重庆市花园洋房市场初探.ppt

重庆市花园洋房市场初探,房产论坛第二期,解决的问题,1 . what？什么是花园洋房 2. how？市场现状分析 3. where？产品和市场的发展方向 4. conclusion 小结,花园洋房的历史,1 老上海的小洋楼（上海） 2 珠江国际的“洋屋运动”（北京） 3 竞地朔源居（重庆） 4 情景花园洋房（武汉等地）,消费者对花园洋房的理解,1：建筑风格为外国风格 2：建筑密度很低（容积率 一般在左右） 3：环境舒适而宁静 ， 多集中在郊区 4：绿化率较高，首层普遍拥有私家花园,狭义的花园洋房定义,花园别墅（Garden Villa） 带有花园草坪和车的院式平房或二、三层小楼，户户有花园，包括联排（或双拼）或者 TOWNHOUSE等,广义的花园洋房定义,花园住宅（Garden House ） 包括6层以下、以四层为主的多层板式建筑。具有外国建筑风格明显，绿化率较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台等特点,如何判断花园洋房？,到底什么样的产品算作花园洋房？ 本人观点：花园洋房已经不在是一特定产品的名称，市场上的所谓的 花园洋房，介于广义和狭义的两者之间 的都可以认为是花园洋房，可以称为类别墅产品 温馨提示：本篇随后的分析以广义的定义来界定,重庆市场现状（how）,1 花园洋房的销售情况 2 花园洋房的供应方式 3 花园洋房楼盘的区位分布,在售楼盘的销售情况,纵观2004年的楼市，花园洋房以其较低的价位、较高的品质，迅速了的占领了重庆市中高端住宅产品的市场 2004年供不应求，一些楼盘刚刚开盘就被抢购一空；销售价格一路走高，现在市场均价在3800元到4800之间；以3+2，4+2为主流，面积在120到170平方米之间,花园洋房的供应方式,1 纯花园洋房的楼盘社区 2 花园洋房为主力的楼盘 3 花园洋房为辅（凑热闹）楼盘,花园洋房的区位分布,北部新区： 奥林匹克花园 棕榈泉国际花园 天湖美镇 中央美地 金科天籁城 枫林秀水 建工未来城等,花园洋房楼盘的区位分布,渝北区： 水木清华 山语间 恒运清河湾 在水一方,花园洋房楼盘的区位分布,江北区： 华立天地豪园 天江鼎城 鲁能星城,花园洋房楼盘的区位分布,南岸区： 学府大道69号 中天阳光美地 天池林海 高山流水,花园洋房楼盘的区位分布,其他地区个案： 水天花园鹭岛 广厦江畔语林 晋愉绿岛等,重庆花园洋房楼盘的区位分布特点,1 地域性较强，是住宅郊区化的产物 2 对周边的环境和配套要求很高 3 项目的占地规模较大，对区域的带动作用很大 4 具有很强的区域聚集效应,市场上在售产品形态分类,连排别墅 2+2 花园洋房 3+1、4+1花园洋房 5+1、5+2花园洋房 6+1”花园洋房” 我们将结合一些具体的楼盘的照片，说明不同类的产品的特征,龙湖香樟林,龙湖香樟林,龙湖蓝湖郡,龙湖蓝湖郡,金科天籁城,金科天籁城,金科天籁城,金科天湖美镇,金科天湖美镇户型,融侨风临洲,水天花园鹭岛,类别墅产品的未来发展契机,产品形态的演进，出现了情景洋房等新产品 产品的移植，占领更多的市场 中产阶层的壮大 政府的支持（增大城市绿化面积） 公共基础设施的完善,金山大道,产品的变革,市场需求的四个阶段 A.地点 B.户型 C.面积 D.生态 今天的奢侈品 就是 明天的必需品！,为什么花园洋房为市场所接受,适应了住宅发展的趋势； 兼有别墅与普通住宅的优点: 低层、低密、相对价格较低、空间开放 人们对产品数量的追求可能是有限的， 但对品质的追求则是无限的。,情景花园洋房小资料,万科的专利产品； 核心技术：建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构； 已开发的楼盘： 深圳、广州、武汉、南昌的四季花城系列； 天津水晶城； 上海、成都城市花园系列；,深圳四季花城,深圳四季花城,深圳四季花城,深圳四季花城,万科四季花城,花园洋房产品面对的挑战,高层低密度社区 小独栋的引进 郊区土地、自然景观资源的日益稀缺,龙湖水晶郦城,龙湖水晶郦城,分析总结,1 产品的价格会和整个地产市场同步，成为重庆楼市的引导型产品 2 未来的市场供应量还会有巨大的突破，物业形态呈多元化发展，花园洋房会被赋予更多的内