上蔡县秦相路项目可行性研究报告.doc

上蔡县秦相路蔡都大道项目可行性研究报告上蔡县秦相路蔡都大道项目可行性研究报告编制主持：田 娜2011年3月3日目 录第一部分：项目概况及开发条件分析第一节 宗地位置分析第二节 宗地现状分析第二部分：宏观发展环境分析第一节 驻马店市城市规划研究第二节 上蔡县城市发展状况研究第三部分：房地产业相关政策解读第一节 2010年房地产相关政策解读第二节 2011年房地产相关政策解读第三节 房地产政策预测第四部分：上蔡县房地产市场调研报告第一节 上蔡县房地产市场整体运营现状研究第二节 商业发展状况调研第三节 上蔡县典型楼盘调研第四节 房地产市场整体评价第五部分：项目所在区域研究第一节 区域发展规划研究第二节 区域路网设置分析第三节 周边市政配套分析第四节 项目swot分析第六部分：项目问卷调查分析报告第七部分：上蔡项目开发思路及前期定位第一节 项目定位原则及理念第二节 目标客户群定位第三节 产品定位第四节 价格策略第五节 项目营销推广概述 第八部分：项目初步规划设计构想第一节 规划设计依据第二节 项目规划设计细则第九部分：项目风险分析第十部分：项目结论及建议前 言受北京科宇房地产开发有限公司委托，我策划专案组担负对北京科宇房地产开发有限公司上蔡县秦相路项目市场调研、项目地块分析、项目规划及可行性分析论证等方面的重要研究工作。为此，我们以高度负责的态度，对北京科宇房地产开发有限公司上蔡秦相路项目进行了充分的酝酿和周密部署，从宏观到微观、从定性到定量分析、由整体市场到竞争对手，紧紧围绕我策划专案组独创的项目前期策划四大基本流程（即“市场调查、项目定位、可行性研究、设计任务书”四个阶段）来科学的分解展开工作，力求全面的获取市场咨询、系统的整合产业发展态势、深入的研究相关行业发展趋势，零距离的贴近上蔡县房地产市场现状，把握上北京科宇房地产开发有限公司上蔡县秦相路项目在项目前期策划中需要找到的支撑点，为寻找本项目的科学定位寻找亮点，为投资者投资建设北京科宇房地产开发有限公司上蔡县秦相路项目找到坚实的市场决策数据。故本可研究报告不仅仅是从市场的角度来论证北京科宇房地产开发有限公司上蔡县秦相路项目的可行性，也是本项目全景策划报和实战操盘建议书。 第一部分 项目概况及开发条件分析第一节 宗地位置分析北京科宇房地产开发有限公司上蔡县秦相路项目，位于上蔡县秦相路与蔡都大道交叉口东北角，项目占地5亩。具体位置如下图所示。该项目地块位于上蔡县东城，距离上蔡县政府办公楼约1000米左右，交通便利。第二节 宗地现状分析一、项目四周及地势 项目地块东为居住建筑物，西临秦相路，北近加油站，南临蔡都大道。该地块两面临路，地势平坦。二、地块有围墙围合，内有建筑物，正在拆除，现堆满建筑物垃圾。三、经查证，上蔡县主要干道水、电、电信、有线电视等配套设施完善。第二部分：宏观发展环境分析第一节 驻马店市城市规划研究 驻马店城市规划图的编制表明，规划部门先后完成了市工业集聚区规划、练江河改造规划和一大批专业规划、村镇规划及旧城改造规划。2008年以来，驻马店城市规划图编制的过程，也体现了驻马店市城乡规划局根据城乡规划法和市委、市政府的要求，加大了控制性详细规划的编制力度，全年共编制73个地块的控制性详细规划，规划编制面积1280.35公顷，为历年之最，使该市中心城区控规覆盖率由不足25%达到了38%，为城市的建设和发展打下了坚实基础。2009年，驻马店市要编制完成25个建制镇总体规划、55个乡总体规划、700个村庄建设规划，任务相当繁重。在加快驻马店市中心城区建设的同时，强化遂平县、确山等县的发展，积极加快上蔡、汝南、新蔡等县城的发展，大力支持具备特色的乡镇的持续发展。第二节 上蔡县城市发展状况研究一、地理位置 上蔡县位于河南省东南部，驻马店地区偏东部，东经114。6-114。42、北纬33。4-33。25之间，东西长60公里，南北宽35公里，总面积1529平方公里，耕地面积156.8万亩。现辖26个乡镇，145万人（2006年末），是一个平原农业大县。上蔡县历史悠久，人杰地灵，文化灿烂，是古蔡国所在地，是秦相李斯、汉相翟方进的故里，海内外蔡氏祖地，重阳文化的发祥地。上蔡县地理位置图二、行政区划全县辖4个街道、6个镇、16个乡：蔡都街道、芦岗街道、卧龙街道、重阳街道、黄埠镇、杨集镇、洙湖镇、党店镇、朱里镇、华陂镇、大路李乡、无量寺乡、邵店乡、五龙乡、杨屯乡、和店乡、蔡沟乡、塔桥乡、齐海乡、崇礼乡、韩寨乡、东岸乡、东洪乡、小岳寺乡、西洪乡、百尺乡。县政府驻蔡都镇。三、自然资源 上蔡县所属区域地势平缓，西高东低。境内有洪河、黑河、杨岗河等。年均降水量883毫米，年均温14.7。周（口）遂（平）、开（封）龚（家棚）、西（平）上（蔡）3条省级公路过境。特产有邵店生姜、黄埠黄麻、上蔡白桃等。四、特色产业 区内初步形成了制鞋、面粉、化工等特色产业，培育了荣光鞋、豫花面粉、尚品板材、澳祥皮革、豫上铁锅等一批知名品牌；全县粮食产量稳居全国一百强，花木总面积5.6万亩，成为国家优质小麦种植基地和河南省三大花木种植基地之一。五、旅游景点上蔡县有着得天独厚的旅游资源，古迹名胜遍布县境。现存有“芦岗拥翠”、“云护蓍台”、“蔡河沉月”、“鸿隙现莲”、“斯井鸡鸣”、“景贤书声”、“洪河夜雨”、“白云深处”八大古景，重点古迹有蔡国故城、白圭庙、伏羲画卦亭、蔡侯玩河楼、孔子问津处、孔子晒书台、光武台、奎星楼、李斯墓、蔡侯墓。蔡国古城遗址为“国家重点文物保护单位”，位于古城西城墙之上的蔡侯玩河楼，楼台之上建有玉皇庙，神殿及拜殿台，是历代文人雅士聚会之地，留下诸多脍炎人口的诗篇。蔡河之滨的白龟庙，蓍草葱郁，白龟浮游。伏羲画卦亭史称造文字之先，创中华民族文明之始。第三节 上蔡县城市未来发展规划研究依据上蔡县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划及上蔡县城市近期建设规划（2006-2010）的相关要求，上蔡县城市发展依照“东移北扩”的思路，对上蔡县城市建设重新规划。特别是在2010年政府报告中指出，按照“两城一带六大功能区”（建设新城区、改造老城区；分步实施建设蔡国故城墙带状公园；统筹规划建设工业集聚区、科教文卫园区、商贸物流园区、商业住宅开发区、文化旅游园区、高效农业示范园区）的县城规划定位和布局，尽快完成县城总体规划修编，到2020年县城规划控制区面积达到70平方公里，县城人口达到70万（截至2007年，县城中心城区面积已达平方公里，全县城镇化率达）。第四节 宏观经济社会发展状况研究 “十一五”期间，上蔡县把省、市方针政策与上蔡县实际紧密结合起来，发挥发展优势，挖掘发展潜力，按照“凝聚力量，夯实基础，树好形象，加快发展”的总体要求，全面实施四大战略（开放带动战略、科教兴县战略、人才强县战略、可持续发展战略）全力推进“三化”进程（工业化、城镇化、农业现代化），狠抓“三项建设”（项目建设、平安建设、作风建设）的发展思路，真抓实干，奋力赶超，加快建设富裕、开放、文明、和谐上蔡。一、项目、经济上蔡县围绕皮革制鞋、粮油加工、板材加工、纺纱化工等支柱产业，实施技术改造，提升科技含量，膨胀生产规模，培育产业集群，提升工业经济的整体竞争力。引导荣光鞋业、大程面粉、骏马化工、华宝纺纱、尚品板材、澳祥皮革等骨干企业走新型工业化道路，增强实力，提高效益，真正成为引领县域经济发展的龙头。充分利用上蔡籍在外工作人员多、外出务工创业成功人士多、蔡氏企业界英杰多的有利条件，以真挚的感情、优惠的政策、优良的环境、优质的服务吸引他们回家乡、回祖地投资兴业。全县克服种种困难启动了城东、城西和新庄、杨集4个工业园区建设项目。目前，工业园区初具规模，规划面积达9.5平方公里，建成标准化厂房5.6万平方米， 累计入住产业集聚区项目67个，完成投资37.9亿元。二、现代农业“十一五”期间，全县坚持实施了科技富民工程、粮食丰产工程和技术创新引导工程，不断提高粮食生产科技创新能力，同时大力发展农产品精深加工企业，培植了大程面粉、天宇面粉、恒丰油脂等50余家农业产业化龙头企业。在重点抓好优质小麦、优质玉米、优质小杂粮等种植的基础上，突出抓好了瓜果蔬菜种植，继续推广间作套种、立体复种、塑膜温棚等提高农业比较效益的科学种田技术，实现了粮食连年丰产丰收，“十一五”期间全县粮食总量达到46.6亿公斤，比“十五”时期增加了8.9亿公斤，巩固了粮食生产百强县的地位。按照“合理规划、大户开发、龙头带动”的思路，上蔡县着力在稳定规模、优化品质、扩大销售、提高效益上下工夫，培育花木重点乡镇12个、重点村112个、百亩以上种植大户100多个，总面积9.5万亩，年产值6亿多元。上蔡县还以标准化养殖小区建设为突破口，把发展猪、鸡、牛、羊等食草型、节粮型畜禽饲养作为富民兴县的支柱产业来抓，年出栏生猪130.93万头、肉鸡400万只，畜牧业年产值13.85亿元，占农业总产值的比重达38。三、改善民生关注弱势群体是改善民生的重中之重。上蔡县着力构建弱势群体救助帮扶工作机制和长效机制，形成了以最低生活保障为基础，以扶贫、养老、住房、医疗等为辅助，城乡一体化、管理社会化的新型社会保障体系。 上蔡县创新计划生育奖励扶助对象养老保障机制，在全县24个乡镇建成了计划生育托老中心，对全县60周岁以上的1166名农村计划生育家庭奖励扶助对象实行集中供养。县财政设立专项资金，对自愿入住计生托老中心的239名奖扶对象进行补贴，让奖励扶助对象享受五保老人同等待遇；对不愿入住计生托老中心的927名奖扶对象，除享受国家发放的每人每年600元奖扶金外，县里给予每人每年300元的生活补助，确保广大奖扶对象安享晚年。上蔡县艾滋病防治帮扶、敬老院建设、计划生育托老中心建设和农村公路村村通、沼气建设、新型农村合作医疗等一系列民生举措的分步实施，得到了群众的普遍欢迎。四、文化产业上蔡县的重阳文化、古蔡文化、李斯文化独具特色，发展文化产业有着丰富的资源、巨大的潜力和明显的优势。“十一五”期间，上蔡县树立了“文化立县”、“文化兴县”的发展理念，着力打造自己的文化品牌，做大做强文化产业，切实提升县域经济发展的软实力。 上蔡县大力实施文化兴县、文化名县战略，按照“经营文化”的思路，把古城保护、文化振兴、旅游发展整合到一个平台上，推进经济文化繁荣发展。加强了与国内外蔡氏宗亲的交流，先后有28个国家和地区的专家学者及蔡氏后裔来蔡寻根谒祖恳亲，举办蔡氏宗亲联谊会、蔡氏文化研讨会30多次，搭建招商引资新平台，形成了独特的“寻根经济”和蔡氏文化。举办了六届中国上蔡重阳文化节，通过推介使文化成为最具诱惑力的品牌。加快旅游产业的开发，通过高标准设计、规划，培育出了一批具有地方特色的个性文化精品景点，吸引了大批游客来上蔡观光、度假，文化旅游已成为拉动经济发展新的增长点，显示出强大的生机和活力。 第三部分 房地产业相关政策解读房地产业是国民经济的支柱性产业，县级城市的房地产项目开发投资决策，需要首先研究房地产业相关政策，本次研究重点侧重于2010年415新政以来的，一直到不久前的2011年“国八条”。第一节 2010年房地产政策出台回顾一、2010年04月17日 国务院购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。二、2010年04月20日 银监会银监会要求各银行做实国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。三、2010年04月20日 保监会强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。四、2010年04月22日 住建部针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。五、2010年04月23日 住建部、民政部、财政部 住房和城乡建设部、民政部、财政部近日联合发出通知，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。六、2010年05月07日 国务院 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。七、2010年05月19日 国税总局为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有。八、2010年06月01日 国务院国务院同意逐步推进房产税改革。在国家发改委这份长达4000多字的关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见中，关于房产税的表述仅仅有“逐步推进房产税改革”9个字，意见中也没有提供有关房产税的进一步的细节。九、2010年06月12日 住建部、发改委、财政部等七部委由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。十、2010年06月18日 住建部、国土部等六部门国土部、发改委等6部委联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，要求各地做好2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。十一、2010年07月10日 国务院 国土部日前发出关于进一步做好征地管理工作的通知，该通知，被认为是继2004年关于完善征地补偿安置制度的指导意见后，国土部针对征地管理，出台的最为全面的一个文件。 要点各地每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。未及时调整的，不予通过用地审查切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为十二、2010年08月02日 国土部国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。十三、2010年09月04日 国务院国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。十四、2010年09月27日 多部委 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。十五、2010年10月20日 央行 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整十六、2010年12月25日 央行央行宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年期存款基准利率升至2.75%，一年期贷款基准利率升至5.81%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。第二节 2011年房地产政策出台回顾一、2011年01月09日 重庆市政府 重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。二、2011年01月19日 国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。三、2011年01月21日 国务院 国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。四、2011年01月26日 国务院 “国八条”出台。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。第三节 房地产政策预测 房地产新政的出台正好是针对当前遏制老百姓恐慌性购房心理，正当其时。“国八条”房地产新政给当前楼市打了三针“镇定剂”，第一针是针对老百姓当前的恐慌性购房心理打一针，国家传递出一个积极的信号，民生地产已经在政府的主导下逐步落地，老百姓不必房价的非理性上涨；第二针是打给开发商的，呼吁开发商共同努力，协助政府让楼市回归理性，起码开发商坚持不再此时捂盘惜售，趁乱涨价等助推楼市恐慌行为，这一针让开发商回归理性，不再恐慌；第三针是对地方政府的土地财政和地王频现现象打了一针，地方政府坚决贯彻“国八条”新政，让楼市逐步原理恐慌依存的土壤。 本策划专案组观点：2011年房地产行业仍以维稳为主。未来调控力度会依照中央经济工作会议主旨而动，主要集中在增加有效供给方面。加大土地供应量、增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善购房需求，有助于扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。 第四部分 上蔡县房地产市场调研报告第一节 上蔡县房地产市场整体运营现状研究一、上蔡县房地产市场的现状 上蔡县房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平落后；单位建设、私人建房普遍存在，房地产市场化的程度较弱，并且在售楼盘数量少。上蔡房地产市场目前处于起步期，无论开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于较低水平，特别是开发商还不注重品牌意思的培育，违规操作的小区比比皆是。目前市场上正建正售的楼盘有：东城国际、鹏宇国际城、奎星嘉苑、丽景鸿城、美景天城、紫鼎苑、香港城、天伦现代城三期、金石龙城御苑。其中，天伦现代城三期余房二十来套，美景天城多层售罄。二、城市房地产市场的发展趋势分析基于宏观环境的影响，我国的房地产业近五年来发展迅猛，主要体现在房地产整体素质的提高及相应市场价格的不断上扬，必将带动地方经济、房地产业。就上蔡县现状，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，上蔡的房地产市场将蕴藏着巨大的发展广度；但这必须依附于市规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。从2010年上蔡市政府报告上获悉，2010年上蔡的各个方面均取得了显著成效，2011年将加大市政规划建设、招商引资，同时抓紧落实县城总体规划修编中“两城一带六大功能区”（建设新城区、改造老城区；分步实施建设蔡国故城墙带状公园；统筹规划建设工业集聚区、科教文卫园区、商贸物流园区、商业住宅开发区、文化旅游园区、高效农业示范园区）的县城规划定位和布局的工作任务，努力实现到2020年县城规划控制区面积达到70平方公里，县城人口达到70万。本策划专案组观点：上蔡县城市化发展趋势不可阻挡，城市框架不断拉大，人口不断增加，必然会带动城市经济的快速发展，同时也相应地促进上蔡县房地产业的发展。虽然城区发展以“东移北扩”为主要思路，但现有城区的建设、改造也是城市发展工作的重中之重。因此，上蔡县未来房地产业具备良好的前景，本案所处位置将会逐渐成为未来城区的主要的中心之一。第二节 商业发展状况调研上蔡县目前商业市场总体经营状况良好，正在发展交通运输、餐饮娱乐、量贩商贸超市业。初步形成了东西大街、南北街、主要经营的量贩市场；蔡明步行街主要集中餐饮、ktv娱乐业；秦相路南段主要为汽车美容业等相关产业。一、县城商业主要集中在蔡候路、秦相路、蔡都大道、白云观大道围合的区域，特别是集中在以东西大街、南北大街交汇区域，该区是上蔡县商业中心，商品、服饰、百货、量贩、金银首饰、日常用品、时尚用品等，该区域商品琳琅满目、种类齐全。二、随着上蔡县城市规划向北区和西区发展，以及县城消费水平的提高，商业格局逐渐发生改变，商业分布也朝向东、北方向零散发展。三、县城人口15万左右，城区人口量占全县总人口的百分之十一，总量少，外来人口较少，总体消费能力有限。第三节 上蔡县典型楼盘调研一、上蔡县房地产板块划分 根据上蔡县房地产发展状况，将县城房地产划分为5个板块，分别为东西大街板块、蔡都大道西路板块、新区板块、重阳大道板块、白云观大道北路板块。上图为上蔡县楼盘分布示意图（一）东西大街板块该板块即为老县城中心区板块，该板块处于县城商业最繁华地段、区位优势明显、人口密集、生活便利、各项配套设施成熟完善；但是由于该区域位于老城区，周边环境比较嘈杂，街道狭小，生活环境差。该板块楼盘以东西大街沿线分布楼盘代表为：紫鼎苑、奎星嘉苑、香港城等。其中，紫鼎苑为该板块区域占地面积最大项目，但是也仅有33余亩，而且有将近一半的面积作为市政广场，该楼盘一二层为商业，社区最大亮点即市政广场。相对其他板块而言，该区域楼盘居住度一般，主力户型为120-150平米的三房两厅，这些楼盘建筑形态多以小高层、高层为主，均价在2850元/平米左右。由于良好的地理位置，消费者认可度高，受众多消费者的青睐。（二）新区板块 新区板块，位于县城蔡候路与秦相路交汇区域，属县城东北区域，是上蔡县规划建设的主要方向，部分政府办公楼未来将移往该区域，前景比较明朗，发展前景巨大，同时居住生活环境较为良好。该板块沿秦相路沿线分布楼盘有：鹏宇国际城、美景天城等房地产开发项目。产品供给以多层、小高层为主，主力户型在120-145平米的三房两厅，均价为2600元/平米左右，该板块社区占地面积相对较大，规划品质中高档次，客户多为中高层客户，该区域楼盘档次、品质与上蔡县未来核心行政区相符。（三）蔡都大道西路板块蔡都大道板块，位于上蔡县西城区，属上蔡县未来城市化发展重要区域之一。各项配套设施一般，但距离老城区中心较近，加上良好的未来发展前景，所以受到了置业者的认可。人们对此区域的认可度也很高，此板块形象在上蔡县人民心中有一定的地位。该板块房地产项目社区内有相对较大的景观组团，产品主力为多层、小高层、高层，均价在2600元/平米左右，主力户型在115-140平米三房两厅。该区域分布天伦现代城、金石龙城御苑等。标杆楼盘为天伦现代城，该楼盘也是上蔡县众多房地产项目的标杆，也是上蔡县房地产项目开发品质化、正规化的先驱和代表。该项目总用地面积70929平方米，总占地面积21988.3平方米，总建筑面积136808平方米，建筑密度30.7%，绿地面积(含区内水面)30%，建筑层数六层加阁楼，临街商铺一层为框架，住宅部分为砖混结构，拟分三期建设：一期工程拟建14幢，建筑面积5.3万平方米；二期工程11幢，建筑面积3万平方米；三期工程13幢,建筑面积5.3万平方米。项目总投资1.5亿元人民币。目前该楼盘三期余房十几套。（四）重阳大道板块重阳大道板块，也称为南环路板块，位于上蔡县城南。该板块居住生活环境优雅，交通便利。但该区距县城市中心较远，各项生活设施配套十分缺乏，客户对此区域认可度相对其他板块较为一般。该区域的房地产项目较少，目前分布楼盘为丽景鸿城。该项目产品小高层、多层，主力户型为115-145平米三房两厅，均价为1900元/平米左右。该区域楼盘目前虽少，但据了解，沿重阳大道南侧大部分空地已经出让，未来房地产项目开发必然增多，该区域前景潜力巨大。（五）白云观大道板块白云观大道板块，位于上蔡县西北。该区域较为荒凉、杂乱，距离县城中心区也较远，生活设施配套不完善。但该区域分布由河南东辰置业有限公司开发的东城国际房地产项目。产品为高层及多层，主力户型为110-130平米三房两厅，均价在2900元/平米左右。该项目占地79.817亩，总建筑面积115895.06平方米，其中商业建筑面积8510.96平方米，配套设施面积1300平方米，住宅建筑面积106084.10平方米，1114户，容积率2.178，绿化率38.2%，建筑密度31.1%。由于该项目相对较大的规模，加之此区域也在县城规划发展的方向，众多客户也认可该区域项目的价值。二、重点楼盘分析1、天伦现代城楼盘地址上蔡县蔡都大道西段北侧售楼电话6902555/999售楼地址上蔡县蔡都大道西段开 发 商驻马店市天伦置业有限公司 设计单位_建筑类型多层建设规模总用地面积70929平方米，总占地面积21988.3平方米，总建筑面积136808平方米。价 格1993元/销售情况三期仅余十几套房源主力户型110-143平米两房两厅配 套周边配套：附近有上蔡县招商局、国税局、畜牧局、汽车美容店社区配套：游泳池、水系景观、智能安防、休闲广场、音乐喷泉综合评价该楼盘属上蔡县较为正规大规模开发高品质、高景观设计的社区的领导者，客户对该项目的认可度较高。该社区内配套齐全，物业管理到位。天伦现代城于2007年开工兴建，到2008年底，二期工程完工。4月18日公开排号的是三期工程，也是最后一期工程。目前该楼盘三期仅余十几套房源。2、东城国际楼盘地址上蔡县城东北角蔡侯路东段北侧售楼电话6933111 6934111售楼地址蔡候路696号（石像东南）开 发 商河南东辰置业有限公司设计单位建筑类型8栋高层15栋多层建设规模占地79.817亩，总建筑面积115895.06平方米，其中商业建筑面积8510.96平方米，配套设施面积1300平方米，住宅建筑面积106084.10平方米。价 格2900元/销售情况一期栋小高层，已售75%。主力户型110-130平米三房两厅配 套周边配套：苏豫中学、华美小学、青少年活动中心、新华书店、规划教育园区、农贸市场。社区配套：智能化系统管理、游泳池、休闲广场、儿童游乐场、社区幼儿园。综合评价该项目位于上蔡县未来发展核心区域之一，社区规划高品质、高档次化。目前一期8栋多层正售，预计销售75%。小区规划围合结构，小区容积率2.178，绿化率38.2%，建筑密度31.1%。该项目是上蔡县招商引资重点项目之一，该项目具有良好的经济效益和社会效益。3、紫鼎苑楼盘地址上蔡县政府北侧（县一小西侧）售楼电话692511 6922655售楼地址上蔡县电影院东侧开 发 商河南久昌益房地产开发有限公司设计单位建筑设计：中科院建筑设计研究院景观设计：上海市绿岛园林设计有限公司智能化设计：深圳奥视威科技有限公司建筑类型2栋高层+2栋小高层建设规模7万平米左右价 格均价在3000元/销售情况尚未正式销售，将于4月份开盘签定合同主力户型主力户型136-143平米三房两厅配 套该楼盘周边生活配套齐全，附近有政府、学校、医院、超市、量贩等配套设施。综合评价该项目地理位置得天独厚，出于城市中心地段，是驻马店、上蔡县政府重点招商引资项目，同时旧城改造样板工程。在政府政策的指导下，该小区有一半的土地面积作为公益休闲广场。该小区配套设施齐全，生活十分便利，但该项目由于位于市中心，居住舒适度较为一般。4、奎兴嘉苑楼盘鸟瞰图楼盘地址上蔡县蔡都镇奎星居委会王坑（县医院）售楼电6966555售楼地址上蔡县委对面东50米路南开 发 商河南恒弟置业有限公司设计单位驻马店建筑勘察设计有限公司建筑类型多层+小高层建设规模占地面积7亩价 格均价在2600元/销售情况已售60%主力户型110-135平米三房两厅户型图配 套该楼盘周边生活配套齐全，附近有政府、学校、医院、超市、量贩等配套设施。综合评价该小区地理位置优势明显，位于城市中心区，生活十分便利。该小区属纯高层建筑，采用全框架剪力墙全混凝土现浇板，于2010年下半年开盘，开盘优惠：1万抵2万元，将于2012年7月交房。该小区绿化和社区配套一般，之所以收到客户青睐，主要依托该项目区位优势，目前该项目价格将再次上涨100元/左右。5、鹏宇国际城楼盘标志楼盘地址上蔡县（新区）蔡侯路与秦相路交叉口售楼电话售楼地址上蔡县（新区）蔡侯路与秦相路交叉口开 发 商驻马店市鹏宇房地产开发有限公司设计单位建筑类型星级酒店、别墅、花园洋房、电梯洋房、小高层、高层建设规模总占地面积396亩，建筑面积60万平方米价 格暂无销售情况尚未销售主力户型115-145三房两厅配 套社区规划有幼儿园、小学、初中和上蔡县唯一的五星级酒综合评价项目占地面积近500亩。规划有星级酒店、别墅、花园洋房、电梯洋房、小高层、高层等多种物业形态。项目位于上蔡县城中轴线西侧，紧邻新城市行政中心区，与古城墙保护遗址公园遥相呼应。该项目目前是上蔡县房地产项目开发规模最大的、建筑形态众多的楼盘，该项目的诞生可预见一座上蔡县地标性建筑即将面世，将引领城市的生活潮流，推动整个上蔡县城镇化进程迈向新的高度。6、鑫地美景天城楼盘地址上蔡县秦相路西侧，腾飞路南侧售楼电话6936111 6937111售楼地址蔡都大道与蔡明步行街交汇处开 发 商上蔡县鑫地置业有限公司 设计单位建筑类型多层、小高层建设规模项目占地39595.3平方米，总建筑面积93153.72平方米价 格小高层均价2600元/左右销售情况多层售罄，小高层正售主力户型115-130平米三房两厅配 套社区设有智能安防管理系统、休闲广场、儿童游乐园、网球场、水系景观、未来市政配套齐全。综合评价项目位于上蔡县城中轴线西侧，紧邻新城市行政中心区，与古城墙保护遗址公园遥相呼应。该项目占地39595.3平方米，总建筑面积93153.72平方米。其中：商业建筑面积10647.44平方米，住宅建筑面积82503.6平方米，该小区预计入住860户，89.8平方米户型660户，建筑面积为59268平方米，占总住宅面积的71.8%，116.18平方米户型为200户，建筑面积为23235.6平方米占总住宅建筑面积的28.2%。该项目容积率2.35，建筑密度29.9%，绿地率30.5%。该项目市场前景广阔。目前该住宅小区1#、2#楼工程正在组织施工中 。7、金石龙城御苑楼盘地址蔡都大道与秦相路交叉口西北角售楼电话6912222售楼地址蔡都大道与秦相路交叉口西北角开 发 商驻马店金石房地产开发有限公司设计单位规划设计：河南朝阳建筑设计院景观设计：上海北斗星景观设计有限公建筑类型多层、高层建设规模项目占地7002.01平方米价 格高层均价在2650元/平米销售情况多层售罄，三期正在储蓄客户主力户型110-145平米三房两厅配 套附近有上蔡县招商局、国税局、畜牧局、汽车美容店、上蔡协和医院、中国人民财产保险公司、上蔡广播电视局、芦岗乡看花楼小学。综合评价该项目与天伦现代城相邻，目前生活设施配套不太成熟完善。小区由12栋多层和一幢高层组成，现在多层已经售完，19层高层是三期房源，正在积累客户，处于宣传时期，户型及价格都没有定，一期二期户型为：2房到5房，面积76到149及180复式。剩余房源为110左右的三室。8、香港城楼盘地址上蔡县老十字街东南角（原轻化公司院内）售楼电15978881626售楼地址县城老十字街向东100米路南开 发 商上蔡盛鸿房地产开发有限公司设计单位建筑类型多层、小高层建设规模项目占地7.3亩价 格均价3000元/左右销售情况多层售罄，小高层正在储蓄客户主力户型125-147平米三房两厅配 套周边配套：该楼盘周边生活配套齐全，附近有政府、学校、医院、超市、量贩等配套设施。小区配套：5390平米大型商场、1950平米地下停车场。综合评价该小区地理位置优势明显，位于城市中心区，生活十分便利。项目占地7.3亩，总建筑面积14360平方米，其中：商业开发建筑面积5390平方米，配套设施建筑面积1950平方米，住宅建筑面积7020平方米。该项目计划入住78户，该项目容积率2.55，绿地率10.3%，建筑密度42.3%，项目效益显著。9、丽景鸿城楼盘地址上蔡县城重阳大道中段南侧售楼电话6690666 6690777售楼地址上蔡县蔡明路与重阳大道交汇处开 发 商驻马店市康顺房地产开发有限公司 设计单位建筑类型多层、电梯洋房、小高层建设规模项目占地面积10.69亩价 格均价1900元/平米销售情况目前正在排号储蓄客户主力户型115-130平米三房两厅配 套周边配套：上蔡一高、县委县政府、蔡明路餐饮娱乐街、东西大街超市、服装、购物及重阳大道菜市场社区配套：天然气、闭路电视、宽带、智能安防管理系统综合评价该项目位于城南，居住生活环境优雅，交通便利，所处区域人流量较小。该项目占地面积10.69亩，总建筑面积20090.4平方米，其中：住宅建筑面积16736.82平方米，商业建筑面积978.49平方米，地下建筑面积1204.81平方米，车库建筑面积1170.28平方米。建筑密度29.2%，容积率2.68，绿地率30.6%，该小区计划入住177户。该项目周边已经出让空地多，未来房地产项目在此区域发展前景巨大，优势较明显。第三节 房地产市场整体评价 通过对上蔡县在售房地产楼盘拉网式调查，我们得出如下结论：一、上蔡县房地产开发主要供应区域集中上蔡县老城区、秦相路沿线的新区板块及蔡都大道板块区域，随着政府开发新区力度加大，未来新区仍是房地产开发的重点区域。二、受上蔡县当地消费习性的影响，消费者对多层产品的认可度较高，多层的销售情况明显好于高层产品；低楼层销售速度较快，5楼以上销售较慢，尤其是顶层，客户接受度低。三、产品户型方面，产品比较单一、同质化严重，三房120-150平米为县城主流产品，供给量占总体80%，产品有很大的升级空间。四、从项目开发管理水平来看，规划、景观设计、项目开发建设、产品销售、物业管理、配套方面水平较低。五、从项目营销水平来看，项目推广策略不成熟，售楼人员素质较差、缺乏专业的销售团队。六、单位自建房、小产权房较多，对上蔡县商品房市场形成一定的冲击。本策划专案组观点：以上板块分析，涵盖了上蔡县重点房地产项目分布区域，这些项目景观规划到产品形态，再到建筑风格；从项目销售到后期物业管理，都与成熟县市房地产开发存在一定差距，说明目前上蔡县缺乏真正的有特点有特色的好房子。第五部分 项目所在区域研究 北京科宇房地产开发有限公司上蔡秦相路项目所处区域为上蔡蔡都办事处（原蔡都镇）。第一节 区域历史沿革蔡都镇是河南省上蔡县城所在地，为全县政治、经济、文化中心，总面积32.6平公里，辖区居民8万余人。 蔡都镇历史悠久，风物独长。周初，蔡国即建都于此，至今城垣犹存，碑石尚勒。秦丞相李斯、西汉相高陵侯翟方进、北宋理学家谢良佐、清康熙探花程元章曾于此耕读，可谓人杰地灵。 改革开放以来，蔡都人以全新的理念悉心经营，使古镇焕发现代文明。民国初，设中山、自由、平等、博爱四镇，1932年合为和平镇，1949年建城关区，1958年置公社，1981年改镇，1987年更名蔡都镇。1997年，面积7.5平方千米，人口5.7万，辖大刘、南关、北关3个行政村和街道、东关、西关3个居委会。蔡 都 镇 2010年上蔡县撤销蔡都镇、芦岗乡建制，将东洪乡所辖的王庄村、石桥村，齐海乡所辖的申赵村、丁赵村、朱庄村5个村纳入城区管理，连同原蔡都镇15个居委会、芦岗乡21个村委会，按照最优化的原则，设立蔡都、芦岗、重阳、卧龙四个办事处。上蔡县蔡都街道办事处正式成立。目前蔡都街道办事处位于县城规划区东北部，面积24.15平方公里，辖4个居委会，8个行政村，38个自然村，总人口57507人，其中非农业人口21064人，流动人口14100人，耕地面积21959亩。开龚路、周遂路横贯其境，交通十分便利。第二节 区域经济发展一、经济状况（一）经济建设蓬勃发展 蔡都街道办事处区域经济快速发展，综合实力显著增强。止2010年六月底，办事处生产总值完成31000万元，完成全年任务的70%；社会固定资产投资4280万元，完成全年任务的128%；全部工业增加值达到6200万元，完成全年任务的60%，非公有制经济占全办事处生产总值的59%，非公有制营业收入达到81000万元，完成全年任务的54%；非公有制经济增加值达到25700万元，完成任务的57%；非公有制利润达到9870万元，完成任务的58%。（二）农业经济强劲推动一是林业生产新建完善农田林园面积5090亩，村镇绿化面积229亩，林业育苗60亩，集体林改制达到80%以上。二是农业生产粮食面积2万亩，油料面积0.2万亩，水产养殖总产量8.8万公斤。三是畜牧业生产大家畜存栏0.09万头，生猪存栏0.27万头，山绵羊存栏0.07万只，家禽存栏10.3万只，重大动物疫病防控集中免疫密度达到100%，新建标准化家禽养殖小区2个。四是农田水利基本建设，加强了对干、支沟的管理，制止了破坏水利工程违章建房、破堤取土等违法行为。五是农机工作得到加强，落实了农业机械的注册登记，没有发生农机事故。（三）项目建设创佳绩一是签订总投资2600万元的工艺酒瓶烤花玻璃瓶生产项目，现已落实资金500万元，生产设备已陆续入驻厂区。二是投资6000万元李斯路商业步行街改扩建工程，该项目目前正在进行拆迁安置协议签订工作。三是物流业蓬勃发展，形成了白云观物流一条街。四是办事处房地产市场投资旺盛，并拉动了钢材、木材、水泥、装修家具、家电等行业的快速发展。（四）财税收入稳中有升综合运用奖励政策，对辖区内优势产业、骨干企业进行扶持，培植新生财源，逐步提高税收占财政收入的比重。止六月底，财政一般预算收入完成397.6万元，占全年任务的66%，其中国税部门组织的地方税收完成40.7万元，完成全年任务的58.14%；地税部门组织的地方税收完成357万元，完成全年任务的71.4%；财政部门组织的地方税收完成20万元。农民人均收入达到4700元。二、产业特征蔡都街道办事处产业结构比较优势较为明显，二、三产业在经济发展中处于主导地位。以商业、运输业、餐饮业、物流、房地产开发、娱乐业等为主的第三产业是街道办事处经济持续快速增长的一大亮点，非公有制经济比例占街道办事处国民生产总值的58%。三、区域消费特征分析 随着国家扩大内需政策的实施，消费结构升级加快，近几年，县城消费品市场获利旺盛。手机、摩托车、太阳能、电动车和冰箱等耐用高档消费品已步入普通家庭，为全县消费品市场增添了活力。购买力强劲，房地产购买力得以保障。第三节 区域路网设置分析一、城区道路地名现状县城区现有路街巷 93条，主要交通要道称大道或路，商业贸易区、居民居住区称为街，居民居住区小路称为巷。二、城区规划路街巷分布情况规划期内上蔡县中心城区主要向北、向东发展，适当向西北发展，城市功能布局结构上着力构建“两心、两轴、六片区”。两心即中部老城商业中心和北部新城行政中心；两轴即景观风貌轴和城市发展轴（由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东部工业区等组成）；六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围4条环城路外，新规划路街巷主要分布情况如下：蔡侯路以北：横向5条（2条主干道，2条次干道，1条支路），纵向14条（4条主干道，8条次干道，2条支路）。蔡侯路以南，秦相路以西：横向，3条次干道；纵向，2条次干道。白云观大道以东，五龙源路以西：纵向，1条主干道，3条次干道。五龙源路以东工业区：横向，4条次干道；纵向，2条次干道，5条支路。蔡明圆公园北侧1条次干道。三、本项目位置交通分析 本项目为蔡都大道与秦相路