长沙商业地产市场分析.ppt

1,长沙商业地产谁主沉浮？,036,一、长沙商业地产现状 二、典型案例分析：万达VS中天 三、对“擎天广场”的思考,2,分布情况（一点三线） 一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线,市场特征 以酒店式写字楼、专业写字楼为主； 酒店式写字楼是目前市场热点。,长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。,3,高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。,4,高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。,06年前,06年后,1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢,5,长沙写字楼市场发展现状综合,1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。 2.物业服务不到位。,1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。 长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。,目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。,主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。,6,长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超100万，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。,7,酒店式写字楼案例-万达广场 形象定位,主题化： 专门针对高新科技、金融、文 化、旅游产业的主题式办公楼,个性化： 室内空间设置、服务配套 方面强调个性特色 自由无柱办公空间 可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能组合和空间布置,生态化： 节能玻璃 外遮阳设计 设置雨水贮集利用系统 引入共享绿化平台,人性化： 共享性极强的新型办公形态 写字楼净高2.652.75米，1012米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底,8,酒店式写字楼案例-万达广场 产品主要价值,产品主要价值,地段价值： 位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕银洲渡假村，眺望橘子洲头,区位价值： 铁路、公路、航空、水运交通四通八达； 地属长沙中心地域，至火车站10公里，至黄花机场30公里； 位于过江遂道的出口处； 毗邻地铁二号线；,地标价值： 区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保； 前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展； 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，突出企业品牌形；,品牌价值： 万达雄厚的实力与良好的声誉； 丰富商业地产运作经营经验； 高端的物业服务；,9,酒店式写字楼案例-万达广场 项目布局,10,酒店式写字楼案例-万达广场 优劣势分析,11,专业写字楼案例-中天广场,透明玻璃中空外墙,网络地板,走道玻璃隔断,TOTO洁具,占地面积: 18741.4平方米 建筑面积: 230000.0平方米 主力面积：200-400平米 层高：26层，3.6米层高 配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米） 租金：3.5元/天平 物管：浙江绿城 3.5元/月平 停车场：地下停车场688位 大堂：800平，15米挑高 入驻率：60%,优越地理位置、独特外立面造型设计、当年全市最高端硬件配置使其成为最耀眼专业写字楼明星。,12,中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主。,这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。 招商银行股份有限公司长沙分行,13,专业写字楼代表楼盘分析,14,写字楼对比分析小结,从长远来看，酒店式写字楼相比专业写字楼拥有更大的市场发展空间，项目规模和层次进一步提高，市场竞争趋向白热化。,酒店式写字楼： 优点： 1、气势恢宏； 2、服务到位； 3、配套齐全； 4、项目规模较大。,专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，办公配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。,酒店式写字楼： 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。,专业写字楼 缺点： 1、生活配套不是非常齐全； 2 、项目较小，对区域经济影响力不够。,15,对于“擎天广场”项目的思考,项目拟规划建设超300米超高层建筑，总投资近60亿元，总建筑面积近40万平米，集超五星级酒店、高端商业、5A顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体。 项目位于长沙核心主干道五一大道236号。南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄踞五一大道，袁家岭政务、商业中心。与地铁2号线（于2013年底开通运营）袁家岭站直接相连。距长沙火车站和湖南省委仅500米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之地。 完整的高端物业组合+大平层户型+豪华精装修+优质物业服务+高端物业形象打造+高性价比， 通过高端活动+线上推广铺排+针对性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销,16,写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。 投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。 自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。,对于“擎天广场”项目的思考,17,写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。 投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。 自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。,对于“擎天广场”项目的思考,18,19,20,价格承接能力： 2009年下半年开始，经济的快速回暖吸引了大量公司和个人通过购买写字楼拓展和投资，拥有财力雄厚国的内企业越来越多选择购买写字楼在广州地区长期发展，客户的多样性特征逐渐显现，据资料统计，目前珠江新城区写字楼的价格承接能力在23,000-28,000之间。 品牌与价值平衡： 大面积需求的客户往往有较强的价格谈判能力，价格承受能力较强的客户往往是小面积的不知名客户或