临汾师大项目地块项目初步发展建议20110220(技术部分).ppt

,五洲集团山西临汾师大地块 项目整体发展战略建议（初步）,山西【 2011 】临汾师大商业项目GW/02,谨呈：山西临汾五洲集团 临汾五洲城建开发有限公司,顾问服务工作模块及分项工作体系,四个层面 共计21个模块 根据要求灵活订制,我们常常听到的问题,通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰,我们应该做多大规模的商业？ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ 各种业态之间的关系是怎样的？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求？ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？,商业项目很难有绝对的成功，我们只有先界定阶段性或基于某种方向的成功标准，才能对成功与否做出评估；,1,总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 所以，选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成功、培育期实现盈利 作为开发机构，究竟需要哪些成功，必须提前界定清楚，才更利于在项目初期明确研究及资源投入方向。,模拟定位原则：建议考虑对部分物业持有，按照主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功；,1,项目整体规划、设计未最终定稿； 项目位于临汾市核心区域，是城市未来发展主要交点； 未来发展前景十分乐观。 临汾市人口结构及临汾市商业现状分析； 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势； 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限； 将项目建成临汾标志性商业建筑； 将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合 项目本身规划条件；临汾市消费者调查结果；临汾商业调查及竞争对手的调查结果；超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。,定位背景,定位思路,定位依据,临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。,1,临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。 全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占63.6%。,临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排名第16位。,临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。,1,以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局，形成中部、东部、西部三个经济区，促进全市经济社会协调发展。,1.大区位：为陇海兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内； 2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与西北、西南、中原联系的重要“节点”； 3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。,市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质,1,(1)河西区 河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。,(2)汾河生态区 总面积约9km2，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。,(3) 老城区（铁西区） 铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部分。充分展示城市历史文脉。,(4) 城东区（铁东区） 铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区的进一步发展。,市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质,1,西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区规划范围为17平方公里。,尧都区政府迁移： 现阶段，党政机关的东迁，已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。 未来发展方向： 规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、环境优美的全新城市，是尧都区政治、经济、文化的中心。 城市未来配套： (1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站，形成北站铁路货运中心。 (2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用地。 (3)铁东染料厂改为公共设施用地。 (4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。 (5)搬迁五一路油库。 (6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场,突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展,1,(一)段店机电制造园区 规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到18亿元。 (二)尧庙轻工物流园区 规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到12亿元。 (三)贾得铸造化工园区 规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业达到16户以上，入园企业固定资产投资总额达到25亿元。 (四)屯里仓储加工园区 规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目，到2010年入园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。,东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成,1,临汾钢铁公司：太钢集团临汾钢铁有限公司（简称临钢）是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业，为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业，现有资产总额58.2亿元，职工1万余人。 山西师范大学：创建于1958年，学校设有20个学院，全日制本专科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大学科门类的46个本科专业，62个硕士学位点，2个博士学位点；现有教职工2000人,专任教师1000人，师资队伍数量充足 。是临汾市唯一一所正规本科以上正规院校。,临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长,1,GDP：09年上半年全市GDP完成330.3亿元，按可比价计算，同比下降12%，比一季度降幅缩小6.5个百分点。 工业增加值：从规模以上工业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看，分别为19.1亿元、24.2亿元、35.4亿元，月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%，结束了自去年9月份以来连续9个月的下降趋势，首次转负为正。,全市固定资产投资： 需求持续稳定上升。上半年，全市固定资产投资累计完成153.8亿元，同比增长47.2%，增速比同期提高1.6个百分点，比一季度提高28.8个百分点。 全市城镇居民人均可支配收入：今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到6358元，同比增长9.1%；农民人均现金收入2368元，同比增长9.2%。,矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资 额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。,人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高。消费意识在发生着潜移默化的变化,1,临汾市是山西产煤第一大户，是山西GDP发展的重要能源城市。长期以来，城镇人口的收入现状为贫富差距拉大的市场局面。但城市仍然处于低端消费力的表现现状。随着国家政策的进一步引导，未来消费呈现上升趋势。,从人均商业面积的角度来说临汾市人均商业面积达到了0.8，与内蒙省会城市相当。这从侧面反映出当地的消费力强劲，消费需求旺盛。,以2008年的数据为准，2008年，临汾市人均GDP数据约为2576美元，山西省人均GDP排名第三位，快速上涨的人均GDP标准是消费力上涨的重要基础。,2009年上半年，商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到32.21万平方米，增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成134.4亿元，同比增长21.1%。,据世界银行研究结果，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定增长期。2008年临汾市人均GDP已经达到17912元人民币，按人民币汇率计算，约折合2576美元，,为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快产业链条延伸,1,山西08、09两年将向煤炭行业投入1800亿元，这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分，将用于48座大型矿井和206个循环经济项目建设； 山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1000家，其中90万吨以上的才能继续生产，其他的全部关闭。,煤炭行业：将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团，三至五个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团 。,焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。,加快产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。,但是要看整治的力度，小煤矿现在基本都在停产状态，一停产当地的政府就没财政收入了，所以很多地方都在请求折中一点的方法，但是还没有最新的消息，这个事情很难判断，也许煤老板这个称呼在两三年里就真的没有了。明显感觉现在煤老板花钱有所顾虑了，不像前几年把钱不当钱。但是煤老板没有了还会有新的财富阶层，比如国有煤矿的矿长、高管等等，年薪都在小一百万。,部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展,1,2009年1-4月，临汾市尧都区第三产业完成投资10.11亿元，同比增长70.4， 。 第三产业投资在交通运输、房地产、租赁和商务服务、教育、卫生、文化、体育、社会保障等行业投资快速增长的带动下，增长大幅度提高，占到固定资产总投资的比重为74.3%。,向农业生态工程转型,向养殖业转型,向教育产业转型,向房地产行业转型,向生态旅游产业转型,向金融业转型,向商贸服务行业转型,2009年1-4月份，尧都区辖区固定资产累计完成投资13.62亿元，同比增长36.4。从三产业看：一产投资同比下降7.42%，占总投资的比重为0.5%；二产投资同比增长5.5，占总投资的比重为25.3%；三产投资同比增长70.4，占到固定资产总投资的比重为74.3%。,城市宏观结论：产业调查重点于第三产业的发展方向,1,晋南城市经济群的扩大，将更好地整合各个城市的资源协调发展，作为龙头城市的临汾，集中西安、郑州、太原三大城市经济圈的交汇点，从发展前景到城市辐射力将进一步提高； 城市目前处于尺度框架的扩大和功能调整的过程中，项目城东门户的区位优势越发明显； 临汾是以第二产业为主导的传统资源型城市，推进优势产业的横向整合，加快产业链条延伸的工作正在紧锣密鼓的进行中； 临汾市经济发展迅速，人民收入水平持续增长，近期虽有政策调整，传统能源产业有所下降，但转化后的第三产业得以迅速发展。,受支柱产业影响，临汾市场人口收入结构呈典型的沙漏型，并影响其置业需求,1,临汾市07-08城镇居民各项收入支出分析,1,从数据可以看出，基本上城镇人口的收入与支出都比07年有了一定量的上涨。 食品仍然是人均支出中消耗最大的，其次为服务性消费支出与人均储蓄存款。居住消费仅占9%。临汾房地产市场仍然处于初级阶段，人们对房地产的消费性仍然未得到激发。 从0708年，涨幅最大的食品、服务性消费支出、房地产三项。从另一个侧面说明房地产市场在积极的发展之中。,0708年收入支出消费表（单位：元）,08年各项支出消费占比,0708年各项支出消费（单位：元）,临汾市各行业平均工资水平分析,1,从行业的发展看（上一），企业、事业、机关三者收入在08年市场中占有份额基本较为平均。但提到的是，企业人口众多，机关与事业单位人口稀少，相对收入可观。 对比与07年，机关收入的涨幅最为明显（上二）。 从行业的收入来看，采矿业、电力行业、金融业是现阶段临汾各行业收入最高的。尤其是电力燃气与金融业，对比与07年，涨幅最为明显。采矿业相对涨幅放缓。 从08年占比的情况看，占比在6%以上的行业有采矿业（9%）电力（9%）信息（6%）金融（10%）教育医疗（6%）公共管理（6%）等6大行业。,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析采矿业2009年,1,行业背景介绍： 采矿业下属分为两个部分，第一部分为煤的开采环节，在这一环节内，临汾市呈现大中型国有企业与私人中小企业并存的局面。现阶段国家改组改制主要是针对这一产业环节公有制改变。但此类环节，拥有整个临汾乃至山西首屈一指的大部分私营煤老板。具备非常强劲的消费能力。 另一环节为黑色金属冶炼产业，主要是煤产从属的一系列产业链发展。该环节多数为国有大中型企业发展，拥有员工数较大，但中高层管理人员是本案的主体消费客群之一。,代表企业：同世达、三维集团、太钢集团、山西焦化等,单位：千元,临汾市是山西的能源开采基地之一，能源业为其主导统治性产业 企业消费能力较强；矿业私营业主消费性呈暴发户性质 企业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析电力、燃气 2009年,1,行业背景介绍： 临汾市的工业电力需求日益旺盛，促使电网与电源建设同步前进。截至2009年8月底，已经形成了以41座110千伏变电站、12座220千伏变电站为地市主网架，两座500千伏变电站为发展趋势的区域电网。2009年，临汾区域内开工建设的电网项目110千伏及以上变电容量及线路长度分别达到133万千伏和137.13公里，电网建设投资总额达9.6亿元(含农网)。 电力行业坚持走煤电一体和热电联产的路子，快速推进已开工的侯马热电联产等5个项目建设，积极做好浮山大唐国际等5个项目的前期准备工作，力争两年内建成和在建的电力装机容量达到800万KW以上，加快建设坑口电站基地；,代表企业：山西临汾热电有限公司；霍州煤电集团、临汾尧电电力有限公司；临汾新电电力有限公司,单位：千元,由于工业的发展，现阶段临汾市的电业创造了巨大的财富 电力企业消费能力较强 未来随着重工业的进一步发展，电业消费将继续走高 电业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析信息行业2009年,1,代表企业：中国移动临汾分公司；中国联通临汾分公司；,单位：千元,由于工业的发展，现阶段临汾市的信息通讯成为了不可缺少的环节 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强,行业背景介绍： 临汾市形成以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。信息技术在新型能源和工业基地建设产业做为核心的环节。取得了长足的发展与进步。 现阶段，通信信息行业作为高新高科产业配套的发展，造就了一批相对收入可观的客群。,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析金融 2009年,1,代表单位：中国农村信用合作社、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、太平洋保险、人寿保险,金融贷款成为临汾产业发展的基本保障 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强,行业背景介绍： 金融业对煤炭、焦炭、冶金、电力、化工五大传统产业，重点支持其推行新型化的工程项目。 金融业支持新兴产业、环保产业和高新技术产业规模化发展。在确保防范信贷风险的前提下，支持煤化工、机械装备制造业、高科技新技术产业规模化。 拓展对旅游服务业的金融服务领域，带动旅游相关产业的发展。 临汾市金融类产业具备一定的特殊性，银行仅有五大银行，即信合、中行、农行、建行、工行五大银行，其中农村信合是当地主要贷款融资的首选银行，具备较强的实力。保险业有太平洋保险、人寿保险等单位。,单位：万元,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析教育 2009年,1,代表企业：山西师范大学、临汾职业技术学院、临汾一中、临汾二中、临汾三中、平阳中学,临汾教育产业较为庞大，教职工购房意向较强 收入水平较为可观，消费能力强 就近消费观念重,行业背景介绍： 临汾共有中小学4062所 （民办321所），其中普通高中86所，职业高中47所，初中360所，小学3569所。在校生79万，其中高中9万，初中25万，小学45万。在职教师46244名，高中5242名，初中15388名，小学25614名。 学校设有20个学院 ，现有教职工1900余人,专任教师900余名。其中，博硕士生导师261人，具有博硕士学位的教师477人，具有高级职称的教师330人，省级学术带头人13人，省级学科带头人4人、山西省青年拔尖创新人才4人，省级教学名师14人，,单位：个,单位：元,教职工收入,产业发展,临汾市各行业平均工资水平分析 - 行业分析公共管理与社会组织 2009年,1,代表单位：市内各大机关单位,政府部门具备市场熟悉度，对房产了解较为深入 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强,行业背景介绍： 市委、市政府、尧都区政府、发展和改革委员会 、教育局 、 科技局 、 公安局 监察局、民政局、 司法局、财政局、 人事局、劳动和社会保障局、 建设局、交通局 、 农业局、水利局、 林业局、商务局、 文化新闻出版、卫生局、 计生委、审计局、 环保局、广播电视局、 体育局、统计局、 安全生产监督局、煤炭局、 外事旅游局、民族宗教事务局、 文物局、粮食局、 物价局,单位：千元,商品房客户的置业倾向,1,投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。,支付趋向：拥有较强的支付能力，都能承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。,产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。,服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。,经过几年的发展，临汾房产市场进入快速发展阶段,1,人均GDP与房地产发展关系,小于4%,4-5%,5-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,08-09年土地市场较萎靡，放量不足，但仍有土地大面积集中释放，所有放量均位于城西汾河周边,1,08年临汾土地市场经历了一场异常的低潮期，全年放量仅有尧庙镇西赵村一块土地； 09年经过临汾领导班子的更换，上半年土地放量有所增加，但均集中在城西区域，东城并无放量； 纵观2年来的土地放量，所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东城的楼盘，会被城西分流部分客户，但板块内部相比城西未来竞争较小，较之城西更具有广阔的发展前景。,近年临汾市成交面积及成交价格走势,1,近年销售面积走势,市场施工面积07年到08年几乎成倍增长，销售面积增幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压。持续积累后可售房源数目可观，销售压力将进一步增大。,近年成交价格走势,临汾市场商品房成交均价逐年增幅在20%左右。在08年全国经济低潮期，临汾商品房有这样的表现，利好方面是市场受整体大环境干扰小，但同时说明临汾市场还未融入大市场，处于较落后阶段。,近年临汾商品房供需总结,1,土地供应市场：所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东城的楼盘，会被城西分流部分客户，区域认同感的进一步激发是城东需要解决的问题； 住宅销售市场：2009年上半年，临汾市房屋施工面积364.67万平方米，比上年同期的208.97万平方米增加155.7万平方米，增长74.51%。销售面积为58.2万平米。增幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压，销售压力将进一步增大； 09年市场价格呈平稳发展趋势，打折促销力度较强。 区域市场板块趋向明显，由于长时间形成的区域居住观念，居住区块概念明显。销售地缘性比重较重，板块竞争成为下一步主流发展方向。 空置率继续增加，尤其在城西板块居住空置率表现较为明显，投资性住房出现一定的市场，但不足以影响主流销售方向。,城市的房地产发展呈现从初级市场过度到迅速发展阶段，逐步向品质化、全面化的方向发展。供应量进一步加大，销售量也进一步平稳上扬。市场出现良性发展阶段。但供应量的激增，销售项目的迅速增多，致使竞争压力的进一步增强，市场逐步进入强竞争压力下的“强者愈强，弱者愈弱”的局面。,临汾板块形式图,1,城西板块： 政府大力推广的新城所在，住宅配套大力增加，沿河环境较好，区域认可度较高,城内板块： 老城区，区域内配套非常成熟，但放量较小，区域认可度高,城东板块： 区域未来放量全市最高，但现阶段档次较弱，区域环境较差，配套不够齐全，档次较低。认可度较低,城南板块： 借助尧庙的旅游资源发展的区域，但现阶段尚未形成规模，影响力较弱。,地产开发板块界定： 城内板块由于基本构架已经完全成型，未来土地放量有限，故对本版块难以造成过多威胁；城西板块属新兴开发区，区域本身土地供应量巨大，现阶段受到政府的大力支持，未来发展前景巨大。属于本板块的直接竞争对手。,模拟定位内容：考虑开发风险、物业经营持有、开发物业销售利润实现前期下的各个具体内容的定位；,1,项目定位的总体目标 基于上述原因，本项目总体目标为： 构建临汾市一个集国际名品视窗（国内一线、国内二线）、休闲购物、文化娱乐为一体的综合性购物广场 以“休闲消费、餐饮娱乐”为概念，将各类自然景观、人文景观、历史文化与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项目内即可体验到购物、休闲消费的乐趣，在轻松、愉快的环境中购物消费。 项目定位的构成 一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一的，它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示:,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟目标市场定位：主流客群为临汾市辖区的内需型消费客户群；,1,目标市场定位 目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。 区域市场定位： 根据市场调查及临汾城市的辐射能力，本项目的目标区域市场为以临汾市为中心，周边城镇为辅助，国内外等其它为补充。 1、临汾市辖区、 临汾市周边霍州地区、侯马地区、运城地区等，两小时交通圈范围内的城镇； 2、国内城市及海外，主要以游客、商务人士为主。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟物业功能定位：按适度超前临汾的模式，功能为大体量集中式商业；,1,现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间也搬进了商场。基于此，以体现现代购物中心的特点，本项目将几大功能融为一体：,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟项目形象定位：借用政府形象，“绑架”政经要员；,1,本项目所在区域是未来临汾市发展的中心，政府给予了很高的期望值，本项目实际上也是这个城市的亮点工程。为配合项目达到外部客观要求，以及结合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形象上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通过塑造商场的整体形象，打造临汾购物新时尚。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,商场的形象主要通过三方面来表现： 商场的建筑规划设计：如建筑外观、人流组织、内部柱网跨度、结构影响及调节可行性、楼层高度、机电功能配置、颜色等； 商场购物气氛：如内部购物环境布局设计、宣传感染、橱窗设计等； 商场的经营管理：如商品价格、质量、服务、物业管理及推广、促销策略等。,临汾国贸购物中心？,模拟经营方式定位：持有部分物业经营保障全面成功，部分产权销售增加开发资金保障，联营减弱经营压力；,1,经营方式的定位 根据企业实力实际情况、经营目标、承受风险能力等因素考虑，建议项目以招租为主，产权销售、联合经营管理为辅的三种方式进行。主要考虑因素：销售可以快速回收项目投资资金，有效运用到下一个项目中去；招租作为长期投资，可以提高收益，降低经营风险；联合经营管理保证商场经营的持久性，以及保证项目收益的效果。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟经营业态定位：百货+超市+专营店做适度超前的业态组合；,1,业态定位 本项目以综合购物中心概念定位。因为它不仅仅是一种全新的商业模式，也体现了未来城市新区商业功能的完善及现代人的生活方式，不但可以抢占市场的空白，同时将生活的空间融入本项目内，满足消费者一站式的消费需求。从档次定位上目前主要以中档（临汾地区）为主，将来随着市场的变化产品档次将由中档向中高档趋势发展。在业态上目前以购物、娱乐、餐饮、旅游占有的比例较大，主要是为了一个新的商业能更快、更好的适应市场尽快让商业聚集人气。但市场是千变万化的，将来在业态上也要随之不断更新变化才能保持长久的生命力。 考虑到商业结构、消费群结构、需求动向等因素，本项目的商业主要有如下业态： 综合百货：其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要以服装、皮具、化妆品、首饰、精品等为主。 超级市场：规模不大，以生鲜为主，特价商品聚集人气。 独立店铺：作为大型购物中心的补充，丰富商品组合特色。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟开发特色定位：大体量集中商业的参与性休闲特点、娱乐性及商品种类与服务多样性为项目的开发特色；,1,主题特色定位 由于临汾市商业发展较北京、深圳、上海等地区落后，商场多以裙楼商场及临街店铺为主，纯商业建筑有限，所以目前临汾商场普遍内部装修档次低，但外围环境少绿化、少景观，户外广场少。而广大消费者的需求却不同，人们对娱乐、休闲和回归自然的追求，逐渐模糊商业、居住、购物之间的界限，消费者希望在一个宽松、舒适、休闲的大环境中购物、消费，三五知已或一家老少游遐于小桥流水，鸟语花香，绿草清波之间，寓购物、餐饮、娱乐、休闲于绿荫清波中。 随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间也搬进了商场。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟开发特色定位：大体量集中商业的参与性休闲特点、娱乐性及商品种类与服务多样性为项目的开发特色；,1,本项目以“时尚消费、休闲文化”为主题，充分挖掘三晋历史文化，特别是晋商文化，配合自然景观及人文历史，让消费者感受到前所未有的购物、饮食、娱乐新体验（Shopper Entertainment）；通过各类活动感受晋商文化与现代都市文明的乐趣，成为临汾首创的 国际文化个性休闲时尚 本案有别于传统的购物中心，它是自然风景与购物融合为一体，诣在为市民提供一个环境优美、交通便利的公共商业空间和活动场所，即市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方风俗民情、历史文化、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性、旅游性的特色，营造出一种“坐享现代文明、体验城市风情”的新型商业氛围。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟建筑规模定位：本项目商业经营面积规模总量可达到6万平米；,1,规模定位（商圈人流量法） 商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围越大，但商场的规模也并非越大越好，适当的规模才能得到经营的最优，商场规模定位要考虑以下因素： 从人流量来看，综观国内经济发达城市如深圳、北京、上海、广州，繁华商业地段的商业面积与人流量的关系大约维持在1.5：1，结合临汾的经济状况和商业发展水平，临汾繁华商业地段的商业面积与人流量的关系比例大约可维持在1.3：1。临汾师大地段的日常平均人流达5万人次，随着未来城市规模发展，三年之后，该片区内的商业购物环境将有较大改观，预计人流量将激增50%左右，如此而来，临汾师大商圈的总商业面积可在10万平方米以上（保守测算）据调查初步调研商圈内辐射能力有效的商业面积不超过4万平米；综合考虑，本项目的商业规模可在6万平方米以内。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,模拟建筑规模定位：本项目商业经营面积规模总量可达到6万平米；,1,规模定位（社会人均可支配消费计算法） 从商圈购买力来看，本项目一级辐射商圈内约85万人口，是整个临汾市区域；二零一零年临汾人均可支配消费支出：￥12240.70元，除去居住、教育、医疗三项，实际生活支配占70%。二级辐射商圈内约350万人口整个临汾地区。 由此可计算本项目商圈的购买力为：12240.7085万70%=728,322万元。现时临汾商场单位面积的营业额平均约￥22,000元每平米左右，从经营状况来看，较大面积的商业营业额相应会高些，临街店铺相应会更高些。 以购买力来推算，核心商圈的商业面积可在33万平方米左右，扣除现有20万平方米具有一定辐射能力的较大商业物业， 商圈内仍有13万平方米的商业空间,按照人均消费总额计算本地商业网点面积供应有较大机遇。 从主力店构成来看，按照国内大型购物中心商业特点，单个大型主力店（面积在3,000平方米以上），可支撑总商业面积为其自身2倍左右。 超市1.5万+1.5*3（百货放大系数）=6万平米 综合以上，以及结合目标市场定位，本项目的商业规模可在6万平方米左右。,目标市场定位,物业功能定位,项目形象定位,项目形象定位,经营方式定位,经营业态定位,开发特色定位,建筑规模定位,可持续发展是商业项目最终成功的关键，商业销售成功、招商成功、开业成功等阶段性的成果表现，并不能意味着商业项目的开发成功；,2,商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。 商业项目最终是否成功，影响因素繁多，在每个阶段都有特定的关键问题需要处理，技术之复杂性可见一斑。,模拟商业管理公司介入：超市租赁与建筑设计优化，招商先行与定向开发；,2,作为复合业态的购物中心，超市有着聚集人气与持续经营保障的双重作用 超级市场的进驻条件与工程界面息息相关，柱间距与楼板负荷、层高和消防要求都是超市考虑的重点因素； 大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。截至2008年，大润发在中国大陆开设有101家店，年实现销售额335.67亿元，在2008年中国连锁百强榜上排名第七，在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。 大润发已经进驻临汾 沃尔玛已有意向，但是也必须入驻符合工程界面 还有美特好 超市的进驻对于精品百货的招商有着重要意义，对于店铺的销售有很强的号召力； （我方具备招商代理能力）,模拟商业管理公司介入：精品百货主力店招商与建筑设计优化，定向开发；,2,主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位就做不出来。 一般百货店选址面积都要34万以上（建筑面积），这也是一个瓶颈。现在开发商招商同时都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与MALL的招商相互抢资源是避免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，签约租期时间长，百货店谈判难度是比较高的。在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们进入的并不多，招商的时候遇到很多的难题（很多发展商的项目定位都是-国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成-资源紧张的竞争）。所以发展商在百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。 （我方具备招商代理能力）,模拟商业管理公司介入：主力店与精品百货招商与业态布局要点；,2,注明：对于实际使用面积对建筑设计规划有一定的借鉴意义 关于租金数据采集采用的是一线城市数据，不具有参考性。,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,2,大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流,1: 租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）,一线城市的一些案例数据,2,大型超市特征分析,*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,2,主力百货特征分析,2,大型中式酒楼大型主力店,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,2,大型主力店,娱乐中心、美食广场、电影院,2,大型主力店承租特征总结,大 型 超 市,承租面积,递增趋势,承租水平,递增趋势,2,大型主力店承租特征总结,百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置； 超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,2,下首层,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上,首层,二层,特色主力店承租特征总结,2,租赁条件细节租约期,2,租赁条件细节装修期,2,租赁条件细节其它租约条款,2,商业地产研究的根本是消费力研究，而消费力在时间和空间上的多维度动态表现都非常重要，这个也是商业地产问题复杂性的根本原因；,3,同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。,人均GDP，人均可支配收入，人口总量，人口年龄结构，人口变化规律，社会消费品零售总额，消费结构，消费习惯，现有及未来潜在竞争带来的消费分流 我们研究的指标似乎很清晰，但作出最终带有预见性的定量及定性分析结论，却并没有公式可用。,模拟商圈辐射消费力研究：初步取量具备一定的参考性，具体需详细调研；,3,本项目作为临汾市未来城市发展的一个重要地段，具备优良的机会和条件。因此，应当充分利用其优势，与政府规划的整体形象、档次相协调，力图建成为：临汾中高档有特色的商业中心，集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游观光为一体的理想地方。针对本地中高档消费者同时吸引周边城镇居民，以特色化、多元化的餐饮、娱乐、百货为主时尚购物为辅一站式购物广场 项目建成后，不但可以增加该区商业气氛，而且还将提升周边区域商圈价值。,城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据临汾城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。,初级阶段,城市化率30%以下,商业向城市的 几何中心聚集,零售行业的特征： 向心聚集,中级阶段,城市化率70 %以下,零售行业的特征： 离心分散,商业向城市的 几何中心发展,高级阶段,城市化率70%以上,零售行业的特征： 离心聚集,商业离开城市的几何中心，向郊区聚集,3,模拟商圈辐射消费力研究：人均GDP可以出现MALL，城市化率建议规划为大型集中商业,3,临汾人均GDP及城市化率所处发展模型的位置,模拟商圈辐射消费力研究：人均GDP可以出现MALL，城市化率建议规划为大型集中商业,3,在2001年人均GDP5509元的基础上，突破10000元大关，仅用了3年的时间；2007年超过15000元，增加到2007年的15821元也仅用了3年的时间。(资料来源：临汾市统计局 ) 按照年人均GDP最高增长率10%计算2010年21000元估值折合美元3200美元 2010年前后初步完成120平方公里的城市框架（临汾目前为35平方公里）城市化率达到47%。 （资料来源：统计局）,商业地产在进行消费力研究的同时，必须关注开发机构的资源条件，资金能力、风险承受能力、盈利模式要求等构成的内因与市场外因对项目定位有同样的主导作用；,4,商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加企业在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 看清对手，更要读懂自己，时刻保持清醒的头脑。,万达商业地产运营模式核心要素,4,城市综合体项目操作模型（以万达锦华城为例）,商业销售要关注投资三要素：安全性、收益性、流动性；,5,收益性,安全性,进入性,流动性,投资者关心的四个方面,投资