绿城中国筹资之路与资本结构分析.ppt

班级：会计0903班 组员： 曹莉萍 陈文艺 郜芳 胡剑 黄鸿飞 李福佳 林敏 刘丹 宗相和,绿城中国筹资之路与资本结构分析,公司简介 年报分析 筹资之路分析 4.资本结构分析 5.经验、问题与建议,公 司 简 介,公 司 简 介,财务报表分析 综合损益表,单位：元,财务报表分析 资产负债表,单位：元,财务报表分析,单位：元,存货分析,近三年绿城存货不断上升，11年是09年的3.68倍。存货压力大，随着限购政策的出台，国家房地产调控加强和宏观经济的变化，至使绿城存货量大，资产负债比率非常高。,筹资之路,权益资本的筹集： 公开发行H股 配股 战略投资者入股,负债资本的筹集： 可换股债券 银行贷款 定向发行高息债,筹资方式,筹资之路,You can briefly add outline of this slide page in this text box.,筹资之路,2006年1月18日，境外合作资金，可转换债券 尚未上市的绿城获得JP摩根以及Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡 证券交易所挂牌上市。 2006年7月13日，公开上市 绿城中国成功通过IPO在香港集资3.5亿美元。 2006年11月，发行高息债券 发行7年到期的约4亿美元的高息债券，融资规模超过其IPO时的26.7亿港元。,筹资之路,2007年5月7日， 配股 绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415亿股，集资23.1亿港元。 2007年5月15日， 发行可转债 绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元(约23.47亿港元)的可换股债券。 2007年10月24日，银团贷款 绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。,筹资之路,筹资之路,筹资之路,信托融资,信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托的基本特征： 委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。 信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。 信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。 信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。,筹资之路,信托融资主流运作模式,1、债权投资，即信托贷款 。 信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。 2、阶段性股权投资 。 这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。 3、受益权转让投资 这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。 除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式 。,筹资之路,2009年04月16日，与工商银行达成一项信托融资计划 绿城中国控股有限公司发布公告称，已与工商银行达成一项信托融资计划，初始信托资本最高为19.83亿元人民币，其中工商银行将至少担负其中85的资金金额。这笔信托融资将用于投资房地产项目,2009年6月23日，授予员工认购股权 再次发布公告,宣布授予包括绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实体的雇员近4737万股购股权。按照每股11港元的价格,绿城中国将内部融资5.21亿港元,这也是绿城兑现降低负债比例后第一次非负债融资。 2009 12月31日，与平安银行订立信托协议 绿城中国发布公告，于12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式收购该项目公司75%直接股权。注资后以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。达成若干条件后，会透过银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。,筹资之路,2010年8月27日，与配售代理订立协议 董事会已获卖方告知，於二零一零年八月二十六日，宋卫平先生卖方与配售代理订立协议，根据该协议，卖方同意将通过配售代理以每股配售股份7.95港元的价格向独立承配人配售合共20,000,000股股份，相当於本公司已发行股本总额约1.2%。配售股份将按全数包销基准进行配售。 於本协议日期，宋先生即卖方及其各自的联系人士持有560,983,000股股份，占本公司已发行股本总额约34.3%。於配售完成後，宋先生即卖方及其各自的联系人士将持有540,983,000股股份，占本公司已发行股本总额约33.1%,2010年10月11日绿城中国转让山东东城51%的股权 据港媒报道，绿城中国（行情,资讯,评论）（3900）以3.01 亿元（人民币下同）向青岛海尔地产，转让山东东城51%股权，转让完成后，绿城中国持有山东东城49%权益，不再为公司的附属公司。,2010年1月27日，与中泰信托签订协议 绿城又宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托。,筹资之路,据平安信托透露，其将通过该信托计划以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，投资者的最低门槛为300万，投资周期为3-5年，预计年回报率在20%以上 2011年12月9日，签订关于出售绿城墅园股权转让协议 2011年12月9日，绿城集团签订关于出售杭州绿城墅园置业有限公司（以下简称绿城墅园）股权转让协议，绿城集团将所持绿城墅园之35%股权，以注册资本金成本作价人民币7000万元出售开发杭州新华造纸厂项目的绿城墅园。 2011年12月14日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议 2011年12月14日，绿城集团签订关于出售杭州绿城锦玉置业有限公司（以下简称绿城锦玉）股权转让协议，绿城集团将所持绿城锦玉之50%股权，以注册资本金成本作价人民币12500万元出售开发杭州绿城兰园项目的绿城锦玉。 2011年12月14日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议 2011年12月14日，绿城集团签订关于出售杭州绿城锦玉置业有限公司（以下简称绿城锦玉）股权转让协议，绿城集团将所持上海静宇之49%股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售开发上海东海广场项目。,2011年6月23日，与平安信托联合发起信托计划 6月23日消息，绿城中国与平安信托联合发起的“平安财富安城1号房地产基金信托计划” ，预计筹资不超过30亿元。,资本结构分析,速动 比率,流动 比率,负债 比率,资本结构分析 负债比率（横向）,资本结构分析 流动比率（横向）,资本结构分析 速动比率（横向）,资本结构分析 负债比率（纵向）,资本结构分析 流动比率（纵向）,资本结构分析 速动比率（纵向）,存在问题,问题： 1、资产负债率太高，高负债压力大。 2、速冻比率和流动比率低。资金流动性差。 3、资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。,启示及建议,1. 投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。 2.绿城信用能力良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。 3. 将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地