栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案.doc

栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案广州凌峻房地产咨询有限公司2010年4月高科地产 凌峻中国目 录前言3第一部分 分析篇4一、宏观环境分析4二、中观环境分析6三、微观环境分析项目分析7第二部分 战略篇8一、战略角度思考8二、项目开发战略15三、项目整体定位17四、赢利模式设计18五、项目整体案名19六、开发节奏19第三部分 产品篇20一、项目地块价值分析20二、项目整体规划建议21三、项目整体建筑风格建议22四、企业总部产品提升建议24五、企业公馆产品提升建议26六、星级酒店产品提升建议28七、商业产品提升建议30第四部分 营销与招商篇32一、营销目标32二、项目的总体营销推广思路33三、六大基础策略34四、销售策略35五、招商策略36六、广告配合策略39七、活动策略42八、营销推广节点图45九、营销推广总控图46第五部分 项目可行性论证47一、项目财务分析47二、项目融资方式建议48三、投资风险分析、经营风险分析及应对策略50第六部分 凌峻过往案例简介52结 束 语56前言当长株潭城市一体化已成为现实；当两型社会改革试验区落户湖南；当株洲传统工业面临转型与升级；当未来工业制造中的技术含量越来越高；本项目将承担怎样的任务？又面临怎样的挑战？ 凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明。也期望通过此次提报，给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。我们相信，本项目的诞生，不是一个普通写字楼与单纯的工业区配套，而是一次引领城市工业变革的巨大能量，弘扬现代科技智慧的一场盛大典礼！因此，本项目的出现，对于高科集团、对于株洲工业来说：这是一次伟大的转型！这是一个创造历史的时刻！第一部分 分析篇一、宏观环境分析（一）经济环境株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2009年株洲市完成国内生产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个百分点，人均国民生产总值27472元，增长13.6%，接近3万元大关。（二）城市特征1、工业之城高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系。2、商贸之城中南地区重要的商贸和现代物流中心株洲有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇。株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲直达北京、上海、广州、重庆等大城市。株洲公路四通八达。3、服饰之城独具特色的服饰产业基地 以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了“中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大。（三）房地产市场稳定、健康发展态势2009年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房23180套，面积265.99万平方米,成交金额72.83亿元,与08年相比分别增长146.03%、159.40%、167.58%，株洲房地产市场呈现稳定、健康的发展态势。（四）写字楼市场写字楼市场存在市场空白点株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中心。（五）城市发展前景三市融城，城市发展新机遇根据“长株潭”城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群。株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。长株潭一体化的“株洲机遇”两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。二、中观环境分析（一）所属区域分析城市发展主方向：西扩区域本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一，在株洲建设新现代工业化城市的远大规划中占据重要地位。（二）区域前景分析1、三市融城，提速西部发展契机区域位于三市融城核心地带，三市融城带来的政策利好，将使得该区域的地段价值得到提升，拔高整个区域的形象价值。2、天元区政府搬迁带动区域的发展天元区政府将搬迁至区域内的新办公大楼，它不仅仅是政府办公地点的改变，更是一种引导城市发展方向和开拓城市发展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的发展带来了新活力。3、高新技术产业发展，未来区域人口增加随着高新技术产业发展，入驻企业将走向国际化，企业员工素质提高，未来人口基数将增加，区域市场内存在一定空白。株洲城市发展的“西部机遇”区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。三、微观环境分析项目分析1、高科集团的开发优势高科集团隶属于株洲政府下辖的企事业单位，已经在株洲相继开发了香山美境、颐景园等项目，开发经验较为丰富。2、雄厚的政府背景 高科集团的政府背景，使得在开发过程中能够依赖政府相关资源，在开发过程中享受特有绿色通道，并获得政府相关政策支持。3、周边高新企业的市场需求目前栗雨工业园进驻企业近50家，但园区内目前基本无商业配套、企业性质专业办公场所。4、地段价值潜力明显 项目处于三市融城的核心区域，在长株潭一体化进程步伐加快的背景下，项目的地段价值将获得空前增长，升值潜力较为明显。栗雨工业园发展的“工业机遇”项目具有政府开发背景、周边高新企业市场需求、地段价值潜力明显等多重优势，且开发商致力于为园区高新企业提供专业服务，从而实现政府振兴株洲工业的战略目标。第二部分 战略篇一、战略角度思考从城市的角度一战而成全株洲，开创新局，实现持续发展！从工业的角度工业产业升级势在必行，需要实现自我超越！从产品的角度项目要实现高价值成功销售，需要新的思维！隘！（一）从城市的角度思考工业的荣光与沧桑开创城市工业新局n 城市的工业传统：一个传统工业城市的荣光 在长株潭“金三角”中，株洲，以其雄厚的工业基础和深厚的工业文化底蕴独树一帜：在全市人口中，工业从业人口逾60，第一台航空发动机、第一块硬质合金、第一时速电力机车这里曾经创造了50个“中国第一”，未来城市的崛起，依然需要依靠城市的工业基础实现持续发展。n 城市的工业现状：工业转型任重而道远工业曾给株洲留下了辉煌，但在在市场经济大潮的汰洗下，设备旧、能耗高、污染重、机制不活、结构不善，种种深层次矛盾，已成为制约株洲工业发展的“绊马索”，工业的升级与转型势在必行。n 城市的工业发展趋势：工业重镇的涅槃株州工业走出重围需要由过去的粗放生产向现在的精细化工艺转移，同时需要建立中小企业孵化机制。大中型企业的上游，往往由许多的中小供应商提供产业链服务，株洲的多家大型企业为此提供了较多的商业机会。小结：株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！2、从工业发展的角度思考n 中国制造的背后：6+1产业链对于产业链而言，处于整个产业利润高端的6包括：产品设计，原料采购，仓储运输，订单处理，批发经营，终端零售；1就是处于利润最低端的生产制造，这便是“6+1”理论。中国企业过去三十年的发展，做6的居少，做1的居多，从而造成了严重的环境污染、资源浪费和工人的低工资。在未来的工业产业中，企业必然将从1转移到更大附加价值的6，这是中国工业发展的趋势。n 工业创意产业的前景中国的工业正在发生一场服务业革命，也就是说，很多工业生产的中间服务环节，正在不断的独立出来。发展创意产业对于走中国式新兴工业化道路有非常重要的意义，创意产业通过核心门类如设计业、广告业和传统的制造业之间建立起了日益广泛的联系，极大的提高传统制造业的高文化附加值。当这种传统制造业的文化附加值提高了之后，会使得传统制造业的产出品可以穿上文化的外衣，走向世界。小结：从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量3、从项目的角度思考一个简单的问题：谁会到项目所在区域工作与居住？n 项目的不利条件 交通：周边路网建成，但出入不便，普通居住者与职员无法承受在此居住与办公的时间与交通成本。 配套：周边生活配套较为不便，对于普通消费者与办公者的吸引力较弱。 企业：园区内各企业均拥有自己的办公场所，另行驻外办公的概率相对较低。n 项目的发力点 景观资源：项目紧临规划中的人工湖与公园，景观资源优势突出，具备良好的居住与办公环境。 区域资源：区域汇聚众多高新产业企业与龙头企业，他们不仅是未来项目的准客户，同时也可带动上下游产业链的进入。 企业资源：高科集团作为由政府主导的企业，在号召力层面具有先天的优势。小结：在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条凌峻观点：从株洲乃至湖南的工业发展现状分析，工业产业的现状使得亟需能带动工业产业升级与转型的工业孵化器出现，而株州作为湖南的核心工业城市，更需要通过大胆的实践与朝前的意识引领工业创新，这这为本项目的定位提供了历史性的至佳切入点。大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎！城市及工业的发展为本项目提供了最佳的战略切入点！整合工业产业的上下游产业链汇聚工业创意产业智慧结晶服务湖南 奠定株洲龙头工业城市地位本案发展方向企业总部基地项目天时地利人和工业升级在即株洲地位提升城市工业底蕴园区高新产业绝对企业实力政府号召响应竞争合力顺应工业发展趋势借力城市工业基础整合工业产业链条打造株洲创意工业总部基地1、工业发展历程棉纺织业、采矿、冶金与交通运输等，把劳动力从农村引向城市，开始了城市化进程第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命新能源的利用、新机器和新产品的创制、电讯业的兴起，使人类由蒸汽时代跨入电气时代。原子能、航天技术、电子信息、生物工程、合成材料等，知识经济时代到来。未来工业发展方向 在全球资源逐渐枯竭的背景下，全球产业必将转向与能耗较低，强调高科技、高创造力的新兴工业产业这是未来工业产业发展的必然趋势案例：日本工业的崛起第二次世界大战发生后，日本工业遭到了毁灭性的打击，但经过战后十年的恢复和发展，工业经济重新复苏。20世纪50年代中期开始，日本工业进入高速增长阶段，1956年至1973年，年均增长率高达13.6%。70年代初，日本成为重化工业品出口比重最高的国家之一，工业批量生产技术和应用技术达到全球一流水平，基础工业水平赶上了欧美发达国家。之后由于能源、环境制约、生产能力过剩、后发优势渐失，工业发展步伐放缓。通过一个时期的产业结构调整，借助现代新技术的运用，日本工业很快走出低迷，进入一个新的发展阶段。到20世纪80年代后，日本不仅在经济规模上成为世界第二大国，而且在工业技术装备、高精尖产品加工能力、产业结构等方面均居世界前列。2、从品牌制造企业探究苹果技术创新的不二标杆：苹果被评为全球最具创新精神的企业可谓当之无愧。苹果的发展史，本身就是一部不断锐意进取的创新史那个被上帝咬下一小口的苹果，对于呼唤创新和突破的人类来说，似乎具有永不衰减的魅力。开发具有创意的产品，例如色彩缤纷的“imac”电脑、“ipod”音乐播放机，横扫全球，深受消费者的欢迎。丰田汽车的创新之道：对风靡全球的丰田生产方式，日本东京大学的藤本先生曾有过如下评论：丰田生产方式的强大之处在于其敢暴露问题并反复不断地解决问题。这其实是向我们指出：丰田生产方式的实质是追求革新、勇于创新，丰田总是第一个采用新生产技术，成为汽车行业的创新领头羊。丰田公司的研发投入力度在业内可谓遥遥领先。2004年通用汽车投入的研发费用是70亿美元，而丰田高达153亿美元。飞利普的精于心形与外：作为全球医疗保健、优质生活和照明领域的领导者，飞利浦基于对客户需求的深入了解以及“精于心 简于形”的品牌承诺，将技术和设计融入到了以人为本的解决方案中。通过创新先进的、简单实用的并为满足人们需求而设计的产品，实现对消费者“精于心 简于形”的承诺。3、创意工业企业分类类型入驻企业研发设计创意园区各大企业的研发设计团队、工业设计、各类企业管理软件设计、产品设计、包装设计、电脑动画设计、广告设计、研究与试验发展。建筑设计创意工程勘察设计、工业建筑装饰、工厂室内设计、园区绿化设计、钢结构设计等咨询策划创意市场调研、会展服务、市场调查、企业管理咨询企业人才培训各类人才培训基地技术交流平台为各类创意成果搭建平台，由相关中介公司进入二、项目开发战略1、开发目标实现三个代表阐述：n 代表对城市发展的重新诠释株洲在未来的发展过程中将实现传统工业的成功转型，由粗放式生产到精细化生产的转变。n 代表工业未来的发展方向作为政府背景下的企业高科集团，有责任也有义务引领工业发展潮流，实现城市工业生产的华丽转身。n 代表先进的生产力本项目作为创意工业企业总部基地，将通过融合工业设计、工业包装等更具有科技与技术含量的上下游产业，实现工业制造更高的附加值。2、开发原则遵循三大开发原则n 创新性原则从项目的规划到建筑立面以及入驻企业特征，均需具有创新性特征，实现工业产业创意基地从外到内的高度和谐统一。n 价值性原则整合地块的内部价值与外部价值，为项目开发提供强有力的卖点；充分发挥土地价值，以写字楼、公寓与酒店实现经济效益。n 持续性原则在开发中将着重处理好首期工程与后期工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求与资金回笼，从而确保项目的可持续性开发。3、开发战略五大战略，确保项目一战成名战略一：取势战略取势湖南，由高科集团与湖南省工业主管部门沟通，确定项目作为湖南省首个工业产业创意基地的地位，辐射全省，扩大项目影响力。战略二：定势战略定势株洲与工业园区，从区域资源着手，吸引周边大型企业的上下游产业和其合作伙伴进驻本项目，确保项目的营销与招商顺利实施。战略三：联合战略 与湖南省相关高效进行纵深合作，将科研成果转化为生产力，并可成为大学生的创业基地。战略四：平台战略搭建平台，与银行、各大企业结成战略联盟，一方面解决中小企业融资的困难，另一方面实现工业创意、工业设计与制造商的无缝对接。战略五：创意战略 项目整体规划、园林景观、建筑立面与商业配套满足创意型企业的特点，通过创新提升产品的附加值。三、项目整体定位华中创意工业企业总部基地产业创意基地+企业公馆+星级酒店+商业配套阐述：以“创意工业企业总部基地”作为项目的重要组成部分，通过通过企业公馆和酒店的建设，为基地提供商务与配套需求。通过工业设计产业的共性技术条件平台和专业设计机构孵化器，为湖南工业制造企业提供从创意、设计、材料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务，盘活更多的设计资源吸纳更多的社会资源，形成具有竞争力的优势资源，从而成为推动工业设计创意产业发展的智能化平台。 创意工业企业总部基地：除高科集团进驻外，同时吸引部分园区内的大型企业进驻，更多的入驻企业为中小型创意型企业，为工业制造企业提供上下游服务。 企业公馆：为园区企业以及中小型企业的高层定向打造，并为各企业的专家与高级人才提供优良的居住环境。 星级酒店：考虑区域未来发展前景，同时满足园区目前的商务居住需求。 商业配套：主要满足园区企业与政府的商务需求，以高档餐饮与商务配套为主。项目产品体系构想创意工业企业总部基地硬产品系统软产品系统基地融资平台卓越的整体规划基地人才平台优良的景观环境办公平台居住平台商务平台服务平台基地交流平台创意的建筑立面基地商机平台顶级的室内配套ceo级尊享服务企业行政公馆企业服务平台政策优惠+政府扶持员工服务平台管家服务+共建共享创意主题酒店星级酒店更多商务场所高端商业配套“场所”为工业创意产业和居住者打造优良的硬件条件。“发展”为创业者与企业提供最佳的发展条件。播种品牌思想工业产业孵化器四、赢利模式设计创意工业企业总部基地+企业公馆实现全售星级酒店作为资产持有或股权转让阐述： 从项目开发资金筹措的角度而言，必须实现大部分物业的销售，从各类产品的性质来看，写字楼部分与企业公馆部分可实现全部销售，以实现资金的快速回笼，酒店物业则必须由开发商持有作为自有资产或通过股权转让的方式实现资金回笼。五、项目整体案名1. 主推案名：慧谷阐述： 本案名寓意这里汇聚了顶级的创意人才，是智慧与知识的聚会；因想象力产生巨大的生产力，不仅形象地描绘了项目未来的产业特征，同时也对在此工作与居住的群体进行了形象的概括。2. 备选案名：n 脑库、设计公社六、开发节奏1、整体开发节奏根据项目的体量，综合考虑市场供应与需求以及开发资金的筹措等因素，预计项目开发周期为2年。2、分期开发建议 建议分两期开发，考虑各类物业的可变现性，首期以创意产业写字楼与企业行政公馆启动，通过销售实现资回笼，二期开发星级酒店。第三部分 产品篇一、项目地块价值分析地块二地块一地块三地块一紧邻公园，景观价值最优，应开发为景观对产品品质提升最大的建筑类型，建议该地块开发为企业总部（写字楼）。地块二位于地块东南部，居住环境较为嘈杂，同时交通环境较佳，建议开发为酒店。地块三居住环境要优于地块二，建议开发为公寓。二、项目整体规划建议1、布局方案一该方案中两栋写字楼采用半包围式，包围的中心部位为中心花园和较大面积的中央广场，两栋楼之间的沟通性较强。2、布局方案二两栋写字楼都为椭圆形，从其形态上看独立性较强，类似于双子塔的结构。三、项目整体建筑风格建议本项目定位为湖南创意工业总部，故建筑的外立面风格同样要体现出现代创意风格，让建筑也成为一件具有独特美感的建筑创意作品，故我司建议本项目建筑风格为：德式包豪斯风格现代、简约、艺术、实用包豪斯建筑精髓 代表最新锐的技术意识创新、前沿 代表最尖端的设计理念严谨、科学 代表最人性的空间环境艺术、实用包豪斯建筑风格简介：德国的包豪斯（bauhaus）为风靡全球的现代艺术设计之父, 其名字原意是“建筑之家”，是一种象征和隐喻，指人们居住的物质环境。包豪斯建筑必须满足以下三点: 注重满足使用要求; 发挥新材料和新结构的技术性能和美学性能; 造型简洁, 构图灵活多样; 只有这样, 才能算得上是真正的作品.特别要求在装饰工程的设计上, 不仅仅是要满足人的物质功能需要, 同时还要满足人的精神功能需要, 对室内空间环境加以“升华”, 赋予气氛/个性/情趣/格调/品位, 而且还需具有深刻的文化内涵。包豪斯现代建筑风格的出现让长久以来民用建筑与艺术的隔阂缩小，找到了艺术与建筑实用的完美契合点。包豪斯建筑风格强调工艺、技术与艺术的和谐统一，建筑与装饰风格体现着简洁明快的实用主义和讲究空间解构和视觉效果变化的超现实主义。这是德国人对建筑的理性看法和二战后对生活的解放思想的综合体现。包豪斯建筑装饰风格参考：欧洲设计之都的圣殿：包豪斯学校（bauhaus）中国德式建筑之都：青岛包豪斯建筑现代简洁明快的实用主义建筑工艺、技术与艺术的和谐统一四、企业总部产品提升建议1、产品力提升目标打造360至top创意商务空间，5a智能系统4化建设108项细节设计365项商务便利服务360至top商务空间5大商务配套2、产品提升方向-实现四化建设n 硬件系统：智能化、细节化n 软件（服务、品牌）系统：个性化、便利化硬件系统国际顶级商务旗舰的标准配置-5a智能化系统 通信自动化系统（ca） 办公自动化系统（oa） 建筑管理自动化（ba） 消防自动监控系统（fa） 安全防范自动化（sa）国际顶级商务旗舰的标准配置 vav空调系统（变风量空调系统） 一卡通系统 综合布线系统 电梯系统 通讯系统国际顶级商务旗舰标准配置-5大商务配套 裙楼商务便利空间设置 高科商务俱乐部成立 国际化会议厅 总裁/贵宾休闲空间 立体停车场细节优化 大堂生态系统：水系统、绿色系统和小品系统 大堂电子查询系统 大堂贵宾休息区 理念墙 内部走廊：简洁明快，布置主题型世界名画 电梯厅：以绿色、生态为主题 空中花园 停机坪：直升机停机坪软环境系统物业管理服务-引进国际著名物业管理公司 酒店式标准服务 个性化标准服务经营管理服务-建立首家写字楼经营管理机构 建立大楼网站 银行贷款担保服务 银行业务vip服务 定期举办论坛 组织内部商务交流 联合推广 成立高科商务会 成立无忧理财中心 企业管家服务政策服务体系-政府政策全面保驾护航 政府办公绿色通道 危机公关系统 政府政策扶持五、企业公馆产品提升建议1、公馆功能定位普通公寓+行政公馆本项目公寓部分具有两大功能，普通公寓和行政公馆。普通公寓：位于120层，针对工业园区内的普通员工，均为小户型公寓，为其提供一处舒适、温暖、便捷的生活居所，居住和投资俱佳。行政公馆：位于2030层，企业的高层领导，需要有一处集居住、商务、会客于一体的商务公馆，户型面积较大，功能也较普通的商住公寓要齐全。2、公寓产品提升建议（1）分楼层不同风格装修公寓建筑不仅从外立面看是一件设计作品，而且从其内部同样有明显较强的设计感，建议公寓内每5层或10层采用一种装修风格，体现设计感与创新感。包豪斯风格装修现代风格装修新古典主义风格装修（2）全楼层免费wifi上网在日益现代化的社会，无线化办公已经是时代的趋向，建议在每个楼层均设置一个无线路由器，实现全楼层无障碍wifi无线上网。（3）观光电梯建议在公寓中初设置普通电梯还，还设置两台观光电梯，面向公园方向，让客户在归家的同时也能领略公园的美景。六、星级酒店产品提升建议1、酒店定位工业产业主题酒店株洲作为湖南甚至整个中南地区的工业重镇，不但是中南地区的主要工业基地之一，而且见证了我国工业的发展历程。而近年来，各种主题酒店像雨后春笋般不断涌现，而作为工业之都的株洲正好可以以工业产业作为酒店主题，集展示、文化、商务、休闲等多种功能于一体。2、主题酒店简介主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。目前国内著名的主题酒店有： 广州长隆酒店-以回归大自然为主题的主题酒店； 深圳威尼斯酒店-融合了文艺复兴和欧洲后现代主义的建筑风格，以威尼斯文化为主体进行装饰； 上海怀旧酒店-以老照片、老绘画、老古董、老服饰、老环境营造怀旧主题；广州长隆酒店深圳威尼斯酒店3、酒店产品提升建议（1）酒店大堂酒店大堂的入门处设立一尊大型的雕像，雕像主题能展现我国劳动人民在工业化大潮中奋力拼搏的精神；在大堂的墙壁上挂有这种展现劳动人民、工业生产和工业现代化的油画。（2）展览馆在酒店内设立一处展览馆，专门用于展览我国不同时期的生产工具、机器、工业成果、科技进步等，可以通过图片、实物、声像等多种方式进行呈现，让参观的客户通过声、光、形等全面去了解我国工业发展的历程。（3）餐厅在餐厅的墙上也挂有各种展示工业文化的展板、图画，同时餐厅内的服务人员穿的不是普通的餐厅制服，而是穿着各式工厂的工作服，同时餐厅内的各种摆设、碗碟、餐具也设计成各式工具的式样。（4）细节上诠释工业元素本酒店不仅要在大堂、餐厅、展览馆内展示各种工业元素，更要在酒店内的每一个角落、每一处细节都要体现主题元素，如在床单、窗帘、灯具、茶具、座椅、电话，乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入。七、商业产品提升建议1、设计理念以多元材质、丰富造型缔造创意性商业空间商业部分设计追求的是丰富的创意空间，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的业态，做创意性设计。建议使用玻璃、金属、石头、木头、清水混凝土、砖块、大理石等多元材质组成的场景，适当切割方、圆、不规则、多面等造型，配合相应主题业态风格，创造新奇创意的建筑空间。颠覆传统，铸造经典建筑。红砖场景木质场景石头与玻璃2、业态规划由于项目临近公园，应充分利用公园的优美景观，以目的性强业态为主，建议以大型餐饮、休闲、娱乐、商务交流等作为主力业态，具体包括： 餐饮：地方特色餐饮、主题餐饮等； 休闲、娱乐：酒吧、ktv、足浴、桑拿等； 商务交流：高端俱乐部沙龙、高端会所等。第四部分 营销与招商篇一、营销目标（一）品牌目标树立高占位的项目品牌形象，实现“华中首席创意工业企业总部基地”目标。（二）销售目标销售产品时间销售百分比写字楼2011年6月底40%2012年4月底80%2012年12月底100%公寓2011年6月底40%2012年4月底100%（三）招商目标招商产品时间招商百分比写字楼2011年3月底10-20%2011年6月底50%2012年4月底80%商铺2011年6月底40%2012年4月底100%二、项目的总体营销推广思路前期招商先行，后期销售为主1、营销推广“4精”原则原则：精心策划，精确瞄准，精耕细作，精益求精 精心策划准备工作充分，分析深入，考虑周全 精确瞄准精确把握不同客户群需求，采取针对性策略 精耕细作营销推广步步到位，注重细节 精益求精注重整体推广节奏把控，兼顾效率和效果预期效果主要活动usp诉求点瞄准对象2、推广思路投资者企业掘金计划区域升值前景投资回报利益诱导强势刺激促成交易产品说明会总裁酒会企业签约仪式商务直通车计划服务理念及口碑企业总部形象项目品牌形象高科集团实力租赁客户推拉结合引进主力以点带面服务理念及口碑高科品牌形象项目自身形象社会公众公众关注口碑传播扩大影响力软文炒作三、六大基础策略1、建模策略项目前期以大客户为主诉求对象，树立产品的高端形象，通过引进大客户形成产品关注，带动市场对项目的高度关注，从而刺激市场全面引导投资者。2、带租约发售策略招商先行，联系有意向承租的客户，并签订相关意向协议。在销售中，与投资者签订购买合同时加上租约合同，打消投资者买楼后招租难的顾虑，带动投资热情。带租约发售，一方面增强投资者信心，扩大投资市场，另一方面有针对性的选择承租客户，便于今后对进驻企业的统一管理。3、借势策略首先，鉴于开发商的政府背景，可利用政府的影响力，制造新闻热点，达到社会关注的效果；以政府名义邀请全世界知名企业总裁进行沙龙讲座，吸引高新企业的眼球；另外可牵线搭桥与省工业厅或者工业协会加强合作，利用其资源为项目招纳更多工业创意型企业的入驻。另外，借助媒体、客户的品牌，以及社会、经济事件的效应等，对项目进行借势推广，扩大项目在株洲市的影响力，为销售的展开打好基础。4、造势策略在借势的同时，通过开展攻关活动和软文炒作，持续制造新闻炒作点，让市场的眼光聚集在项目上，形成市场不断关注，产品热销的局面。5、异地招商策略鉴于目前株洲企业总部对写字楼的需求容量不足，项目要达到预期销售目标仅依靠本地市场是很难达到的。因此，可充分利用高科以及凌峻的网络资源，在全国范围内尤其是重点城市（如北京、上海、广州、深圳等）招商销售，扩大项目影响力，快速实现资金回收。6、投资市场启动策略针对大型投资者和一般小型投资者市场的区别，进行合理的产品分割，采用不同的价格、面积、优惠、政策扶持等策略，把投资市场各个击破，全面占领。四、销售策略（一）目标客户分析写字楼行政公馆1、 投资客户2、 园区内高新企业3、 招商进驻的工业下游企业1、 园区企业招待需求2、 投资客户3、 周边企业员工购买（二）销售方式1、人员销售（1）坐销：对坐销人员进行系统的培训，让他们深入了解项目特点，能向客户提供满意的解答，促成项目成交（2）专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。2、dm销售定期向目标客户尤其是那些在调查中表示想更换而目前又不能立即更换写字间的客户邮寄宣传品或相关资料，诸如定期或不定期出版物期刊，以此作为维系关系的纽带，不使潜在客户流失。重点客户对象目前一般在低档写字楼或商住楼内办公，特别是自身实力较强的企业。3、电话销售利用专业电话销售人员对重点客户进行必要的跟踪与服务，主要包括：（1）优惠活动或措施：向重点客户通知写字楼推广不同阶段的优惠措施；（2）邀请：向客户发出邀请，参见开发企业举办的各种活动，当然可以是置业说明会，也可以是业主同乐活动等等；（3）解答:为目标客户解答一些问题，促进其转入谈判阶段。4、现场展示会现场展示会包括售楼现场的展示和各种展会的参加。现场展示会给客户最直观的印象，是效果最明显的销售方式。现场直销，要求销售接待中心具有良好的功能分区，同时拥有较大的接待空间和吸引买家关注的现场环境，高素质的销售人员以及颇具说服力的营销推广工具，装饰装修的标准必须是一流的。5、外埠市场的开发由于写字楼项目的特性，区别于住宅项目推广。写字楼的推广应立足本地，注意区域辐射、面向全国。针对本项目最大程度利用高科集团以及凌峻地产的全国网络优势，在全国范围内推广销售。五、招商策略（一）目标区域市场确定立足株洲 放眼全省 辐射全国（二）招商策略1、招商先行、销售跟进招商的目的在于实现销售，招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家、品牌企业的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行； 2、大户先行、散户跟进大户（品牌企业、旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他企业必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成； 尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合写字楼、商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积。3、 形象先行，造势优先作为株洲首家企业总部大楼，株洲专业企业写字楼从无到有的标志，必须先塑造本项目高端的市场形象，以引起市场关注，树立形象标杆，降低招商难度的目的。 通过势的建立，建立项目在株洲的龙头霸主地位与气势，塑造差异化的大牌市场形象。4、主动出击，重点突破在立足株洲本地市场的同时，将同步拓展湖南及全国的工业下游企业资源，将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。 与工业企业设计、研究、资讯等权威性行业协会及组织建立良好合作关系，充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源；5、鼓励投资客户自主招商 写字楼的投资客户对项目写字楼的升值潜力是肯定的，这类客户也可能是周边企业中高层，或者是其他中小企业主，具有一定的社会资源，可对投资客户自主招商成功的给予一定的租金优惠和现金奖励，吸引其进行自主招商。6、与大学建立联系，鼓励学生创业与湖南工业大学、中南工业大学、湖南大学等综合性大学建立联系，给予大学生在本基地创业的优惠举措，鼓励其自主创业，把知识转化为技术，实现个人的增值。（三）、招商政策1、租金直接折扣写字楼出租人员会在对来访人员进行“辨认”了解求租人大致预算之后，会在租金上给予一定幅度折扣，是写字楼出租的一种促销方式。2、变相折扣(免租期、赠送装修、减免应收费项目)免租期是指发展商给予客户每年的一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限，现在写字楼出租市场上免租期一般每年为1个月，但是也有的项目为了维持其形象，隐蔽其真实成交价，而把免租期提高一定时限来给客户变相打折。赠送装修是指发展商通过赠送一定的装修或者是装修材料的形式，来降低客户入住时发生费用，给客户变相打折的一种促销方式。减免应收费项目指发展商通过减免诸如停车位费用、电话接入或移机费用、水电费，水牌费等的方法来给客户的变相折扣的一种促销方式。3、政府税费优惠措施（1）增值税优惠入驻企业其增值税按法定17%的税率征收后，对实际税负超过3%的部分即征即退，所退税款由企业用于研究产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。入驻企业拥有的具有自主知识产权的高新技术成果转化项目，自被认定之日起，8年内返还该项目增值税地方留成部分的50%；（2）企业所得税优惠企业所得税实行两免三减半的优惠政策；入驻高新技术企业自被认定之日起，减按15%征收企业所得税；入驻企业若属国家规划布局内的重点企业而且当年未享受所得税的减免税优惠政策，减按10%的税率征收其企业所得税；同时入驻企业可依照国家有关法律法规自主决定薪酬水平，其薪酬和培训费用可按实际发生额在企业所得税税前列支；（3）企业营业税优惠 入驻企业从事技术开发、技术转让，及与之相关的技术咨询、技术服务所取得的收入，免征营业税； 入驻企业拥有的具有自主知识产权的高新技术成果转化项目，自被认定之日起，项目营业税实行五免三减半的优惠政策。（4）个人所得税优惠 入入驻企业的高新技术项目、软件项目所创造的收益，奖励和分配给个人的股份，再投入企业生产经营的，免征个人所得税； 入驻企业组织员工利用业余时间从事技术开发、技术转让、及与之相关的技术咨询和技术服务所付给科技人员的酬金，可按劳务报酬所得征收个人所得税。（5）管理、服务及其它优惠 基地可为入驻企业的工商注册登记、以及其它相关业务提供“一条龙”全方位代理服务； 园区建立人才储备数据库，将为入驻的企业提供人才交流服务。4、大学生创业优惠措施大学生在在基地内兴办的企业，经开发区科技技术局审核认定为鼓励类的高新技术项目后，除按规定享受国家、省、市和开发区有关优惠政策外，还可享受： 三年内营业税、增值税开发区留成部分，区财政予以返还； 大学生兴办的高新技术成果转化项目及高新技术企业，按程序经认定可以被优先推荐给风险投资机构，争取获得各类专项资金或基金的扶持。 大学生及大学生兴办项目聘用的员工需要出国接受培训、学术交流、进行产品售后服务、签约、接受设备等，优先予以办理有关出国手续。 六、广告配合策略（一）媒介运用策略定势湖南，取势株洲结盟全国和本地的强势媒体建立项目的媒介传播联盟阵线虽然株洲虽然工业较为发达，但市场容量还是有限，除抓住株洲市场外，仍需扩展株洲以外的湖南、甚至全国市场。这样就必须与全国高端媒介与本地的强势媒体结盟，实现高端启动、自上而下建立湖南创意产业基地的形象。 全国高端媒介：湖南卫视+中国工业报+中国房地产报+新浪网/搜房网战略联盟 本地强势媒体：株洲晚报+潇湘晨报+株洲房地产+户外（二）媒介选择1、媒介分析分类媒介特点建议大众媒体报纸阅读率高；传播范围明确缺少针对性；时效性短项目营销节点营销事件告知时使用电视传播范围广；感染力强广告信息量少传播品牌项目形象使用广播传播速度快；时效性强互动性强；收听群体固定活动宣传时使用小众媒体户外形象突出，主题鲜明信息到达直接传播范围小；传播信息少本区域传播形象和营销节点使用网络互动性强；传播针对性强；易被过滤pop直接体现项目形象长期使用其他短信针对性强；易造成隐私侵犯重要营销节点使用楼宇传播范围小；到达率高高档写字楼使用2、媒介具体选择分类媒介本地全国说明大众媒体报纸株洲晚报潇湘晨报中国房地产报中国工业报本地报纸软硬结合。全国性报纸硬广为主。电视株洲电视台湖南卫视与湖南卫视结成战略传播联盟广播无小众媒体户外高速附近、株洲市区与要道重点覆盖，数量质量兼顾网络株洲在线网、株洲房地产网新浪网、搜房网项目网络创新其他短信无楼宇本地顶级写字楼投放与分众传媒合作。（三）媒介费用分配媒体类型目的使用目的比例（%）媒体户外牌形象、导示n 形象：增强企业品牌形象，树立项目市场形象；n 促销：全面推广项目，促进项目销售；n 导示：明确项目所在区位及到达路线。n 展示：产品特点、优势的呈现。20报纸形象、促销20电视促销、展示20活动促销、展示30现场包装促销、展示5宣传资料形象、促销5七、活动策略（一）活动整体策略活动事件化，以撬动舆论活动专业化，以打动客户（二）活动规划1、高科商务会成立仪式暨优秀企业总裁酒会u 时间：3月中旬u 地点：株洲市五星级酒店u 与会人员：市政府相关部门领导，高科公司领导层，高科知名企业总裁、各行业协会领导人u 目的：吸引市场目光，为项目造势u 内容：成立仪式、发表联合宣言、酒会u 操作要点： 联合宣言的内容主要为，利用高科集团的客户网络资源与政府部门、当地的知名企业、行业协会合作，形成资源共享，推动当地经济发展； 政府对市场的效应非常明显，树立项目政府重点扶持的市场现象； 宣布高科商务会总部在本项目，引起市场好奇 与会的知名企业都是潜在客户，酒会上应做好沟通2、接待中心启用仪式u 时间：5月中旬u 地点：华天大酒店u 与会人员：新闻媒体机构、高科公司友好单位u 目的：项目正式亮相，引起市场对项目的关注，形成市场热度，前期意