购物中心发展的最新特点与经营和投资应对策略.ppt

商业地产的最新特点以及经营、投资应对策略,郭增利 中国购物中心产业资讯中心 主任 中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会主任 亚洲购物中心协会 副理事长 ,1、开发方面：数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。 数量继续稳步上升，但是新增项目增长幅度可能趋缓。 功能和地位加强，伴随基础设施作用强化，将从商业设施向公用设施转变。 （购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所） 如何消化和调整 产权结构转换：项目收购、项目重组和股权合作加剧 产品形式转换：形态转化、类型转化、定位转化 操作模式转换：住宅和商业的开发流程调整 分期开业的项目进一步增加 主力商家整体租赁形式升温 联合开发模式比例有望加大,尚属中国购物中心产业资讯中心内部数据，限范围使用。 note: all the figures are internal data of mall china information center and are limited to use.,尚属中国购物中心产业资讯中心内部数据，限范围使用。 note: all the figures are internal data of mall china information center and are limited to use.,尚属中国购物中心产业资讯中心 内部数据，限范围使用。 note: all the figures are internal data of mall china information center and are limited to use.,0,尚属中国购物中心产业资讯中心 内部数据，限范围使用。 note: all the figures are internal data of mall china information center and are limited to use.,0,1、开发方面：数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。 数量继续稳步上升，但是新增项目增长幅度可能趋缓。 功能和地位加强，伴随基础设施作用强化，将从商业设施向公用设施转变。 （购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所） 如何消化和调整 产权结构转换：项目收购、项目重组和股权合作加剧 产品形式转换：形态转化、类型转化、定位转化 操作模式转换：住宅和商业的开发流程调整 分期开业的项目进一步增加 主力商家整体租赁形式升温 联合开发模式比例有望加大,2、投资：获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。 焦点：经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。 三种投资获利模式同时受到考验： 出售商铺，对专业运营要求进一步提高。 持有物业，面对租赁税费提升的压力。 上市，reits短期难以主流，也不可能成为开发阶段资金来源渠道。 应对之道： reits试点有助于打通商业地产资金链 走联合开发、专业合作路线 坚持持有路线，保证有效退出体制。 基金公司的功能和作用面临变化调整，投资机构将成“领头羊”。 综合项目，使资金在写字楼、酒店和商场之间形成横向支撑,3、招商：零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓； 存量项目与新增项目在招商方面搏弈。 零售商方面： 观望，拓展意愿虽然存在，但策略性的观望将占据上风。 僵局，部分项目未能按时投入使用，零售商开店计划受到影响。 矛盾，追求效率？追求规模？ 开发商方面： 新增项目继续放量，规划水平日益提高，项目吸引力增强。 由于原有部分项目存在缺陷，影响到与零售商的有效合作,原有部分项目将陷入困境。,4、运营：购物中心商业地产经营业绩受到阶段性消费信心下降影响。 成熟的商业地产，受消费信心下挫影响，租户调整的难度增加。 待开业商业地产，准租户履约能力下降，开业压力加大。 尚在招商的商业地产，招商环境和条件发生变化，招商期延长。 规划良好、具备运营能力的商业地产依然具有很强的市场吸引力和成长性以及较好的投资回报。,招商和运营环节的应对之道 进一步细化项目定位，确定有效的招商的资源和组合，立足于更广泛的消费客层，引进更加大众化的品牌零售商 。 为避免招商周期延长和招商条件达成的难度，建立共同面对经营压力的策略。 为租户着想，为租户创造更加宽松的经营环境。 不同业态在经济萧条中有不同表现 抓住可能出现强劲拓展势头的部分业态，比如折扣百货 招商重点在于以往拓展谨慎并且经营稳健的品牌 打造招商难度低、招商周期短的区域型购物中心，强调生活化。,5、购物中心的发展机会在于其自身的优势：活力与生命力的具体体现 购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值得到提升；购物中心将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道。 不同业种、业态之间的相互拉动，将使购物中心更加具有生命力。 购物中心容易成为优质资产，原因是：抗经济波动能力强、收益稳定、容易形成长期持久价值。 比较： 服务于区域性消费的购物中心更加具有发展活力。 奢侈品和高档购物中心虽继续保持吸引力,但开发