2011四川省成都市青白江区高铁站项目和城厢镇项目市场调查分析报告42p.doc

四川省成都市青白江区高铁站项目和城厢镇项目市场调查分析报告 二零一一年三月十八日45目录第一章 城市背景篇2一、城市概况2二、城市经济6三、城市规划12（一）成都市总体发展规划12（二）青白江区域发展规划15四、区域宏观环境总结23第二章 市场分析篇24一、成都市住宅市场总体分析24二、青白江住宅市场总体分析26（一）市场供销总况26（二）土地市场262.1 近三年土地供应情况262.2 2010年土地成交情况26三、区域房地产市场发展现状293.1分布格局293.2呈现业态293.3项目体量303.4户型面积303.5价格走势313.6销售情况323.7客群特征32四、区域商业市场调查33五、区域房地产市场总结33六、金堂县楼盘抽样调查34第三章 高铁站项目分析篇36一、项目概况36二、项目swot分析38三、项目结论与建议38第四章 城厢镇项目分析篇39一、项目概况39二、项目swot分析41三、项目结论与建议42第一章 城市背景篇一、城市概况成都，位于四川省中部，成都平原腹地，是中国副省级城市之一，西南地区的中心城市，四川省政治、经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要城市之一。1989年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限，成为中国14个计划单列城市之一。2009年末成都全市户籍人口1139.6万人,比上年末增加14.7万人；常住人口1286.6万人，增加16.0万人，自然增长率为1.9，主城区人口602万。成都城市面积12390平方公里（名列中国直辖市和副省级城市第8名）。主城区面积843平方公里，市辖区面积1418平方公里。 城区范围：青羊区、锦江区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区、郫县（蜀都区）、双流县（双流区）。2010年美国权威杂志福布斯发布未来10年全球发展最快城市排名，成都高居排行榜榜首；2010年国务院正式批准设立成都高新综合保税区，新设立的成都高新综合保税区是对现有四川成都出口加工区、成都保税物流中心(b型)进行整合扩展而成的，对成都及四川全省的投资环境改善、促进产业结构调整和开放型经济发展，提高企业国际化运作承载能力起到十分重要的作用。 青白江区域概况1.1 地理位置青白江区地处成都市东北部，距成都市25公里左右，因境内流过的清白江而得名。东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。1.2 区域规划及人口状况全区幅员面积378.56平方公里，主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积为34.75平方公里，下辖9个乡镇、2个街道办（大弯及红阳）。2009年末全区总人口40.86万人，其中非农业人口14.45万人。1.3交通环境公路：区内拥有国道主干线“五纵七横”中的成南高速、成绵高速和g108线三条国道，以及省道唐巴路、成都快速通道成环路，与区境内干线公路构成密集的公路交通网。铁路：国家三条干线铁路成渝、宝成、达成及成都铁路枢纽北环线均经过青白江境内并设有站点，5条企业铁路专线，年最大发货量达700万吨。公路与铁路的相互衔接，加之与成都第二机场相邻，形成了四通八达的综合交通网络；同时青白江也是成都通往长三角、珠三角及环渤海的重要门户。成绵乐轻轨青白江车站（青白江东站）在红阳街道办红锋村六组境内，具体位置在成绵高速公路以西、华金大道大道以北，唐家寺大道（大件路）以东。距离项目地块大约5分钟左右路程。1.4区域特点青白江是国家“十一五”期间在四川规划建设的工业基地，是中国西部重要的工业区，也是成都最早的工业区，冶金、化工、建材、制造及现代物流业发达。青白江是“临港之城”。青白江区内拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站，毗邻成都市第二机场，形成了陆、铁、空立体联运独特的临港优势。青白江是成都北部重要的农业基地及有机农产品生产基地。1.5城市名片省级生态区国家循环经济实验区2009年中国人居环境范例奖首批省级环境保护模范区四川省经济综合评价十强县区二、城市经济（一）gdp2006年-2010年成都gdp走势2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值出现减趋势，但2010年gdp增长率开始上涨，高至15%的增长率，说明成都受金融危机冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2010年成都市实现生产总值5508.3亿元，同比增长15%。从目前快速增长的生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价增长速度也是十分迅速的。2006年-2010年青白江区gdp走势近年来，青白江区经济保持较快的发展势头，已连续28年保持两位数增长。2010年青白江区实现生产总值198.61亿元，同比增长17.6%。从目前快速增长的生产总值可以看出，青白江区房地产市场有较大的发展潜力。（二）工业增加值2006年-2010年成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)2006年-2010年成都规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到了峰值1640.1亿元，同比上年增长23.6%。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年-2008年的30%的增长率有所放缓。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。2006年-2010年青白江区工业增加值走势(规模以上工业增加值)2006年-2010年青白江区规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势。2010年规模以上工业企业实现增加值136.65亿元，增长21.4%，近五年平均增速也超过20%。（三）进出口总额2006年-2010年成都进出口总额走势2006年-2009年青白江区进出口总额走势成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了224.6亿元，同比上年增长了47.5%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，人力资本的积累，劳动分工专业化和规模经济等促进区域经济进一步发展。2009年，青白江区出口继续保持快速增长，全年出口总额11295万美元，比上年增长27.7%。（四）固定资产投资2006年-2010年成都房地产投资走势2006年-2010年青白江区房地产投资走势从近年成都市房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机影响，促使2009年房地产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到4255.4亿元，房地产投资总额1278.34亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到35.3%。从近年青白江区房地产投资走势来看，房地产投资总额逐年上升。2009年，青白江区房地产投资出现下滑，但是当时房地产销售形势良好，从而导致2010年投资升温，达到了13.44亿元。（五）社会零售总额2006年-2010年成都社会消费品零售总额走势2006年-2010年青白江区社会消费品零售总额走势2010年成都实现社会消费品零售总额2417.6亿元，同比上涨18.8%，较2009年全年增速的20.4%有所下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万平方米的卖场经营面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。2010年青白江区实现社会消费品零售总额为35.74亿元，比上年增长18%，消费品市场保持快速增长。（六）城镇居民收入2006年-2010年成都城镇居民收入走势2006年-2010年青白江区城镇居民收入走势2010年，成都城镇居民人均可支配收入达到20835元，增长11.7%，比上年提高1.6个百分点。农民人均纯收入达到8205元，增长15.1%。2009年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，增长25.4%。2010年青白江区城镇居民人均可支配收入20127元，增长12.5%；2010年末城乡居民储蓄存款余额88.41亿元，增长25.4%，城乡居民收入稳步增加。三、城市规划（一）成都市总体发展规划1.1城市性质四川省会，中国西部重要中心城市之一，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市，1.2主城区人口规模中期（2015年）：城市建设用地590平方公里，实际居住人口660万人，人均89平方米；远期（2020年）：城市建设用地660平方公里，实际居住人口760万人，人均87平方米。1.3市域空间结构形成“一心多极，一轴一群”的城镇空间格局。“一心”指主城区；“多极”指规划区外的四市和四县。“一轴”指由主城区沿成雅高速公路和成绵高速公路向南北伸展并连接新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳、乐山等而形成的南北向城市发展轴。“一群”指依托成温邛快速路和成雅高速公路，由崇州、邛崃、新津、大邑、蒲江，以及为数众多中小城镇组成的联系紧密、分工合理、功能一体化的城镇群。规划特大城市1个，为成都市主城区；中等城市4个，包括都江堰、崇州、邛崃和彭州；小城市4个，包括新津、大邑、蒲江和金堂；重点小城镇36个；以及多个大型聚居点（一般镇）。14主城区建设用地发展方向近中期空间拓展以向南、向东方向为主，远期和远景以向南、北方向为主。1.5主城区空间结构布局构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构。一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。该区域是成都对外经济联系的主要方向，将是重要的制造业聚集区，并承担区域物流、专业服务、交通枢纽和居住等职能。近中期重点建设华阳次中心区，远期重点建设新都次中心区。多核：除华阳、新都青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。成都主城区呈明显的圈层式发展格局，一环二环三环及外环高速等环线界限分明，且四周空间分布都比较均匀；主城老五区由青羊区、锦江区、金牛区、武候区和成华区组成，现在加上高新区主城共由六区组成，整个主城为一个圆，而主城五区则都为扇形，每个区都从市中心向四周扩展开，即每个区都连接市中心，也有郊区，类似于一个饼状图。1.6主城区空间发展策略构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。突出主城区整体发展效益，按各组团不同功能、不同建设开发模式，实施长期规划引导，采用非均衡建设管理手段，远期逐步形成南北带状组团式布局结构。（二）青白江区域发展规划2.1站位成都青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。随着交通条件的不断改善，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。功能方面定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局；总规划面积为944.28平方公里；包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；北部新城将以城市基底嵌入生态斑块+绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。2.2城市发展格局青白江目前形成的是“两区、两带”的城市发展格局。两带为工业带和居住带以防护绿地进行分隔，在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带；两区即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。2.3城市发展规划总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展；城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。 北部新区规划主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商业与城市休闲综合轴。新区划分为8个住区，规划总人口规模达到16.5万人。 凤凰湖片区规划凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区环城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开放式湿地城市公园。度假区占地面积1750亩，后期将扩为50006000亩，总投资约为1.3亿元，是以凤凰湖为核心，汇集“林、溪、湖”三大特色的大型生态休闲度假区。凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积300余亩，人工湖泊总投资3500万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。凤凰湖度假区规划示意图凤凰湖湿地公园一期800亩核心区域拥有功能齐全的大型景观，具有300亩的主题生态湖泊，同时还将创建国家aaaa级景区，以提升青白江的城市形象与居住品质。凤凰湖湿地公园效果图2.4产业规划青白江六大产业园构成其经济发展的主体，包括：工业集中发展区（北区、南区）、大型商品交易市场、大宗散货物流园区、铁路集装箱物流园区、载货汽车园区及粮食物流加工产业园区。 工业集中发展区工业北区：工业集中发展建成区11平方公里，在建区8平方公里，青新工业连片发展区8平方公里，南连新都工业东区；中远期规划将跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工业新城。其产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大大型产业集群。工业南区：属于青白江新都工业连片发展区的一部分，位于青白江区和新都区交界处，用地范围北临成都铁路北环线及货运大道，南至青白江-新都区界，西接成绵高速公路，东靠同心大道南延线，距离成都市区约15公里。规划总用地面积8平方公里，是以发展冶金、建材、机械、机电与成套设备为主，生产性服务业为辅的现代生产基地，是成都北部新城的重要组成部分。园区内规划有成套装备产业区，攀成钢扩建产业区，新型复合材料产业区，冶金金属、新型建材制造产业区，玻纤、建筑材料产业区及相关生产服务业区。工业集中发展区产业布局图 大型商品交易市场位于大件路以东，成绵高速以西，铁路北环线以南，总占地面积约200公顷 ；建成后将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。主营建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类商品。 大型商品交易市场规划图 大宗散货物流园区园区以成都铁路大弯货站为依托，占地4600亩，计划总投资37.41亿元，重点发展公铁联运、大宗散货物流、仓储配送，以处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务为主。现该园区已招商签约完毕，进入全面建设阶段。 铁路集装箱流园区园区以集装箱中心站为依托，总投资25亿元，是全省50个重大项目之一，也是全省30个重点支持项目之一。园区以集装箱多式联运和集装箱增值服务为基础，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务。目前，集装箱物流园区内“一横四纵”道路基础设施框架已形成，支干道路正在加快推进中。铁路集装箱物流园区位置图铁路集装箱物流园区效果图 载货汽车园区园区定位为载货汽车及配套零部件生产基地。将打造由集载货汽车制造和零部件生产、研发、商务贸易、展示等多功能于一体的西部载货汽车产业园区，规划总用地为10.2平方公里。 粮食加工产业物流园园区位于弥牟镇，规划占地面积6平方公里，其中一期占地面积1.5平方公里，位于大件路以西，宝成线以东区域内；二期占地面积4.5平方公里，向宝成线以西区域拓展。引进一批大型粮食流通和加工企业，形成集粮油仓储、物流、加工、贸易、副产物深加工和食品加工于一体的完善的产业链。粮食加工产业物流园规划图粮食加工产业物流园效果图2.5经济“十二五”规划重要经济发展。举措：加快结构优化升级，奋力打造千亿生态产业城。打造以高端制造为代表的现代工业。举措：发挥老工业基地产业优势，做大做强冶金、建材主导产业及机械、汽车制造等优势产业。打造以物流中心为引领的现代服务业。举措：加速培育、引进一批具有一定知名度的商贸零售企业、星级酒店，全面提升商业业态。打造以休闲观光为特色的都市型现代农业。举措：鼓励兴办乡村酒店、休闲农庄、教育农园，举办乡村旅游节会等，不断延伸农业产业链。四、区域宏观环境总结按照成都规划三个层次（第一层次为中心城，面积为598平方千米；第二层次为中心城周边的4区、2县，面积为2662平方千米）的划分，青白江区应该属于成都市第二层次部分，将与第一层次的中心城区共同构成都市区，最终成为成都市主城区的一部分。内容结论城市定位 城市发展定位：生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。经济现状 青白江经济发展主要以第二产业为主，主要支柱产业为冶金、建材、机械、化工等。 作为成都的二级郊县，其经济水平处于二级郊县前列，但与邻近的新都相比仍有较大差距。发展规划 作为“成德绵”区域发展的中轴，同时随着北部新城的规划实施和交通条件改善，青白江将逐步融入大成都范围内，形成全域成都的发展圈，拉动区域经济快速发展。 城市未来总体发展方向：工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展。第二章 市场分析篇一、成都市住宅市场总体分析1.限购令成都市于2011年2月15日出台了“新国八条”限购令实施细则，主要内容如下：在本市主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房)，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。从成都限购令内容来看，该细则在某种程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能抑制房价上涨的趋势。随着该政策的落实，市场观望气氛会相对加重。成都细则的限购范围仅包括主城区，而不是“新国八条”规定的整个行政区，其中青白江区不属于限购范围，这将会使购房消费外移，成都郊县房地产市场处于春天里，未来一段时间内郊县楼盘将出现量价齐升的局面。随着城郊公交系统等一系列城市道路交通的逐步完善，郫县、温江等近郊楼盘逐渐热销；近郊楼市呈持续增长态势，尤其是恒大、龙湖等品牌开发商的进驻，选择在近郊购买大户型的购房者越来越多。由此可见，在当前的市场背景下，购房者开始青睐于非主城区置业，健全配套、宜居环境上佳的大户型更是受到市场的广泛欢迎。2.成交数据成都市中心城区楼盘2011-03-06至2011-03-13交易信息(商品房)成都市中心城区楼盘2011-03-06至2011-03-13交易信息(商品房)从上周成交数据来看，成都市区成交689套，占可售套数29852套的2.3%，成交均价为9690元/平方米，其中武侯区、青羊区和高新区的成交均价维持万元大关，分别为11082元/平方米、10385元/平方米和10270元/平方米。从区域成交套数来看，周成交超过100套的区域有锦江区、青羊区和高新区，其中青羊区成交197套，排名第一。从目前成都楼市来看，成交量有所下降，成交均价涨幅减缓，甚至有所停滞，限购令的影响尚未得到市场消化，但从长远市场发展来看，短期的行政政策调整不可能违背市场规律，成都楼市还是处于上行阶段。二、青白江住宅市场总体分析（一）市场供销总况虽然房地产开发投资下降，但商品房销售却快速增长，2009年商品房销售面积为36.6万平方米，较上年增长137.6%；商品房销售额10.01亿元，较上年增长106.8%。09年市场整体供应量在40万平方米左右，供销比为1.1，市场整体环境趋好。（二）土地市场2.1 近三年土地供应情况2008年供应土地15宗，总供应量为658亩，以住宅用地为主2009年供应土地43宗，总供应量为2545亩，以工业用地为主，住宅用地总量为707亩，占总量的27.8%2010年供应土地5宗，总供应量为563亩，全为住宅用地数据来源：成都国土资源局小结：从供应量上看，09年市场集中放量，主要为工业性质用地，住宅性质用地在最近三年变化不大，整体表现较为平稳；从地块分布来看，住宅性质用地将主要集中于北部新城区。2.2 2010年土地成交情况2010年区域共计成交4宗土地，成交总面积为434.6亩，成交总价为3.65亿元，其中包含3宗住宅用地，1宗住宅及商业用地，且住宅用地均位于北部新区。2010年青白江区土地成交明细宗地位置净用地面积（亩）土地用途及使用年限容积率净用地拍卖起始价（含出让金）万元/亩成交单价（万元）溢价率竞得单位竞得日期青白江区大弯街办革新村1、8、10组178.10商业40年住宅70年用作星级酒店：3.0 二类居住用地：4.063630%成都怡湖投资有限公司2010-3-5青白江区北部新区b1路以南（红峰村8组、红阳村5组）115.62住宅用地70年4.080800%四川正大土地整理开发有限责任公司2010-3-1青白江区同华大道以北，实验小学以西（大弯街办新河村9组）40.79住宅用地70年3.0120151.525%四川经典房地产开发有限公司2010-3-1青白江区北部新区b1路以北，凤凰湖湿地公园以西（大弯街办革新村1、3、4、7、8组）100.10住宅用地70年1.0且4.01001000%四川大扬投资置业有限公司2010-3-1数据来源：成都国土资源局2011年1-2月成交土地情况宗地位置宗地面积（亩）起始价（万/亩）成交价（万/亩）楼面价（元/）土地用途及使用年限规划指标竞得人成交时间青白江区北部新区（实验小学以北）136.277120150750城镇混合用地住宅70年、商业40年容积率：总3.0，建筑密度：总30%；绿地率：30%成都武海置业有限公司2011-1-7青白江区同华大道以北，凤凰路以东，栖凤居西北侧29.308901541283住宅用地70年容积率：1.8四川荣耀投资有限公司2011-2-14青白江区唐巴路（天保公司段）以北63.82951281067住宅用地70年容积率：1.8成都青白江钱江银通置业有限公司2011-2-18青白江区同华大道以北、凤凰路以东103.4025153763住宅用地70年容积率：3.0成都市聚业房地产开发有限公司2011-2-21青白江区同华大道以北，成绵连接线以东31.08585152760住宅用地70年容积率：3.0成都市青白江区九州房地产开发有限公司2011-2-22青白江区北部新城b4路以北，凤凰路以西45.6225147735住宅用地70年容积率：3.0四川天翊房地产开发有限公司2011-2-23从近期土地市场成交数据来看，青白江北部新城的土地起拍价格集中在80-100万/亩，最终成交价格集中在150万/亩，土地溢价率较高。值得注意的是，2010年8月，成都市国土局出台文件将“地票”作为开发商在成都辖区内参加国有建设用地竞拍的“准入证”。这意味着，开发商必须拿到“地票”方能参与拍地，另外，有“地票”并不保证能拿到地。2010年成都推出的2000亩“地票”，成交均价高达每亩72.89万元，比第一轮地票拍卖成交均价15.2万元/亩高出了近5倍。然而，就在成都市国土局正筹划将“地票”供应提高至3000亩时，国土资源部叫停了“地票”交易，这是否意味着在日后招拍挂中不再设置持票入场要求？三、区域房地产市场发展现状3.1分布格局项目地块区域目前已呈现的主要在售楼盘项目共计14个，主要分布于北部新区，达到9处，其次为老城生活区4处，老城工业区1处。3.2呈现业态项目名称长河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龙域都市兰亭德通心愿城兴诚书香别院业态多层6+1高层18f多层6+1高层15f小高层11f多层6f高层18f高层18f多层/小高层69f项目名称宏恩康城凯斯顿华府康居天骄星城一期翰林院清华逸景映泉美居嘉和瑞景绿城尚品业态小高层11f高层16f多层6f小高层11f高层18f小高层11f高层17f多层小高层11f高层18f多层7f目前区域内已呈现的项目其业态表现为多层、小高层及高层，且三种形态的发展较为均衡，高层最高为18层；从未来发展看，区域内高层项目所在比例将逐步上升，成为地区房地产开发的一种趋势。由于多层的物业管理费相对便宜，居住相对舒适，因此多层销售普遍较好。3.3项目体量目前区域内具有一定规模的开发项目相对较少，多以小盘开发为主。项目名称长河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龙域都市兰亭德通心愿城兴诚书香别院占地面积（亩）133112.514.39232390建筑面积（平方米）16475326000033423194754500063000100000项目名称宏恩康城凯斯顿华府康居天骄星城一期翰林院清华逸景映泉美居嘉和瑞景绿城尚品占地面积（亩）19.593（一期53亩）4722.5218024建筑面积（平方米）5101576000（一期）1000007600031008160000192093.4户型面积区域项目户型以套二、套三为主，面积区间分别集中在7595、100125之间。项目名称长河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龙域都市兰亭德通心愿城兴诚书香别院户型面积套一：54套二：7886套三：102121套一：4856套二：7375套三：91、117套二：8292套三：118套二：8095套三：100125套三：87111套四：113套一：69套二：8396套二：8998套三：110128套四：130146项目名称宏恩康城凯斯顿华府康居天骄星城一期翰林院清华逸景映泉美居嘉和瑞景绿城尚品户型面积套一：66套二：72106套三：86136套二：7983套三:98139套四：109164套五：168套一：45套二：8192套三：98132套二：90103套三：104135套四：149套三：92139套四：140套一：47套二：6388套三：103、109套二：78-82套三：102128套四：126-1793.5价格走势青白江房价从总体上看成稳步上涨态势，涨势较为平缓；其价格区间在30004000元/左右；在靠近凤凰湖片区的高端项目价格水平相对处于高位。青白江商品房销售均价走势（元/m2）区域主要在售楼盘均价情况项目名称长河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龙域都市兰亭德通心愿城兴诚书香别院均价3200350029003000350035003600项目名称宏恩康城凯斯顿华府康居天骄星城一期翰林院清华逸景映泉美居嘉和瑞景绿城尚品均价32004000380038003100350036003.6销售情况目前区域项目整体销售情况欠佳，其影响因素主要为区域环境、价格、项目规模与品质；在已销售的房源中，套二户型占比较大。1月份大部分楼盘的销售情况一般，2月份起多个楼盘优惠促销和返乡置业群体以及进城农民刚需相结合，销售转好，个别楼盘去化率从23%提高到55%。调研中发现部分楼盘采用“买房送面积”和“可变户型”等方式，提高销售单价，这类销售手段2010年2月25日起已被成都市规划局叫停。项目名称长河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龙域都市兰亭德通心愿城兴诚书香别院推出房源5221783314217317357886去化率41%78%85%64%86%32%76%月均销售2138185242345项目名称宏恩康城凯斯顿华府康居天骄星城一期翰林院清华逸景映泉美居嘉和瑞景绿城尚品推出房源382655376347214971186去化率85%96%55%63%71%15%80%月均销售1039205102210数据来源：成都透明房产网3.7客群特征客群来源地域性客户为主，有少量成都周边地区客群。客群构成多为川化、攀成钢、各企业事业单位员工、学校教师等，此外六家大型建材市场入驻青白江物流园区也带来一定量的客户前来置业和投资。置业目的地域性客户以纯自住和改善性居住需求为主，少量外区域客户以投资性需求为主，目前投资性置业在住宅项目中表现还不明显。产品导向以舒适型套二户型为主。购买因素区域环境、价格及项目品质。四、区域商业市场调查目前青白江区商业集中在老城区，以临街商铺为主，青白江区没有大型百货零售业和城市综合体，集中式的大型商业街和商业中心还属于市场空白期。青白江当前唯一一个大型商业购物中心是即将开业的千盛百货广场，该项目位于青白江区华金大道二段，主要从事中高端日用百货、连锁餐饮、娱乐休闲的经营，营业面积约2.3万平方米。其中包括开设大型超市，还将引入肯德基、屈臣氏、veromoda、only、阿迪达斯、欧莱雅等知名商家和品牌。投入运营后,预计实现年营业收入1.5亿元，增加就业岗位1500个。由于青白江居民绝大部分居住在老城区，习惯于老城区消费，消费意欲保守，第三产业占比过小，因此北部新区整体商业环境较差，人流量稀少，酒店类商业无太大市场需求，如开发大型商业项目也有一定风险。在商铺售价方面，一般底层临街商铺价格在25000元/平方米左右，二层在7000-8000元/平方米，住宅底商一般以出售为主。五、区域房地产市场总结发展现状 青白江区目前房地产市场正处于一个起步阶段，与成都其他郊县相比发展相对滞后。 目前青白江当前的月均销售速度明显不够理想，凤凰湖周边土地均处于未开工状态，坐等楼价上升。 开发规模小的楼盘仍需分期开发，基本上是1栋或2栋楼卖一期，开发完一期后，第二期又停滞开发。分布特征 根据青白江工业向南，生活向北的城市发展规划，未来北部新区将成为区域房地产市场发展的方向，与凤凰湖片区形成对接。发展趋势 未来13年区域房地产市场发展将步入一个快速上行通道。 支撑因素：1.站位成都，青白江作为成都北部新城规划的组成部分，融入到全域成都，其未来经济发展势头较好。2.青白江未来的发展规划与城市定位，在经济发展的同时，对生活环境的改善，极大提升了城市居民生活品质与城市形象。六、金堂县楼盘抽样调查蓝光观岭 整个项目以4200亩原生山水为生活版图，蕴涵1200亩天然浅丘果岭、国际标准18洞高尔夫球场、高低错落的绿色山丘、数个翡翠般温润的天然湖泊，将呈现出一个纯粹的北美风情别墅社区。 项目位于金堂县观岭大道旁 由蓝光集团开发 产品：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 组院别墅164平方米起，9000元/平方米；联排别墅210平方米，11000元/平方米；双拼别墅260平方米，14000元/平方米；独栋别墅240-405平方米，10000-16000元/平方米，总价270-600余万/套。 物业管理费2.7-4.5元/平方米月，建筑形式不同，物业费不同 项目08年12月开盘，678套已售出400多套，月均销售15套 项目目标客户是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追求时尚的富家子弟等高端置业群体和投资者。恒大御景半岛 项目位于金堂县滨江路二段（毗河二桥旁） 由恒大地产集团成都有限公司开发 项目占地1559亩，总建299万平方米 项目卖点江景，项目自身配套有：商务会议中心，铂金超五星标准酒店，大型运动中心，以及大型商业中心。 建筑层数12-18、22、32层，户型面积：二房81、三-五房97-159 目前高层洋房均价5500元/平方米（送1500元/平方米豪装） 项目2010年11月开盘，目前所推1691套已售出656套，月均销售164套 物业管理费1.8元/平方米月 目标客户以金堂县二次置业客户为主以及成都城区有车一族从调研来看，目前金堂县楼价也集中在3500-4000元/平方米区间。金堂县与青白江楼价差距较小，但是恒大进驻后金堂县楼价有望超过青白江区，主要原因在于：城市定位不同，前者定位于成都游乐中心，后者是工业区，金堂县居住环境较青白江区优越，加上未来成都第二机场兴建于金堂县，金堂县未来发展空间更大；目前青白江区40万人，而金堂县80万人，在人口规模上差异较大，导致市场需求也有较大差异。第三章 高铁站项目分析篇一、项目概况在建成绵乐高铁站往凤凰湖往新都往金堂县项目地块 项目位置往成都市区项目地块位于成绵高速东侧，华金大道一段以北，同华大道以西，攀钢厂正对面地块，处于青白江区西北面，属于青白江北部新区居住带的组成部分，距离成都城区大约30分钟左右车程，在建成德绵高铁青白江站以及青白江客运站距地块步行五分钟，地理位置较好。 项目现状目前地块为生地，未达“三通一平”条件，现状为菜地和农田，宗地内有2组高压线经过，地块内部涉及农民房屋拆迁面积较大。地块现状地块内高压线地块现状地块内农民房 项目区位凤凰湖片区项目地块从青白江整体规划来看，项目地块处于北部新区居住带左侧，与凤凰湖片区有一定距离，居住环境和周边配套远远不及凤凰湖片区，发展前景不太乐观。二、项目swot分析（一）项目优势和机会分析项目地块占地面积约500-600亩，总体规模较大，持续开发性较强；项目与成绵高速和成绵乐高铁站青白江站距离较近，交通优势明显。（二）项目劣势和威胁分析项目地块涉及一定拆迁量，开发进度和成本不确定因素较大；项目区位与目前青白江区最热点的凤凰湖片区差距较大，劣势明显；目前青白江以小盘开发为主，市场消化速度不够理想，回笼资金慢；目前青白江区整体楼价不到4000元/平方米，开发利润偏低；当前青白江区处于本地