上海万申策略机构-2011年沭阳房地产市场调研分析报告.doc

沭阳县房地产市场调研2011年1月目 录前言-3第一篇、沭阳县概况调查-41.1沭阳县历史、文化-41.2城市概况-61.3城市经济发展状况-101.4城区建设总体规划-14第二篇、市场宏观调查研究-202.1沭阳县区域经济状态分析和研究-202.2沭阳县城房地产状况分析-242.3沭阳县城商品房市场分析-282.4沭阳县城二手房市场需求特征分析-292.5沭阳县城商品住宅市场发展前景分析-31第三篇、市场微观调查研究-343.1市场现有项目调查-343.2市场现有项目分析-75第四篇、购房者调查分析-824.1调查概况-824.2客户群特征分析-834.3客户群需求分析-854.4调查小结-98结论-125 前 言沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳是全省人口最多、陆域面积最大的县。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。公司安排北京花园项目部售楼人员对沭阳近期的房地产市场进行调研，经过了6天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。我们将依据沭阳地区的调研情况和以往的市场经验，力求客观、真实、准确地反映调查成果，为公司的决策提供有力的依据。第一篇 沭阳县概况调查1.1沭阳县历史、文化1.1.1沭阳县历史沭阳县地处沂、沭河下游，有“洪水走廊”之称，历史上洪涝灾害频频发生。建国后大兴水利建设，洪涝灾害大为减轻，水灾主要表现为暴雨，经流滞洪的暂时性雨涝灾害。雨涝一般出现在5-10月间；是境内危害最大的气象灾害之一。除此之外，县境内还发生过地震灾害，但多为2级以内的微震，同期外域中强地震，对本县曾有过影响，影响最大的为1975年2月4日发生的“辽宁海城”7.3级地震和1976年7月28日河北唐山发生的7.9级大地震。根据1977年国家地震局颁布的全国地震烈度区划，本县基本烈度为8度区。沭阳夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲，另置僮县。 梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549）改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年（578）始定沭阳县名。隋文帝开皇年间隶属海州，唐高宗总章元年（668）改属泗州，咸亨五年还属海州，明洪武年间隶属淮安府，清世宗雍正二年（1724）改属海州府，民国2年属徐海道，民国17年至37年属东海专员公署、徐海行政公署；民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归沭阳县，宿迁部分辖区划给沭阳，隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县，属淮阴市。沭阳古有厚镇、渠头、刘庄口等镇，惜毁于兵火。明清增至36个镇。民国期间，裁镇设9市1乡，后改为10区162乡镇，大小集镇星罗棋布。新中国成立后，区乡屡有更动，至20世纪80年代相对稳定，计38个乡镇，另有10多个集市。1.1.4沭阳县文化沭阳历史悠久，人文荟萃。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，“霸王别姬”故事千载传诵。宋代大科学家沈括曾任沭阳主簿，率民众治理沭河、六塘河，政声远播。沭阳具有7000多年文明史，但明朝以前文化建树已湮没。明代以来，沭阳在文学创作、戏剧、音乐、曲艺、绘画、书法、摄影、雕刻等方面均取得了较好成绩。清代诗人袁枚任沭阳县令期间，留下许多诗篇佳话，亲植紫藤（袁公藤）今仍吐芳展绿。清朝末年沭阳才女刘清韵携10本传奇下江南，江浙名士为之倾倒，传为美谈。晚清进士李映庚，官至肃政使，创作我国第一部军乐谱。建国前后，沭阳孕育了摄影大师吴印咸，著名记者兼作家白夜，京剧表演艺术家、活红娘宋长荣，鲁迅研究专家王士菁，著名历史学家叶蠖生，两院院士李德义，新时代活雷峰张子祥等杰出人才，他们为祖国的解放和建设作出了贡献，为沭阳人民赢得了荣誉。深厚的文化底蕴，成为今日的沭阳进行现代化建设的宝贵精神财富。沭阳方言属北方方言中江淮次方言，是过渡方言区，但受北方话影响，故县内各地语言、语调有所差异，并形成了各具特色的地方戏曲，如淮海戏、僮戏等，还有琴书、快板、鼓锣等曲艺品种。沭阳的民间文艺繁荣，花船、高跷、舞龙、舞狮、跳财神、秧歌、腰鼓、跑驴等艺术形式为群众喜闻乐见。长期以来形成的礼仪风俗也很多，如祭灶、新年、二月二、六月六等，婚丧嫁娶、来客接待、生育寿庆上的仪式和席面也别有一番程式。沭阳地区属淮扬菜系与鲁菜系的中间地带，既有淮扬菜系的风味，又有鲁菜系的特色。颜集朝牌始于明代。马厂季家馒头曾被慈禧太后选为清廷贡品。顾家吊炉饼始源于清乾隆年间，清宰相刘墉曾题写吊炉大饼，乃沭阳之一绝。软熘长鱼是沭阳名菜之一，清乾隆皇帝和革命前辈刘少奇都曾食用。庙头千张（百叶）源于明代，曾被清代大诗人袁枚写入随园食谱。马厂五香花生米风味独特，远销日本、美国、新加坡、港澳等地。酒文化底蕴尤为深厚，沭阳芝麻香、虞姬神大曲久负盛名。沭阳境内名胜古迹众多，主要有新石器时代的遗址藏墩，西周的文化遗址孟墩、殷墩，南北朝的怀文故址，明代建筑的永安桥等等，这些名胜古迹，不仅有考古价值，而且还有一定的旅游价值。城区的城北公园，始建于清朝乾隆年间，素有“两山夹一景，三步两桥”的美誉。1.2城市概况1.2.1沭阳县概况沭阳县位于江苏省北部，沂沭泗水下游，地理坐标为3353至3425，东经11830至11910。南北55公里，东西60公里。北与东海县接壤，南与泗阳、淮阴区相连，东与灌云、灌南、涟水县毗邻，西与宿豫县，新沂市接界。境域面积2299平方公里，其中耕地面积204万亩，水面45.28万亩，荒滩13.5万亩。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰韩山海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。现辖26个镇、8个乡、1个农场，176万人口，是全省人口最多的县份。全县主要有农作物有小麦、元麦、大麦、油菜、水稻、玉米、棉花、大豆、花生等等，全县的土壤类型主要有潮土类、砂礓黑土亚类和白浆化棕壤土亚类。其中潮土类占土壤总面积的61%，是第一大土类，根据其母质来源及剖面性状，又分为黄潮土、盐城性潮土、棕潮土三个亚类。全县矿产资源主要有蓝晶石矿、磷矿、黄砂矿、硅石及水晶，主要分布在县东部韩山、青伊湖华冲、茆圩、新沂河、沭新河等地方和河床中。其中蓝晶石矿为我国仅有的第二大矿床、储量700余万吨，埋藏浅、品位高、有害杂质少。1.2.2沭阳县行政区划及人口分布三十五乡镇(场)名称沭城十字社区七雄社区章集社区马厂扎下汤涧李恒沂涛塘沟胡集东小店周集钱集张圩陇集耿圩悦来北丁集刘集华冲桑墟万匹青伊湖龙庙韩山吴集西圩高墟湖东官墩庙头新河 颜集茆圩潼阳贤官青伊湖农场2010年，沭阳县的十字镇、七雄镇、章集镇与沭城镇合并设立沭城镇，镇政府驻沭城。行政区划调整后，沭城镇行政区划面积288平方千米，人口34.94万，辖24个居委会、50个村委会。各乡镇区域面积、人口祥表乡镇面积（平方千米）人口（人）沭城镇80510000陇集镇46.8825590胡集镇68.6851428钱集镇49.4931935塘沟镇57.9541324马厂镇84.1264780沂涛镇94.5673417庙头镇58.4741530韩山镇65.5736990华冲镇54.5544147桑墟镇53.1948882悦来镇88.0340519刘集镇72.0038122十字镇89.2060150李恒镇66.8838675扎下镇55.3453982颜集镇69.2153842潼阳镇99.6847532龙庙镇48.6049786高墟镇61.1534019耿圩镇70.4436862七雄镇55.9036543汤涧镇55.0036118章集镇46.9535843新河镇48.6039489贤官镇50.2950247吴集镇73.0541798湖东镇63.4339991青伊湖镇50.0036294北丁集乡38.8027097周集乡43.8728389东小店乡50.9931342张圩乡39.0226282茆圩乡72.2336253西圩乡47.7628992万匹乡34.9532380官墩乡56.03294991.2.3交通环境沭阳交通便利，水陆干线四通八达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。 全国东部南北交通大动脉、连接环渤海经济圈和长三角经济圈的京沪高速公路在沭阳境内长达56公里，设4个出口，两个服务区；从沭城向北7小时可达北京，向南4小时可达上海。 沭阳境内公路网络十分健全，公路密度居全省前列，拥有上等级的灰黑色道路424公里，水泥路156公里，乡村砂石路1680公里，实现了“市县公路等级化、县乡公路灰黑化、乡村公路砂石化、全县公路网络化”，全县共有17条黑色公路连接周边县市，从县城到连云港白塔埠机场只需40分钟，到徐州观音国际机场仅需60分钟。 沭阳港是江苏20大港口之一，年吞吐量300万吨以上，可通航船舶最大吨位300吨，通过沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口及黄海等海域，通过淮沭河可进入长江及东海等海域。1.2.4气候条件沭阳县属暖温带季风气候。年平均气温13.8，年平均最高气温14.3，最低13.3，年平均降水量937.6毫米，年平均日照时数2363.7小时，年平均相对湿度为75%，年平均风速为2.8米/秒。全年虽热量充足，但春旱、夏涝、秋季连阴，严重制约了温、光资源的利用。全县常年至导风向为东南风和东北风。年无霜期约202天，空气质量常年达国家二级标准。1.2.5 人民生活和社会保障居民收入方面，2010年沭阳县城镇居民人均可支配收入6452元，比上年提高3.9个百分点；农村居民人均纯收入3900元，比上年提高4.4个百分点；居民住房方面，城镇人均住房建筑面积35.1平方米；农村人均钢筋、砖木结构住房面积24.1平方米。居民出行方面，农村行政村通灰黑公路（或航道）比重达100%；城镇人均拥有道路面积7.2平方米。居民信息化普及方面，百户家庭拥有电话120.7部，百户家庭拥有电脑14台。居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出的15.1%。恩格尔系数42.0%。2010年r&d经费支出占gdp比重（此指标县区无法测算，以全市数据代替，其他县区相同）0.10%。高中阶段毛入学率为90.0%。卫生服务体系健全率65.4%。城镇劳动保障三大保险各自覆盖面为89.3%。新型农村合作医疗覆盖面90.5%。人民群众对社会治安的满意率98.0%。城镇社区居委会、农村村委会依法自治达标率均达100%。1.3城市经济发展状况1.3.1沭阳县经济发展情况综合沭阳县距离苏北经济中心徐州市仅180公里，受到徐州经济辐射影响大，同时处于江苏省重点构筑的“三圈五轴”城镇空间体系中，“徐州连云港”城镇发展轴和“新沂宜兴”城镇发展轴之间，靠近沿东陇海城镇密集区，欧亚大陆桥东端。2010年，实现地区生产总值、财政收入、农民人均纯收入分别增长14.79%、55.1%和9.8%，分别是“九五”末的1.9倍、2.8倍和1.29倍；一般预算收入占财政总收入比重居全省县市前列，增幅列全省66个县市区第6位。2010年沭阳县实现人均地区生产总值7200元，比上年提高3.9个百分点；二、三产业增加值占gdp的69.7%，比上年提高3.4个百分点；城市化水平为26.9%；城镇登记失业率4.1%。农业沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。近年来，县委、县政府以农业增效、农民增收为主线，坚持“差别竞争，特色取胜”方针，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，实行政府推动、示范带动和市场拉动相结合，发挥自身优势，放大特色亮点，不断深化农业结构调整，大力发展主导产业，逐步形成了五大特色经济板块。一是林业板块。全县现有成片林面积40万亩，活立木蓄积量达360万立方米；木材加工企业达2190家，固定资产投入在千万元以上的12家，从业人员8.4万人，产品涵盖多层板、刨花板、细木工板、贴面板、强化地板及木制工艺品等，中高密度板加工量居全省首位。二是花木板块。现有花木种植面积31万亩，全县共有花木从业人员达14万人，经纪人1.3万人，拥有国家二、三级园林绿化施工资质企业有50家，公司资产在百万元以上花木企业有32家。沭阳的花木产品覆盖全国各省，年销售额近22亿元。三是食用菌板块。围绕林地、庄台和田间隙地大搞食用菌生产，积极发展具有出口创汇潜力的香菇、茶树菇等优、特食用菌生产，全县食用菌生产面积达1亿平方尺，年实现销售收入3亿元以上。四是水禽板块。淮沭新河、新沂河两河沿线13个乡镇共养殖生态鹅179.99万只，出栏92.36万只，鹅、鸭饲养量超过322.19万只，生猪饲养量达92.88万头，商品猪出栏58.06万头。五是瓜菜板块。重点发展反季节蔬菜、应时蔬菜、出口创汇蔬菜、无公害蔬菜，建成10个特色瓜菜生产基地，复种面积达60万亩，总产量160万吨，年产值10亿元。工业和建筑业工业突破成效明显，2010年，净增加列统企业57家，总数达272家；2010年，全县完成工业总产值44.20亿元，实现增加值11.76亿元，同比增长34.1%。新建各类商贸市场6个，一产、二产和三产增加值分别由1996年18.62亿元、5.98亿元、7.4亿元增加到35.69亿元、47.21亿元、34.85亿元，年平均增长率分别为7.5%、25.8%、18.8%，三次产业结构比例为30.3：40.1：29.6，实现了一、二、三顺序向二、一、三顺序的历史性转变。目前，沭阳的工业生产进入快速发展期，已形成以木材加工、轻纺服装、化工医药、农用机械、农产品加工以及建材、酿酒、锅炉制造等为龙头的工业生产体系。骨干项目支撑效应日益显现，木制品加工业主导地位越发明显，从业人员9万多，中高密度板年加工能力60万立方米，居全省首位；纺织、服装、玩具、鞋帽类项目向集群态势演变，从业人员超过5万，现代轻纺工业城雏形已经呈现。全民创业如火如荼，年纳税超10万元民营大户达344户，民营经济直接税收增长38.3%，约占国地税收入80%。近年来，县委、县政府瞄准加快建设现代化中等城市目标，把县城作为统筹城乡建设、优化发展环境、拉动县域崛起的龙头，坚持“社会投入为主、政府投入为辅”的方针，大力改造老城区，加快建设新城区，着力打造“亮丽沭阳”。近两年先后启动实施总投资约47亿元230多项500万平方米的重点工程建设，建筑面积达165万平方米的12个高档商住小区加快推进，48栋12层以上标志性建筑基本建成，行政商务中心及虞姬生态园正在紧张建设，城区初步形成“六横八纵两环”主干道路网格局。城区基础设施配套面积扩大到80平方公里，人口达51万人，形成了老城区、新城区、开发区联动开发的总体格局，中等城市框架日益凸现。城市建设截止2010年底，全县人口城镇化率已达46.8，全县新建楼房面积419.6万平方米。城区基础设施配套面积扩大到51平方公里，新铺水泥路89.1千米；南京东路、广州路、上海路等23条路段实施无杆化改造；铺设天然气主管道90千米、支管网20千米；新建、改造水冲式公厕132座；建成广场40个，城区绿地面积946万平方米，绿化覆盖率达45.2%。2001年8月，沭阳县经济开发区正式启动建设。沭阳县经济开发区位于县城东部新区，紧邻京沪高速公路。规划面积24.5平方公里。经过短短四年多建设发展，目前，开发区启动区面积已达18.5平方公里，累计投入资金7.5亿元，基本实现“七通一平”，建成13横12纵主干道，共计52公里；铺设主排水管道34公里，主供水管道20公里，新建35千伏变电所一座；启动建设污水处理厂等一批功能配套项目，基础设施进一步完善，开发区的承载能力大大增强，为加快吸引国内外资本、产业资本搭建了良好的平台。2010年8月，沭阳县经济开发区被批准为江苏省首批15家重点工业园区之一，前不久又被省开发区协会吸收为团体会员。县经济开发区成为对外开放的主要窗口和载体，引进各类工业项目345个，其中超亿元项目23个，境内外8家上市公司来沭投资，目前已建成投产项目224个，吸纳从业人员2.78万人。项目涉及服装、纺织、电子、玩具、工艺品等多行业，产品远销欧美、东南亚及港、澳、台等30多个国家和地区。浙江客商投资的江苏天能电池有限公司、上海客商投资的国际汽摩配综合商城，总投资分别达10亿元、8亿元。内外贸易、第三产业、财政、金融、保险目前，全县已建成专业化市场128个，商业网点1万余个，开辟特色商业街2个，农村乡镇全部形成“一镇两市”、“一镇多市”格局。推进政府上网、企业上网和家庭上网，全县因特网用户已达2万户。开放型经济实现新突破。2003全年完成外贸自营出口550万美元，比上年增长279.3%。新报批进出口经营权企业8家；新批“三资”企业14家。实际利用外资549.76万美元，比上年增长132.5%。新增境外劳务685人，比上年增长124.6%。2010年，全县实现社会消费品零售总额32.5亿元，比上年增长15.6%；第三产业实现增加值34.85亿元，同比增加17.8；城乡集市年交易成交额21.6亿元，同比增长20.2%；集镇门面房利用率达96.5；交通运输和仓储业完成增加值7.8亿元，同比增长22.4%；邮电通信业完成增加值1.42亿元，同比增长23.8；批发零售贸易餐饮业完成增加值4.21亿元，同比增长14.9%；金融保险业完成增加值1.09亿元，同比增长4.9%；房地产业完成增加值7.17亿元，同比增长24.5%；其他服务业增加值13.16亿元，同比增长14%。1.4城区建设总体规划1.4.1近期建设规划近期规模近期人口规模：50万人；规划近期建设用地80平方公里，人均建设用地119.96平方米。近期建设与发展完善老城中心区，启动建设新城区中心；治理城区现有工业，加快工业园区的建设工作；注重城区用地功能置换，建设片区居民服务中心，初步形成新城区中心。各类用地规划生活居住用地发展城区南侧地块和城北地区，控制居民个人的建设；广州路以南、与南二环路路之间的居住用地是近期内主要建设空间；鼓励成规模的房地产开发；现状居住用地着重于内部调整。工业用地近期重点建设东部工业园的启动工作、调整和完善城南工业园区。公共设施在城区南部启动新行政中心建设；改造老城，建设一处商业步行街；在新城区建设一处大型商场和文化设施，增加银行、超市等服务设施；新区增设一处卫生所， 建设县中医院；重点建设居住区内的体育场地，为居民的日常生活服务。仓储用地整理新沂河南侧的仓储用地，统一搬迁到集中库区。绿地系统城市绿地：708.12公顷，占建设用地的23.61%，其中公共绿地189.81公顷，人均公共。近期用地平衡表序号用地代号用地名称占地面积（ha）占地比例（%）人均用地m/2人1r居住用地830.2227.6833.212c公共设施用地235.477.859.42其中金融商业用地115.803.864.63文教卫体用地66.402.212.66行政办公用地53.271.782.133m工业用地623.1320.7824.934w仓储用地30.011.001.205t对外交通用地22.140.740.896s道路广场用地423.2614.1116.937u市政设施用地80.042.673.208g绿化用地708.1223.6128.32其中公共绿地189.816.37.59防护绿地422.4814.116.9生产绿地95.833.23.839d特殊用地46.531.551.86合计建设用地2998.92100119.9610泄洪渠1557.6611生态农田及其它684.6512控制发展用地4390.0813e河流用地540.93规划范围用地10172.24综合交通体系规划疏通城市对外交通出入口、完善老城区和新区路网，拉开东部、南部用地的路网骨架。新建2-3处供市民休闲、游憩的大型广场。对外交通设施新建一长途客运站， 2-3个社会停车场，完成205国道改线工作。主要基础设施给水工程城市自来水总用水量： 15万m3/日。自来水普及率达100%。由水厂供水网统一供水。污水工程建立雨污分流制，开始老城区的污水管网改造市区划分为老城区、京沪高速以东的工业区和二环路以南的新区三个排水区域。生活污水量： 5.0万m3/日；工业污水量： 7万m3/日；城市总污水量： 14万m3/日。城市污水集中处理量：7万m3/日，其中生活污水量为2万m3/日，工业污水量为5万m3/日。建一座污水处理厂，占地20.0公顷。近期处理能力7.0万m3/日。供电工程供电总负荷为33-39万kw，取平均值为36万kw。近期县城区主电源为、童庄变，在东片工业区内建设一座110kv变电所，控制110kv和220kv高压走廊。电信工程近期电话普及率达50%，电话装机容量15万门。燃气工程近期使用液化石油气，并开始逐步转用天然气；年气化率达80%，其中天然气占20%。生态环境地面水环境质量达到国家类标准。污水处理率达70%，废水治理率达90%以上，治理达标率达100%。大气环境基本控制在国家二级标准。全部建成达标烟尘控制区，工业锅炉、窑炉烟尘治理率达90%，治理达标率100%；城市气化率达99%；集中供热率达95%以上；机动车尾气排放率达85%以上。城区区域环境噪声和交通干线噪声基本控制在城市区域环境噪声标准（gb3096-82）中各类区域环境噪声标准。工业固体废物综合利用率100%，危险废物处置率100%，生活垃圾处理率100%。1.4.2远景发展设想沭阳县城远期发展目标以现代化的高标准、高起点规划沭阳县城的长远未来，将沭阳县城建设成为苏北地区经济较发达，设施较先进的工商城市。到21世纪中叶，沭阳县城将建设成为环境优美、居住质量高、各项社会事业发展进入良性循环的高效率的现代化城市。沭阳县城远期城市规模未来市区的规划发展以完善城市功能、提升城市竞争力为目标。城市的发展模式也将从以外延扩展为主转到以内涵式发展为主。“一心三团”组成的市区总用地规模为100平方公里左右，理想人口规模为8090万人。其中中心城区为50-60平方公里，合理人口容量为4550万人；十字组团20平方公里，人口为1015万人左右。扎下组团20平方公里，人口为1015万人左右。七雄组团15-20平方公里，人口为1015万人左右。沭阳县城远景规划结构城区远景将在发展和继承远期规划目标的基础上，用地将向北、南和东方向发展，形成“一心三团”的组团式结构。北向跨过新沂河，利用现有的扎下镇形成北组团；东面与七雄镇相连形成东组团；南接十字镇，成为南组团。各组团具备较完整和相对独立的功能，而现有中心城区保持远期的发展结构，跨越铁路向西发展。城市用地布局构想城市将在完善中心城区的基础上，在扎下、七雄、十字形成次级中心区，顺应郊区化的趋势，会在市域内形成若干个基于汽车交通方式的购物超市。居住用地的发展将体现集聚和扩散两种趋势，市区仍将是市民主要的居住地。未来的居住组织模式应当体现社区化趋势，将生活、部分生产用地、休闲用地综合组织，真正形成以人为本的城市居住模式。中心城区侧重于对已有的居住和其他进行改造，扎下、七雄、十字组团则是未来城市主要的居住发展用地。生产用地主要集中在东侧发展，产业发展方向将以高新技术产业为主。中心城区的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步置换为生活用地。未来的市民的生活逐步走向闲暇化。“一心三团”之间用地为城市的休闲发展用地。第二篇、市场宏观调查研究2.1沭阳县区域经济状态分析和研究2.1.1、政策环境三大经济发展战略 沭阳县经济发展战略目标为：至2010年gdp达到120亿元左右，年增长率12%，人均gdp达8600元；远期2020年gdp达到367.7亿元，年均增长9.0%，2020年人均gdp达19500元。为了与目标相统一，沭阳县制定了相应的经济发展战略，主要为：1）充分发挥背景优势、政策优势、资源优势、地缘优势和后发优势，适应“入世”要求，加大产业结构调整力度，按规划的产业调整方向，一产上质量、二产上规模、三产上水平。2）顺应市场经济要求，以提高经济效益为中心，实现经济增长方式从粗放型向集约型的转变；依托科技进步，科教兴县；不追求一时、一地杀鸡取卵似的自杀性增长，重在保持经济持续、快速、健康的发展。调整优化第一产业：发展绿色农业，生态农业，建立绿色食品基地；建立果产品基地；发展林、牧、渔业。发展壮大第二产业：围绕农业产业化，发展一批支农产业，形成“工带农、农促工”的良性发展。重点方向：绿色食品加工、蔬菜加工、包装业、木材加工业、建材工业等；发展纺织、服装、电子等无污染或轻污染、劳动密集型的轻工行业；延伸资源型产业的加工链条，发展下游产品，截流附加值；在经济发展基础好、区位优越的城镇，结合引进外资和高新技术，适度进行本地林业和林业资源的开发和利用，提高加工深度和产品附加值；结合本地区第三产业相对发达的特点，开发与之有联系的工业产品或民间工艺品，形成二三产业的互动互惠。全面提升第三产业：规划期内，适当组建若干区域性专业市场，成为特色产品输出基地。如组建绿色农产品批发市场、果品蔬菜专业大市场、花木、药材、食品、林木产品和建材专业市场等，通过专业大市场拉动第一产业和相关加工业的发展；大力发展房地产业。从沭阳县建设现状看，房地产业方兴未艾，发展潜力巨大。且此行业关联性大，其发展能够拉动建材、家具等多种行业的发展；发展商贸、餐饮、宾馆等服务业的同时不断提高餐饮、宾馆业质量、档次，建立较大型的物流园，丰富和扩大第三产业的内涵和外延，使第三产业向深层次发展。沭阳县优惠政策沭阳县创造性地制定优惠政策，除国家和省、市明令禁止从事的行业和经营的商品外，均允许个体私营企业依法注册经营。县委、县政府郑重承诺，国家、省、市、县各级、历次制定的优惠政策，哪一级最优惠，就执行哪一级，政策的优惠程度决不低于周边地区，费用的收取标准决不高于周边地区。沭阳着力营造良好的经济发展软环境，实行企业检查准入制度，经济处罚申报制度、企业缴费登记制度等，建立县“经济110”，随时接受并监督查处企业的各类投诉，并向重点招商引资企业颁布沭阳县人民政府令和重点企业绿色通行卡，进行挂牌保护，给予特殊待遇。 2.1.2经济环境区域优势，吸引投资沭阳位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，沭阳交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。沭阳经济开发区虽然起步较晚，但经过几年来的拼搏，开发区在富集生产要素、加快产业集聚、增强工业经济、完善基础设施、优化投资软环境等方面均取得明显成效，已经成为长三角产业转移的最佳投资区，尤其成了浙江民营企业极具向往的投资重点地区。目前开发区60%的企业均来自浙江，已经真正成了浙商的第二故乡。沭阳县资源丰富沭阳县是传统的农业大县，年产粮食100万吨，蔬菜100万吨、瓜类15万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏生猪200万头以上，全县活立木蓄积量380万立方米，是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县。沭阳花木生产名扬天下，到2010年底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人虞姬的故里-颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。沭阳矿产资源较为丰富，石英矿年开采量5000吨左右，黄砂储量6000万立方米，蓝晶石储量约700万吨，占全国储量的四分之一，年可开采9万吨左右。沭阳县有丰富的人力资源，现有各类初、中、高级人才3万多人，70多万劳动力，富余劳力20万余人。沭阳县市场繁荣沭阳县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公路经济带江苏省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。全县共有服装、钢材、花卉、农贸、工业品等各类市场130多个，房地产市场、资金市场、劳务市场、人才市场、技术市场、信息市场发展迅速，依托京沪高速公路占地1500亩的京沪直销市场已初具规模，由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界、山东商城、中国服装南北汇等组成的、计划总投资110多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。2.1.3、社区环境 社区发展阶段总体上来看沭阳地区的社区总体品质还处在一个起步发展的阶段，这也是和当地的经济发展情况和居民家庭收入情况相适应的，也有部分楼盘的品质已经在一定程度上超越了当地的整体水准，这主要是由于部分开发商引入了成熟房地产市场的商品房开发营销理念，在建筑设计、景观营造以及产品营销方面均初见端倪。 社区化程度大部分的小区入住情况都不错，这与当地市场的需求量大以及目前政府的宏观政策密切相关，也从另一方面反映了当地居民的置业需求，人气的聚集增强了社区的居住氛围，为开发商后期产品的开发奠定了良好的群众基础。 购物条件城市的整体购物环境的发展相对其经济发展有了一定的改观，这对当地的居住地产市场会产生较为明显的影响，这种影响将会随着未来几年居住区的开发上市逐渐凸显出来。目前沭阳的购物商场有大润发超市、乐天马特超市、苏果超市、万德福超市。文化氛围沭阳人在日常交往中热情大方、讲话礼貌，既有北方人的豪爽好客，更兼有南方人的情感细腻；得以保留的具有沭阳特色的民俗风情有：节日上有六月六、冬至、祭灶等；饮食上有无酒不成席、狗肉不上席之说；民俗上，主屋朝南称为堂屋；礼仪上，老人过寿过九不过十，提前一年过生日；文化上，有淮海戏、僮戏等古老剧种及民歌和高跷、秧歌、腰鼓等民间舞蹈等。交通，教育情况当地群众的主要出行交通方式以自行车、摩托车、公交车为主，个人小汽车在当地的数量还是非常有限，大众捷运系统也不是非常的完善，一些新开发地区存在交通网的盲点。出租车和三轮车的存在一定程度上弥补了城市交通的一些不足，但是同样存在着一些盲点区域。沭阳学校的分布覆盖区域较为全面、广泛，政府对于教育基础工作的重视和老百姓的教育投资的重视互相吻合，所以整个沭阳的教育环境还是相当优秀的，教育氛围也比较浓厚。空气和水源质量及景观由于沭阳工业还不是很发达，目前整个城市的空气及水源质量良好，还是一个比较适合居住城市，再加上整个城市工业的规划与居住的规划的分割，可以说未来的沭阳将仍是居住的理想之地。当地开发相对较早的楼盘，几乎无中心景观，有些社区景观布置不合理的同时又有碍道路通行，而美观就更加谈不上了，就目前各新建社区的景观设计来看，相对于过去的小区已经有了很大的进步。2.2沭阳县城房地产状况分析2.2.1土地市场供应状况分析从成交价格看，05年沭阳市中心的地价在平均200-350万元/亩左右，上海南路附近、迎宾大道附近的地价在120万元/亩左右，新行政中心附近的地价在150万元/亩左右，而10年已挂牌的真正成交的地只占少数。而010年上海南路附近的地价上升为108万元/亩左右，新行政中心附近的地价在160万元/亩左右，一年的时间里地价飞速上涨，而目前城区周边的一类地块已经没有了，因此可以相信一类地块将继续升温，一类地块附近的二类地块将可能成为以后竞夺的热点，并随着区块的升温，二类地块也将升值。目前地块的涨副已超过房价的涨幅，由于国家出台了相关土地政策，以及当地良好的房地产势态，主城区已成交的土地，大多已经开工或将要开工，并未发现大量的存量土地，而近几年由于土地的供应量大，使得当地的房地产业蓬勃发展，今后，政府将会适当控制土地的供应，近2年内政府手中可供出让的大宗地块已很少。2.2.2商品住宅市场供应量分析 城北老城区：商业繁华地带沭阳商业中心仍然以老城区为主，因沭阳城市西北方被新沂河包围，城北扩张幅度受限制，城市发展主要向东城区扩张。老城区集中了城市的行政中心，商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市的核心区。老城区主要是继续向东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分的无污染工业。据了解，该区域老城中心地块以旧城改造为主，楼盘规模大多较小，沿江地块楼盘规模较大。老城区新开发楼盘不多，大多数为0709年开发的尾盘项目，目前均价都在2900元/平米左右。老城区楼盘受地块限制，规划没多大创新，均为中央小花园，排排坐设计。老城区项目均以多层住宅加沿街商业为主，沿街商铺价位在400010000多元不等。目前，老城区主要代表楼盘有江岸名城、江南风景、建陵时尚广场、金地商都、书香名邸、中华金满楼等。城南片区：城市的居住方向沭阳县规划城南为城市居住区，城南邻近老城区，又与老城区浓厚商业氛围相对分离，区域居住环境优越，属于新居住区和老城区互相补充，方向项目规模相对较大，规划设计上更合理。该区域住宅价格在3000左右，商铺价格在400010000元/平米之间，升值潜力较大。 城南区块的代表楼盘有：凤凰国际城、苏通花园、万顺帝景天成、浦东国际、苏北车市、 湖玺庄园 、宁浦冠城 、花都锦城 、 金地华园、 城市枫林 、苏北商贸城 、 凤凰国际城 、颐和家园 、 翰林府第、 健康家园、 天下景城、 盛堂世家 、沃德嘉园兰山苑 、锦辉佳园 、颖都家园 、新江南 、沃德嘉园、 金禾理想城、北京花园，天宇花园、君临天下等。其中君临天下在该区域为新一代代表楼盘，该项目分4期开发，目前一、二期销售情况良好，三期即将推出。君临天下依靠优越的地理位置，合理的规划布局，精致的户型设计，时尚现代的外立面处理，受市场追捧。城东片区：城市未来发展方向城东片区以宽阔通畅的迎宾大道连接老城区，县政府大手笔规划，当地市民对城东片区的发展前景非常看好。未来县政府、各大中小学校及企事业单位将陆续搬迁至城东，发展潜力非常大。从目前城东片区楼盘可以看出，该区域楼盘规模较大，规划合理，档次与其他区块有所提升，其楼盘价格较高，均价在2900元左右。目前，城东片区的主要代表楼盘有东方名都、东方明珠城 、奥韵都城、东城馥邦、汉宫大厦、山东商城，中国服装南北汇等。2.3沭阳县城商品房市场分析沭阳作为全过最大的县级城市，目前人口已突破200万，城市人口达51万，比一般的市级城市人口多，商品房市场需求旺盛。房地产行业的发展在一定程度上反映出城市的发展情况，而房价更是当地经济的间接反映。目前沭阳县房价平均价在2900元/平米左右，别墅均价尚未超过4500元/平米，沿街商业价格600070000元/平米不等。随着当地政府招商引资工作的推进，吸引了众多外地企业到此投资建厂，对当地经济发展有非常积极的促进作用，近几年房价增长幅度也较大。据调查，部分03年左右开发的楼盘，开盘价800多元/平米，至今已涨至3000多元/平米。从业内人士访谈中了解，一年内沭阳房价有望突破3500元/平米，升值空间较大。其支撑理由是当地人口众多，并保持迅速增长态势，经济发展迅速，除招商引资带动当地经济外，本地特色的花木及养殖业形成了一定规模。 从目前当地楼盘销售情况来看，早期开发楼盘因规划设计、销售手段等方面尚处于原始开发状态，销售周期较长。近几年开发的新楼盘，在规划设计和营销方面均有所创新，比如大规模开发，聘请专业的营销策划公司等，因此，新开发楼盘销售情况良好，有部分楼盘尚未开工已预定一空。说明当地房地产市场在营销策划方面仍然存在很大的操作空间。2.4沭阳县城二手房市场需求特征分析2010年的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房税收政策也步步紧跟。随着房价的不断攀升，沭阳的二手房市场目前变的异常火爆。2.4.1中介机构良莠不齐目前沭阳县的房地产中介机构有锁增加，仅2010年就新增了5家房地产中介机构，但各家中介机构并不成规模，均以零散型经营为主。由于当地房产中介业几乎是一个没有进入门槛的行业，选一临街店铺，一张桌子，二三个人员，几块展板，就能可以日进斗金了，所以导致各中介公司素质不一，市场也难免鱼龙混杂。近年来城市扩张加快，一手房交易火爆拉动二手房交易市场发展，许多原先做招聘和租赁房屋为主的小中介也纷纷介入此行。沭阳中介机构大多在老城区地段，行业分布零散。主要集中在一些前几年开发的小区附近，如都市阳光、女人街附近都有小型中介机构。多数中介机构办公简陋，并不以二手房交易为主营业务；仅有的几家正规中介则普遍存在着规模偏小，实力有限。2.4.2经营风险明显增大面对日益下跌的交易量，仅仅靠单一的二手房交易获利的公司，经营风险明显增大。因此，不少中介公司开始拓展业务，以化解由于单一经营而造成的风险。随着二手房市场宏观调控政策的出台，沭阳各大房产中介机构，也正在积极拓展其他方面的业务，如代理汽车城销售、现金收房等，据了解近期正在与多家开发商洽谈尾盘超市事项，整合各家开发商的房源，利用其绝佳的市口来缓解政策造成的影响。2.4.3租售冰火两重天中介机构的增加，空间将越来越小，竞争会更加激烈，但随着新房的价格不断攀升，也带动了二手房的交易。因为现在有相当部分的房源都是几年前的投资客购买，现在出售利润空间还是满大的。还有就是沭阳现在的很多房子都被浙江一带的投资者团购，现在出售正式好时机，买房者对新房的价格望而生畏，面对二手房的较低价格，尽管有交易税费，但成交量一路攀升。2.5沭阳商品住宅市场发展前景分析2.5.1供应与需求状况分析目前，沭阳普通住宅商品房和商铺的供应整体上供应量不大，政府南沿东扩政策，大规模项目不断涌现，市场竞争越来越激烈。有部分开发商出现捂盘惜售的现象。通过调查，当地消费者购房最看重的因素仍然以地段和价格为主，对产品质量和物业服务要求进一步提高。因此，我们认为沭阳的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高。由于受投资和需求引擎的双向拉动，未来几年，沭阳的房地产市场仍将保持较强的发展势头。2.5.2项目投资机会分析从产业投入的角度分析在沭阳的城市规划中，“南延东