级；,1、莱茵时尚百货,2、莱茵风情街,推荐,项目命名,以集成式消费为导向； 以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体； 以风情街、莱茵时尚精品百货为商业主体； 以品牌连锁店为主力品牌店； 以国内外专业品牌店为品牌补充； 以人性化、高科技化的商业物业服务为特征；,本项目的目标,第二章 业态组合,依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐 文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%左 右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%左右。,零售交易设施,核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选； 辅助主力店：书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店；,休闲娱乐设施,核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅 中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、diy（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等；,配套设施,配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等,产品布局和功能分区,第二章 业态组合,水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售 主通道设计2.8米，形成o型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈s型分布于中岛区域，保证人流畅通。,人流设计遵循购物和行走习惯进行设计,垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。,详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定（附件）,水平人流和垂直人流设计,第二章 业态组合,北区莱茵时尚百货由4层连廊式商业铺构成:（四层结构）,天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；,中区精品风情街由11栋独立型步行街式精品物业构成:（层结构）,美国百胜集团：kfc、；pizza hut;,楼层功能定位和产品布局,个人护理零售专店,糕点、雪糕、水果捞,咖啡饮品,国际名品服饰,世界名表、眼镜、珠宝首饰,1f 国际精品 高端首饰,北区1-4f楼层平面招商规划,精品生活超市,品牌女鞋,女士手袋,化妆品、精品,品牌女装、内衣,2f 精品超市 时尚女性馆,北区1-4f楼层平面招商规划,品牌男装,品牌运动鞋服,潮流休闲服饰,品牌男鞋,户外运动用品,男士皮具,3f 绅士馆 运动集中营,北区1-4f楼层平面招商规划,美食休闲广场,娱乐休闲、美容spa,大型室内健身中心,4f 健康、美食、休闲生活,北区1-4f楼层平面招商规划,西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；,广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。,第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积1100多平米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。,品牌商家备选,品牌备选,第三章 招商策略,来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争现状,江都经济开发区,南通崇川经济开发区,如东经济开发区,南通经济技术开发区,閔行経済技術開発区,长三角的开发区的分布状况,江苏省,浙江省,安徽省,镇江经济开发区丁卯片区,镇江经济开发区大港片区,常熟经济开发区,宁波保税区,宁波经济技术开发区,镇海经济开发区,乍浦开发区,杭州国家高新技术产业开发区,嘉兴经济开发区,太仓经济开发区,嘉善经济开发区,漕河涇新興技術開発区,外高桥保税区,上海市,昆山经济技术开发区,金橋輸出加工区,奉浦工业区,辛庄工业区,松江工業区,上海化学工业区,上海国际汽车城规划,宝山城市工業園区,嘉定工业区,金山嘴工业区,南京高新技术产业开发区,南京江宁经济技术开发区,无锡新区,朔州工业区,张江高科技工业区,第三章 招商策略,周边行业发展状况,招商原则,第三章 招商策略,“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区化、时尚潮流化、效益最大化”！ “五化”原则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本案的 经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时 尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和 定位要求!,招商前提,政府支持、开发商招商政策、整合社会资源,招商前提之政府支持,第三章 招商策略,核心支持,凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税 务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一 年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第 二三年减半征收；,进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部 分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗 职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业 有关税收优惠政策；,进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按 规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使 用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户， 经税务部门批准，可采取按年核定税额；,支持一,支持二,支持三,支持四,“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由管理委员会申报 物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；,对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工 商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收 代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；,必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配 套向本案倾斜并给出相应的政策支持；,政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护家居广场的声 誉，而不能随时打假或者检查；,支持五,支持六,支持七,第三章 招商策略,招商前提之开发商招商政策支持,支持一,招商目标,第三章 招商策略,近期目标,远期目标,中期目标,工作重点,工作重点,工作重点,半年内，主力店零售商、品牌美食为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在经营较好的生产企业、使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办和区域组织活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；,利用二到三年的时间，通过品牌、特色名品、特色休闲娱乐互为带动，逐步调整淘汰部分商家，引入更好更多的商家，达到均衡比例，从而形成较有特色的综合广场；,通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，雄踞太仓面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的商业广场的定位要求；,经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础； 推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；,策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益； 对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。,提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队； 对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。,招商关键,1,2,通过各级政府和协会，把较为成功且有影响力的品牌企业、品牌服务商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使他们入驻本案使其入驻本案,通过我们团队的努力，针对本项目的主力客户群特点，将整合我司客户资源：拟在香港、广州、深圳、北京、上海等地进行短期驻地招商。在十几年的经营中，我们积累了一定数量的投资者和国内外的知名品牌，此部分资源的有效利用可有效缩短项目的招商周期；,第三章 招商策略,招商实施,第三章 招商策略,整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道太 仓将崛起一座新兴国际交流和聚会的地点。,更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文 件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；,在引进商家方面，以江浙、闽粤为突破口，完成风情街这一块的招商任务；在引进品牌主力商 家方面，以附国内一线品牌为突破口，完成这一块的招商任务；,制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头；,实施一,实施四,实施三,实施二,第三章 招商策略,招商控制： 1、业态的控制： 2、商家品牌的控制个一、二线品牌带动三线及特色品牌区域，以“以点带片”原则； 3、商家经营面积的控制,主力品牌先行、其它品牌跟进,招商为后期的经营服务、良好经营提升物业的价值 招商的目的在于实现开业后的可持续经营；招商成功是实现市场商圈建立，烘托商业经营氛围，顺利经营 的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目物业价值提供强大的驱动力，成为项目以后销售的重大卖 点，从而促进以后项目销售利益的最大化；,立足长远，放水养鱼“先做人气，再做生意” 主动出击，重点突破、因时利导、控制有序！,第三章 招商策略,项目招商工作衔接范围 招商前期准备工作： 1、与人事行政部做好招商团队的组建、专业培训工作，项目操作执行各项规章制度、招商计划、业务分工等； 2、招商前期的物料等准备工作；与工程部对商业物业配套的规划要求（如：消防设施、环保设施等）； 3、招商手册、包括项目简介及分区功能图，及时对项目现场形象包装的策划工作； 招商阶段工作： 1、经常保持与公司各职能部门的沟通，对公司监控的各项计划指标，应定期与不定期地向公司负责人及董事长汇报项目的执行情况； 2、与商户进行及时的沟通工作，及时把相关信息发布给商户； 3、商户进场工作；对已签定合同商户与其它相关负责人审查商户资料准备、资质审核；跟进商户进场办理装修效果图、施工图、电路图，资料齐全分别由物业部、财务部、工程部审核；进场装修由物业部管理；装修完工由物业部组织各相关部门验收工作； 开业后根据商户经营状况进行铺位调整等工作；,招商实施,第三章 招商策略,招商流程及审核,第四章 营销策略,营销宗旨,定位决定市场-以差异化的市场定位抢占先机,经营决定价值-以创新性经营创造和提升价值,营销核心,不断提升和增加本项目,产品创新力 价格破坏力 服务亲和力,时尚流行力 卖场感染力 商圈辐射力 门店集客力,第四章 营销策略,营销原则,以“牌”聚人让品牌说话。 以“折”服人让商品价格发威。 以“景”引人让主题景观出彩。 以“玩”留人在休闲中体验愉悦。 以“诚”感人让好的口碑传扬，诚信经营、诚心服务。,第四章 营销策略,设立“交易网” 筹建华南招商处 发展全国及区域市场的总代理总经销业务 保持与相关国家及地区商会的密切联系 开展外贸批发业务 前沿品牌+大众品牌的双势互利策 联营带动的渐退经营模式 拍卖会+换货会的双会策略 vip会员服务 折扣联盟（或会员增值服务） 编印中外名品装饰材料折扣消费杂志 文化营销：创造亮点、议论点 借助公交线路扬名聚客 顾客免费巴士 休闲太仓一日游 吸引一小时都市圈的客人,营销措施,第五章 组织构架,经营管理公司,营销推广,物业管理,租务招商,后勤服务,公共关系,物流公司,经营管理,旅业,协会组织,财务、行政人事,策划部,广告公司,信息,物流,长期招商,商铺租赁,组织架构图,第五章 组织构架,1、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设计。 2、招商项目统归业务部。 3、公司级的财务总监、招商总监、营运总监等视经营要求而定。 4、筹备期间，招商主管每人配一个助理，待营运筹备开始后，部分助理逐渐转入营运主管岗位。 5、以上架构中，相关业务部、营运部、财务部（核算部分）的人员会随经营自营业务量而有所调整。,组织架构说明,第五章 组织构架,总经办主要负责对外关系（政府、媒体）、人力资源、行政事务、后勤保障及内部的统筹协调; 业务一部主要负责国内外名品及顶级品牌的招商组织、引进、淘汰；产权销售、联营、租赁等经营方式的选择，促销活动洽谈；并代管华南办事处; 业务二部主要负责风情街商家的招商主营业务以外其他的零售、餐饮、休闲娱乐项目的招商、引进、产权销售；经营方式的选择；促销活动洽谈; 财务部主要负责资金运用、费用控制、租金管理费用核算、单据流转、阶段审核、经营分析等; 营运部主要负责整个营业现场的综合管理、销售组织，顾客及业主服务中心、会员管理、团购销售、顾客投诉处理等工作。全权管理收货员、营业员、厂商促销队伍; 企划部主要负责销售活动策划组织、卖场促销、自有媒体经营（广告等）、dm的设计制作、卖场气氛的营造、ci形象的维护、平面功能规划等工作; 物业管理部主要负责整个广场的设备维护、安全保卫、清洁卫生、防火防盗防灾等工作; 信息系统部主要负责公司网站的建设维护、信息系统的运作，所有信息的输入、电脑数据的分析整理等工作; 质管部主要负责审核合作商户和厂家的资质及商品质检的相关证书，负责商品质量监督，市场价格调查，商品的控制。;,部门职责,第六章 管理原则,忠 诚 原 则 品 质 原 则 激 励 原 则 成 本 原 则 公 仆 原 则 效 率 原 则 创 新 原 则 集 中 原 则 细 节 原 则 和 谐 原 则,第六章 管理原则,降低自身运作成本利用有形资产创造股东价值、关注消费市场的需求，不断