江西萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告 2009-73页.doc

萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告发展商：萍乡巨龙房地产开发有限公司策 划：深圳市富智商业管理顾问有限公司二oo九年十月十日 目 录第一章 调研缘起 一、调研特征二、调研目的三、调研区域四、调研时间第二章 萍乡社会经济发展概况一、萍乡城市概况二、萍乡经济发展特点三、萍乡人口情况四、安源区概况第三章 萍乡房地产市场发展概况一、宏观政策对萍乡房地产市场的影响二、萍乡房地产发展现状三、萍乡房地产发展趋势分析与预测第四章 萍乡市区零售商业形态及发展概况分析一、商业物业发展概况及主要商圈格局二、主要商业业态现状及分析三、典型商业街区调查分析四、典型商服物业调查分析第五章 商户与消费者调查问卷分析 一、萍乡商户调查及分析 二、萍乡消费者调查及分析 三、深度访谈第六章 市场整体分析结论 第七章 项目开发定位建议 一、项目基本概况 1、项目区位、物业概况 2、项目商圈人流与车流调查及分析 二、项目swot分析 1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会分析 4、项目威胁分析 三、项目定位 1、商业定位原则 2、项目市场定位 3、项目具体定位 4、项目租金定位 5、招商与销售关联建议 6、商铺交付装修条件建议 7、招商进度模拟时间节点 第八章 项目经营发展战略建议第一章 调研缘起一、调研特征商业是人们日常生活关系最为紧密的经济形式，在商业发展的过程中，将会牵涉到很多的因素，有宏观经济、社会环境、居民消费等方面的因素。商业地产的发展则更加的复杂、多变，牵涉到更多的因素，因此，在开发商业项目时，必须对项目所处的宏观环境、微观环境以及项目自身的条件等方面有比较全面、细致的了解，从而做到在充分了解的基础上，更好的把握市场、准确的定位市场，才能取得商业开发的成功。二、调研目的1、了解萍乡城市基本概况；2、了解萍乡市场消费习性及消费能力；3、了解萍乡零售市场概况、商业环境及特征；4、为项目定位提供市场论证。三、调研区域 调研区域主要集中在安源区，本项目所在商圈。四、调研时间调研时间：2009年9月24日2009年9月30日整理撰写：2009年10月1日2009年10月5日资料补充：2009年10月6日2009年10月9日提交汇报：2009年10月10日2009年10月11日第二章 萍乡社会经济发展概况 一、城市概况1. 地理位置：萍乡市位于江西省西部，东与本省宜春市、南与吉安市、西与湖南省株洲市、北与湖南省浏阳市接壤。地处东经11335-11417，北纬2720-280之间。萍乡市江西和华东的西大门,在赣西经济发展格局中处于中心位置,素有“湘赣通衡”、“吴楚咽喉”之称。萍乡处于长株潭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射。境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连，随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国第一条设计时速200公里/小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道。319和320国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境。市中心城区距湖南长沙黄花机场仅120公里，具有优越的区位地理条件。2自然及旅游资源：萍乡自然资源丰富，历史上就以矿产资源丰富而著称。已探明的矿藏有煤、铁、锰、铜、石灰石、高岭土、粉石英、瓷土等矿产资源丰富，煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量6760万吨，优质石灰石67亿吨。萍乡以煤立市,1898年清邮政大臣盛宣怀在安源创办萍乡煤矿，1908年又创办了当时中国第一个股份合资企业汉冶萍公司，修筑了株萍（至安源）铁路，萍乡煤矿为该公司重要组成部分，是江南最早采用西法机器生产、运输、洗煤、炼焦的煤矿，1916年就产原煤95万吨、焦炭25万吨，被誉为“江南煤都”。全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。萍乡旅游资源丰富，集历史、文化、自然、人文、宗教与民俗风情为一体,呈全方位立体之势，旅游开发前景非常广阔.萍乡市所属的安源是中国工人运动的发祥地和秋收起义的策源地，是中国革命的摇篮之一。在这里留下了大量的红色历史遗迹与革命文物,著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼,张家湾秋收起义军事会议旧址等.解放后，这里建造了安源路矿工人运动纪念馆，市内新建有占地346亩的秋收起义广场。萍乡自然风光秀丽、人文景观众多，江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗之一的杨岐宗发祥地“地下艺术长廊”义龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。3行政区划全市总面积3827平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4、27.3、6.3。现辖芦溪、上栗、莲花三县和安源、湘东两区及省级经济开发区萍乡经济开发区；有28个镇、18个乡、7个街道办事处、636个村委会和120个居委会。4国民经济初步统计2007年全市生产总值316.28亿元，比上年增长13.9%；财政总收入33.08亿元，比上年增长22.1%；地方一般预算收入达18.03亿元，比上年增长28.3%；规模以上工业增加值120.72亿元，比上年增长30.8%；城镇固定资产投资188.28亿元，比上年增长44.1%；社会消费品零售额90.15亿元，比上年增长17.5%；城市居民人均可支配收入11753元，比上年增长16.4%；农民人均纯收入5053元，比上年增长14.9%；居民消费价格指数104.2%。 二、经济发展特点 （一）经济结构优化升级，产业支撑基础坚实有力 2007年全市生产总值316.28亿元，同比增长13.9%，比去年增速提高0.8个百分点。表明我市经济继续在快速增长的通道中稳键运行。从三次产业看，第一产业28.73亿元，同比增长5.8%；第二产业193.28亿元，同比增长15.0%；第三产业94.27亿元，同比增长14.5%。经济结构进一步优化，三次产业结构由上年同期的9.9：59.6：30.5调整为9.1：61.1：29.8。其中二产同比提高了1.5个百分点，工业的主导地位进一步增强。 1、工业支撑力量增强。我市坚持兴工强市，扎实推进新型工业化，全年工业生产承接了高位平稳增长的好势头。2007年规模以上工业增加值120.72亿元，同比增长30.8%，同比加快1.7个百分点。工业生产的快速增长主要体现在：一是轻重工业快速增长。轻工业完成增加值8.57亿元，同比增长30.7%，重工业完成112.15亿元，同比增长30.7%。二是各种所有制工业都有较快增长。其中集体企业完成增加值2.51亿元，同比增长53.3%；股份合作企业完成增加值8.68亿元，同比增长36.0%。三是支柱产业对工业的支撑作用进一步增强。煤炭采选及深加工、医药食品制造、建材、冶金、机械五大支柱行业实现工业增加值106.88亿元，同比增长32.7%，拉动规模工业增长28.4个百分点，贡献率为92.1%。 2、农业发展势头良好。我市在巩固各项支农惠农政策的基础上，进一步加大对农业的补贴力度，进一步激发了农民的生产积极性。粮食总产量52.27万吨，同比增长3.7%。全市生猪存栏59.76万头，同比增长3.0%，生猪出栏102.95万头，增长6.8%。羊出栏20.25万只，家禽出笼769.62万羽，同比分别增长1.7%和3.8%。 （二）三大需求协调发展，拉动经济增长的动力发生积极变化 2007年，我市在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，着力启动消费市场，努力扩大出口，实现了投资稳定增长、消费加快增长、出口强劲增长的良好发展态势，拉动经济增长的三驾马车正朝着快速、协调的轨道发展。 1、投资高速增长。2007年全市城镇固定资产投资188.28亿元，同比增长44.1%。城镇投资的主要特点：一是工业投资增速较快。在工业化进程加速的推动下，工业投资保持了较快增长，完成投资100.93亿元，同比增长65.8%，占城镇投资的53.6%，其中制造业投资87.44亿元，同比增长55.2%。二是房地产平稳增长。房地产开发完成投资17.7亿元，同比增长3.2%。 2、外商投资增长迅速，出口贸易增势强劲。我市积极适应国际市场变化，努力转变外贸增长方式，实施出口多元化，有效克服了国际贸易摩擦增多、市场竞争加剧等不利因素影响。全市进出口总额2.46亿美元，同比增长54.4%。其中出口1.92亿美元，同比增长76.9%。实际利用外商直接投资加速增长。实际利用外商投资8494万美元，同比增长33.1%。 3、消费需求有效扩张。我市积极调整投资和消费的关系，重点扩大消费需求，并切实加强商品流通和市场体系建设，改善消费环境和条件，培育消费热点，消费市场更加活跃。2007年全市社会消费品零售总额90.15亿元，同比增长17.5%。拉动消费需求快速增长的主要动力：一是城市市场消费增速加快。城市市场实现零售额72.93亿元，同比增长18.3%。二是餐饮业增势依然强劲。住宿餐饮业实现零售额13.05亿元，同比增长29.9%，比社会消费品零售总额高12.4个百分点。 （三）经济运行质量快速提升，财政增收、居民得益成果突出 1、 财政收入快速增长。2007年全市财政总收入33.08亿元，同比增长22.1%，其中，地方财政收入18.03亿元，同比增长28.3%。财政收入占gdp的比重达10.5，比上年提高0.26个百分点。 2、城乡居民收入同步快速增长。2007年城镇居民人均可支配收入11753元，同比增长16.4%。农民人均纯收入5053元，同比增长14.9%。社会保障和社会救助体系建设不断推进，济困助学和扶贫工作抓实有效，人民群众的生活和生产条件继续改善。 （四）经济发展的活力不断增强，运行环境进一步改善非公有制经济快速发展。在鼓励、支持和引导非公有制经济政策支持下和全民创业政策的带动下，非公有制经济快速发展。从工业领域看，2007年非公制规模以上工业实现增加值88.34亿元，同比增长41%。非公有制增加值221.95亿元，同比增长19%，占gdp比重为70.2%。从投资领域看，非国有投资完成163.52亿元，同比增长51.5%，比城镇投资快7.4个百分点，其中，民间投资完成150.63亿元，同比增长52.4%。 三、人口情况2007年末，萍乡市总人口(常住人口)183.97万人，非农业人口约53万，全市人口密度为每平方公里481人。全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28，死亡率5.95，自然增长率7.30 。全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。全市在岗职工合计12.83万人，在岗职工年平均工资10345元，其中：国有单位在岗职工9.47万人，年平均工资11647元。 四、安源区概况 安源，位于江西省西部，原为萍乡市城关区，成立于1971年3月，1993年5月经国务院批准，更名为安源区。其地理位置优越，毗邻湖南省，历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称，浙赣铁路、沪瑞高速公路贯穿其中，319、320国道纵横境内。安源是萍乡市政治、经济、文化中心，全区总面积212平方公里，总人口40万，有蒙、回、藏等17个少数民族，辖6街、4镇、1个管委会。百余年来，煤炭一直是安源的主导产业，“地下”资源一直是安源的优势。，“十一五”时期的发展定位是，要在全省十强县区行列中进一步争先进位，始终成为全省县区经济社会发展排头兵。经济和社会发展的主要目标是：国民经济保持较快发展速度，经济实力进一步增强。具体的指标体系是：综合实力：到2010年实现地方生产总值136.5亿元，年均增长16%；财政总收入突破10亿元，年均增长18.5%；一般预算收入4.9亿元，年均增长16%；规模工业增加值42.2亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资96亿元，年均增长16%。结构调整：2010年国民经济三次产业结构调整为3.3：69.1：27.6。规模工业产值占全部工业产值比重达到60%以上。城镇化水平率达到65%以上。体制改革和对外开放：财税体制、投融资体制、市场体系、行政体制等各项改革取得新的进展。“十一五”期间实际利用外资年平均递增16%以上，外贸出口年平均递增16%以上。科教水平：高新技术产业产值占工业总产值25%以上，科技进步对经济增长的贡献率达到48%以上，加快高中阶段教育的普及，2010年高中阶段教育入学率达到80%以上。人民生活：城镇居民人均可支配性收入和农民人均纯收入年平均实际增长分别为12%、10%左右。城镇居民人均住宅建筑面积32平方米。2010年城镇职工基本养老保险参保率达到100% 。失业保险、基本医疗保险参保率达到95%以上。物价指数涨幅控制在5%以内。第三章 萍乡房地产市场发展概况一、宏观政策对房地产市场的影响1、产业支撑为房地产业创造良好的市场环境作为工业矿产城市，其丰富的地下资源是支撑区域经济实力和消费水平强有力的保证。与此同时，矿产资源也在一定程度上形成辐射力，除了给工业发展提供后备力外，也吸引了大量外来投资，在活跃区域经济的同时也更进一步优化了产业结构。作为红色旅游城市，其旅游带来的高附加值红火了商业地产。有着深厚的历史底蕴的萍乡在中国近代史上有着浓重的革命色彩。而以此发展起来的红色旅游、文化交流等使得商业地产有了发展的动力。萍乡市城市经济的发展，客观上为房地产发展提供了宽松的环境，在此基础上，房地产业呈现出了蓬勃地发展势头。2、规划助力，城市价值提升 2001年以来，萍乡市建立了土地有形市场，土地储备点燃了城市化进程。在前几年的发展中，萍乡市土地市场一直没有得到有效挖掘，这主要是年土地储备量和供应量非常小，市场对土地需求尚未形成有效机制，土地作为调控的手段没有发挥明显的效用，作为三线城市的潜力还有待激发。随着近年来，萍乡市土地市场规范化程度的提高以及土地市场化机制的加速运作，不仅进一步活跃了区域房地产市场，更是对区域城市化进程起到了积极的推进作用。 另外，萍乡市“十一五”规划提出，明确发展以新宜萍为发展中心的赣西城市群，发挥省际纽带作用，建设湘赣边境区域中心城市和重要工业城市的目标，必将极大的促进萍乡市城市经济发展，城市价值将得以重沽。3、房地产区域特征明显，物业类型区分度凸现根据萍乡市房地产发展的迹象看，目前市场发展的区域特征明显，城区轮廓区分逐渐凸现，基本可以划分为五大区域，分别为老城区、城北开发区、安源新区、高新技术开发区、横龙山风景区。而在这五大区域里面，都表现出了不同的物业状态，老城区商业地产发展比较明显，其他区域主要以住宅发展为主。在老城区，基本形成了纯商业、商住楼、商务办公楼为特征的区域，这些物业状态也成为了市场的主要供应力量。二、房地产发展现状2009年是萍乡房地产市场充满机遇和挑战的一年，在遭受去年商品房销售市场不景气的情况下，今年萍乡各个楼盘销售又有明显回温。1至8月份，商品房销售面积为50.65万平方米，与去年同比上涨32.1%，商品房销售总金额为11.3亿元，与去年同比上涨36.72%，商品房均价为2220元，同比上升了9.5%。在宏观经济快速增长的大背景下，萍乡房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋于规范化，消费者购房更趋于理性化，市场供需结构渐趋合理，销售面积继续保持增长。三、房地产发展趋势分析与预测通过对萍乡房地产市场的概况分析，我们得到如下趋势预测:1、发展商将更加理性、更加成熟，策划营销意识增强，外来与本地发展商的同台竞技，将共同促进市场繁荣。2、消费者需求呈现多样化，由单一的满足居住需求上升到注重对投资的需求。3、住宅投资和商业地产投资都将得到进一步的发展。4、随着新城建设和旧城改造的加快，商业地产开发力度将会进一步加强。5、项目运作过程中，更加市场化，操作更加专业。6、随着外来开发商以及策划、代理公司的介入，房地产产品将呈现多元化趋势，市场更加细分。7、商业地产逐步实现投资商、策划代理商、营运商等分工合作，走专业化发展道路。第四章 萍乡市区零售商业形态及发展概况分析一、商业发展概况及主要商圈格局随着城市经济建设的不断发展，萍乡的商业发展也进入一个新的阶段，萍乡的商业主要集中在老城区的跃进南路、八一路、广场路和昭萍东路以及文化路步行街，商业扎堆比较明显，并以此形成城市商业金三角的核心商圈状态。该商圈整合了萍乡商业精华，基本突现了萍乡整体的商业格局,目前的零售业态呈现多样化，有百货、超市、电器卖场，小商品市场，贸易商城，室内步行街，室外步行街，还有以底商为主的众多沿街店铺。主商圈格局 萍乡核心商圈主要以跃进南路（昭萍路至八一路段），昭萍东路，广场路构成的三角形商业中心，囊括萍乡商业的精华，形成了整体的商业格局与架构，实现以点带面的商业模式。 核心商圈示意图核心商圈内主要商业体百货商场：南昌百货萍乡购物中心、富森百货、青龙商厦步 行 街：文化路步行街、金泰地室内步行街综合市场：萍乡商城专业市场：义乌小商品批发城、原萍百三楼服装市场、苏宁电器、四平家电、肖记电器、全友家私等其 他：肯德基、迪欧咖啡二、主要商业业态现状及分析1、 大型综合百货业态及分析萍乡唯一大型综合百货是南昌百货萍乡购物中心，位于绿茵广场东面，文化路步行街的入口，位置优越，规划布局合理，无论从档次、规模、经营状况来看都是萍乡百货业的龙头。2、 超市业态及分析萍乡暂时没有出现专营的独立超市，现有的超市都是集中在百货、购物中心，属于商场自营，作为百货商场的补充业态，以完善百货商场的功能，目前附带超市的百货有南百萍乡店、富森百货、青龙商厦，其中富森百货、青龙商厦以超市为主营业务，少量日杂百货为辅。3、 主题商业步行街业态及分析 商业步行街主要有文化路步行街、金泰地室内步行街。文化路步行街属于多功能型室外步行街，金泰地室内步行街为人防工程建筑。 4、 主题专业市场业态及分析 主题专业市场从经营性质的不同可以分为批发性质和零售性质两种，从经营业种的不同也可以将其细分。本商圈专业市场主要是义乌小商品批发城、原萍百三楼服装市场、苏宁电器、四平家电、肖记电器、全友家私等 专业市场是商品销售细化、专业化的产物，标志着商业的文明和繁荣，目前萍乡专业市场数量较少且专业化程度不高。三、典型商业街区调查分析街 道： 跃进南路 位 置： 昭萍路至八一路段 人流量： 很多 车 道： 双向四车道 车流量： 很多 公 交： 1、7、8、9、15、18路 主要经营业态服饰箱包皮具珠宝首饰化妆品鞋建材五金日用百货餐饮其它合计数量（间）13572412-1510176比例（%）767%4%12%2%7%-05%3%56%100%租金状况125-200元/平/月（图书馆至安源宾馆路段）240260元/平/月（人民公园路段）商铺面积20200平方米不等建筑形式以底商为主经营状况经营状况良好空 置 率无空置业态特征该街道主要以中高档品牌服饰专卖店为主，并有少量鞋类及皮具箱包店及其它店面。代表品牌报喜鸟、劲霸、罗蒙、九牧王、柒牌、雅戈尔、七匹狼、欧时力、歌力思、哥弟、声雨竹、季候风等综合点评综合点评：该街道位于安源区老城区，是目前萍乡商业氛围最浓、中高档品牌服饰最集中的街道，此街道的形成在很大程度上推进了萍乡商业进程，提高了消费者的消费品位和档次，并一定程度上满足了部分高消费群体的需求。 数据来源：深圳富智项目小组 跃进南路街景街 道： 广场路 位 置： 人民公园至北桥路段 人流量： 较多 车 道： 双向四车道 车流量： 较多 公 交： 2、6、20路 主要经营业态服饰箱包皮具珠宝首饰化妆品鞋建材五金日用百货餐饮其它合计数量（间）10844317-91610171比例（%）63%25%25%2%9%-52%10%58%100%租金状况200左右/平/月（人民公园以东路段）商铺面积2080平方米不等建筑形式以底商为主经营状况经营状况良好空 置 率无空置业态特征该街道（南段和中段）主要以运动、休闲服饰品牌专卖店为主，西段大部分为低档服饰、日杂及其它店面。代表品牌李宁、耐克、彪马、阿迪达斯、安踏、361度、康威、自由鸟等综合点评综合点评：该街道位于人民公园和北桥之间，南段和中段品牌专卖店较多，但档次参差不齐，路中段有青龙商厦、义乌小商品城等，在一定程度上给该路段带来人气，青少年和日杂批发商来此路段购物、批发小商品者居多。肯德基在该路北段。 数据来源：深圳富智项目小组 广场路街景街 道： 昭萍东路 位 置： 绿茵广场至北桥路段 人流量： 较多 车 道： 双向四车道 车流量： 较多 公 交： 5、6路 主要经营业态服饰化妆品鞋建材五金日用百货餐饮其它（美发、通讯、银行、药房、其它服务业）合计数量（间）84537202440138比例（%）58%29%36%268%145%174%29%100%租金状况6080元/平/月（路北面，香味楼对面一带）商铺面积1060平方米不等建筑形式以底商为主经营状况经营状况良好空 置 率无空置业态特征该街道主要以建材五金、餐饮日杂、和多种服务业组成。代表品牌德尔地板、宏泰工具、老树咖啡、香味楼、金鹏通讯、昌盛药房等综合点评综合点评：该街道位于绿茵广场和北桥之间，经营业种较为繁杂，由建材五金、餐饮日杂和各种服务业组成，东段有肯德基，中段有富森百货（实质主营超市），西段有南百萍乡店，由于餐饮、服务种类相对较多，给市民出行带来方便，成为北桥商圈的重要组成部分。数据来源：深圳富智项目小组 昭萍东路街景街 道： 文化路步行街 位 置： 昭萍东路至朝阳路段 人流量： 一般 车 道： 无设置车道 车流量： 无车流 公 交： 附近5、6、9、7、16路 主要经营业态服饰皮具箱包化妆品鞋餐饮日杂小百货合计数量（间）1321542357 12243比例（%） 54% 6% 15%10%235%5%100%租金状况100200元/平/月（入口路段）、7080元/平/月（靠里）商铺面积10150平方米不等建筑形式 以底商为主经营状况入口路段经营良好、靠里经营状况一般空 置 率 空置约10%业态特征该步行街主要以服饰、小百货、特色餐饮、娱乐休闲项目为主代表品牌鞋服类：森马、特步、安踏、海澜之家、蜘蛛王、红蜻蜓 、劲王、雅戈尔、三彩、秋水伊人、周织等。餐饮娱乐类：街客、烤翅一绝、永和豆浆等。综合点评综合点评：萍乡文化路步行街长达1168米，总占地158亩，总建筑面积达26万平方米，是一条以地方特色文化为背景建成的步行街，有漂亮的街区和广场，各种情调的酒吧和酒楼，并集购物休闲、餐饮美食、特色小吃、文艺娱乐，观光旅游等商业功能于一体的步行街，但由于经营时间不长，平时人气不是很旺，正处在商业孕育期。 数据来源：深圳富智项目小组 文化路步行街街景 四、典型商服物业调查分析 1、南昌百货萍乡店 项目名称南昌百货萍乡店项目位置绿茵广场西侧开业时间07年9月楼层和总面积五层，3万平方米开发商南百集团车位260车位客流量较多装修档次中档装修空调状况有中央空调电梯情况双向手扶电梯建筑特点由地下一层和地上四层组成，封闭式商场对外租金基本以联营扣点为主,不同品类不同档次扣点不同，一般在18%25%范围。空置率无空置单铺面积2080平米商户总数239家商场定位中档百货商场+超市管理费客户来源商户来源范围： 本地 商户特点： 代理、加盟经营商户为主 顾客来源范围： 本地顾客为主 顾客特点：中青年为主要的消费者 各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面积-1f家电50001f化妆品、钟表首饰、皮具、男女鞋、烟酒50002f女装、饰品、美容、超市75003f男装、运动休闲装、超市75004f针织、童装、床用、儿童乐园5000综合点评1、地段：商场处在昭萍东路和文化路步行街交汇口，很好的地理位置，属于核心商圈的一部分，可以和其他商业共享旺盛的人流和客户资源；2、规模：南百集团资金雄厚，目前为止，南百萍乡店是萍乡唯一真正意义上的最大规模的百货店。3、经营管理：商场实行统一营运管理，导入标准的百货店管理模式。4、物业形象：属于新建商场，建筑物年限短，物业形象较好，装修相对较有档次。数据来源：深圳富智项目小组 南昌百货萍乡店2、金泰地室内商业走廊项目名称金泰地室内商业走廊项目位置人民公园下面开业时间06年楼层和总面积一层，7000平方米开发商 招商引资车位客流量较多装修档次一般装修空调状况有中央空调电梯情况建筑特点地上一层封闭式室内步行街对外租金业主买断自租，部分商场出租，租金100-150元/平/月（室内/实用面积计）铺位实用率70%单铺面积实用面积1030平米商户总数240家左右商场定位中低档服饰、小百货管理费5元/平/月客户来源商户来源范围： 本地 商户特点： 普通经营商户为主 顾客来源范围： 本地顾客为主 顾客特点： 中青年为主要的消费者 楼层功能调查楼层经营品种/类别一层 服装、鞋帽、箱包、小饰品、童装、化妆品综合点评1、地段：商场处在跃进南路和广场路交汇口，人民公园下方，比较好的地理位置，可以共享跃进南路和广场路，以及到人民公园休闲的旺盛人流；2、规模：单层面积较大，7000平，具备一定优势。3、经营管理：商场没有统一规划，布局比较混乱，管理不到位。4、物业形象：属于新建商场，建筑物年限短，外围形象良好，店面装修比较统一，室内部分装修一般。数据来源：深圳富智项目小组 金泰地 3、义乌小商品城项目名称义乌小商品城项目位置广场路中段开业时间07年10月楼层和总面积五层，24万平方米开发商招商引资（华侨投资）车位客流量一般装修档次低档装修空调状况有中央空调电梯情况手扶、观光电梯、货梯建筑特点由地下一层和地上四层组成，封闭式商场对外租金 一层、二层：90元/平/月，现在三折 三层： 48元/平/月，现在三折铺位实用率45%48%单铺面积实用面积1540平米商户总数约300家商场定位中低档小百货批零管理费5元/平/月客户来源商户来源范围： 本地为主 商户特点： 普通经营商户为主 顾客来源范围： 本地、周边县乡为主 顾客特点： 商人、中年人为主要的消费者 各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面积-1f通讯、电脑产品40001f时尚服装、鞋，针织内衣、童装、妇幼用品50002f日用百货、小五金、小电器50003f日化用品、饰品、珠宝、皮具箱包、床上用品50004f玩具、工艺品、字画、文体用品5000综合点评1、地段：商场处在广场路和迎宾路交汇口，地理相对位置一般，属于商圈边缘，广场路人流相对较少，共享萍乡商城顾客。2、规模：属萍乡最大规模的小商品批零兼营单体店。3、经营管理：商场虽有统一规划，但现场管理混乱，招商力度不够，空置率高。4、物业形象：物业形象一般，店铺装修较低档，整体购物环境较差。数据来源：深圳富智项目小组 义乌小商品批发城综述： 经对商圈商业状况调研，总体而言，萍乡商业仍处于传统商业向现代商业转变的阶段，商业大多集中于老城区，品牌专卖店刚刚开始进入，现代化购物中心（南百）刚刚出现，尚未有现代连锁大型超市进入，缺少具有鲜明主题的现代化主题商业，多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模和专业化程度很低，提升商业档次、完善商业业态、增加新的商业功能、是萍乡商业发展的方向。零售业在经营理念、经营模式、业态业种上都将向多元化、多层次方向发展。随着萍乡经济的发展以及与外部联系的加强，整个商业格局将会面临新一轮的洗牌，同时本土企业将面临与外来企业同台竞争的局面。第五章 商户与消费者调查问卷及分析（一）萍乡商户调查及分析（共发出60份，有效收回60份）q1、请问您在萍乡经商的时间是 1、1年以下 2、12年 3、23年 4、35年 5、58年 6、8年以上5-8年, 10%3-5年, 17%2-3年, 25%1-2年, 14%1年以下, 12%8年以上,22%1年以下1-2年2-3年3-5年5-8年8年以上调查发现，经营时间在2年以上的占主力，基本以老商户为主。q2、来您这消费的顾客类型主要有 ？(多选)1、学生 2、本地市民 3、萍乡周边县区 4、外地游玩者 5、其他： 上图可以看出：来此商圈消费的主流人群以本地市民和周边顾客居多，其次是外地来旅游的消费者和学生。q3、来您店这消费的顾客大部分属于哪个年龄阶段？ 1、18岁以下 2、 1823岁 3、2430岁 4、3135岁 5、3640岁 6、40岁以上 此类商户面对的消费顾客年龄从上图表可以看出主要在1835岁的青年，其次是中年消费者。q4、来您商店的顾客一般每次消费金额水平是怎么样的？1、20元以下 2、20-50元 3、50-100元 4、100-200元 5、200-300元 6、300-500元 7、500元以上顾客每次消费的金额主要集中在100-500元的范围，其次500元以上也占一定比例。q5、请问您现在每月必须支付的租金在以下哪个范围之内 1、400元/平米及以上 2、300400元/平米 3、150300元/平米 4、91150元/平米 5、7190元/平米 6、5170元/平米 7、3150元/平米 以此商户每月支付的租金因所处地段不同而有所不同，其中91150元/平米占大多数，其次是150300元/平米占32%。q6、请问您现在的租金多长时间交一次 ？1、一个月 2、一个季度 3、半年 4、一年 5、两年 6、其他租金的支付从上图表可以看出租金以每月一交的占绝大多数。q7、请问您这里每日的营业收入大约可以归入下列哪一项 1、1000元以下 2、10011500元 3、15012000元 4、20012500元 5、25013000元 6、30013500元 7、35014000元 8、4001元以上从上图可以看出，经营商户的营业额度因品牌与品类的不同而相差较大，10012000占35，20013000元的占20%，1000以下和4001以上也占了一定比例。q8、如果您想再扩大经营规模，需要的面积是 1、50平米以下 2、5170平米3、7190平米 4、91150平米5、151-300平米 6、300平米以上 从上可以看出，所调查商户所需要的经营面积，各种面积都有一定比例的需求，其中91-150平米比例稍大。q9、您认为目前绿茵广场附近的商铺每平方米月租金多少是比较合适的？ 1、51-75元 2、76-100元 3、101-125元 4、126150元5、151-175元 6、176-200元 7、201-225元 8、226250元 9、251-275元 10、276元以上商户所能接受的租金价格5175元/平方米占大多数，其次是101125元/平方米和76100元/平方米。q10、您在决定租赁商铺进行经营的时候，您最为关注的是以下哪些因素 （多选）1、地段 2、周边商业氛围 3、租金水平 4、管理是否规范5、主力店的进驻情况 6、未来发展潜力 7、其它因素（请注明） 经营者普遍关注新商场的地段，其次是商场周边的商业气氛，另外还有租金的承受能力也是其较为关心的。q11、如果我们在绿茵广场有一集餐饮、服饰、休闲为一体的地下商业街，您会考虑在此租赁商铺吗 1、会，看好这个地段 2、可能会，看项目具体情况 3、不确定，还要考虑一下4、不会，不看好这个位置 5、不会，现在手头资金有限多数的商户看好我们项目，但是否要租赁经营要看项目的发展情况来定，持观望态度。q12、您喜欢什么商业经营格局？1、商场内独立隔断式档口 2、商场内开敞式档口 3、独立门面有56%的商户对独立门面感兴趣，商场内开敞档口也占了31%的比例。q13、如果您在绿茵广场附近经营，您会选择哪种类型的业态？ (多选)1、服装 2、鞋帽 3、箱包 4、小饰品 5、化妆品 6、电子产品 7、电动游乐场所玩具 8动漫产品 9 图书、音像制品10、美食城或餐饮店 11、咖啡茶座等休闲场所 12、女子美容美体等 13、量贩式ktv或练歌房 14、小网吧 15、其他 以上可以看出，被调查商户还以经营老本行为主业，主要以服装、鞋帽、箱包、化妆品为主。（二）萍乡消费者调查及分析（共发出200份，有效收回200份）b1、背景分析b2、调查对象年龄结构比例： b3、调查对象职业类别比例：1、事业单位干部 2、事业单位员工 3、企业单位中高层 4、企业单位员工居民 5、教师或国家公务员 6、个体工商户 7、学生 8、自由职业及其他 b4、调查对象学历比例a、高中或以下 b、大专 c、本科 d、研究生及以上1、您目前的居住区域是（单选）a、安源区 b、湘东区 c、芦溪县 d、上栗县 e莲花县 f、经济开发区 g、其它乡镇安源区, 55%湘东区, 11%芦溪县, 6%上栗县, 6%莲花县, 2%其它乡镇, 8%经济开发区 ,12%安源区湘东区芦溪县上栗县莲花县经济开发区 其它乡镇消费者大多数为安源本地人，其余基本上是周边县区的消费者。2、请问您到绿茵广场附近消费的频率大约是（单选）a、1-5天1次 b、6-10天1次 c、11-15天1次 d16-20天1次e、21-25天1次 f、26-30天1次 g、其他（请注明） 被访者到本项目附近的消费频率以15天和6-10天一次占多数。3、请问您喜欢到下列哪市场消费？（多选）a、多功能购物中心 b、商业街 c、餐饮市场 d、娱乐场所 e、超市 f、百货商场 g、专业市场h、其他被调查者大部分对萍乡多功能购物中心、百货商场、超市较感兴趣。4、在您去过的商业场所里，您最喜欢的是哪几个？ （在本市内选择）（多选） 喜欢的理由是 （多选）a、中档场所 b、环境优雅 c、高档场所 d、人多，热闹 e、交通方便 f、其它： 由上图表不难看出，萍乡的消费者向往的消费场所为人多热闹和环境优雅的场所，如南昌百货、步行街等。5、如果我们在绿茵广场附近有一综合性的地下商业街，请问您会去那儿消费吗？（单选）a、一定会去 b、可能会去 c、不知道 d、可能不会去 e、肯定不会去萍乡消费者大多数对本项目持谨慎乐观态度。6、请问如果您去绿茵广场附近消费习惯采用什么样的交通方式？（多选）a、步行 b、自行车 c、摩托车 d、公汽/中巴 e、出租车 f、私车 g、其他 萍乡消费者的购物习惯基本是以公汽和步行为主，占到了52%，其次是出租车和私车。7、请问您对绿茵广场