深圳万科品类房地产市场研究报告（正式稿）.doc

深圳万科品类房地产市场研究 一、概述本报告以万科对于住宅产品品类划分作为基础，将万科对于产品品类划分的标准与市场的整体样本进行拟合，对近期深圳房地产市场中与万科产品品类具有可比性的市场样本进行综合研究，以期了解在未来的6-12个月时间内，各泛品类市场的走势以及深圳万科的各品类物业在市场中所面临的机遇与挑战。1.1对万科住宅品类划分标准的分析与理解万科产品品类构成框架系列核心价值品类土地属性客户构成产品核心价值金色系列（城市住宅）便捷的城市生活g11)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况3)商业价值高4）居住价值一般商务人士商务服务g21)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2)适宜居住孩子三代后小太阳小太阳中年之家大家庭生活功能完善凸显主人功能凸显自我功能g31）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般青年之家功能紧凑城花系列（城郊住宅）舒适居住c1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）孩子三代后小太阳小太阳中年之家青年持家小小太阳舒适居住炫耀展示凸显自我功能注重父母功能合理四季系列（郊区住宅）价格务实t11）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）地块条件通常只有三通（水电路）青年之家小小太阳青年持家孩子三代老年一代功能实用t21）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或有条件可做到)孩子三代后小太阳资源拥有高档占有稀缺资源top1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源资源占有top2位于郊区,占有稀缺景观资源资源占有通过对万科产品品类构成框架的深入分析，我们认为，万科的产品品类构成框架是一个形成于长期房地产开发销售经验的具有内在紧密逻辑联系的体系，其具体的逻辑体系可用下图来表示。 在整个逻辑体系中，客户属性是重要的影响要素，客户属性决定土地属性要素和产品要素，也可以理解为，事实上客户属性是整个逻辑体系中决定了逻辑体系走向的要素。因此，我们可以这样理解：客户属性决定了土地属性 土地与产品结合实现了不同的核心价值 不同的价值决定建设不同的品类不同的品类表现为不同的土地与和产品的结合不同的土地与和产品结合满足了不同的客户需求在此理解的基础上，我们认为品类划分的核心思想就是针对不同的客户，在合适的地段做合适的产品，锁定大众客户而非小众客户，摒弃房地产产品定位的差异化和边缘化。1.2万科住宅品类划分标准与市场样本的结合通过对万科品类划分思想的理解，我们认为，对深圳房地产市场进行品类划分研究，首选需要对样本进行相似性筛选。即选择在产品及客户上具有与“万科品类”类似逻辑的样本进行划分。在此指导思想下，我们需要以三个指标进行分层筛选后，选出与万科品类划分具有较强一致性的样本，作为万科泛品类市场研究需求的目标样本。第一指标：客户属性指标以各样本面对的客户属性为重要的筛选指标。如石岩片区虽然距离深圳市区很远，但该片区项目的目标客户为周边客户而非市区客户，因此不会将其划入四季类或城花类，而划为金色类。第二指标：土地属性指标深圳是多中心的城市，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗各自有中心区。虽然关外开发建设较晚，但是自06年开始关外的市政设施与关内差距不断拉近，深圳各区发展较为均衡，不存在像北京、上海以环线为标准划分土地属性的情况。目前由于深圳各区域开发建设比较成熟，土地不断升级，已不存在纯粹由其他区域导入低端客户的t1类土地。第三指标：产品vs价格指标同类产品具有类似的价格和类似的产品设计，通过对产品形态与价格指标的综合筛选，寻找合适的对比样本，例如在设定为g1类区域寻找与g1类项目类似价格和类似产品设计的样本（见下图）价格线市场合理价格范围市场样本选取范围类同万科产品结构的样本产品线在产品品类划分过程中，由于目前各楼盘数据未细化到每套的销售面积及价格，因此未能细化到同一楼盘项目中的各品类划分，划分以楼盘为单位。通过对样本的研究和分析，能够进一步获得品类市场研究的相关结论。二、分区品类市场研究按照深圳的行政区域来对区域内各类型品类市场进行深入研究，分别研究罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六个行政区以及龙华坂田片区、宝安中心区片区、龙岗中心区片区、布吉片区四个片区的各品类市场表现。本报告研究深度为深圳区域内金色、城花、四季、高档四种类型产品的整体特征及趋势。数据时间节点为自2006年1月起至2008年3月止，研究各样本项目的供应、需求、价格走势，数据以国土局备案为准。由于本报告数据的时间起始点为2006年1月，因此假设2006年1月之前市场上的供应销售情况为零。本报告仅研究2006年1月至2008年3月之间的深圳市场各类型产品品类的供求关系及价格走势。注：本报告供求比为：需求/供应，数值越大说明需求越大。2.1罗湖区罗湖区由于开发较早，土地稀缺，区内楼盘绝大多数为金色系列。g1、g2、g3为罗湖住宅市场的核心主力产品。由于其他系列产品样本数量太少，不能反应长期走势，因此罗湖区仅研究金色系列产品。金色类 研究样本选择罗湖区金色类选取以下15个项目作为研究样本。序号系列品类项目名称开盘时间1金色g1风格名苑2006-01-052金色g3都心名苑2006-01-203金色g2鸿景翠峰花园2006-05-224金色g3阳光绿地家园2006-06-215金色g1红桂皇冠名庭2006-09-106金色g3天越翔园2006-09-117金色g3钻石时代公寓2006-12-198金色g1快捷假日公寓2007-01-219金色g3合正锦湖逸园2007-04-3010金色g1中航凯特公寓2007-05-2711金色g3金祥悦园2007-07-0712金色g3汇泰大厦2007-10-0113金色g3双御雅轩2007-12-0214金色g3铂金时代公寓2008-03-1515金色g2东方尊峪2006-10-25 样本的供应、需求、价格系列品类项目名称开盘时间累计成交量累计供应量成交均价销售率金色g1风格名苑2006-01-0531008.2231050.079861.9699.87%金色g3都心名苑2006-01-2011986.7711986.778379.76100.00%金色g2鸿景翠峰花园2006-05-2264267.7169081.021419593.03%金色g3阳光绿地家园2006-06-2143982.144341.9412451.4999.19%金色g1红桂皇冠名庭2006-09-1016803.0716803.0710987.31100.00%金色g3天越翔园2006-09-1117352.6317385.838038.8599.81%金色g3钻石时代公寓2006-12-198906.798906.7912861.78100.00%金色g1快捷假日公寓2007-01-217800.79613.3215792.8181.14%金色g3合正锦湖逸园2007-04-3062851.8269480.3616819.0790.46%金色g1中航凯特公寓2007-05-2712996.4614535.3815553.1389.41%金色g3金祥悦园2007-07-077266.898188.3910965.3888.75%金色g3汇泰大厦2007-10-016181.1826914.3819079.3022.97%金色g3双御雅轩2007-12-027660.811476.2518794.5866.75%金色g3铂金时代公寓2008-03-15013971.4800.00%金色g2东方尊峪2006-10-25176239.13220466.0814948.5779.94%罗湖区06年至今，区域品类年度供应结构呈现出偏重性的趋势。由于土地的限制，市场产品所呈现明显单一化发展趋势，四季类及城花类土地已不存在，高档类项目更加稀少，预计未来罗湖区市场金色系列产品的市场比重会增加，但随着土地的减少，供应及销售的绝对值会下降，价格稳步增长。随着金色类土地待开发区域的缩减，供应缩减趋势将更加显著持续。随着市场发展，对于其他品类产品的需求会分流到市内其他区域。罗湖区的累计供应量及销售量稳步增长，但总体来说供略大于求，但供求压力不大。 罗湖区金色系列产品年供需规模较小，虽然供略大于求，但市场后续供应乏力，需求由于受07年第三季度的政策打压，最近市场不活跃。未来市场回暖后将出现求略大于供的现象，但市场总体规模不会放大。 罗湖区金色系列产品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整体市场低迷所造成。罗湖区房地产市场处于发展的末期阶段，未来此类市场的产品由于供应有限，销售及价格会稳步上升，但市场整体仍不旺盛。第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 06年开始，金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，其中06年涨幅比较缓和，07年开始大幅上涨，表现出加速提升。 07年9月调控政策出台后此类产品价格未有明显下降，但交易量大减，在08年3月的全市价格调整当中，此类产品的价格调整未有明显调整，价格下降空间不大，未来仍有平稳上涨趋势。 未来市场趋势研究a) 罗湖区金色系列的供应、需求、价格走势 市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月目前罗湖区此品类市场处于中度调整期，市场的后续供应由于土地的限制不会放大，未来需求将保持平稳上升的大趋势，供求比会不断上升，达到供求相等，未来将供略小于求。但市场回暖仍需时日，早则08年中，晚则08年末。第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期整治房地产市场政策出台，将市场推向最顶端限制外商投资，但市场继续走好“国六条”出台，市场受到影响不大以往政策出台对深圳房地产市场影响持续时间不长，但07年多套房贷政策影响相对深远，全市的成交量均持续低迷，调整仍将持续一段时间，本次调整关外及南山区价格下降幅度较大，但罗湖区价格下降程度不明显，价格短期盘整之后长期仍呈平稳上升趋势。2.2福田区福田区属于城市中心地带，土地稀缺，区内不存在四季类及城花类项目，市场上在售的高档类项目极少，楼盘绝大多数为金色系列。g1、g2、g3为福田住宅市场的核心主力产品。由于其他系列产品样本数量太少，不能反应长期走势，因此福田区仅研究金色系列产品。金色类 研究样本选择福田区金色类选取以下28个项目作为研究样本。序号系列品类项目名称开盘时间1金色g2香雅园2006-02-222金色g3庆福园2006-07-063金色g2金域蓝湾(三期)2006-07-124金色g3祥云天都世纪大厦2006-08-085金色g2瀚盛花园2006-09-156金色g3蜜园2006-09-277金色g3景源华庭2006-10-198金色g1华强广场2006-10-289金色g3东方园博苑2006-10-3010金色g3岭尚时代园2006-10-3111金色g2花里林居2006-11-1412金色g2合正瑞园2006-12-1113金色g2东海十八居2006-12-2314金色g2颐林雅院2006-12-2815金色g3香蜜天宝物华家园2007-01-1416金色g3名津广场2007-01-2517金色g3佳泰兴苑2007-02-0718金色g3橄榄绿洲家园2007-03-0919金色g3高发城驰2007-05-2220金色g3怡枫园2007-07-2821金色g3时代星居2007-10-1422金色g3半山御景华庭2007-10-2023金色g1葵花公寓2007-10-2824金色g2皇御苑(三期)2007-11-1025金色g3嘉鑫阳光雅居2007-11-1026金色g3中城天邑花园2007-12-3027金色g3明福居2008-01-0128金色g3民华大厦2008-04-06 样本的供应、需求、价格系列品类项目名称开盘时间累计成交累计供应成交均价销售率金色g2香雅园2006-02-2222749.2222822.849094.8599.68%金色g3庆福园2006-07-0619341.6119664.3111344.1698.36%金色g2金域蓝湾(三期)2006-07-1260279.9560766.4516673.0399.20%金色g3祥云天都世纪大厦2006-08-0869048.1569105.111550.0399.92%金色g2瀚盛花园2006-09-1562886.5363300.4710652.8499.35%金色g3蜜园2006-09-2742484.1743940.0612702.5896.69%金色g3景源华庭2006-10-1936963.4640078.0613184.1392.23%金色g1华强广场2006-10-2844338.5948401.1120725.4191.61%金色g3东方园博苑2006-10-3012489.0812648.7216959.2698.74%金色g3岭尚时代园2006-10-3140999.1140999.1111597.99100.00%金色g2花里林居2006-11-1416823.2616823.2610070.62100.00%金色g2合正瑞园2006-12-1122129.0222464.911418.2698.50%金色g2东海十八居2006-12-2311958.0614601.9119019.5781.89%金色g2颐林雅院2006-12-2827845.7628303.8411666.5998.38%金色g3香蜜天宝物华家园2007-01-1421093.3422987.2215847.1391.76%金色g3名津广场2007-01-2579219.8381525.7817284.3597.17%金色g3佳泰兴苑2007-02-0710577.2510577.2511503.88100.00%金色g3橄榄绿洲家园2007-03-098721.558721.5518588.98100.00%金色g3高发城驰2007-05-2212608.3833477.2821178.2137.66%金色g3怡枫园2007-07-2811699.5412881.4417685.5390.82%金色g3时代星居2007-10-146281.327596.9125002.6782.68%金色g3半山御景华庭2007-10-206825.6124369.3822044.0928.01%金色g1葵花公寓2007-10-281395.9114119.6834762.319.89%金色g2皇御苑(三期)2007-11-106986.7555150.7818739.9512.67%金色g3嘉鑫阳光雅居2007-11-1010583.3925642.2818337.1841.27%金色g3中城天邑花园2007-12-3014719.1770648.1221082.0620.83%金色g3明福居2008-01-012639.379944.4621122.6326.54%金色g3民华大厦2008-04-06017337.3800.00%福田区金色系列楼盘2007年10月以后开盘的项目销售率多数不超过30%。06年至今，区域品类供应结构呈现出偏重性的趋势。由于土地的限制，市场产品呈现明显单一化的发展趋势，四季类及城花类土地已不存在，高档类土地几乎开发完毕，高档项目更加稀少。预计未来福田区市场金色系列产品的市场比重会增加，但随着土地的减少，供应及销售的绝对值会下降，福田区核心区域的项目价格将稳步增长，边缘区域的项目价格将在目前的市场状态下有所回调。随着市场发展，对于其他品类产品的需求会分流到市内其他区域，尤其是北侧的龙华、坂田片区。随着金色类土地待开发区域的缩减，这一趋势将更加显著持续。在07年3季度之前，福田区的累计供应量及销售量稳步增长，但07年4季度以后开始表现为供大于求，主要的供求压力来自于07年调控前后上市的新盘。 由于可开发土地不多，福田区金色系列产品供需规模会不断缩小，市场总体规模不会放大。虽然目前供大于求，但市场后续供应乏力。需求由于受07年第三季度的政策打压，最近市场不活跃。未来福田区的中心区职能不断深化，区域形像进一步提高，未来市场发展潜力良好，市场回暖后目前供大于求的现像不会持久，除非价格达到非理性的高度。 福田区金色系列产品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整体市场低迷以及部分项目价格过高所造成。福田区房地产市场处于发展的中后期阶段，此类产品的土地供应极其有限，未来供应将主要依靠城中村改造提供用地。第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 06年开始，福田金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，其中06年涨幅相对缓和，07年开始大幅上涨，表现出加速提升，08年1季度房价开始下调。 07年9月调控政策出台后此类产品价格仍然大幅上升，但交易量大减，在08年3月的全市价格调整当中，此类产品的价格明显下调，价格下降趋势形成，未来仍将下降调整一段时间。 未来市场趋势研究a) 福田区金色系列的供应、需求、价格走势 市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月目前福田区此品类市场处于深度调整期，市场价格高于自住者的承受能力，投资者又迫于政策压力退场。但市场的后续供应由于土地的限制不会放大，未来需求将在横盘调整后缓慢上升，未来随着福田区区域优势的不断放大，将达到供求平衡。目前市场回暖仍需时日，如五一春交会降价幅度较大市场将放量上升，否则回暖预计将迟至08年末或09年上半年。 整治房地产市场政策出台限制外商投资，但市场继续走好第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期“国六条”出台，市场受到影响不大以往政策出台对深圳房地产市场影响持续时间不长，但07年市场过度疯狂，价格不断攀升，从4月起深圳银行开始限制放贷防范风险，福田区此类产品由于价格上涨过快，4月起交易开始下降，到9月多套房贷政策出台时，市场成交量已然低迷。未来调整仍将持续，交易量将小幅波动一段时间。此轮调整对福田区此品类市场影响较大，价格下调明显，未来价格将向下盘整一段时间，价格合理回归后，市场交易量将放大，整体逐步回暖，从长期来看未来福田区域销售量机价格将平稳上升。2.3 南山区南山区是关内土地面积最多的区域，而且南山区房地产发展较晚，在99年滨海大道开通后才逐渐发展起来。南山从2003年起一直是深圳楼盘供应面积和在建面积最大、特区内待开发土地最多、大盘数量最多的区域。即使在土地资源越来越稀缺的2007年，供给量也能达到98.24万平米，相当于关内其他三个区同时期供应的总和。目前南山区土地资源日渐稀缺，受土地资源的限制，未来的开发量将持续减少。目前南山区各种档次的楼盘都有一定的数量，包含了金色系列、城花系列和高档系列，其中以金色系列为主，g2、g3为南山住宅市场的主力产品。城花类 研究样本选择选取以下7个项目作为研究样本。序号系列品类项目名称开盘时间1城花c珠光花半里欣苑2006-09-152城花c众冠西郡园2006-10-223城花c湖彬苑2006-11-234城花c西湖林语名苑2006-12-235城花c香榭峰景苑2007-06-026城花c桑泰丹华园2007-12-227城花c鼎胜林栖园2008-01-19 样本的供应、需求、价格系列品类项目名称开盘时间累计成交累计供应成交均价销售率城花c珠光花半里欣苑2006-09-1528920.7728920.778005.196100.00%城花c众冠西郡园2006-10-2212494.9812956.318286.30996.44%城花c湖彬苑2006-11-2310419.0711580.179354.47489.97%城花c西湖林语名苑2006-12-2372188.6272188.6210546.55100.00%城花c香榭峰景苑2007-06-0210598.210598.214022.09100.00%城花c桑泰丹华园2007-12-2252606.5179218.999565.47366.41%城花c鼎胜林栖园2008-01-198964.3115355.41208058.38%南山区城花系列楼盘供应量不大，销售形势良好，在新政之后开盘的项目桑泰丹华园和鼎胜林栖园，虽然也受到一定的影响，但是经过3-4个月的销售，销售率已经达到60%左右，相比金色系列大部分项目不到30%的销售率，其风险抗性更高。南山区的城花系列产品主要位于西丽片区，片区历年供应较少，同时由于片区价格与南山中心区相比具有相当大的优势，从而保证了城花系列各项目在新政的影响下仍然实现了较好的销售。未来南山区域城花系列产品仍将主要来自西丽片区，发展前景良好。南山区城花系列产品在07年需求旺盛，在07年3季度消化率达到98%。在新政之后，城花系列产品也受到一定影响，供求比下降到0.85，但相对其他产品系列供求比值较大，新政推出后，新开盘项目保持相对较高的销售率，市场仍存在较大的刚性需求。第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 06年开始，城花系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，在07年2季度，涨幅迅猛，整体增幅超过35%，之后季度平均价格一直维持在13500元/平米左右。 城花系列产品的供应一直较为平稳，在06年4季度曾出现集中放量，但紧接着在07年1季度，成交量也迅速上升，大部分供应得到消化，市场存量较小。 城花系列产品的市场消化阶段主要集中在07年1、2季度，07年政策调整前后，成交量走低，主要是由于市场供应大部分被消化，另一方面也受到一定的调控影响，成交不活跃。 未来市场趋势研究b) 南山区城花系列的供应、需求、价格走势 市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月目前南山区城花系列产品市场处于中度调整期，多套房贷调控政策出台之后，市场上的成交量降低，但是由于市场整体供应量有限，目前市场存量不大，虽然销售量较低，但供求比仍然维持在0.85左右，从供求关系分析，市场为供略大于求，整体供求压力不大。 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期整治房地产市场政策出台，将市场推向最顶端限制外商投资，但市场继续走好“国六条”出台，市场受到影响不大06年城花系列产品价格平稳增长，07年4、5月由于高价项目推出，价格出现跳跃性增长。多套房贷政策出台后，成交量立即出现萎缩，但在08年1月之前价格没有明显下调。在3月份的全市价格调整中，南山区城花系列产品价格产品回归到07年初的水平，接近市场理性价位。价格下调后成交量在3月有明显回升，价格的促动作用明显。未来成交量回升到07年初的水平，市场价格将趋稳，目前尚有一定的回调空间。金色类 研究样本选择选取以下30个项目作为研究样本。序号系列品类项目名称开盘时间1金色g2半岛城邦花园(一期)2006-02-152金色g2后海花半里雅居2006-04-073金色g2南海玫瑰花园（三期）2006-04-254金色g3南油南海大厦2006-05-105金色g2浅水湾花园2006-05-176金色g3米兰第二季公寓2006-05-187金色g3美丽湾商住楼2006-06-068金色g3华府假日大厦2006-07-159金色g2名家富居2006-07-2410金色g2缘来居2006-07-2611金色g2四海宜家大厦2006-09-1812金色g3厚德品园2006-09-2413金色g2京光海景花园a栋2006-10-2314金色g3深蓝公寓2006-11-0215金色g3前海金岸大厦2006-12-1816金色g2新德家园2006-12-2517金色g3阳光华艺大厦2007-02-2018金色g2星海名城(六期)2007-07-0119金色g2映月湾花园2007-07-2520金色g2博海名苑2007-07-2921金色g2澳城花园2007-08-2622金色g3方鼎华庭2007-09-1623金色g2侨香诺园2007-11-1024金色g3海岸时代公寓2007-12-2225金色g2华联城市山林花园2006-06-0526金色g2诺德假日花园2007-12-2227金色g2首地容御花园2007-12-3028金色g3云栖西岸阁2007-12-3129金色g3南荔苑2008-01-0330金色g2雷圳07552008-01-20 样本的供应、需求、价格系列品类项目名称开盘时间累计成交累计供应成交均价销售率金色g2半岛城邦花园(一期)2006-02-15136419.6137189.111041.3699.44%金色g2后海花半里雅居2006-04-0719580.719580.711344.18100.00%金色g2南海玫瑰花园（三期）2006-04-2563149.1366159.6815497.4395.45%金色g3南油南海大厦2006-05-1017400.417467.099158.15199.62%金色g2浅水湾花园2006-05-1751235.958281.3916360.8787.91%金色g3米兰第二季公寓2006-05-1819615.0519615.058408.866100.00%金色g3美丽湾商住楼2006-06-0610801.315248.469067.30770.84%金色g3华府假日大厦2006-07-1518124.6418421.987950.56898.39%金色g2名家富居2006-07-24103144.5113910.913168.6590.55%金色g2缘来居2006-07-2611946.4411946.448653.203100.00%金色g2四海宜家大厦2006-09-1813952.3714325.3210586.5197.40%金色g3厚德品园2006-09-2442737.1444572.798751.37895.88%金色g2京光海景花园a栋2006-10-2328584.628584.69666.749100.00%金色g3深蓝公寓2006-11-0229084.0429084.049504.321100.00%金色g3前海金岸大厦2006-12-1828857.0229119.599730.21499.10%金色g2新德家园2006-12-2565721.2666909.178613.18898.22%金色g3阳光华艺大厦2007-02-2016386.0816386.0812972.89100.00%金色g2星海名城(六期)2007-07-0181201.41131418.116465.1361.79%金色g2映月湾花园2007-07-2530391.1160372.1123182.7250.34%金色g2博海名苑2007-07-2911827.3837075.5129094.2431.90%金色g2澳城花园2007-08-2616607.0154870.329520.7630.27%金色g3方鼎华庭2007-09-163137.1326849.8722526.7911.68%金色g2侨香诺园2007-11-107917.9327971.5623524.7628.31%金色g3海岸时代公寓2007-12-227699.6130730.5316978.825.06%金色g2华联城市山林花园2006-06-052075.14197553.723754.921.05%金色g2诺德假日花园2007-12-2216019.75117566.613585.8613.63%金色g2首地容御花园2007-12-302305.8212393.0422063.6318.61%金色g3云栖西岸阁2007-12-312732.3310525.8316192.1325.96%金色g3南荔苑2008-01-031180.2321848.9513441.975.40%金色g2雷圳07552008-01-208013.2915095.1911859.9753.09%南山区金色系列楼盘2007年7月以后开盘的项目销售率多数不超过30%。深圳市总体城市规划（2007-2020）草案将前海中心和福田中心同时规划为深圳的两大城市中心，进一步坚定了区域的未来发展信心。随着南山区填海工程的完成，南山在前海、后海区将出现一定数量的高端海景产品，如卓越维港、三湘项目、宝能项目等。这些产品中大部分将属于金色系列产品，少数将可以划分到高端系列。随着区域中心位置开发的不断成熟，未来区域供应将主要集中在新建成的填海区。南山区的累计供应量及销售量稳步增长，在07年1-3季度消化率达到70%以上，在调控政策出台后，消化率下跌到60%以下，南山区金色产品系列在07年被大量炒作，价格虚高，多套房贷政策出台后，价格承受能力较强的投资客撤场，过高的价格以及市场的调整态势导致自住客户持币观望，因此市场销售率大降。 南山区金色系列产品目前市场存量较多，今后仍将有一定数量的供应，主要出现在前海、后海的填海区，虽然目前市场并不活跃，但是受政府未来规划利好的影响，其关内最后一块住宅集中供应区的优势也将日益明显，未来市场发展潜力良好。南山金色系列产品受调控影响很大，成交量自政策出台后持续低迷，目前呈现供大于求的状态。第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 06年3季度开始，金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，在07年2季度之前，涨幅一直比较缓和，07年2季度开始大幅上涨，表现出加速提升，在2007年4季度，南山区金色产品系列价格已经达到1季度的2倍以上。 07年9月调控政策出台后此类产品价格仍然惯性上涨，但交易量大减，在08年3月的全市价格调整当中，此类产品的价格调整较大，价格下降达到30%以上。价格下降后，成交量明显回升，但绝对值仍然较低。 未来市场趋势研究c) 南山区金色系列的供应、需求、价格走势 市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月目前南山区此品类市场处于深度调整期，市场供应较为充足，但在投资需求被政策打压之后，过高的价格使大部分刚性需求无法有效转化，市场呈现供大于求的局面。南山区拥有关内的区域优势和规划利好优势，未来在价格调整到合理的区间之后，刚性需求释放，成交量必将出现较大增幅。 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期整治房地产市场政策出台，将市场推向最顶端限制外商投资，但市场继续走好“国六条”出台，市场受到影响不大07年多套房贷政策影响较大，成交量立即出现大幅萎缩，但价格在随后4个月依然持续走高，到08年1季度，价格出现回调，并且回调幅度超过30%。南山区此系列产品对价格期望过高，尤其是位于后海片区的项目，虽然目前价格已经回调，但成交量上涨不明显，观望气氛仍然浓厚，未来价格仍有下调空间。未来3-6个月之内，南山区市场的回暖速度将主要取决于价格的调整。top类 研究样本选择选取以下5个项目作为研究样本。序号系列品类项目名称开盘时间1高档top1侨城东方花园2006-12-262高档top1纯水岸2007-04-133高档top1御景东方花园2007-04-244高档top1半山海景.兰溪谷（二期）2007-07-255高档top1中信红树湾花城2007-10-19 样本的供应、需求、价格系列品类项目名称开盘时间累计成交累计供应成交均价销售率高档top1侨城东方花园2006-12-266713.369441.8564824.3271.10%高档top1纯水岸2007-04-1329733.1859047.4260398.8650.35%高档top1御景东方花园2007-04-24181934.6190845.717421.5595.33%高档top1半山海景.兰溪谷（二期）2007-07-2518938.27110931.840341.4617.07%高档top1中信红树湾花城2007-10-1960737.21153392.924615.139.60%南山区top系列楼盘2007年7月以后开盘的项目累计销售率都在40%以下。南山区top系列产品目前主要分布在华侨城片区、红树林片区，以及蛇口部分资源型区域，这些片区是深圳传统的豪宅区域，被深圳富人所认可。区域豪宅供应量不大，项目多以实现利润最大化为目标，价格一直稳中有升，少有下降。在宏观调控的作用下，高端豪宅的供应日益稀缺，尤其是别墅资源的供应更是受到严格限制，虽然受宏观调控影响明显，但长期前景看好。南山区top系列产品的累计供应量及销售量稳步增长，在06年3季度以后，消化率达到75%左右，在调控政策出台后，消化率回归到06年初水平，下跌到60%左右，消化率下降的原因主要来自新政以后新开盘项目的大量产品滞销。 top系列产品单价水平一直呈现出逐步攀升的走势，在07年1季度和2季度，价格出现2次跳跃性增长，涨幅分别达到31.7%和43.6%。 新政对top系列产品的影响主要表现在供应量上，而价格依然小幅增长。在3月份的深圳市场价格调整中，top系列产品并未出现大幅降价情况，甚至还逆势上涨。对于所有产品系而言，top的价格风险抗性最高。 未来市场趋势研究d) 南山区top系列的供应、需求、价格走势 市场表现轻度调整期中度调整期深度调整期供求表现供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡成交量全面下调，明显的供大于求价表现价格继续持续上涨，降价打折效果明显价格出现小幅下调，降价打折效果明显价格明显下跌，项目降价对市场促进作用最为明显调整持续时间3-5个月6-8个月8-24个月目前南山区top类市场处于轻度调整期，价格下调不大，但成交量持续走低，观望情绪仍然比较严重。在市场价格普遍出现大幅度下降的情况下，top系列产品目前主要采用走形象路线的营销手段增强老客户以及市场的信心。南山区top类的价格逆势坚挺将给与观望客户信心，未来市场走出观望情绪后，成交量会缓慢回升，市场将先于整个深圳房地产市场回暖。 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期整治房地产市场政策出台，将市场