安居工程可行性报告.doc

xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 1 目目 录录 第一章第一章 总论总论4 1.1 项目名称 4 1.2 项目性质 4 1.3 项目地点 4 1.4 项目业主 4 1.5 规划建筑面积 4 1.6 报告编制依据 4 1.7 可研报告概要 6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性7 2.1 项目建设的背景 7 2.2 项目建设的必要性 10 第三章第三章 项目业主项目业主13 3.1 基本情况.13 3.2 管理团队.13 3.3 职能职责.14 3.4 组织结构 14 3.5 财务情况.14 3.6 发展现状.15 第四章第四章 建设条件建设条件16 4.1 区域位置 16 4.2 自然资源条件 16 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 2 4.3 社会经济 17 第五章第五章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模20 5.1 主要建设内容 20 5.2 主要建设规模 20 第六章第六章 方案设计方案设计21 6.1 设计依据 21 6.2 综合技术经济指标 21 6.3 建筑设计说明 21 第七章第七章 项目实施条件项目实施条件25 7.1 自然条件 25 7.2 施工条件 25 第八章第八章 项目管理方案项目管理方案26 8.1 项目管理目标 26 8.2 项目管理工作依据 26 8.3 项目管理方法及措施 26 第九章第九章 环境保护环境保护41 9.1 环境保护目标 41 9.2 粉尘控制措施 41 9.3 废气、污水控制措施 41 9.4 噪音控制措施 42 9.5 施工现场园林化 42 9.6 建筑节能措施 42 9.7 工程基础形式及地基处理措施 45 第十章第十章 实施进度计划实施进度计划46 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 3 10.1 进度计划编制依据 46 10.2 进度计划 46 第十一章第十一章 投资估算投资估算47 11.1 编制依据及说明.47 11.2 投资估算.48 11.3 资金筹措及使用计划.48 第十三章第十三章 工程招标方案工程招标方案53 13.1 招标的范围 53 13.2 招标的组织形式 53 13.3 招标的方式 53 13.4 招标的工作程序 53 13.5 招标基本情况表 53 第十五章第十五章 风险分析风险分析56 15.1 投资估算的风险 56 15.2 资金周转风险 56 15.3 拆迁安置风险 56 15.4 拆迁政策风险 57 15.5 筹资风险 57 15.6 贷款偿还风险 58 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 4 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目项目名称名称 xxxxxxxbc 安居工程建设项目 1.21.2 项目性质项目性质 安居工程 1.31.3 项目地点项目地点 xxxxxxxbc 安居工程建设项目位于长沙市 xxxxxxx 五、六组。 1.41.4 项目业主项目业主 （1）单位名称：长沙市雨花区国有资产投资经营有限公司 （2）法定地址：长沙市雨花区龙都南路 6 楼 （3）法定代表人： （4）注册资金： 10 亿 （5）公司性质：国有独资公司。 1.51.5 规划建筑面积规划建筑面积 项目规划建筑面积为 xxxx。 1.61.6 报告编制依据报告编制依据 1、规划设计条件； 2、项目选址意见书； 3、建设用地规划许可证； 4、 长沙市雨花区征地补偿安置实施办法 （） ； 5、雨花区土地利用总体规划； 6、雨花区城市建设总体规划； 7、 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） ； 8、 建筑设计防火规范 （gb500162006） ； xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 5 9、 住宅设计规范 （gb503682005） ； 10、 住宅厨房设施功能标准 （j100542000） ； 11、 住宅卫生间设施功能标准 （j100552000） ； 12、 住宅厨房设施尺度标准 （j100562000） ； 13、 住宅卫生间设施尺度标准 （j100572000） ； 14、 屋面工程质量验收规范 （gb502072002） ； 15、 工程设计标准强制性条文 （房屋建筑部分） （2002） ； 16、 住宅建筑规范 （gb50503682005） ； 17、 建筑给水排水设计规范 （gb500152003） ； 18、 建筑设计防火规范 （gb500162006） ； 19、 给水排水制图标准 （gb/t501062001） ； 20、 建筑灭火器配置设计规范 （gb501402005） ； 21、 民用建筑电气设计规范 （jgj/t1692； 22、 混凝土结构设计规范 （gb 500102002） 23、 低压配电设计规范 （gb5005495； 24、 建筑物防雷设计规范 （gb5005794（2000 年版） ； 25、 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb 500692001） ； 26、 建筑工程抗震设防分类标准 （gb 502232004） ； 27、 建筑结构荷载规范 （gb 500092001） ； 28、 砌体结构设计规范 （gb 500032001） ； 39、 建筑地基基础设计规范 （gb 500072002） ； 30、 建筑抗震设计规范 （gb 500112001） ； 31、 冷轧带肋钢筋混泥土结构技术规程 （jgj 952003） ； 32、 膨胀土地区建筑技术规范 （gbj 11287） ； xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 6 1.71.7 可研报告概要可研报告概要 1.7.11.7.1 项目建设主要内容及规模项目建设主要内容及规模 长沙市雨花区 xxxxxxxabc 安居工程项目总用地面积 66267m3，总建筑 面积 21.5 万,住宅面积 万，地下建筑面积 1.91 万，商业面积 5.61 万，物管用房建筑面积 万平米，容积率 2.96，建筑密度 33.53%，绿化 率 30.04%。 该目计划 2010 年 5 月开工， b、c 区计划于 2012 年 5 月竣工交付。 1.7.21.7.2 工程总投资及资金来源工程总投资及资金来源 1、工程总投资 长沙市雨花区 xxxxxxxbc 安居工程项目总投资万元，资金来源包括资本 金和银行贷款两部分。 黎民新村项目施工预算（万元）黎民新村项目施工预算（万元） 序号项目名费用占比 一工程直接费 70.96% 二 其他费用 （项目前期咨询等费用） 10.00% 三预备费用 12.80% 四资金利息 6.24% 总计 100.00% 2、资金来源 项目资金来源分为资本金和银行贷款两部分组成。具体为： （1）资本金筹措：本项目资本金筹措总额 万元，占总投资的 30%； （2）银行贷款 万元，占总投资的 70%。 3、贷款期限：8 年 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 雨花区雨花区 xxxxxxxbcxxxxxxxbc 安居工程建设项目具有多方面效益安居工程建设项目具有多方面效益 积极发展区域经济是 、长沙市重要的发展战略。随着雨花区域经济和 社会的发展，城市化速度加快，人口和工业企业的增加，工业规模扩大， 占地增加，土地资源和环境保护压力加大。 实施雨花区社会主义新农村 xxxxxxxabc 安居工程建设项目具有多方面 的效益： 1、本项目为雨花区灾后重建项目，修建安居工程，对安置雨花区 “5.12”地震灾民，维护社会稳定，对构建雨花区和谐社会、推进雨花区 统筹城乡经济社会发展，建设现代化农业，发展农村经济，增加农民收入， 建设小康社会具有重大意义。 2、党的十六大关于“统筹城乡经济社会发展，建设现代化农业，发展 农村经济，增加农民收入，是全面建设小康社会重大任务”的重要指导思 想。 3、长沙市委、市政府在全市实施“统筹城乡经济社会发展，推进城乡 一体化”的工作要求，并致力于以此破解二元结构和“三农”难题，在工 业化和城市化快速发展的进程中，贯彻落实“以人为本”的科学发展观， 以公平的经济增长构建和谐社会。 4、坚持把统筹推进工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中、农 民向城镇集中这“三个集中”原则，以建设“安居工程”为手段，使生产 力得到解放。以土地的集中利用，推动农业产业化发展，工业集中化发展， 进而实现由农民向新市民转变的长效机制。 2.2.22.2.2 面临新机遇面临新机遇 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 8 “5.12”虽给我区造成了损失，但支撑我区经济社会发展的基本面并 未改变。灾后重建的七个主要目标是安居、乐业、增收、公共服务、经济 的振兴，安居工程的全面恢复以及生态环境初步恢复。这客观上为我区经 济社会发展带来了新机遇： 一是宏观调控出台新政策。为支持灾后重建，央行决定暂不对灾区金 融机构实行上调存款准备金率政策。金融机构加大对灾区的信贷投入，长 沙市共争取灾后重建信贷额度 同时，国务院和相关部委还将针对灾区出台 一批资金、项目、土地、税收等政策，以推动灾区重建。 二是产业转移出现新机遇。这次地震对省市产业布局将产生深远影响， 省发改委正抓紧调研全省重大项目布局问题。我区地质结构较为稳定，省 市产业布局向我区倾斜的意图日趋明显。另一方面，都江堰、温江等宜居 城市在震区前沿，对购房者心里造成极大的负面影响，房地产投资必将向 相对安全的区域转移。 三是 产生新需求。据相关部门预测，这次地震对我市的直接经济损失 接近一千亿元。灾后重建的巨大需求将对我区工程机械、建材等产业的发 展和投资提供机遇，这对促进我区产业经济发展、增加财政税收是一个巨 大契机。 四是“三个集中”出现新机遇。在此次地震中，我区房屋倒塌 101028 间，涉及户数 2768 户，其中大部分为山区极贫极旱地区农民，客观上为我 区推进“ ”创造了条件。 2.2.32.2.3 项目完成后的社会效应项目完成后的社会效应 因此，雨花区 xxxxxxxabc 安居工程建设项目，将加快完善雨花区的投 资环境，真正构建与雨花区发展相适应的安居工程平台，奠定雨花区投资 硬环境，进一步改善雨花区城市形象和人民居住环境，加大雨花区的发展 吸引力，对培育、壮大支柱产业，提高企业互补性，提高适应市场经济发 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 9 展的能力起到巨大作用。 综上，本项目的建设是完全必要的，也是十分迫切的。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 10 第三章第三章 项目业主项目业主 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 11 第四章第四章 建设条件建设条件 4.14.1 区域位置区域位置 雨花区地处成都平原东部，界于东经 10408-10427，北纬 3028-3046之间，位于长沙市东部，紧邻龙泉山西侧，是长沙市向 东向南发展的主体区域。区境东屏龙泉山与交界，西邻成华、锦江两区， 北与新都区接壤，南连双流县。幅员面积 556.24km2。 4.24.2 自然资源条件自然资源条件 4.2.14.2.1 地形与地貌地形与地貌 1、地形 龙泉山中段纵卧于雨花区的东南部，呈北北东至南南西走向，为成都 平原与川中丘陵之界山，境内地形低山、丘陵、平原兼有，地势由东南逐 渐向西北微微倾斜，以平原为主，低山次之，丘陵面积最小。东南部为低 山、深丘区，中、北、西部为平坝间浅丘区。成渝高速公路自西向东穿过 雨花区。境内的丘包连绵起伏，雨花区的洪河乡、大面镇以及雨花区是龙 泉山中段以西的区境内向沱江与岷江自然排水的分水岭。 2、地貌 雨花区境内地貌可分为平坝、浅丘、深丘、台地、山原、低山 6 大类。 平原面积占 55.7%，主要分布在大面、洪河、十陵、西河、西平、黄土、义 和以及柏合镇、龙泉乡、龙泉镇、平安乡、同安镇、洛带镇、文安镇，为 粮、油水果主产地，浅丘占 1.96%，主要分布在西北部的大面、洪河、十陵 等地。深丘占 1.90%，分布于龙泉山中段的两翼，形成一座座独立的高丘体， 是境内水蜜桃、枇杷、柑橘、梨子、李子、葡萄等水果主产地，台地占 1.37%，零星分布于平坝及低山河溪之间。山原占 0.5%，低山占 38.55%。 4.2.24.2.2 气候气候 雨花区属亚热带湿润型气候，终年温暖湿润，夏无酷暑，冬无严寒， xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 12 四季分明、秋长夏短，雨量充沛。年均气温 16.2，年无霜期为 287 天左 右，年均降水量 993.9 毫米，平均日照天数 190.5 天。主导风向北偏东风， 年均风速 1.2m/s，风力一至二级。全年霜雪少、风速小、阴天多、日照少、 气压低，湿度大，云雾多。春季气温回升快，但不稳定；夏季降水集中， 常有局部洪涝；秋季气温下降快，连绵阴雨天气较多；冬季霜冻较少，干 冬现象较普遍。主要自然灾害有暴雨、冰雹等。 4.34.3 社会经济社会经济 4.3.14.3.1 建制与人口建制与人口 幅员面积 556.24 平方公里，辖 8 个街道办事处、4 个乡镇，人口 53 万。 素有“四时花不断，八节佳果香”的美誉，是国务院正式命名的“中国水 蜜桃之乡” ，湖南省经济综合实力十强县（区） 。 4.3.24.3.2 经济状况经济状况 名名 称称0808 年年 1 11212 月月同比同比 地区生产总值亿元 18.3 一产业增加值亿元 23.855.9 二产业增加值亿元 23.4 工业增加值亿元 118.6128.9 三产业增加值亿元 56.9811.9 全口径财政收入亿元 55.3637.8 地方财政收入亿元 39.0244.1 地方财政一般预算收入亿元 15.1540.3 地方税收亿元 10.7022.1 地方税收/地方财政一般预算收入 比重 %70.6 降 10.5 个百分点 契税、耕占税亿元 1.9878.4 上解中央税收亿元 12.0324.7 上解省级税收亿元 4.3025.0 二三产业税收/二三产业增加值 %13.4 降 4.4 个百分点 规模以上工业增加值亿元 118.2729.0 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 13 名名 称称0808 年年 1 11212 月月同比同比 规模以上工业综合效益指数 %264.3/ 规模以上工业企业税金亿元 77.46 79.8 规模以上工业企业利润亿元 23.81 71.0 固定资产投资亿元 151.38 36.4 工业投资亿元 82.97 65.6 房地产投资亿元 37.27 25.7 基础设施投资亿元 29.00 57.2 引进到位市外内资亿元 57.10 25.1 到位工业资金亿元 54.00 55.3 引进到位区外市内资金亿元 44.24 322.5 合同利用外资万美元 23126 实际使用外资万美元 1914465.7 工业实际利用内外资亿元 61.00 39.4 出口创汇万美元 16800 24.8 民营经济增加值亿元 82.99 19.4 民营工业增加值亿元 38.02 30.0 社会消费品零售总额亿元 29.93 20.6 全区金融机构存款余额亿元 222.41 31.0 储蓄存款亿元 130.57 36.2 全区金融机构贷款余额亿元 153.06 16.1 工业贷款亿元 35.36 38.0 农民人均纯收入元 7255 22.3 城镇居民人均可支配收入 元 1378122.0 在岗职工人均工资收入元 27892 22.0 4.3.34.3.3 工业发展工业发展 雨花区工业经济日渐壮大。目前已初步形成以一汽大众 30 万台轿车、 丰田 10 万辆、吉利 20 万辆生产线为代表的汽车整车制造主导产业集群和 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 14 以神钢为代表的工程机械、电子电器、新型材料、食品饮料等四大优势产 业集群，同年，被国家质监总局授予“全国质量兴市先进市县”称号。 4.3.44.3.4 农业发展农业发展 雨花区现代农业基础良好。先后被评为 “国家资源综合开发型三高农业 示范片区” 、 “国家农业科技成果示范试点区 ” 、 “国家农业标准化生产示范区” 、 “全国无公害水果示范区” 、 “全国无公害农产品加工基地” 。 4.3.54.3.5 区域优势区域优势 雨花区区位优势得天独厚。区政府所在地龙泉城区距市中心 12.5 公里， 距成都双流国际机场 28 公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以 老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通 8 条对 接长沙市区的城市公交线路，正在建设的成都地铁 2 号线将龙泉城区与长 沙市区紧紧相连。 4.3.64.3.6 社会事业社会事业 雨花区旅游资源丰富。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带 古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等 众多自然和历史人文景观，是湖南省花果山风景名胜区和正在打造的新五 大旅游景区“两湖一山”的主体区域，一年一度的“中国成都国际桃花 节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办 21 届。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 15 第五章第五章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 5.15.1 主要建设内容主要建设内容 长沙市雨花区 xxxxxxxabc 安居工程建设项目建设内容为安置还房建设。 5.25.2 主要建设规模主要建设规模 xxxxxxxbc 位于长沙市雨花区柏合镇 xxxxxxx 五、六组，交通方便，环 境优美。xxxxxxxbc 安居工程建设项目总用地面积 66267 亩。该项目总建筑 面积 22.5 万,住宅面积 13.89 万，地下建筑面积 1.91 万，商业面积 5.61 万，物管用房建筑面积 0.05 万平米，容积率 2.96，建筑密度 33.53%， 绿化率 30.04%。 序号项目名称计量单位数 值 一规划建设净用地面积 二规划总建筑面积 （一）地上建筑面积 （二）地下建筑面积及层数/层 19065/1 地下停车库建筑面积 19065 地下建筑层数层 1 三居住户（套）数户（套） (一)建筑面积90户（套） 1185 四绿地面积 五 机动车位 辆 831 地下室外停车位 辆 665 六 道路 七 供水管网 m 98000 八排水管网 m66267 九供电系统 m66267 十供气系统 m66267 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 16 第六章第六章 方案设计方案设计 6.16.1 设计依据设计依据 1、 长沙市规划管理技术规定2008 年； 2、 长沙市拆迁安置房建设标准 （2002 年） ； 3、 民用建筑设计通则gb50352-2005； 4、 城市居民区规划设计规范 （gb50180-93）2002 年版； 5、 住宅设计规范gb50096-2003； 6、 建筑设计防火规范gb50016-2006； 7、 全国民用建筑工程设计技术措施规划、建筑篇（2003 年） ； 8、 城市公共厕所规划和设计标准cjj14-87； 9、 建筑工程设计文件编制深度规定 （2008 年版） 。 6.26.2 综合技术经济指标综合技术经济指标 序号项目名称计量单位数 值 一规划建设净用地面积 66267 二规划总建筑面积 （一）地上建筑面积 （二）地下建筑面积及层数/层 19065/1 地下停车库建筑面积 19065 地下建筑层数层 1 三居住户（套）数户（套） 1737 (一)建筑面积90户（套） 四容积率 2.96 五 建筑密度 六 绿地率 30.04% 七 机动车位 831 辆 地下室外停车位 665 辆 6.36.3 建筑设计说明建筑设计说明 6.3.16.3.1 规划理念规划理念 在该项目中，总平面借鉴传统名民居中围合的院落布局形式，整个小 区每一栋建筑布局围绕中庭景观布置，使每一栋建筑都置身景观之中，从 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 17 而达到景观、绿化与建筑有机融合。 6.3.26.3.2 规划原则规划原则 1、严格按照长沙市规划管理技术规定 （2005）和城市居住区规 划设计规范gb50180-93（2002 年版）的要求进行规划设计 2、项目基地为浅丘地形，可因势布局，充分利用地形和周边环境资源， 创造自身景观的同时同周边环境、建筑有机结合。 3、让每一栋楼的居民都能享受阳光、绿地，同时尽可能多的设置大众 活动场地，努力达到人居环境的健康性和自然环境的亲和性。 6.3.36.3.3 总平面设计原则总平面设计原则 整个小区包括住宅、配套底层商业网点、物业办公用房等几部分功能。 底层商业网点均沿街布置并且面向小区外，尽量减少商业对住宅的影响。 6.3.46.3.4 建筑设计建筑设计 1、建筑设计的适用性 本项目设计的原则在满足住宅设计相关要求的基础上，还必须满足农 民的生活习惯和实际需要，以利于安置工作的实施，同时尽可能的考虑工 程造价的经济性。在设计中采用适用开间、大厨卫、大阳台等多种具体措 施，为农民提供更优化的户型，并且结合总图布置设置较多底层商业网点， 为村民提供就业机会和增加收益。 2、立面设计 在建筑的造型设计中摈弃了传统的三段式构图,而是根据体量划分色彩、 材质关系，充分表达建筑的体量之美。住宅立面没有采用结构外的非功能 性构件作为装饰，在形象上追求简洁、明快、活泼的现代风格，外墙色彩 以浅色系为主，楼梯间配以少量深灰色，使整体色彩变化而又统一。造型 设计中强调立面凹凸变化，利用凸窗、阳台、室外空调位的变化，不仅使 得建筑外立面活泼生动，使室内外空间得到充分交融。屋顶将阳台立板和 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 18 隔板适当延伸形成风格明快简洁的构架，使整个立面简洁丰富，与地形高 差相结合形成高低起伏天际轮廓线。 3、各栋外立面色彩及做法： 主体墙面：根据体量关系将建筑外墙色彩划分为浅黄色和深灰色两 种色彩,使整个建筑主体色彩上即分明又相互协调 在楼梯间色彩上使用了深灰色。使整个立面色彩活泼而不失庄重， 增加建筑的重心感。 阳台：阳台隔板、外露梁部分采用白色外墙涂料，栏杆采用灰蓝色 烤漆栏杆。 凸窗：上下板及侧板刷白色外墙漆，窗框采用白色塑钢窗。 空调位：上下板采用白色外墙漆，百叶采用蓝灰色彩铝百叶。 底层公共配套用房采用深棕色外墙面砖,尺寸规格 4595。 屋顶构架刷白色外墙漆。 4、建筑节能设计按照夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （jgj134-2001）相应规定执行；底层公共配套用房按照公共建筑节能设 计标准gb50189-2005 相应规定执行 6.3.56.3.5 道路交通分析及停车位设计道路交通分析及停车位设计 道路交通设计重视道路交通在规划小区的地位和作用，其规划设计理 念为从“实用主义“设计观出发。 每一地块均设置两个出入口。道路系统采用环路布局，最大限度地减 少对住宅的干扰。道路交通的视觉形态取自地块边界的形态。 停车位采用地面停车位与地下停车位相结合，满足长沙市规划管理 技术规定对停车位的要求。 6.3.66.3.6 消防设计消防设计 1、总平面设计 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 19 本小区内消防车道呈环状布置，消防车道最窄处不小于 4m，满足消 防扑救要求。 2、本项目建筑均为高层住宅，满足民用建筑设计防火规范的要求。 6.3.76.3.7 无障碍设计无障碍设计 本项目无障碍设计满足城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50- 2001 要求。 6.3.86.3.8 卫生防疫卫生防疫 1、本项目为住宅小区，无不清污染或传染源。 2、给水系统采取生活、消防各自独立。生活用水取自城市供水，水质 达到现行生活饮水卫生标准 。 3、生活污水经处理后排入市政管网。 4、地下室均设机械通风系统。 5、小区设置垃圾收集点，定时由物管集中收集，运出。 6.3.96.3.9 室内外环境设计室内外环境设计 1、日照、采光、通风 总平面设计合理安排建筑朝向、间距，建筑设计注重功能布局、门窗位 置及大小，使每户均能满足冬季日照要求，取得较高的采光通风质量。 2、保温、隔热 设计按相应规范采取保温隔热和遮阳措施，保证建筑基本的热环境质 量，尽量减少采暖、空调能耗。 3、隔声 建筑隔声按现行建筑设计相关规范执行。 6.3.106.3.10 建筑节能设计建筑节能设计 建筑节能设计按照国家相关规范进行，公建和住宅均在外墙和屋顶进行 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 20 保温设计，分别采用胶粉聚苯颗粒和挤塑聚苯板保温材料进行设计。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 21 第七章第七章 项目实施条件项目实施条件 7.17.1 自然条件自然条件 1、地质：地势平坦，构造稳定。海拔高度 520m 左右，相对高差 5m 左 右，坡度一般小于 3。覆盖层天然地基承载力 0.20.5 兆帕，基岩 0.52.4 兆帕，历史资料无破坏性地震发生记载。 2、气候：属亚热带季风气候，四季分明，常年景色葱绿。年平均气温 16.6，月平均最高气温 30.8，最低气温 0.7，年平均降雨量 993.9mm，相对湿度 83，无霜期 287 天，平均日照数 190.5 天。 3、水文：属都江堰水系，东风渠为饮用、农灌、工业用水源，流量为 50m3/s，水质达到（gb383883）标准，饮用水源水质达标率 100%。开发 区地质水源丰富，单孔出水量多为 300500 m3/d 以上，水质均达到矿泉 水标准（锶偏硅矿泉水）。地面水达到国家规定标准，水环境质量达到国 家标准。排洪河道芦溪河为岷江水系 ii 级支流。 4 空气环境质量：空气清新，大气质量好，空气质量接近国家一级标准。 7.27.2 施工条件施工条件 1、施工用水：施工用水已经接通，并已投入使用。 2、施工用电：施工用电已经接通，并已投入使用。 3、临时道路：各道路接口均与市政路网贯通，交通比较便利，目前临 时道路已经修建完毕。 4、场地平整：场地平整已经完成。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 22 第八章第八章 项目管理方案项目管理方案 8.18.1 项目管理目标项目管理目标 （一） 质量管理目标：满足项目质量满足规范、规程、设计要求，同 时达到合同质量目标。总目标：单位工程验收合格率 100%。 （二） 投资管理目标：确保不超过工程概算投资，力争通过优化建设 指标、实施方案，最大限度节约投资。 （三）进度管理目标：完成既定工期目标。 （四）合同管理目标：建立良好的权利与义务并存制度，确保建设各 方诚实履约，尽量避免合同纠纷。 （五）信息管理目标：及时掌握与交换准确、完整的工程建设信息， 为工程建设管理全面服务，全面提升项目管理质量。 （六）安全文明施工管理目标：“三杜绝一确保”：杜绝工程特别重 大、大事故、险性事故；杜绝在岗职工死亡事故；杜绝重大火灾、爆炸事 故；确保施工安全。确保工程达到当地环境和文明施工的要求。 （七）协调管理目标：积极履行协调义务，又快又好地处理工程建设 存在的问题，确保不因为协调不到位、不及时影响工程建设。 8.28.2 项目管理工作依据项目管理工作依据 1、 中华人民共和国建筑法等法规； 2、 建筑工程施工质量验收统一标准等工程规范； 3、 国家、湖南省、长沙市、雨花区相关工程建设规定； 4、 工程设计、监理、施工等合同； 5、 雨花区安居工程指挥部与龙泉国投公司工程建设管理办法、通知、 会议纪要等。 8.38.3 项目管理方法及措施项目管理方法及措施 8.3.18.3.1 质量控制管理质量控制管理 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 23 1、管理目标与原则 (1) 管理目标 质量控制目标分解表 序 号 分部工程 名称 质量 目标 质 量 要 求 1 地基与基础 工程 合格 所有分项工程必须符合 gb50202，gb50203，gb50204，gb50208-2002 规范合格标准。 地下室防水砼及防水工程必须符合要求，保证不渗漏。 2 主体结构工程合格 所有分项工程必须验收合格。 砼结构工程的钢筋、混凝土、现浇结构必须达到强制性条文 和主控项目的要求，结构安全可靠。 砼观感质量必须优良。 3 装饰装修工程合格 楼地面工程必须符合 gb50209-2002 的合格规定。 抺灰、门窗、饰面砖（板） 、涂饰、细部等子分部工程必须 符合 gb50210-2001 规范的合格标准。 4 屋面工程合格 所有分项工程必须符合 gb50207-2002 规范的合格标准。 屋面不得有渗漏和积水，屋面防水完成后应进行24h的蓄水 检验， 5 给排水及采暖 工程 合格所有分项工程必须符合 gb50242-2002 规定的合格标准。 6 建筑电气安装 工程 合格所有分项工程必须符合 gb50303-2002 规定的合格标准。 (2) 管理原则 工程质量控制是项目管理工作的重要组成部分，与项目其它管理一起 构成了项目管理体系，质量管理工作必须依据合同、技术规范、设计图纸 开展。 2、管理重点 (1) 重要的分部分项工程 重要的分部工程是：地基与基础工程，主体结构工程、装饰装修工程。 重要的分项工程是：砌筑、钢筋安装、混凝土浇筑、防水施工（屋面、浴 厕间） 、配电柜安装及动力开关柜安装及接地装置安装。 (2) 关键部位：梁柱节点、箍筋加密、钢筋焊接、搭接要求。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 24 3、管理的主要阶段 (1) 施工准备阶段：审查施工单位配备人力、材料、机械设备是否满 足施工要求；审查施工方案、技术、质量保证措施；审查原材料设备报验、 配合比是否符合设计和规范要求。 (2) 施工阶段：检查施工工艺是否按经审批的施工方案和规范的规定 进行施工，并对施工过程的原材料、半成品或成品进行抽查，对隐蔽工程 验收。 (3) 成品验收阶段：通过检测检验批和核验分项、分部工程的质量是 否达到验收规范的标准和误差允许范围，审核质量控制资料是否齐全符合 要求。 4、管理主要措施 (1) 检查：施工过程中对重点的项目和关键部位实施旁站监督和跟踪 检查，检查施工过程中材料及混合材料与批准的是否符合；检查施工单位 是否按批准的方案、技术规范施工。 (2) 测量：对完成工程的几何尺寸进行实测实量验收，不符合要求的 责令整修，无法进行的必须返工。 (3) 试验：对多种材料、混合料配比、混凝土、砂浆等，进行随机抽 样试验复查。 (4) 指令性通知：通过书面指令和文字对施工单位进行质量控制，用 以指出施工中发生或可能发生的质量问题，提请承包单位加以重视或整改。 5、质量控制方法 （1）质量事前控制 a、对承包单位的资质审查：审查施工管理人员的资质技术等级，持证 上岗，特殊工种上岗证。 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 25 b、认真组织设计技术交底和图纸会审，把疑难问题解决在施工之前。 c、审查施工组织设计，对施工方案合理性，施工质量保证体系和技术 措施的可操作性进一步落实。 d、严格把住原材料、构配件和半成品的质量验收，特别是商品砼的质 量关。各种原材料、构配件必须有出厂质量证明书，按规定见证取样复验 报告；建筑电气产品、动力管线、通风空调设备、卫生洁具、消防和电讯 设备必须经业主、监理审定技术性能、产品质量后签字认可。 e、审查分包单位的资质和信誉。 f、审查新材料、新产品、新工艺的技术鉴定证书和技术质量标准。 （2）质量事中控制 a、督促承包单位完善工序控制。把影响工序质量的因素都纳入受控状 态；针对本项目的实际情况，监理对施工工艺过程按表内容实施监控； b、严格工序交接检查。坚持上道工序不经检查验收不准进行下道工序 的原则。上道工序完成后，先由施工班组自检，专职质检员检查合格后再 通知现场监理共同检查，检查合格后验收签认，方能进行下道工序；见工 作流程图所示。 c、隐蔽工程检查验收。凡需要隐蔽的工程，施工完成后，先由施工单 位自检、专职检，初检合格后填报“隐蔽工程质量验收记录单” ，报告现场 监理工程师检查验收签认。 d、设计变更处理。设计变更文件的审批，主要是看其是否可行，建筑 结构、水电暖通图纸是否协调。 e、工程质量事故处理。责成事故责任方及时写出事故调查报告，必须 认真抓好质量事故原因、责任的分析，研究提出质量事故处理的措施方案， 经有关方面审查批准后，认真监督实施，并检查其处理效果。 f、行使质量监督权，下达停工指令。为了保证工程质量，出现下述情 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 26 况之一者，业主代表或监理工程师有权下达停工指令，限令停工整改： a:未经检验即进行下道工序作业者； b:擅自采用未经认可或批准的材料、构配件； c:擅自变更设计图纸或违反施工规范进行施工； d:擅自将工程转包，让未经同意的分包单位进场作业。 g、行使质量否决权，为工程进度款的支付签署质量认可意见，质量必 须经验收合格的方能进行工程款项支付申报与审批。 （3）质量的事后控制 a、对已完成的分项、分部工程，督促施工单位按照新颁发的建筑工 程施工质量验收统一标准gb50300-2001 和专业工程施工质量验收规范及 检验方法的规定进行。 检验批及分项工程由监理工程师会同建设单位代表组织施工单位项目 专业质量负责人等进行验收；分部工程应由总监理工程师组织建设单位项 目负责人、施工单位项目负责人和技术质量负责人等进行验收。 地基与基础、主体结构分部工程还应有勘察、设计单位工程项目负责 人和施工单位技术、质量部门负责人参加相关分部工程验收。 b、单位工程竣工验收 单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，收集 整理各项施工技术档案资料，自检合格后，向监理单位提交工程竣工报 验单 ； 项目监理机构收到工程竣工报验单后，总监理工程师组织专业监 理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计及施工合同， 对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行验收，合格后予 以签认。 建设单位收到工程验收及报告后，由建设单位组织施工、设计、勘察、 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 27 监理等单位，并请地方质量监督站参加监督，进行单位工程竣工验收对工 程质量是否符合设计和规范要求及总体质量水平做出评价，工程质量符合 要求，则由参加验收的各方签署“竣工验收记录” 。 c、审核竣工图及有关资料，整理工程竣工档案，竣工档案资料应包括 的内容有： a. 工程项目审批文件； b. 地质勘察报告； c. 总平面布置图；测量定位，沉降观测记录； d. 开工报告、图纸会审记录、设计变更通知单及工程质量事故处理报 告； e. 隐蔽工程验收及分部、分项工程验收和单位工程验收记录； f. 原材料、构配件及设备质量说明书和检测报告； g. 各专业竣工图； h. 竣工验收技术总结； 6 、质量管理重点及措施 （1）质量管理重点 a、定位轴线和标高、桩的施工质量控制、检测验收。 b、督促施工单位做好钢筋配料的审核工作，避免差错。 c、模板选型设计和安装质量控制，逐层复测检查模板安装的几何尺寸 和垂直度。 d、砼的质量控制。审查施工方案的可行性，对预拌砼的材料,设备进 场检查验收,对砼搅拌现场定期检查,砼配合比控制措施进行检查。 e、空调、电气、消防、安装等专业相互协调配合，按设计要求做好结 构施工阶段的预埋与预留，严禁事后敲凿。 f、卫生间与屋面，防水工程的质量控制、防水施工队伍技术素质的审 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 28 查，防水材料的选定。 g、外墙装饰质量控制。先做好样板，经监理、业主认可后方允许进行 大面积的施工。 8.3.28.3.2 进度控制管理进度控制管理 按照既定工期完成任务目标，并力争提前完成节点目标。 1、进度管理基本要求 施工阶段是工程项目的实体形成阶段，对其进度进行控制是整个工程项 目建设进度控制的重点。做好施工进度计划与项目建设总进度计划的衔接， 并跟踪检查施工进度计划的执行情况，在必要时对施工进度计划进行调整， 对于工程建设进度控制总目标的实现具有十分重要的意义。 进度管理的总任务是在满足工程项目建设总进度计划要求的基础上， 认真审核施工进度计划，并对其执行情况加以动态控制，以保证工程项目 按期竣工交付使用。 2、进度管理的依据 （1）根据建设单位和设计、监理、施工单位正式签订的工程合同中所 确定的工程工期作为进度控制的总目标； （2）各单位根据合同目标工期编制工程施工组织设计； （3）经项目经理审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年、季、 月实施计划； 3、进度管理的内容 （1）审查施工组织设计、施工方案和进度计划，提出修订意见； （2）审查设计、监理、施工等单位提出的材料、设备陈列的规格与数 量，质量是否满足工程进度的要求； （3）在项目进行的全过程中，检查工程进度，随时进行计划值与实际 值的比较，发现偏离及时提出意见，协助承包单位修改网络计划、调整资 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 29 源配置，实现进度计划总目标。 4、进度管理的措施 （1）进度事前管理，即工期预控 a、协助业主确定项目实施总进度计划。 项目实施总进度计划是对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施 工承包合同工期条款的依据，是审核施工单位提交的施工计划的依据，也 是确定和审核施工进度与材料设备供应进度、资金资源计划是否协调的依 据，因此制定一个切实可行的总进度计划关系到工程的总目标的实现； b、审查承包单位施工管理组织机构、人员配备、资质、业务水平是否 适应工程需要，提出要求； c、审核施工单位提交的施工进度计划（年、季、月度）主要审核是否 符合总工期控制目标的要求，审核施工进度计划与施工方案的协调性和合 理性； d、审核施工方案，对保证工期，充分采用时间的技术、组织措施的可 行性、合理性； e、制定甲供材料、设备的需用量及供应时间，是否符合施工进度工期 的要求，编制材料、设备、采供计划、确保施工的需要。 （2）进度的事中控制 a、开工通知加上合同工期，扣除（或加上）批准的变更工期，即为工 程竣工日期； b、建立反映工程进度日志，定期记载形象进度及完成的实物工程量； 同时记载影响工程进度的内、外人为和自然环境的各种因素，暴雨、 大风、降温，现场停水、停电等原因，时间长短； c、工程进度检查，审核施工单位每月提交的工程进度表，比较实际 进度与计划进度的差异；形象进度、实物工程量与工程量指标完成情 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 30 况的一致性； d、按合同要求，及时进行工程量验收，进度计量方面的签证是支付 工程 款，计算索赔、延长工期的重要依据； e、对工程进度进行动态管理，实际进度与计划进度发生差异时，应协 助施工单位分析产生原因，并提出进度调整的措施和方案，及时调整施工 进度计划，材料设备、资金供应等计划，必要时调整工期目标； f、为工程进度款的支付签署进度、计量方面的认证意见； g、组织现场协调会，及时解决影响施工进度的有关重大问题，并作出 协调会议纪要，发有关单位执行。 8.3.38.3.3 投资控制管理投资控制管理 为确保不超过工程概算投资，力争通过优化建设方案，最大限度节约 投资。 1、投资管理的依据 （1）根据建设单位和各实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的 工程总价款，作为投资控制的总目标； （2）根据建设单位和实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的工 程造价计算方法，取费和工程款支付方式，审核工程价款和付款签证； （3）根据建设单位和实施单位正式签订的“合同”中确定的工程款结 算方式，进行竣工结算。 2、投资管理的内容 （1）建设单位决策性的改变如提出新的设计要求对原设计进行修改， 工程范围和内容发生变更等； （2）设计单位的设计图纸，文件与现场情况不符，图纸有错误与说明 不一致； （3）承包单位由于施工的需要而提出的变更，由于材料、设备的供应 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 31 问题产生的变更，以及由于人力不可抗拒的破坏而引起的设计变更等。 3、投资管理措施 （1）事前管理 投资事前控制的目的是进行工程风险预测，并采取相应的防范性措施， 尽量减少施工方提出索赔的可能。 a、熟悉设计图纸掌握设计要求，分析合同价款构成因素，明确工程费 用最易突破的部分和环节，从而掌握投资控制的重点； b、预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制订防范对策，减少向业主 索赔的发生； c、按合同规定的条件，如期提交施工现场，使其能按期开工，正常施 工、连续施工、避免造成工期索赔条件； d、协助业主按合同规定如期、按质、按量地供应由业主负责的材料、 设备进场，防止造成索赔条件； e、按合同规定，及时提供设计施工图纸和技术资料，避免造成违约索 赔。 （2）事中管理 a、按合同规定，及时答复施工单位提出的问题和协调配合要求，避免 造成违约索赔的条件； b、施工过程中，积极主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其它 外部协调配合，避免造成索赔条件； c、工程变更、设计修改要慎重，事前应进行技术经济分析、比较、避 免工程造价增加， （见设计变更程序图） 。 d、严格控制现场费用签证，凡涉及费用支出的停窝工签证，用工签证， 必须先报监理、业主审批认可； e、按合同规定，及时对已完工程计量进行现场验收，由监理、业主签 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 32 字确认，作为施工单位办理工程进度结算手续的依据。 （3）事后管理 a、审核施工单位提交的工程结算法，要求施工单位提交完整的“三证” 资料； b、公正地处理施工单位提出的索赔。施工单位应按索赔规定，事后向 监理单位提出“费用索赔申请表” ，并有监理单位签发的“费用索赔审批表” ，据此监理单位向业主报批。 c、业主按照合同约定的处理原则，根据监理审批表核算费用。 8.3.48.3.4 合同管理合同管理 1、合同管理 合同管理是项目管理的主要内容。合同管理是龙头，是投资、进度、 质量控制的依据。本工程合同主要指施工合同；分包合同和供货合同。本 项目合同管理主要内容： （1）合同双方履约情况包括责任和义务的履约，本工程特别是质量和 工期的履约。 （2）合同双方有无违约，包括材料和设备的供应、工程进度款的申报 和支付等。 （3） 违约责任的分析，有无不可抗力因素，要以事实和证据为依据。 （4）合同所规定的奖罚条款的兑现。 （5）原有合同补充或修改的必要性。 （6）合同双方有无争议，导致争议引起的原因分析，争议的解决方式。 （7）全面履行合同的措施 2、合同管理要点 （1） 在合同中约定好各自的职责、权利、义务。保证合同的合法性、 xxxxxxx 安居工程建设项目可行性研究 33 公正性、确定性。 （2） 有示范文本的一定要采用示范文本。补充合同（或协议）要严 谨、准确、全面、详细、可操作性强。 （3）监督合同各方全面履行合同，避