房地产估价程序与估价报告的撰写.ppt

第十一章 房地产估价的程序与估价报告的撰写,房地产估价的程序与估价报告的撰写,学习内容,教学目的与要求,主要内容,掌握房地产估价的程序 理解估价报告的规范格式 掌握房地产估价报告的写作 进行典型案例分析,估价报告的程序与规范格式,重点与难点,获 取 估 价 业 务 方 式,第一类，被动接受 第二类，主动争取 第三类，自有自估,签订估价委托合同,业务获取 获取方式 签订合同 估价程序 撰写估价报告 案例分析,不属于专业估价行为，不具有法律效力,禁止垄断、低收费、回扣、诋毁、与委托者串通,1、房地产所有者、使用者或者代理人 2、房地产的欲购者，如个人、企业、事业单位等，可能要求对其欲购买的房地产进行估价 3、银行等金融机构，如房地产所有者或使用者者将房地产向银行等金融机构进行抵押贷款，银行等金融机构需要对该抵押房地产进行估价 4、政府机构，如课征房地产税，制定出让底价、标定地价，政府机构需要对该房地产进行估价 5、作价入股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动的一方或双方 6、法院，如处理涉案的房地产进行拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿等，也需要对该房地产进行评估。,房地产估价机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。,房地产估价委托合同的主要内容,业务获取 获取方式 签订合同 估价程序 撰写估价报告 案例分析,委托人、估价机构； 估价目的； 估价对象； 估价时点； 委托人应提供的资料及对所提供资料作出真实性和合法性的承诺； 估价服务费用及其支付方式： 估价报告交付日期； 违约责任和解决争议的方法； 委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。,房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序 。,业务获取 估价程序 撰写估价报告 案例分析,房地产估价的程序,明确估价 基本对象,拟定估价 方案作业,搜集估价 所需资料,实地勘察 估价对象,选定估价 方法计算,确定估价 结果,第一步,第五步,第四步,第三步,第二步,第六步,房地产估价应按照上述步骤进行，不得随意省略估价程序，在实际估价中，各步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，甚至需要一定的反复。,审核 估价 报告,第八步,1明确估价目的 2明确估价对象 3明确估价时点,拟定估价技术路线和估价方法 拟调查搜集资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 估价作业步骤和时间进度安排,实地查勘估价对象，并要委托方人陪同，完成后签字确认,对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 类似房地产的交易、成本、收益实例资料 反映估价对象状况的资料,市场比较法；收益法 成本法；假设开发法 基准地价修正法；路线价法,1内部审核 2外部审核 3. 纠纷审核 把关防线,下页,资料收集 1、房产资料 产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图、房地产登记的原始记录、接代管产权资料，落实资料政策，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。 2、房地产建筑开发资料 建造开发的年代、主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等 3、房地产使用资料 房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。 4、市场资料 房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需情况等。,返回,现场查勘 1、对土地的查勘 了解地块的坐落位置，土地用途、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等 2、对房屋的查勘 （1）鉴定待估房屋的地址、坐落、房屋评估范围 （2）确认房屋的解耦股、装修、设备、面积、层高、朝向、墙体、屋顶、天花板、地面、门窗、隔间、卫生设备、暖气设备等 （3）确定房屋的建造年份 （4）评定房屋成新：地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等 （5）堪丈绘图 （6）拍照、录像 （7）对环境条件的确认：商业服务、市政设施、文化教育、交通通信、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观灯,返回,估价报告收取服务费,例：某宗房地产的评估价格为3500万元。根据估价收费标准，应该交多少评估费？,1、撰写估价报告的形式 口头报告（如专家证词） 书面报告（表格、陈述） 对估价报告的总要求 全面性 公正性和客观性 准确性 概括性 图文并茂,业务获取 估价程序 撰写估价报告 案例分析,估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”,业务获取 估价程序 撰写估价报告 案例分析,估价报告的组成和内容 封面 目录 致委托人函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告,该声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同时它对签名的估价师也是一种警示。,在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。,标题、估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业期、估价报告编号,目录中所列估价报告的各个组成部分的名称、副标题与其对应的页码必须对应准确，目录中页码不能缺少，否则失去目录的意义。,是正式将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁，语言简练规范、通俗易懂，属于公函。一般包括委托方的名称、估价对象、估价时点、估价目的、估价结果、价值内涵，以及估价所遵循的基本原则和依据。致函落款，并加盖公章，致函时的年月日,所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。告知委托方和估价报告使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，对签字的估价师也是一种警示。,规避风险、保护估价机构和估价人员，并告知、保护委托发和估价报告使用者。,估价结果报告 估价结果报告应简明扼要地说明下列内容： 委托方 估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员