城市地价和房价关系研究.ppt

城市地价和房价关系分析,分析框架,城市地价和房价内涵的界定 城市地价和房价关系的经济学分析 城市地价和房价因果关系分析 城市地价和房价相关性分析 结论与思考,一城市地价内涵界定,城市地价理论文献综评 马克思主义地价理论 现代土地价格理论,马克思主义地价理论,现代土地价格理论学派,现代地价理论的核心 ：土地价格由土地收益和资产市场共同决定 ）土地收益理论 ）土地供求理论,（）土地收益理论,出发点：土地收益在资本市场上如何决定土地价格 代表人物：弗冯维塞（F.V.Wieser），伊利（.ly),（）土地收益理论,公式表示如下：,进一步推导出： 式中：PVR（n-1）到 n-1年后的利用收益现 值和； n年后的预期地价,q 地价 R 土地的利用收益 i 利息率（土地以外的资产收益率） Vqe 心理预期地价上升额,（）土地收益理论,在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。 考虑到现实生活中，n年后的预期和n年后的现实地价一般是不一致的，此地价公式比古典地价公式更有现实意义,（）土地供求理论,出发点：土地市场的供求关系决定土地价格 代表人物：阿尔弗雷德马歇尔（Alfred Marshall），保罗萨缪尔森(Paul A. Samuelson) ，哥德伯戈和钦洛依,阿尔弗雷德马歇尔,边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论,保罗萨缪尔森(Paul A. Samuelson),土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。,哥德伯戈和钦洛依,存量土地市场和增量土地市场之间价格比例的投资理论,一城市地价内涵界定,城市土地价格的本质内涵是一种产权价格，在正常市场条件下城市土地所有者转移土地地租的资本化价值。 2001年我国颁布城镇土地估价规程国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。,我国地价体系构成,二我国城市房价内涵界定,城市房价影响因素 ）供求关系对房地产价格的影响 房地产总的供求状况； 本地区房地产的供求状况； 本类房地产供求状况，即结构性供求状况； 本地区本类房地产的供求状况。,二我国城市房价内涵界定,）社会经济因素对房地产价格的影响（政治安定状况，社会治安状况，城市化水平） ）物理因素对房地产价格的影响（房地产位置、地质、地势、光照、通风状况，建筑物外观，以及建筑物的施工质量、设备配置状况、内部格局、结构和朝向） ）行政法规因素对房地产价格的影响（土地制度和住房制度，房地产价格政策，城市规划，住宅政策，房地产税制状况）,城市房价的构成,商品房销售价格构成 成本法公式分析 房屋租赁价格的构成 收益还原法 租赁净收益 的折现值 （折旧费管理费维修费 利息保险费地租 税金利润）,我国房价体系构成,三城市地价和房价关系经济学分析,供给需求规律 地价对房价的影响（主要通过供给曲线的平移实现） 房价对地价的影响（主要通过需求曲线的平移实现）,（）供给需求规律,开征土地增值税对房地产开发商的影响,（）四象限理论模型,三城市地价和房价因果关系分析,国外学者的研究： ）从引致需求的角度土地作为住房的生产要素 特点：建立在传统经济学瓦尔拉均衡的基础上 mith(1976)将土地作为住房的生产要素分析了城市住房的供给，探讨了地价和房价之间的比例关系 O.Sullivan(2000)运用引致需求分析框架，高房价是高地价的结果而不是原因 ）空间经济学的角度 Alonso(1964)和uth(1969)通过构建空间竞价函数，认为高地价是由高房价引起只考虑了需求者之间的竞争没考虑供给者的行为 ）采用经济计量分析工具 Davies(1977)通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款高度有关 aymond(1998)应用Granger因果关系对香港房价和地价进行了实证检验，结果显示房价和地价不存在因果关系 laeser,Gyourko和Hilber(2002)通过回归分析，认为地价与地区经济发展，人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系,三城市地价和房价因果关系分析,国内学者的研究： 况大伟（2004）通过构建一个环形城市的空间竞争模型，证明了空间垄断是房价居高不下的根本原因 马思新等(2003)分析了房价和地价时间序列的特征，通过建立VAR模型分析房价和地价的关系，得出了长期内房价是地价的因，而地价不是房价的因的结论。 高波等(2003)采用1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。 刘洪玉（2002）从房价的构成的角度，揭示了房价和地价的成正线性关系；郑光辉(2004)从地价和房价的构成的角度，并以无锡市商品房开发实例分析房价与地价的关系。,Granger因果关系检验,2003 年 诺贝尔经济学奖得主格兰杰提出了检验两个变量X和Y序列是否真正存在单向成因或互为成因的方法，即“格兰杰成因检验”。 原理和方法是:先估计当前的Y值被其自身滞后期取值所能解释的程度，然后验证通过引人序列X的滞后值是否可以提高Y值的被解释程度。如果是，则称序列X是序列Y的格兰杰成因。,我认为：城市地价和 房价不具有一般性 因果关系，因根据 具体问题具体分析,三城市地价和房价因果关系分析,我认为城市地价和房价因果关系分析的前提条件是: 假定的时间序列内（短期和长期） 假定的政府政策（政府规制）; 假定的经济发展和城市化水平; 假定的区域范围; 假定的物业类型; 假定的市场类型和供求关系结构 假定市场信息对称情况下,城市地 价和房价 因果关系,具体就是将土地和住房市场结合,通过数学建模,分析不同市场结构,供求关系,政府规制等情况下,因果关系.,四.城市地价和房价相关性分析,美国地价与房价的关系（地价低房价不低）,地价占房价的 比重稳定在 20-30%之间,美国地价与房价的关系,韩国、日本、新加坡房价与地价的关系,韩国、日本（地价高房价也高的国家）,新加坡（地价高房价低的国家）,我国地价与房价的关系,上海市地价与房价的关系,上海的高房价并不是由于土地出让价格的增加而上涨过快,五.结论与思考,利用土地资源良好的经济属性，使土地参与宏观调控成为可能，有利于房地产业的健康发展 中央，地方政府应该根据区域市场特征等因素，用科学的方法找出地价和房价的因果关系，通过大量的实证研究，制定相应的微观规制手段 思考（我想到的实证