2011年广州市荔湾区芳村龙溪项目市调报告.ppt

广州市荔湾区芳村龙溪路项目市调报告,2011年5月,2,经济环境分析,广州房地产政策解读,市场预测分析,宏观小结,一、宏观环境,广州房地产市场情况,3,经济环境情况,2010年 ，广州GDP产值10604亿元，从2006年开始，广州GDP都保持在10%以上增长 根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境,广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期,4,房地产近年开发情况,房地产开发投资增长趋缓,由于2010年亚运会的召开，广州市第四季度要求所有扬尘性建设工地停工。房地产开发投资受此影响，出现回落。1-11月份累计，房地产开发投资762.9亿元，同比增长15.6%，增幅比1-10月份累计回落4.8个百分点,2010年1-11月份累计，广州市商品住宅竣工面积为488.79万平方米，增长幅度比去年同期下降4.4%，增幅比1-10月累计上升了12.3个百分点,房地产竣工面积累计 增长率大幅上升,2009年11月-2010年11月广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图,2009年11月-2010年11月广州市房地产开发投资累计同比增幅走势,数据来源：广州统计局,数据来源：广州统计局,5,广州土地供求,经营性土地供应量,2010年，广州经营性土地供应量达到1447.87平方米，同比上升42.14，达到历史新高。广州历年来土地供应量不断增长，呈“阶梯”状分布。其中土地供应的主力为工业用地，主要集中在从化、花都等郊区，市中心区域出让土地较多为住宅用地,广州历年经营性土地供应情况图,2010年，从成交地块的成交用途来看，工业用地的成交占比最大，达到57，总共出让地块为110块，住宅用地成交的占比为24，出让地块为46块，商办用地成交占比为17，出让地块数为33块，公建配套用地仅出让5块土地，占比为2,2010年广州成交土地用途比例,成交土地用途,6,广州住宅成交情况,2010年1-12月广州十区二市新建商品住宅供应面积为1053.77万平方米，成交面积为946.87万平方米，意味着市场供应大于求。整体而言，2010年广州房地产市场处于供大于求的局面,2010年广州十区二市新建商品住宅成交量走势图,商品住宅成交量,2010年广州十区二市新建商品住宅成交均价走势图,受政策影响，2010年商品住宅交易价格曲线总体呈上涨趋势。虽然经历了多项政策调控，12月的成交均价依然达到最高值，为13176元/平方米。在限购政策以及通胀预期的影响下，预计2011年广州房价依然处于高位盘整，房价大起大落的可能性不大,商品住宅成交价格,7,广州住宅成交结构,2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段主要集中在90-130区间段，成交面积为407.11万平方米，占商品住宅市场总成交的43%；其次为50-90区间段，成交面积为199.81万平方米，占商品住宅市场总成交的21%,面积段结构,2010年广州十区二市新建商品住宅成交价格段主要集中在10000元/价格段以下，成交面积达496.41万平方米，占商品住宅市场总成交的52%；其次为10000-15000元/价格段，成交面积为213.77万平方米，占商品住宅市场总成交的23%,价格段结构,2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段比例图,8,广州商业地产供求情况,上半年，广州商业前4个月供应较大，但进入5月、6月供应明显不足，但需求却是呈相反态势 从供求总体情况看，前四个月供过于求，而5、6月则供不应求明显，可见投机投资性买家经过住宅进一步调控后，转向商业市场寻求投资机会。总的来说，目前需求已被激活，但未完全释放，商业市场前景利好,商业地产需求被激活，供不应求态势明显，为项目商业发展提供了市场机遇,9,广州商业土地地价走向,珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率（%）,2009年中山市是珠三角主要城市中唯一居住地价负增长的地区，2010年该市房地产市场得到较大发展，因比较基数小而使其地价增长率数据大幅提高 排除中山市特殊情况，广州商业用地地价仅次于深圳市。整体商业地价的不断增长为项目提供了良好的发展前景,商业地价快速增长，项目商业地产发展的潜力巨大，前景较好,10,商业地产价格走势,价格方面，3、4月商业市场价格受结构性成交影响回落，但其他均在20000元/以上 可见因住宅市场的调控，商业市场进入了高速发展期，价格也攀升至了高位,商业地产价格的不断增长，为项目增加了投资回收预期,11,广州房地产政策解读,历年政策走势图,政策展望,2011.5.1 明码标价 一次性公开房源，明码标价销售,商业市场不受 政策限制,12,广州住宅市场预测分析（一）,1、政策预期,广州楼市虽然随着政策的调控出现起伏，但总体表现依旧坚挺，调控效果未尽人意。从政府的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策 。未来的潜在的四项重磅政策：房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面，其中唯有后者才是真正有杀伤力,2、土地供需,供应方面，按广州市政府预定计划，2011年广州住宅类土地供应量约500万平方米。主要集中在外围区域，约占6成以上，中心区的占比不超过4成。近3年，政府供应计划出现临时调整现象，实际年供地量均少于规划供应量，预计2011年广州住宅类土地供应量能达到供应目标，一方面是因为亚运后，在前期投资刺激下，市场上流动资金增加，另一方面，政府为亚运进行的投资，不少要从土地出让中回收,成交方面，市中心地段较好的住宅土地成交火热，偏僻地段的出让土地难以受到开发商青睐。而按照规划，2011年广州住宅类用地主要集中在郊区，土地市场的供需矛盾依旧突出，并在一定程度上影响广州商品住宅市场的走势,13,广州住宅市场预测分析（二）,3、市场走势,部分楼盘可能会有调整，但成交量同期相比趋向回升,在经过一轮的调整之后，广州房价将趋于平稳，销售面积趋向平稳,房价与销售量将迈入稳定通道，鉴于广州强劲的购房需求，广州房价加剧下调的可能性不大,结构表现：,高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；但中长期仍具有保值增值性 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较大,总体走势预测：,第一阶段,第二阶段,第三阶段,14,商业市场预测分析,2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一方面提高商业市场利好预期 目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终是资金保值和升值的重要途径。2011年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨 从商业市场月度的供给分析看，商业市场供不应求态势明显 房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影响，商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大,住宅政策性影响,15,小 结,经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2010年超万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础 住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，住宅成交有一定影响。限购令没有让房价下调，但使广州住宅交易量下降，库存量大增，市场竞争激烈 而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强,1、经济走势,2、住宅地产,3、商业地产,16,项目区位,项目四至,项目印象,二、周边环境,交通情况,17,大荔湾,佛山南海、禅城,海珠,项目位于现荔湾原芳村区，广州与佛山南海相连处，处于两区不边缘地带，现时看来前不着广州中心区，后不着佛山桂城、禅城中心，区位优势不明显,项目区位,18,区位印象,荔湾区,2005年芳村并入荔湾区，荔湾区是广州中心老八区之一。是广州欠发达的区域，经济基础相对薄弱。芳村主要以茶叶、花卉鱼虫等批发市场而著称。 项目位于原芳村区增滘村北, 属于广佛边沿位置，向东得不到广州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飞速发展。是广佛两城交界落后的地区。 虽然近来大力推进广佛同城发展，但推动的进度有限，项目周边发展依然没有起色。是广州老城区或落后区域。,广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。,19,交通状况：交通便利，但非两城往来主干道,本案北临龙溪大道，路面宽4060米。龙溪大道是东西走向的主干道。东起花地大道坑口村，经东漖大桥、白沙河桥，西跨佛山河道五丫口大桥接佛山市南海区的海八路，是广州市西南部出入口之一。 本案距东面的芳村客运站和地铁坑口站约2公里，离环城高速公路出入口约700米处，车流量大，交通易达性良好。往来佛山或广州市各区都十分方便。 龙溪大道车流量无法与环城高速、鹤洞路相比。,本案,20,项目印象：荒凉,项目较荒凉，周边无小区楼盘，也无美观的建筑物。本案周边主要为厂房和汽车市场，人流量较少。城中村的中心商业区也偏离本案。 区域内的零售商业主要集中在城中村内，业态以服务村民及周边工厂员工的生活百货为主。 龙溪大道上几乎无任何零售商业，但有荔湾区重点打造的汽车等专业性市场，多集中在龙溪大道两旁，这主要受益于便捷的交通。,芳村体育育中心,车管所,加油站,城中村,至尊高尔夫球场,菊树地铁站,21,项目四至,解析： 东面：项目位于芳村体育中心内，东面正对主会馆；往东100米是荔湾区人民法院，高压线横空而过； 东北面为城中村步漖村，东面距芳村客运站和坑口地铁站约2公里； 西面加油站，再往西100米为增滘工业园和大型的汽车销售市场，车管所也刚好设在附近。项目距离环城高速公路入口仅700米左右，至广州花卉博览中心也不足1000米的距离； 南面为体育中心的内部网球场，四周被围墙封闭，只能由北面大门进出； 北面为增滘村、汽车销售市场及其相关的配套服务，本案的北门为龙溪大道，它是到达本案的主要交通，也是广州至佛山市区的主要干道之一，车流量大。项目往北约500m左右是原尊至高尔夫球场用地（现已经拍卖）。,东面：芳村体育中心主馆、荔湾区人民法院 西面：加油站、增滘工业园、大型汽车市场、环城高速公路 南面：体育中心内部网球场 北面：增滘村、汽车市场、省道龙溪大道,22,周边印象:芳村体育中心与法院,芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道277号，占地208亩，有网球中心、体育会馆、羽毛球馆、体育公园等设施。其中网球中心占地约70亩，设有1个网球主场和16个标准网球场，球场表面质地为硬胶地，共有观众席3600个，有休息室和停车场，适合蹴球比赛与训练场地要求；该场曾举行2001年举办九运会网球比赛、2004年广州国际女子网球公开赛等赛事。,由于人少冷清等原因，主场馆内（项目正对面）的特色餐饮也关门结业了。,场内免费停车，看不到有人保管车辆。,荔湾区人民法院位于芳村体育中心东面，仅一墙之隔。,23,周边印象关键词 ：核心商圈,位置：区域内的商业核心位于龙溪中路，主要集中在增南路至增滘南约一段，长约500m，以华嘉购物中心和增滘市场为中心。该路段与龙溪大道平行，东西贯穿了大和、增滘以及步漖三个村落。 业态：主要以低端的日用百货、医药、服饰、五金、通信等为主， 租金：中心位置100-120元/月左右，而增南路的租金仅为10-15元/月，两者相聚两百米都不够，租金却相差将近10倍。显示商业需求量少。 空置：龙溪中路的东段有近十余间商铺空置，华嘉购物中心东西方向五十米无空置，但超过两百米后的商铺空置超过50%。,本案,核心商圈,24,周边印象关键词： 工厂,由于片区偏僻，土地房屋的租金价值低，所以吸引了许多劳动密集型的低端工厂设址。,25,周边印象关键词： 城中村,与市区的城中村（如冼村、黄村、梅花村、文冲等）不同，这里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消费能力较低的工厂的员工和民工。,26,周边印象关键词： 车城、车管所、汽车汇展中心公交站,车管所,上海大众,庆铃,大昌行喜龙汽车市场,加油站,27,周边印象关键词：花卉,芳村以花卉苗木知名，项目正对面为花卉苗木种植场，芳村东漖传统盆花基地以及广州花卉博览园与项目太约1.5公里。,28,菊树、坑口地铁站，芳树客运站,项目步行至菊树站大约15分钟路程,离坑口地铁站、芳村客运站约25分钟路程。,荔湾土地成交,荔湾房地产小结,项目周边市场发展,三、发展初判,荔湾在售楼盘描述,小结及建议,30,2010至2011年荔湾区土地成交情况,着色框内为项目周边的地块,31,该区域供应充足，8个在售项目，当中7个项目在推货，市场竞争压力大，客户所选择的面广。同时，还将片区还面临越秀、海珠、南海等片区竞争对手。,大荔湾在售楼盘情况,32,旧荔湾在售楼盘情况,楼盘较多，但可售的余货少，客户选择性不足； 该区域核心圈层的价格相对较高，普遍去到22000元/平米左右，而逸翠湾则树立了该区域的价值标杆，销售价格约27000元/平米。,中大户型为主，价格高企，剩余货量少，定位比较高端。,33,原芳村在售楼盘情况,该区域在售项目余货较少，集中了综合质素一般的楼盘均价约在15000-16000元/平米之间。,中小户型为主，项目定位中端面向年轻群体，贴近市场的“平民价”。,34,典型项目客户群构成,35,荔湾区房地产市场特征汇总,旧荔湾，舒适型，价格高,旧芳村，实用型，平民价,珠江为界，价格分化,老荔湾客户，地缘情节强,新荔湾客户，价格 才是决定因素,紧守荔湾,向外区分散,专业市场多，大批 经济实力强人士,环境与地缘情结对比， 地缘情节是决定因素,经济实力较强 的老荔湾人紧 守旧荔湾，旧荔 湾区以大面积 舒适产品为主,受旧荔湾中心城 区高房价推动， 新荔湾人开始 向外区寻找实用 型强，价格相对 较低的产品,原居民占主导，外地的专业市场生意人就近一致选择周边置业，短期内供货量致部分客户流向外区（金沙洲）。,36,项目基本指标,该项目位于荔湾区黄沙大道，紧邻珠江，经由珠江隧道去往本项目地块仅10分钟车程。周边交通状况较好（公交车总站、地铁站），江景资源是该项目核心卖点，但周边商业、生活配套欠缺。凭借产品定位包装及白鹅潭经济圈的规划前景，打造了目前荔湾区高价值标杆性楼盘。,片区典型案例分享,和黄逸翠湾,37,户型配比及销售情况,该项目在产品定位上以中大户型为主，且各户型面积大于市场上同类产品的面积， 顶层多为复式单位，另有少部分顶楼平层单位带空中花园、游泳池； 整体销售情况比较理想，自首次开盘至今历经1年半的时间共完成总货量的89%， 二房、三房消化速度较快，其中占主要比例的是136-142三房及88-102二房。 复式产品：266-280小面积段的消化速度快于348-380大面积段。,38,价格走势,该项目价格走势一路看涨，由开盘初期的15000元/平米均价飙升至27000元/平米。 价格跟随市场变动调整，该项目入市时间在08年低谷期，遵循“低开高走”价格策略，推出了邻近马路的 单位，装修标准为普通精装标准； 随着09年3月市场的回暖，价格开始出现小幅上升，所推出的货量质素逐渐偏高；2010年春节后，在持续09年的高温环境下，推出一线望江的A5栋单位，价格发生了一个质的飞跃，27000元/平米均价与珠江新城片区楼价毗美。除了打无敌江景外，国际顶级豪华装修交楼标准、及白鹅潭经济圈规划的逐渐明朗等利好 为该项目豪宅高端、高价形象奠定了基础。,39,项目目标客户群构成,40,荔湾潜在供应项目情况,潜在供应项目集中在下半年和2011年上半年推出市场，总体货量约5180套；预计2010年下半年即7-10月预计有3000-3500套新货推出市场，该片区竞争相当激烈。 从对潜在项目产品类型的调查统计，产品面积主要为90-160平米左右的中大户型为主。,下半年供应量集中，竞争压力大，且产品户型面积区间变大。,41,荔湾区域市场分析对项目开发的启示,芳村客户可自然吸附，但对大荔湾区域的客户需加以引导。在产品开发及推广层面方向上可借鉴逸翠湾，如设置超豪顶层复式、豪装交楼标准提升整个项目档次，并且在宣传上树立高端楼盘形象。,42,项目周边：保利、中铁等大鳄周边抢地,2010年6月芳村高尔夫球场两块江景靓地均被央企中铁集团有限公司夺得，折合楼面地价分别为7400元和7296元，溢价率高达129%。 2010年9月保利以18亿的高价夺得原芳村高尔夫D、E地块，与夺得F地块的路劲瓜分了芳村高尔夫地块。三块地楼面地价分别为5790元/平方米、6955元/平方米、6678元/平方米。按此价推算，楼价将超过1