2011土地估价师考试《土地估价实务》辅导资料汇总.doc

2011土地估价师考试土地估价实务基础辅导资料汇总随着社会经济的发展、城市的出现、人类居住环境的复杂化，产生了城市规划思想并得到不断发展。特别是在社会变革时期，旧的城市结构不能适应新的社会生活要求的情况下，城市规划理论和实践往往出现飞跃。中国古代的城市规划学说散见于考工记、商君书、管子、墨子等典辅之中。考工记确定了“都”、“王城”和“诸侯城”的三级城邑制度，用地的功能分区和道路系统等;商君书论述了某一地域内山陵丘谷、都邑道路和农田土地分配的适当比例，以及建城、备战、人口、粮食，土地等相应条件。中国古代城市规划强调战略思想和整体观念，强调城市与自然结合，强调严格的等级观念。这些城市规划思想和中国古代各个历史时期城市规划的成就，集中体现在作为“四方之极”、“首善之区”的都城建设上。战国时期，列国都城采用了大小城制度，反映了“筑城以卫君，造郭以守民”的要求。西汉长安城将宫室与里坊结为一体 ;三国时曹魏邺城采用城市功能分区的规划方式;南北朝时代的洛阳城加强了全面规划，都为中国古代前期城市建设的高峰隋唐长安城的建设起了先导作用。长安城的建设成就是唐代灿烂文化的重要组成部分，影响及于日本、朝鲜等国的都城建设。宋开封城在中国都城建设史上的重要性在于 ，它是按照五代周世宗柴荣颁发的诏书，有规划地进行扩建的要例。后来，商品经济的发展使延绵千年的城市里坊制逐渐废弛。北宋中叶，开封城走向较为开放的街巷制体系，形成了中国封建社会后期的城市结构形态。元大都的规划汲取了春秋战国时期理想都城的规划思想，而又作了因地制宜的处理。由大都城演变而成的明北京城，可说已集中国古代都城城市规划之大成。清代在北京城远近郊区大力经营园林和离宫别馆，使北京成为中国封建时代都城规划和建设的最辉煌实例。在西方，在古希腊城邦时期 已出现了希波丹姆规划模式。古罗马建筑师维特鲁威的建筑十书阐述了城市选址、环境卫生、坊际建设、公共建筑布局等方面的基本原则，并提出了当时的“理想”城市模式。中世纪社会发展缓慢，城市多以教堂为中心。到了文艺复兴时期，建筑师阿尔伯蒂、帕拉第奥、斯卡摩锡等也提出了一些反映当时商业兴盛和城市生活多样化的城市理论和城市模式。产业革命前的欧洲城市，除罗马等少数城市外，一般规模较小。多数城市是自然形成的，城市功能和基础设施都比较简单，卫生条件也差。城市规划多侧重于防御功能和政治需要，封闭性强。城市规划的内容主要着眼于道路网和建筑群的安排，因而是建筑学的组成部分。产业革命导致世界范围的城市化，大工业的建立和农村人口向城市集中促使城市规模扩大。城市的盲目发展，贫民窟和混乱的社会秩序造成城市居住环境的恶化，严重影响居民生活。人们开始从各个方面研究对策，现代城市规划学科就是在这种情况下形成的。现代城市规划学科主要由城市规划理论、城市规划实践、城市建设立法三部分组成。现代城市规划理论始于人们从社会改革角度对解决城市问题所作的种种探索。19世纪上半叶，一些空想社会主义者继空想社会主义创始人莫尔等人之后提出种种设想，把改良住房、改进城市规划作为医治城市社会病症的措施之一。他们的理论和实践对后来的城市规划理论颇有影响。19世纪和20世纪之交，霍华德倡导“田园城市”，1915年格迪斯提出区域原则，倡导城市规划与区域规划相结合的学说。他们的学术思想对城市规划思想的发展影响深远。同时代的恩文所著城市规划实践城市和郊区设计艺术概念一书，总结城市发展的史例和他本人的规划实践经验，可视为建筑师对城市规划领域的开拓。随后，越来越多的建筑师以及社会学家、地理学家、经济学家等投入城市规划理论的研究。在19世纪，影响最广的城市规划实践是法国官吏奥斯曼1853年开始主持制定的巴黎规划。尽管巴黎的改建，有镇压城市人民起义和炫耀当权者威严权势的政治目的，但巴黎改建规划将道路、住房、市政建设、土地经营等作了全面的安排，为城市改建做出有益的探索。影响所及，科隆和维也纳等城市也纷纷效法。这一时期还出现了另一种建设实践：英国一些先进工业家在建设工厂的同时，建设新的工人镇。例如1851年工业家萨尔特建设了萨泰尔工人镇，1887年利威尔建设了日光港工人镇，形成所谓“企业城镇”。这些实践无疑促进了霍华德的“田园城市”等城市规划理论的形成。至今，城市规划仍是采取上面所说的旧城改建和新城建设两种基本形式。19世纪90年代，西欧各国已逐渐形成以公共投资改进市政建设同控制私人用地相结台的城市发展战略概念。在德国有城镇发展规划工作的传统，也有雏形的分区制规划方法。这些都为城市规划工作提供了有用经验。制定城市建设法规最初的目的是维持整齐、清洁、安定的城市环境，以保障居民健康。英国1848年制定公共卫生法，其中规定了住宅的卫生标准，1906年颁布住宅与城市规划法。瑞典1907年制定了有关城市规划和土地使用的法律。美国纽约1916年颁布了控制土地利用和建筑高度的分区区划法规，后来在1961年为适应新情况，修改成为区划决议。实践证明，城市建设和管理要有相应的法律体系，严格的城市建设法规可以提高城市规划和建设的质量。20世纪以来，人类经历了两次世界大战，国际政治、经济、社会结构发生巨大变革，科学技术长足发展，人文科学日益进步，价值观念起了变化，这一切都对城市规划产生深刻的影响。1933年的雅典宪章概述了现代城市面临的问题，提出了应采取的措施和城市规划的任务，是现代城市规划理论发展历程中的里程碑。第二次世界大战以后，城市规划家没有舍弃雅典宪章的基本原则，而在一些重大问题上给予更新和补充，这就出观了1977年的马丘比丘宪章。这两个宪章是两个不同历史时期的城市规划理论的总结，对全世界城市规划都有相当的影响。产业革命后，城市内部结构发生了根本的变化，促使人们从理论上研究城市的结构和形态，寻求最佳模式。有人认为城市宜集中建设。法国建筑师勒柯布西耶1922年在明日的城市中主张充分利用技术成就，建造高层高密度的建筑群，使城市集中发展，以求得最好的生活环境和最高的工作效率，这种思想被称为城市集中主义。有人主张城市宜分散建设。美国建筑师赖特提出的“广亩城市”认为城市应与周围的乡村结合在一起，平均每公顷居住2.5人，被称为城市分散主义，这两种城市模式影响甚广。此外，有人从城市功能要求出发提出各种城市布局形态，如“带形城市”、同心圆式的环状城市、楔状结构城市、多核心城市等;有人则从城市中各种系统的组织出发，宏观地研究城市所在的地区的空间结构与城市形态的关系;也有人从微观上对构成城市的单元细胞进行剖析来研究城市的形态。近年来，从系统观念出发研究城市结构和形态的学者日益增多。简介城市规划是以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，对城市经济结构、空间结构、社会结构发展进行规划。具有指导和规范城市建设的重要作用，是城市综合管理的前期工作，是城市管理的龙头。城市的复杂巨系统特性决定了城市规划是随城市发展与运行状况长期调整、不断修订，持续改进和完善的复杂的连续决策过程。问题住宅及其环境问题是城市的基本问题之一。美国社会学家佩里通过研究邻里社区问题，在20年代提出居住区内要有绿地、小学、公共中心和商店，并应安排好区内的交通系统。他最先提出“邻里单位”概念，被称为社区规划理论的先驱。后来建筑师斯坦因根据邻里单位理论设计纽约附近雷德布恩居住街坊，取得重大成功。雷德布恩式的街坊被视为汽车时代城市结构的“基层细胞”。第二次世界大战后，西方国家把邻里单位作为战后住宅建设和城市改建的一项准则。邻里单位理论本是社会学和建筑学结合的产物。从60年代开始，一些社会学家认为它不尽符合现实社会生活的要求，因为城市生活是多样化的，人们的活动不限于邻里。邻里单位理论又逐渐发展成为社区规划理论人们流动自由度的增大反映了社会的进步。城市规划家应当考虑不断变化的交通要求。产业革命后，城市的规模越来越大，市内交通问题成为城市发展中最大难题之一。交通技术的进步同旧城市结构的矛盾愈益明显。英国警察总监特里普的城市规划与道路交通一书提出了许多切合实际的见解。他的关于“划区”的规划思想是在区段内建立次一级的交通系统，以减少地方支路的干扰。这种交通规划思想后来同邻里单位规划思想相结合，发展成为“扩大街坊”概念，试行于考文垂，直接影响了第二次世界大战后的大伦敦规划。此后，学者们提出了树枝状道路系统、等级体系道路系统等多种城市交通网模式。发展公共交通的原则现已被广泛接受。城市交通规划同城市结构和城市其他规划问题息息相关，已成为城市规划中的一项基本内容。人们对交通的认识，也从认识它的单纯运输功能 ，进而认识到它对空间组织的意义和空间联系作用，并了解到城市交通是土地使用的函数。对城市交通的研究也发展到从城市环境的多种要求出发论交通。在19世纪，由于城市的脏乱，提出了改善市容问题。1893年为纪念美洲发现400周年，在芝加哥举办世界博览会，芝加哥湖滨地带修建了宏伟的古典建筑、宽阔的林荫大道和优美的游憩场地，使人们看到了宏大的规划对美化城市景观的作用，影响所及，在美国掀起“城市美化运动”。沙里宁在奥地利建筑师席谛对城市形象所作的分析研究的基础上提出“城市设计理论”，要求把物质环境设计。放在社会、经济、文化、技术和自然条件之中加以考虑，以创造满足居民基本生活需要的良好环境。针对当时形式主义的习尚，他还提出了自由灵活设计、建筑单体之间相互协调、建筑群空间构成以及建筑与自然协调等一些基本原则。这样，就将城市的美化与城市的各项功能要求有机地结合起来，使城市规划思想进一步深化了。20世纪50年代以来，城市设计问题除了从视觉艺术的角度继续进行探索以外，还从心理学、社会学、生态学、人类学等角度进行更深入、更广泛的理论研究和应用研究。城市设计的理论和实践从追求美丽的城市发展到追求有效率的城市更适宜于人们健康愉快地工作和生活的城市。与城市设计相联系的是城市公园的规划和建设。美国风景建筑师奥姆斯特德在1858年设计了纽约中央公园，后又设计了布法罗、底特律、芝加哥和波士顿等地的公园，这是有计划地建设城市园林绿地系统的开端。实践证明，在城市规划一开始就应该将城市园林绿地系统的规划纳入其中。城市的急剧发展，人工建筑对自然环境的破坏，促使人们日益重视保持自然和人工环境的平衡以及城市和乡村协调发展的问题。“大地景观”的概念开始引起人们的注意。有的城市规划学者对此作了系统的阐述，引申出把大城市地区看作人类生态系统的组成部分等观念。现在，各国的城市规划工作都考虑保护自然环境问题。历史纪念物不仅是一个国家、一个民族的文化瑰宝，也是全人类共同的文化财富。自古以来，远见卓识之士都很重视文化遗产的保护工作。可是，近代由于城市迅速发展，许多古建筑和历史名城不仅受到自然的侵蚀，而且更多地遭到人为的破坏。1933年雅典宪章较早地从城市规划角度提出保护古建筑问题。意识由于这些工作的开展，人们深刻地认识到旧建筑、旧居住区在实用、经济和艺术方面的长远价值，开始以新的观点研究旧城、旧区、旧建筑的改造问题。通过全面调查、精心规划，把旧城、旧区、旧建筑合理地利用起来，使之既适应新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延续性，从而使城市规划的观念和程序也发生相应的改变。城市的发展和城市问题的日益严重使人们逐渐认识到不能仅就城市论城市，必须从更大的范围区域的甚至国土的范围来研究与城市有关的问题。自从格迪斯提出区域原则以后，区域规划和国土规划的实践以1933年开始实施的美国田纳西州区域规划的成果最为卓著;大城市地区的区域规划工作以纽约及其周围地区规划较早，也较有代表性。40年代制定的大伦敦规划在这方面有创造性的发展。后来，一些城市纷纷从商业、交通等方面从事大城市影响区域的研究，出现了区域科学。从区域角度对工矿区进行规划，是区域规划工作的一项内容。较典型的例子有英国顿克斯特城市规划和苏联顿巴斯矿区规划等。对风景名胜区、休养疗养地区进行规划也属于区域规划领域。例如苏联黑海沿海地区和高加索矿泉地带的区域规划。研究成果区域规划工作的另一内容是对农村地区的研究。美国格尔干的农村社区的社会剖析是这方面研究的最早成果。1933年德国地理学家克里斯塔勒在德国南部的地区中心一书中分析了该地区乡村的市场中心和服务范围，提出了有名的“中心地理论”。他根据这种理论探索了农村中心的分布，城市商业、服务业的分布，以及区域规划中的城镇体系。20世纪初，格迪斯提出“生活图式”，从地理学、经济学、人类学的观点，就人、地、工作关系来综合分析城市。他的名言“调查先于规划，诊断先于治疗”已成为城市规划工作的座右铭。这种调查一分析一规划的工作程序一直被广泛采用。城市规划的方法，各国不尽相同，例如英国的发展规划，联邦德国的土地使用规划(也称总体规划)和地区详细规划，苏联的总体规划、近期建设规划和详细规划。中国编制城市规划，从50年代以来基本上采取第二次世界大战前后国外流行的方法：先论证城市发展性质，估算人口规模;再确定土地使用方式，组织建筑空间结构，确定道路交通系统及其他主要市政工程系统等;然后编制城市总体规划和城市详细规划。这种规划基本上是一个物质环境规划，为一个城市的未来各种活动安排空间结构，是一幅要在规定期限内(如2030年内)加以实现的城市物质环境状态的蓝图，用以指导城市建设。经多年的实践，人们越来越认识到上述规划方法不能适应社会、经济的迅速发展。基于对城市开放性城市的发展与更新永无完结的认识，城市规划界提出了“持续规划”和“滚动式发展”的规划思想，即主要着眼于近期的发展与建设，对远景目标则不断地加以修正补充和调整，实行一种动态的平衡，从而抛弃了把城市规划当作城市“未来终极状态”的旧观念。在这种认识下，出现了斩的城市规划方法，如英国在1968年用新的结构规划和局部规划的两阶段规划方法代替原有的发展规划或总体规划。在规划内容上除了物质环境规划，还增加了经济规划和社会规划，以实现城市的社会经济目标，因此成为多目标、多方面的更为综合的规划。这种规划方法仍在发展中。在不同时代和不同地区，对城市的发展水平和建设要求不同，因此城市规划的研究重点不尽一致，并随时代的发展而转变。多学科参与城市研究的历史自古就有，近来更趋活跃，从地理学、社会学、经济学、环境工程学、生态学、行为心理学、历史学、考古学等方面研究城市问题所取得的成果，极大地丰富了城市规划理论。这个趋势将继续下去，今后还会有更多的学科渗入并开拓城市问题的研究领域。系统工程学、工程控制论等数理方法及电子计算机遥感等新技术手段在墟市规划领域中的应用在逐步推广它们在资料的收集处理，预测评价方面所提供的方法和手段，有助于提高城市规划工作的质量。对城市与城市规划工作的认识不断深化。基于城市是综合的动态的体系，城市规划研究不仅着眼于平面上土地的利用划分，也不仅局限于三维空间的布局，而是引入了时间、经济、社会多种要求的“融贯的综合研究”。在城市规划工作中，将考虑最大范围内可以预见和难以预见的情况，提供尽可能多的选择自由，并给未来的发展留有充分的余地和多种可能性。由于城市问题包罗万象，有人提出在有关学科群的基础上建立以研究城市性质、城市模型、城市系统和发展战略为目的的城市学;也有人提出建立以系统地研究乡村、集镇、城市的各种人类聚居地为目的的人类聚居学等。这类新学科的建树，或有助于加深对城市的宏观认识，但它的进展需要建立在完成大量城市问题研究工作的基础上。城市研究任务艰巨而纷繁，这也说明它丰富的活力。城市永远在发展，城市问题也总是相伴而生，但人类必将更为自觉地运用广泛的知识与丰富的想象力和创造力，发展城市环境的规划、建设和管理的科学。城市规划工作从最初社会经济发展的战略研究起，最终要落实到物质建设上，形成供人们生活和工作的体形环境。城市规划是建筑和园林建设的前提，并为所需的空间准备条件，城市规划研究的进展也为建筑学和园林学的开拓提供了前所未有的广阔天地。规划师与建筑师、园林设计师的工作目标是一致的。随着人类社会的发展，这三学科的有机结合和协同创造，势必将体形环境的建设推向更高的境界。路线价估价法的操作步骤路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价;根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。2.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率);查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。3.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正);按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。4.估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。路线价法的概念1.路线价的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2.路线价法的概念路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。3.路线价法的基本原理路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减;宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。替代原理是指在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有充分市场信息的基础上，应该具有同样价格。对某复合结局事件(a，b，c)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内(a,b,c)，通过先前的归纳又知道b说明b，c说明c，那么剩余的a必定说明a。1.1 基本公式以剩余法评估土地价格用下列公式：v=a-b-c (21)式中：v：待估土地价格a：开发完成后的土地总价值或房地产总价值b：整个开发项目的开发成本c：开发商合理利润1.2 程序：(1) 调查待估宗地的基本情况;(2) 确定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估计开发建设周期和投资进度安排;(4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值;(5) 估算开发成本和开发商合理利润;(6) 确定待估宗地的土地价格。1.3 估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。1.4 确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。1.5 确定开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。1.6 计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。1.7 计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。1.8 现有房地产项目的土地估价运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：v=vr-ph-t (22)式中：v：土地价格vr：房地产交易价格ph：房屋现值t：交易税费房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。1.9 适用范围剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。利润的质量特征：1.一定的赢利能力。2.利润结构基本合理。3.企业的利润具有较强的获取现金的能力。“利润结构基本合理”有以下几层含义：1.企业的利润结构应该与企业的资产结构相匹配。2.费用变化是合理的、费用在年度之间没有出现不合理的下降。3.利润总额各部分的构成合理。企业的利润总额是由营业利润、投资收益和营业外收支差额三个主要部分构成。利润质量较高的含义是指：企业具有一定的盈利能力，利润结构基本合理，利润具有较强的获取现金的能力。重新修订并于2007年1月1日开始实行的企业会计准则-一般准则相关条款规定：第三十七条 利润是指企业在一定会计期间的经营成果，利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。第三十八条 直接计入当期利润的利得和损失，是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。第三十九条 利润金额取决于收入和费用、直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。第四十条 利润项目应当列入利润表。利润的确认条件利润反映的是收入减去费用,利得减去损失后的净额的概念,因此,利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认,其金额的确定也主要取决于收入,费用,利得,损失金额的计量.利润的概念企业销售产品的收入扣除成本价格和税金以后的余额。在不同的社会条件下，利润的内涵不同，体现的社会关系不同。计算公式：利润=营业+投资净收益+营业外收支净额利润的产生资本主义制度下的利润是剩余价值的转化形式，它表现为商品价值超过成本价格的余额。利润实际上来源于资本家用可变资本购买的劳动力在生产过程中所创造的剩余价值，但却在现象上表现为资本家全部预付资本所带来的增加额。剩余价值和利润不仅在质上是相同的，剩余价值是利润的本质，利润是剩余价值的表现形式，而且在量上也是相等的;剩余价值和利润所不同的只是，剩余价值是对可变资本而言的，利润是对全部资本而言的。因此，剩余价值一旦转化为利润，剩余价值的起源以及它所反映的资本剥削雇佣劳动的关系就被掩盖了。在资本主义社会，利润所造成的假象就是：它是资本的产物，同劳动完全无关。社会主义制度下的利润是企业劳动者为社会创造的剩余产品的价值表现形式。产品的价值构成是c+v+m，c+v部分转化为生产成本，m部分是劳动者为社会创造的剩余产品部分，转化为企业的利润。社会主义利润的具体形式有：实现利润，即企业销售收入减去各项费用支出的余款;上缴利润，即按规定上缴给国家财政部门的利润;税后利润，即企业实现利润按国家规定上缴一定比例后留归企业的部分等等。社会主义利润与资本主义利润有本质的区别，它是劳动者为社会创造的价值，用于扩大社会主义再生产和改善人民的生活状况，是社会主义积累和社会消费基金的主要来源，也是衡量和评价企业经济活动的一个重要指标。利润是对价值链的覆盖或切割的结果，因此，利润与销售过程和管理过程关系紧密，在品牌决策、动销、旺销、持续旺销的过程中，利润始终是一个标杆和目标。1、利息是资金所有者由于向国家借出资金而取得的报酬，它来自生产者使用该笔资金发挥营运职能而形成的利润的一部分。是指货币资金在向实体经济部门注入并回流时所带来的增值额，其计算公式是：利息=本金利率时间2、马克思主义认为利息实质是利润的一部分，是剩余价值的转化形式。货币本身并不能创造货币，不会自行增值，只有当职能资本家用货币购买到生产资料和劳动力，才能在生产过程中通过雇佣工人的劳动，创造出剩余价值。而货币资本家凭借对资本的所有权，与职能资本家共同瓜分剩余价值。因此，资本所有权与资本使用权的分离是利息产生的内在前提。而由于再生产过程的特点，导致资金盈余和资金短缺者的共同存在，是利息产生的外在条件。当货币被资本家占有，用来充当剥削雇佣工人的剩余价值的手段时，它就成为资本。货币执行资本的职能，获得一种追加的使用价值，即生产平均利润的能力。所有资本家追求剩余价值的利益驱使，利润又转化为平均利润。平均利润分割成利息和企业主收入，分别归不同的资本家所占有。因此，利息在本质上与利润一样，是剩余价值的转化形式，反映了借贷资本家和职能资本家共同剥削工人的关系。3、西方经济学家关于利息的理论实质利息理论是实际节制的报酬和实际资本的收益，实际利息率最终取决于起初的生产力因素，如技术、资源的可用性和资本存量等。从17世纪古典经济学家对利息开始进行系统研究起，直到本世纪30年代，实质利息理论在利息研究领域一直居于主导地位。货币利息理论认为利息是借钱和出售证券的成本，同时又是贷款和购买证券的收益。作为一种货币现象，利息率的高低完全由货币的供求决定。4、今天中国学者的看法中国学者认为在以公有制为主体的社会主义社会中，利息来源于国民收入或社会财富的增殖部分。在现实生活中，利息被人们看作收益的一般形态，导致了收益的资本化。土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。1.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。根据土地管理法的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍;征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。1、利息是资金所有者由于向国家借出资金而取得的报酬，它来自生产者使用该笔资金发挥营运职能而形成的利润的一部分。是指货币资金在向实体经济部门注入并回流时所带来的增值额，其计算公式是：利息=本金利率时间2、马克思主义认为利息实质是利润的一部分，是剩余价值的转化形式。货币本身并不能创造货币，不会自行增值，只有当职能资本家用货币购买到生产资料和劳动力，才能在生产过程中通过雇佣工人的劳动，创造出剩余价值。而货币资本家凭借对资本的所有权，与职能资本家共同瓜分剩余价值。因此，资本所有权与资本使用权的分离是利息产生的内在前提。而由于再生产过程的特点，导致资金盈余和资金短缺者的共同存在，是利息产生的外在条件。当货币被资本家占有，用来充当剥削雇佣工人的剩余价值的手段时，它就成为资本。货币执行资本的职能，获得一种追加的使用价值，即生产平均利润的能力。所有资本家追求剩余价值的利益驱使，利润又转化为平均利润。平均利润分割成利息和企业主收入，分别归不同的资本家所占有。因此，利息在本质上与利润一样，是剩余价值的转化形式，反映了借贷资本家和职能资本家共同剥削工人的关系。3、西方经济学家关于利息的理论实质利息理论是实际节制的报酬和实际资本的收益，实际利息率最终取决于起初的生产力因素，如技术、资源的可用性和资本存量等。从17世纪古典经济学家对利息开始进行系统研究起，直到本世纪30年代，实质利息理论在利息研究领域一直居于主导地位。货币利息理论认为利息是借钱和出售证券的成本，同时又是贷款和购买证券的收益。作为一种货币现象，利息率的高低完全由货币的供求决定。4、今天中国学者的看法中国学者认为在以公有制为主体的社会主义社会中，利息来源于国民收入或社会财富的增殖部分。在现实生活中，利息被人们看作收益的一般形态，导致了收益的资本化。土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。1.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：1)土地取得费转自国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。根据土地管理法的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍;征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。选用市场比较法，必须的前提条件是：1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得;2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例;2、选取可比实例;3、建立价格可比基础;4、进行交易情况修正;5、进行交易日期修正;6、进行区域因素修正;7、进行个别因素修正;8、进行容积率和土地使用年期修正;9、求出比准价格;10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1 修正交易实例2待评估土地 待评估土地价格交易实例3市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.5.2.1 基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：v=vbabde (13)式中：v：待估宗地价格;vb：比较实例价格;a：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数b：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数d：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数e：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数5.2.2 程序(1) 收集宗地交易实例;(2) 确定比较实例;(3) 建立价格可比基础;(4) 进行交易情况修正;(5) 进行估价期日修正;(6) 进行区域因素修正;(7) 进行个别因素修正;(8) 进行使用年期等修正;(9) 求出比准价格。5.2.3 收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。5.2.4 确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。5.2.5 建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。5.2.6 交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：(1) 有利害关系人之间的交易;(2) 急于出售或者购买情况下的交易;(3) 受债权债务关系影响的交易;(4) 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;(5) 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;(6) 相邻地块的合并交易。(7) 特殊方式的交易。(8) 交易税费非正常负担的交易;(9) 其它非正常的交易。将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为：ve=v0ep/ee (14)式中：ve：情况修正后的比较实例价格v0：情况修正前比较实例价格ep：待估宗地情况指数ee：比较实例宗地情况指数5.2.7 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：ve=v0q/q0 (15)式中：ve：估价期日宗地价格v0：交易期日宗地价格q：估价期日地价指数q0：交易期日地价指数5.2.8 区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：ve=v0dp/de (16)式中： ve：区域因素修正后的比较实例价格v0：区域因素修正前比较实例价格dp：待估宗地区域因素条件指数de：比较实例宗地区域因素条件指数5.2.9 个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：ve=v0sp/se (17)式中：ve：个别因素修正后的比较实例价格v0：个别因素修正前比较实例价格sp：待估宗地个别因素条件指数se：比较实例宗地个别因素条件指数5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：vt=v0k (17)式中： vt：年期修正后宗地价格v0：年期修正前比较实例价格k：年期修正系数k=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n (18)式中： r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。5.2.11 比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：(1)简单算术平均法。(2)加权算术平均法。(3)中位数法。(4)众数法。5.2.12 适用范围市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。界定土地价格定义(一)土地价格对应权利的内涵1.土地使用权价格常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。2.土地抵押权价格对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。3.土地租赁权价格对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。(二)土地利用现状及设定.利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其