地产开发报建管理办法

地产开发报建管理办法第一章 用地手续办理第一条 国有土地使用权证办理1、签订国有土地使用权出让合同或项目合作协议次日展开收地工作，在支付地价款及契税后7天内须取得国有土地使用权证。2、国有土地使用权证的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与国有土地使用权出让合同一致；如需办理临时性国有土地使用权证，必须在到期30天内完成延期手续或变更正式国有土地使用权证手续。未按此执行并造成损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。3、原则上须尽量划分多块宗地办理国土证。4、地区公司须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续。第二条 项目收地时开发部必须委托有资质的测绘部门对用地红线及用地面积进行核定。否则，给予开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。第三条 地区公司在履行土地合同时，必须及时开展维权取证工作，确保公司权益。否则给予相关责任人降职、免职处分，综合计划部考核。第二章 开发报建策划及规划报建第四条 新项目在总规非正式批复3天内，由主管开发领导组织召开开发报建策划会，项目总经理及综合计划部、开发部、总工室等部门负责人参加，研究当地市政配套费缴纳、预售证办理、交楼验收、水电气暖缴费及开通等政策，制定分批分期办理规划证、施工证计划。未按时召开会议的，每延迟一天扣罚主管开发领导500元，综合计划部考核。第五条 总规非正式批复4天内，由综合计划部牵头制定开发报建及设计出图计划并考核。计划出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人200元，综合计划部考核。第六条 总平面规划报建、管网综合平衡图1、开发部须在取得土地15天内取得总规非正式批复；在取得土地60天内取得总规正式批复和竖向标高、管网综合平衡图。 2、项目内如配建可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾中转站、公厕、配电房、烟道、风道等），须依照政府规定做好前期公示，并做好维权取证工作。3、开发部须在总规批复后30天内取得人防、消防、环保、教育、防雷、中水、深基坑、交通评估、市政道路、超限审查、初步设计审查等专业意见或正式批复。4、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位置、单体户型、使用功能、立面等方案调整，开发部须在取得集团调整批复后60天内完成政府职能部门正式批复或换图。第七条 由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更，给公司造成重大损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人降三级工资以上处分，管理及监察中心考核。第八条 单体报建1、单体报建须结合项目的总体规划设计方案，确保单体位置、单体户型、使用功能、立面等与集团批复方案的一致性。未按此执行给公司造成重大损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）、总工室主管领导、总工室负责人、开发部负责人降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。2、各楼栋动工前须委托规划局认可的测绘部门进行放线，工程至正负零时完成验线，未按此执行给公司造成损失的，给予开发部、工程部、总工室负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。第九条 办理建设工程规划许可证1、开发部须在总规批复后45天内取得建设工程规划许可证，原则上应按楼栋办理，地下室部分应单独办理。确因政府主管部门要求不能按此执行的，须根据工程开发建设进度尽量分多批次办理。2、开发部须与综合计划部进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个建设工程规划许可证，以免影响验收。3、因当地特殊规定，确需将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个建设工程规划许可证的，须形成书面报告，报管理及监察中心备案。第十条 地区公司在取得项目用地的同时须收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，报集团设计院作为设计依据。未按此执行，导致集团设计院的设计方案无法通过当地政府审批，且须进行设计方案重大调整的，给予主管开发领导（或项目总经理）、总工室主管领导、总工室负责人、开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，集团设计院考核。第十一条 主管开发领导每月须组织召开开发报建工作专题会议，督促开发报建计划的实施，总结制定并推广各项管控措施，参加人员为主管开发领导、项目总经理、开发部、总工室、综合计划部等部门负责人。会议纪要须于会后2天内报管理及监察中心备案。未按时召开会议的，给予主管开发领导扣罚100%综合奖金处分。综合计划部考核。第十二条 地区公司在新城市上马项目后须收集当地有关交楼验收的特殊规定。如当地政府要求项目须整体办证、整体验收，须报管理及监察中心备案。第十三条 所有报建图纸须经总工室审核通过后方可对外使用；综合体、地标等重大项目的报建图纸，须再报集团设计院审核后方可对外使用。第十四条 规划报建阶段，开发部取得政府任何审批结果或书面意见的，须在24小时内归档并函告总工室，由总工室及时作出相关处理，有必要报报集团设计院的须在24小时内报批。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部、总工室负责人降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。第三章 施工报建第十五条 开工前必须取得建筑工程施工许可证或先行施工手续。第十六条 开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作。每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元，综合计划部考核。第十七条 地区公司必须在开工前完成政府有关质量和安全监督登记手续，或者协调质量和安全监督管理部门提前介入监督工作，同时做好各项监督、验收资料的收集存档。每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元，综合计划部考核。第十八条 开发部必须在取得建设工程规划许可证后30天内取得建筑工程施工许可证。第十九条 地区公司应按照总工室审核通过的施工图办理施工图审查并取得图审合格意见书。因开发报建原因导致施工图审不合格或致使公司利益受损的，给予主管开发领导、开发部负责人等相关责任人降一级工资以上处分。综合计划部考核。第二十条 开发部须与综合计划部进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个建筑工程施工许可证，以免影响验收。第四章 配套工程、消防工程报建第二十一条 配套工程报建1、配套工程指的是满足项目交付使用所需的永久供水、永久供电、永久供气、永久供暖等工程。2、首期工程动工后90天内，由主管工程、开发、设计领导共同组织工程部、开发部、总工室、预决算部、招投标部等召开专题会议，讨论并制订水、电、气、暖等配套工程的报建方案（具体内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等），每延迟一天扣罚相关责任人100元，综合计划部考核。3、在确定配套工程报建方案后90天内，开发部必须到自来水公司、供电局、煤气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标；同时，必须根据项目分期进度取得各期配套工程接入源点负荷指标，该项工作纳入集团计划考核。如当地无负荷的，必须制定解决方案并实施，每延迟一天扣罚开发部负责人50元，综合计划部考核。第二十二条 配套工程的实施方案必须按集团制度规定报设计成本质量控制中心审批，地区公司应按照集团设计成本质量控制中心审核通过的供电方案、水源方案、采暖系统方案进行报建，并签订相关合同。地区公司对设计成本质量控制中心提出的意见，尽最大努力后仍达不到的，须提出处理意见及解决方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，报集团直管副总裁、集团分管领导审批。未按此执行的，给予主管开发领导降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。第二十三条 以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，地区公司招投标部负责在主体工程招标十天前通知开发部书面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围，避免施工范围重叠。开发部未及时按要求提供相关资料的，扣罚相关责任人1000元，招投标部考核；如招投标部签订的招标合约所包含的施工范围同缴纳配套费所包含的施工范围有重叠的，给予招投标部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。第二十四条 地区公司必须在开盘15天前取得正式的消防专业审核批复，并确保销售资料与施工图纸一致，每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核；由于消防专业意见批复导致销售资料变更的，给予相关责任人降一级工资以上处分，综合计划部考核。第二十五条 地区公司须在合同交楼240天前完成水、电、气、暖配套工程协议签订，合同交楼210天前取得水、电、气、暖配套工程施工图纸，每延迟一天扣罚责任部门负责人500元，综合计划部考核。第二十六条 供电工程、消防工程招标资格审查合格单位须为项目所在报装、报验管辖区内有多年施工经验的单位；否则，如出现工程进度严重滞后、验收手续严重滞后，影响合同交楼的，给予招投标部负责人降一级工资以上处分，综合计划部考核。第二十七条 配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长（或主持工作一把手）具体做出安排，主管开发领导（或项目总经理）必须密切配合招投标部工作。第五章 预售办理第二十八条 地区公司在开盘60天前由主管营销领导组织总工室、开发部、工程部、预决算部、营销部、物业公司及相关主管领导召开开盘前工作协调会，会议须确定：1、确认符合当地测绘部门要求的图纸，按图完成预售面积的计算，同时委托当地房管局认可的测绘部门进行面积测绘。地区公司对预测结果进行复核、协调、确认，对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报集团预决算审计中心审核。2、对销售合同中关于永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套项目的开通条款及交楼所需验收手续条款进行会审并确定，确保合同条款的合理性、可行性。3、确认每一楼栋的户型、朝向，尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋。4、确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长（或主持工作一把手）批准，再报集团营销中心、管理及监察中心审批。5、确认合同交楼标准，包括工程竣工标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等，确保交楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。6、确认物业管理合同备案的完成时间节点，并纳入地区公司计划考核。7、对项目内可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾转运站、公厕、配电房、烟道、风道等）设置情况进行确认，确保展示模型与实际设置情况一致，由当地公证处作公示公证。 未按时召开会议的，每延迟一天，扣罚主管营销领导500元，综合计划部考核。第二十九条 开盘30天前，由董事长组织召开会议对上述内容予以审定。第三十条 地区公司须按照各项目的销售计划，新开盘项目须提前15天取得商品房预售许可证并开通网签；后续推货楼栋须于集团推货计划之日前取得商品房预售许可证并开通网签。第六章 交楼验收第三十一条 地区公司必须在每期楼栋第一批外立面完工后15天内，由地区公司主管开发领导（或项目总经理）和主管工程领导共同组织开发部、工程部、招投标部召开开发报建验收协调会，明确各专项验收和竣工备案需要达到的工程进度验收标准及时限，明确责任人和责任目标，会议每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核。 第三十二条 地区公司必须按每期工程合同交楼前9个月、6个月、3个月由董事长（或主持工作一把手）分三次组织相关主管领导、开发部、工程部、招投标部等相关部门召开永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套工程开通及消防验收工作协调会，确保具体工作责任到人、会议决议在合同交楼30天前完成。否则必须制定交楼应急预案，报管理及监察中心备案。 未按此实施的，给予开发部经理免职、项目总经理降六级工资、主管开发及主管工程领导降三级工资处分。合同到期水电气暖等配套工程未开通、相关验收未完成的，给予项目总经理免职、主管开发及主管工程领导降职、董事长降六级工资处分。第三十三条 毛坯交楼的，开发部必须在毛坯竣工后30天内取得规划验收合格证；精装交楼的，开发部必须在精装竣工后30天内取得。每延迟一天扣罚开发部经理50元。综合计划部考核。第三十四条 毛坯交楼的，工程部、开发部必须在毛坯竣工后75天内取得质量验收意见书和建设工程竣工验收档案认可书；豪装交楼的，工程部、开发部必须在豪装竣工后75天内取得。每延迟一天扣罚工程部经理或开发部经理50元。综合计划部考核。第三十五条 毛坯交楼的，开发部、工程部必须在毛坯竣工后85天内取得竣工验收备案表；豪装交楼的，开发部、工程部必须在豪装竣工后85天内取得。每延迟一天扣罚开发部经理或工程部经理50元。综合计划部考核。第三十六条 面积实测和确权办理1、取得竣工备案表后30天内，开发部必须取得当地房管局或房管局认可的测绘部门出具的面积实测结果，并提交给预决算部。未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。营销部考核。2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部。未及时复核，每延迟一天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元。营销部考核。第三十七条 开发部必须在合同约定房产证办理时间180天前取得该期楼宇的房地产权属证明书及全部分户图；取得房地产权属证明书6天内，办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。每延迟一天扣罚开发部经理20元。综合计划部考核。第七章 公建配套与人防工程设置方案的制定、审批第三十八条 地区公司应在取得集团已批准的总平面方案后3天内、向规划局报建总规方案前，由主管开发领导主持召开会议，总工室、开发部、营销部、预决算部参加。会议须明确: 1、公建配套设置名称、面积、具体位置。2、人防工程设置方案经营分析（须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素），并在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。第三十九条 公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管用房，确须增设其他公建配套的，参照当地规定标准或土地合同中规划设计条件的下限，按照不宜多的原则执行。公建配套设置的数量由管理及监察中心负责审核。第四十条 公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计，尽量集中统一设置，不得占用商业面积，不得占用综合楼、影城和运动中心等物业。公建配套的位置由集团设计院负责审核。第四十一条 公建配套方案报批流程：取得集团已批准的总平面方案后15天内将公建配套方案审批表及公建配套设置细化方案通过EMS系统报管理及监察中心、集团设计院审核，经集团总规划师、集团直管副总裁审批后，再报集团分管领导审批，各环节审核时间均为1天。第四十二条 各项目在报建时原则上不设置人防工程，不缴纳人防易地建设费。设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应参照当地规定标准的下限原则执行。第四十三条 人防工程设置方案报批流程：确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，地区公司必须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设置方案通过EMS系统报管理及监察中心审核，再报集团分管领导审批，审核时间为1天。第四十四条 地区公司未按规定报审公建配套方案或人防工程设置方案的，扣罚相关责任人1000元；未及时报审的，每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元。综合计划部考核。第四十五条 地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套方案或人防工程设置方案，方案未报集团审批即私自报建的，给予开发部负责人降一级工资处分；未按集团审批通过的方案执行并给公司造成重大损失的，给予相关责任人降三级工资以上处分。管理及监察中心考核。第八章 开发资质办理第四十六条 开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领，在公司达到升级条件后60天内完成开发资质升级工作，按照当地政府主管部门要求的时间完成年检手续。未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元，综合计划部考核。第四十七条 取得新项目后，开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发项目手册、房地产开发经营权证等证照。第四十八条 因无开发资质、开发资质过期以及无项目手册、房地产开发经营权证等导致罚款的，给予开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。第九章 报建规费管理第四十九条 开发报建规费支付原则上按销售进度和工程开发建设进度尽量分多期缴纳，但不得影响项目开盘及交楼验收。第五十条 开发部须建立收费标准台账，每月跟进当地政府的各项收费政策变化情况，及时更新台账，并于每月底报管理及监察中心备案。如收费标准发生变化，开发部须及时采取措施，制定最有利于公司的缴费方案，杜绝多缴。未按此执行给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）和开发部负责人降一级工资直至免职处分，综合计划部考核。第五十一条 报建规费审批权限及管理1、地区公司对外支付正常报建规费由各公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、开发报建非正常规费（如罚款、滞纳金等）100万元以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上的，通过EMS系统报管理及监察中心审核后，再报集团分管领导审批。 3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面，管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查。第五十二条 开发部须建立开发报建规费（含非正常规费）支付台账，于每月最后一天经开发部负责人及财务部负责人签字后报管理及监察中心备案。未按时上报的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元，误差超过5%的，扣罚开发部负责人500元，管理及监察中心考核。 开发部须做好开发报建沟通工作，严格控制非正常规费支出，对于重大事项，地区公司董事长（或主持工作一把手）必须参与协调，确需支出的非正常规费，将按支出金额的10%从该公司当月利润奖金中扣除。管理及监察中心将每季度公布排名情况，并报集团直管副总裁、集团分管领导、董事局主席。第五十三条 项目滞纳金或报建规费依法得到减免的，按照减免金额的1%给予地区公司奖励。滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准。集团给予各公司的奖励，50%部分奖励地区公司董事长（或主持工作一把手），其余50%部分由地区公司董事长（或主持工作一把手）分配或留存。奖励方案须报集团人力资源中心备案。第五十四条 报建规费的减免缓不得影响项目的正常开发建设工作，否则不予奖励。第五十五条 地区公司每月底前须将当月减免奖励申请报管理及监察中心审核，经集团直管副总裁、集团分管领导审批后，再报集团总裁审批。 第五十六条 地区公司在主体工程招标时，应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金，项目劳保统筹基金由我司按政府规定向政府主管部门缴纳，施工单位按政府规定的程序办理该款项的退返。地区公司已发包的建筑工程，如合同金额中已包含劳保统筹费，地区公司须在向政府缴纳劳保统筹基金后，由开发部书面通知预决算部在下月工程款中扣回。开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的，每次扣罚开发部负责人1000元；预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣回相关费用的，每次扣罚预决算部负责人1000元，如该项目已结算且无法扣回该费用的，给予预决算部负责人降一级工资以上处分，综合计划部考核。第五十七条 地区公司在主体工程招标时，必须在合同中明确：施工单位必须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续，提供当地墙改办，散水办认可的票据。若因施工单位原因导致新型墙体基金和散装水泥基金无法退返的，应由施工单位承担相应责任，并在工程款中扣回相应规费。未按此执行导致相关费用无法退返的，给予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部