产业区功能规划与产业定位.ppt

产业区、新城 功能规划与产业定位,针对产业规划项目所需问题 分别围绕生态城和新城建设模式进行研究,意义 发现世界著名的经济发展模式 借鉴其产业链的延伸经验 借鉴其围绕发展其它产业的经验,生态城,功能定位与产业定位,独特的资源,新城模式,意义 理解生态城的定义并归纳其发展模式 借鉴生态城发展中产业的选择 得出生态城建设过程中对房地产企业的启示,意义 理解新城建设的模式 借鉴新城建设中的关键成功因素 借鉴如何通过产业规划推动新城建设,如何围绕独特的资源，进行产业链的延伸并推动地区经济发展？,如何将规划区块打造成为可持续发展的生态区域？产业如何定位？,如何通过正确的定位以及模式选择，将规划区块成功塑造成一个新城？,规划区块简介,北区用地面积：25平方公里 地理位置：水库北面，毗邻镇,南区用地面积：40平方公里 地理位置：主要由东镇和南镇构成,Google earth-北区,怀来县政府,沙城开发区,Google earth-南区,官厅水库沿岸,葡萄种植园,虽然南北区块在地理位置上被水库分割，其总体功能定位应保持一致 南北区块的定位差异体现在具体的产业分工方面,外部趋势,内部优劣势,所处区位优越 拥有丰富自然地理资源 具备一定产业基础 属于政府规划重点,经济总量比起国内领先县域经济仍较小 产业结构不尽合理 产业链延伸不充分 周边区域定位所带来的发展限制 规划区块自身条件带来的发展限制,区域发展理念的变化趋势 国家对区域发展的政策导向 国际/国内产业发展的趋势 市场的投资热点及趋势 人类生活方式的变化趋势,外部宏观趋势对于规划地区整体定位的启示,区域发展理念的变化趋势 可持续发展的理念将成为未来城市和区域发展的主流趋势 生态办公区的形式适合可持续发展的要求并具有较高的市场价值,国家政策导向 国家出台的循环经济促进法明确鼓励园区企业进行资源的高效利用并减少环境污染,产业发展趋势 高新技术产业及现代服务业是未来发展的重点产业,投资热点及趋势 高新技术产业是未来国际国内资本主要的目标,人类生活方式的变化趋势 人类亲近自然的需求日益增长 远离城市的郊区生态居住正在成为流行,整体规划体现可持续发展理念 以生态城的形势协调经济、环境与人三者关系,产业以无污染的高新技术和现代服务为主导 体现本地的葡萄特色，形成鲜明个性,规划距离市中心的生态新城具有可行性和现实意义 正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长，体现经济价值,内部因素对于规划地区整体功能定位的启示,区位条件优越：毗邻，具有吸引产业辐射的条件 自然地理资源丰富：是产业发展的基础，并能营造良好工作居住环境 具备一定的产业基础：经济发展迅速，并形成以为首的六大支柱产业 政府规划导向：市规划发展的重心，县政府给予怀来县未来发展指明方向,经济总量偏小：与国内领先县域经济体相比经济总量较小 产业结构不尽合理：第二产业比重偏小，产业结构有待进一步完善 产业链延伸不充分：等支柱产业的发展现在仍处于产业链前端 周边环境要求高：西部城区列为生态涵养带，而怀来县正处于西部生态带的延伸区域 内部条件产生限制：水库对水域的环保有一定要求；南区550V高压电线对土地规划利用产生影响,7,高新技术、特色、品味生活,高新技术,特色,品味生活,借势-产业及人才力量，利用本地环境资源，发展无污染的高新技术产业，拉动地区经济发展,培育发扬本地特色产业，打造具有鲜明个性的高端休闲旅游度假胜地,借势本地产业发展以及扩展外溢的居住需求，打造配套完善的绿色生态型高尚品位生活社区,依托*发展高科技产业拉动本地经济发展，打造以为特色的高端休闲旅游目的地，建设京西地区功能完善的高品味生活家园；成为中国领先的生态发展示范区,规划北区功能侧重为环境友好型的现代先进制造园区,规划北区块分工分析,侧重于制造业的发展，充分利用现有开发区的基础，打造一流的产业基地，快速提升本地经济 结合当地产业基础，辅助发展商贸物流等配套服务业,北区侧重环保的生态产业园区,规划区块（北区）,规划区块（南区）,发展目标,人群,产业发展,区域/城市功能,生态型现代化产业园区,大量的产业工人 企业所需的技术人员 企业所需的中高级管理人员,生态型新城，可持续发展的示范区,少量的产业工人 大量的企业研发和中高层管理人员(白领阶层) 大量北京及周边地区以第二居所为主的居住人群,本地的传统制造业 高新技术产业的制造环节 少量的研发、商务、展示功能,研发、创意、服务外包等现代服务业的聚集区 大量企业总部机构的所在地 部分高新技术孵化、产业化和生产制造的聚集区 现代化特色农业的发展区域 以葡萄酒为特色的高端葡萄酒产区旅游区,整洁的工业厂房，充足的绿化覆盖，生态型的工业循环体系 满足产业工人和怀来城区人群居住、消费、娱乐的功能配套,依靠高新技术产业拉动本地经济的增长方式 定位高端的宜居生活城区拉动周边区域和本地人群的消费 产区吸引大量游客,规划区块产业定位,位于核心城市周边的边缘地区/新城产业发展模式主要可以分为五类,边缘地区产业发展模式分析,地区与核心城市距离,城市边缘地区产业发展模式,产业类型,地区与核心城市自身特点,产业配套,产业分流,产业分工,独立特色,产业转移,相同产业 不同产业链环节,相同产业 相同定位,不同产业,不同产业,不同产业,中远,近,中近,中远,中远,核心城市发展成熟度高 城市地区用地紧张，土地十分有限，价格高,边缘地区依托自身重大基础设施，发展相关伴生产业,核心城市产业升级需求较大 主要为过渡类型,边缘地区依托自身特色自然/天然资源，发展相关产业 同时结合特色产业配套核心城市的部分相关需求,核心城市规模较大，自身需求量/市场较大 核心城市主导产业的产业链较长,1,2,3,4,5,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,外部行业吸引力 行业规模 行业增长率 行业利润率 平均增加值占比 产业关联度 拉动就业能力 就业拉动能力,内部资源/能力 资源基础 借势/配套北京可能性 环境影响 产业/行业配套能力,发展五大机遇分析,26大行业,5大机遇 全球热点前瞻产业 中国产业发展 优势产业及转移产业 产业配套及产业转移 本地优势产业,高新技术行业 健康产业（医疗器械、健康食品） 绿色产业（新能源、新材料、环保） 通信电子 传统行业 装备制造业（小型装备） 都市工业,主导产业,制造业筛选方法,A,服务业筛选方法,B,外部吸引力 市场吸引力评估 对距离的要求,发展的服务业长名单,内部挑战 自身条件 面临竞争,生产型服务业 总部经济 研发基地 服务外包 文化创意 消费型服务业,13,装备制造业 小型装备 电工电器： 输配电设备 机械基础件：模具、液压和气压动力机械 仪器仪表：生产过程控制仪表及系统 流体机械：气体、液体分离及纯净设备 都市工业1） 服装、鞋、帽类 钟表和文体用品 食品饮料加工制造 钻石珠宝等工艺美术旅游品,绿色产业 新能源 风电机组零部件 新材料 生物医用材料 电子信息材料 新型建筑材料 污染处理 水处理设备 废气处理设备,传统制造业,现代及高新技术制造业,健康产业 医疗器械 机械治疗及病房护理设备 假肢、人工器官及植入器械 医疗诊断、监护及治疗设备 健康食品 营养保健品与功能饮料：围绕葡萄和当地特色产品展开 有机农业结合葡萄及市场热点重点发展,服务业和特色产业,服务业 生产型服务业 总部经济 研发中心及孵化 服务外包 文化创意 消费型服务业 旅游 生活功能配套（居所、医疗、教育等）,北区重点发展产业：,南区重点发展产业：,通信电子产业 通信电子/计算机零配件 电子元器件,1,2,3,4,6,葡萄产业,5,葡萄种植 葡萄酒酿造 葡萄酒衍生产业,应重点考虑发展电工电器、汽车零部件、机械基础件、仪器仪表及流体机械,环渤海地区区位商,行业投资,行业市场吸引力,小 型 装 备 / 基 础 件,电工电器,汽车零部件,机械基础件,仪器仪表,流体机械,文化办公设备,食品包装,其它民用设备,综合比较行业规模、增长率、投资活跃度和环渤海地区区位商，选择重点发展的子行业 电工电器 汽车零部件 机械基础件 仪器仪表 流体机械,弱,强,装备制造业,1,装备制造业发展的主要考虑方向可以从配套行业和具体产品两方面来考虑,电工电器： 输配电设备 机械基础件：模具、液压和气压动力机械 仪器仪表：生产过程控制仪表及系统 流体机械：气体、液体分离及纯净设备,装备制造业发展建议,配套,市场前景良好,重点产业,重点产品,选定的小型装备制造业 主导发展的产业,集成电路产业 通信设备终端产品制造和计算机及网络产品制造 TFT-LCD显示产业 数字电视产业 下一代互联网产业,数控机床 印刷机械 新能源与节能环保设备 工程机械 仪器仪表及自动化控制系统 电站及输变电成套设备,医药制造 医疗器械,装备制造,通信电子,健康产业,研发环节,上游零部件,装备制造业,1,新能源,污染处理,新材料,风电机组零部件,水处理设备 废气处理设备,电子信息材料 新型建筑材料 生物医用材料,A,B,重点产品,重点企业,以国内企业为主,对新材料的不同领域有所不同，主要以吸引外资企业进驻,吸引国外领先技术企业，并以其为核心发展环保产业,C,绿色产业,2,医疗器械行业分类,企业增加速度,怀来区块发展机会,医疗诊断、监护及治疗设备,医疗、外科及兽医用器械,机械治疗及病房护理设备,假肢、人工器官及植入器械,实验室及医用消毒设备,口腔科用设备及器具,市场规模,资产总计,增长速度,未来应以医疗诊断及治疗设备、 人工器官及植入器械和机械治疗及病房护理设备为主要发展方向,行业利润率,健康产业医疗器械,3,三大细分领域主要产品列举,主要产品列举,主要产品列举,物理治疗设备、电疗设备、按摩设备 病员监护仪、肾脏透析设备、透热疗法设备 紫外线及红外线装置 医院供氧系统,生物陶瓷制品 器官辅助装置：助听器、心脏起搏器 植入器械：骨科植入器械、美容及整容植入器械 介入器械：介入导管、支架 矫形器具,射线、超声、激光诊断、治疗、监护设备 核磁共振系统 内窥镜,机械治疗及病房护理设备,假肢、人工器官及植入器械,医疗诊断、监护及治疗设备,健康产业医疗器械,3,家庭医疗器械市场,人口老龄化进程加快，老年人常见病、慢性病的日常护理和治疗以社区和家庭为主,以辅助治疗、保健、调理及监视为主要功能 数字化、电子化 便携式,产品列举,医疗方式从单纯的院内治疗向集院前预防、急救、院内诊断、治疗、院外监测、康复及日常家庭医疗保健为一体的多元化发展,市场增长动力,需求特点,医疗器械市场发展机遇,电动轮椅,血压计,脂肪测量器,失眠治疗仪,电子血糖仪,咽喉保健器,激光减肥仪,数位体温计,低频治疗器,按摩椅,助听器,足部按摩器,健康产业医疗器械,3,健康食品发展思路,营养保健食品,功能饮料,有机食品,研发/育种,种植,加工/包装,销售/会展,以葡萄为主 当地特色产品 蔬菜 苹果 中草药 玉米 海棠 ,葡萄酒酿造,葡萄酒相关抗氧化保健品 其他进口原料保健品,相关产品销售/会展,打造以当地特色葡萄以及市场主要有机产品为主导的有机产业链 向非食品领域如香精香料、服装、日用品等有机领域延伸,健康产业健康食品,3,行业定位差异化,通信设备制造,电子计算机制造,电子元器件制造,A,B,规划地区主要定位为配套环北京地区的零配件制造进而升级为生产研发基地 电子计算机制造行业 产业前景良好，且为环北京地区主导发展产业 整机部分制造集聚程度很高，目前已经形成联想、方正等厂商以及富士康、纬创立等的集聚，在吸引大规模整机制造可能性较小 通信设备制造行业 前景良好，且为环北京地区主导发展产业 设备制造主要集中在诺基亚、华为、中兴等厂商，但这些厂商均在北京及周边地区形成较大较完善的产业集群，可以产业配套为契机，吸引产业集聚并逐步进行产业升级,规划地区主要定位为打造电子元器件产业基地，支持北京及周边地区的通信电子产业发展 集成电路制造为北京、天津定位的主攻方向，技术含量高，不适合规划地区主导发展，可以考虑以产业配套为起步，逐渐引入研发，进行产业升级 其他元器件对技术要求较低，成本敏感度相对较高，可以作为规划地区吸引投资的主要考虑方向,通信电子产业,4,计算机制造行业基础和发展,计算机整机制造行业从总量上来看并不大，从结构上来看，凭借联想、同方、方正等厂商生产基地生产笔记本电脑为主 “十一五”规划中明确指出“继续做大作强笔记本电脑”，作为计算机行业的主攻方向之一 已经形成了一定规模的上游配套企业 科研能力强大，在设计、芯片制造、关键零配件的研发等方面处于国内领先地位,机会一：为笔记本电脑制造配套,抓住大力发展笔记本电脑的机遇，主动吸引相关配套企业的落户 充分利用规划地区在土地成本、人力成本等方面的优势，加强招商引资力度,机会二：利用现有产业和科研基础，吸引代工企业落户,基于现有的笔记本生产及消费基础，会有代工企业入驻的机会 代工企业对成本敏感程度更高，可以将其吸引到怀来，依靠代工企业的投资机会拉动产业集群更快形成,通信电子产业,4,充分抓住周边通信龙头企业聚集的优势，大力发展通信设备制造业 鼓励吸引上游配套企业进驻，迅速建立强大的供应链配套基地,零配件 A,零配件 B,零配件 C,零配件 D,零配件 A,零配件 B,零配件 C,零配件 D,研发A,研发B,研发,生产,展示,以为主要厂商的生产制造配套起步,以3G为契机推动产业集群,成为京津地区通信设备配套研发及生产基地,积极鼓励各大厂商将3G通信设备行业中的研发和科研能力放在怀来，进一步提升制造能力 在为起步配套的上游零配件供应企业形成初步集群后，利用便利的交通辐射周边大型企业,吸引大型通信设备制造企业进驻，成为地区有影响力的通信设备配套制造聚集区 成为大型的通信设备配套出口基地,怀来规划地区,通信电子产业,4,电子元器件的需求来自各个电子通信类产品领域，它们的快速发展拉动电子元器件的增长；其中集成电路、光电子器件、电子元件组件和印刷电路板值得关注,计算机和通信类产品是电子元器件的主要驱动因素,光通信,04-07 CAGR,39%,计算机,5万亿元人民币,消费电子,汽车,工业/军事,手机,32%,11%,21%,172%,出货量,出货量,出货量,出货量,出货量,电子元器件细分产品及其市场规模和增长速度,电 子 元 器 件,电子器件工业行业 电光源 电子真空器件 半导体分立器件 集成电路 光电子器件,电子元件工业行业 电力电子元器件 电子元件及组件 印刷电路板,07 规模,03-07 CAGR,单位：亿元人民币,5,312 476 519 452 1,942 1,922,8,233 833 5,439 1,961,28% -6% 26% 44% 51%,30% 33% 55%,通信电子产业,4,知识型生态办公区 “生态总部基地”,研发/孵化,文化创意,软件及服务外包,A,B,C,生产型现代服务业,6,企业国别来源,企业区域来源,江浙地区及珠三角地区如选择长距离迁移到北京，主要重视北京带来的品牌效应，选择河北省怀来县可能性较小 北京市现在缺乏既有商务氛围、交通相对便利、售价较便宜的总部楼，许多企业迫于成本压力已经从北京核心CBD区域移出。南区规划区块宽阔的办公面积及生态环境具有承接北京企业总部的可能,企业行业分布,已形成金融等高端服务业的总部经济集聚，南区吸规划区块吸引制造类企业总部的可能性更大 从丰台发展总部经济的经验来看，总部经济对于企业所处行业没有明显的集聚特征,总部经济的发展没有明显的行业集聚特征，主要以+重点发展行业为主,跨国企业总部对办公成本较为不敏感，注重北京所带来的品牌集聚效应，选择作为总部可能性较小 国内企业对成本较为敏感，南区规划区块相对自然环境优美、且成本低廉，具有吸引该类企业入驻的可能性,南区总部基地将主要以吸引中国企业为主，将国外企业视为机会型招商目标,南区总部基地将以吸引+内部企业的转移为主，其他省市企业为辅,生产型现代服务业生态总部基地,6,总部特点：跨国/国内企业总部、专业服务类企业 区域位置：城市中心地区，公共交通便利，商业发达 区域形态：高层写字楼，密度高 北京代表：CBD、金融街、奥体中心、中关村核心区,内核层,中间层,外层,总部特点：国内外企业总部、职能中心 区域位置：副中心地区、大城市的近郊 区域形态：小体量、独栋办公楼，密度低 北京代表：海淀EOD、联东U谷、航空城商务区,总部特点：国内外企业总部、职能中心；小体量生产 区域位置：大城市的郊区、周边地区 区域形态：生态环境、绿色环抱建筑物，密度超低 北京代表：除丰台总部基地ABP外，供应量欠缺,生态总部基地,支持,6,三大现代服务业,“生态总部基地”产业构成,为主的各类衍生产业,总部功能机构,研发/孵化 文化创意 服务外包,企业总部 物流中心 采购中心 销售中心 结算中心,培训中心 展示中心 会务/接待中心 呼叫中心 ,休闲产业 /餐饮培训 ,生产型现代服务业生态总部基地,6,在规划区块(南区)未来的主要发展区域及当前的启动区块中，布局一定的低密度生态办公区域，主要吸引入驻对象： 研发/孵化中心(针对中小企业、学校科研机构、个人) 服务外包产业(软件研发、呼叫中心等) 部分文化创意产业 ,相对集中,散落分布,在规划区块(南区)的主要道路和现有村庄周围布局以为主要形态的企业总部，主要吸引入驻对象： 企业总部 企业各类功能中心 文化创意产业 部分总部+小规模生产的企业综合体 ,生产型现代服务业生态总部基地,6,“研发+孵化“模式最适和规划区块(南区)研发产业的总体定位，主要吸引对象为+所属的各类科研院所、国内企业科研机构以及科创人员,研发产业园区定位选择,研发,研发环节处于产业链最前端，是附加值最高的环节；强大的研发创新实力往往是企业竞争优势的来源；研发相对于制造污染小，是知识密集型环节，对人力资源要求高,研发园区的孵化环节将从科技成果转化、技术交易等各方面为企业提供专业化服务，使企业得以快速发展 国家科研院所对成果转换的重视，带来众多中试孵化基地需求,涵盖从研发到生产整条生产链的，往往是高新技术产业园区定位。该类价值定位为当地政府经济贡献大，且能拉动当地劳动力市场需求；但生产制造环节对资源和环境会有所影响,特点,南区匹配度,A,研发+孵化,B,研发+孵化+生产,C,价值定位类型,南区对资源和环境的要求较高，不适合大规模产业化，北区可承接发展,提供大量低密度且低廉的生态办公楼 经济人口拉动有限,南区能够为提供中试基地较大空间,生产型现代服务业研发/孵化,主要招商对象： 科研院所 国内大中型企业的科研机构 科创企业 主要目标行业： 新材料 电子信息 医药研究和医疗设备 先进制造 环保研究,6,在服务外包领域，规划区块(南区)在短期内应从发展软件信息服务外包、IT培训产业、呼叫中心以及研发/设计外包业务起步，逐步升级,服务外包业务选择模型,注：圆圈大小代表该业务2012年业务规模预测,市场吸引力,能力匹配程度,发展优先次序,核心发展业务 市场吸引力较强，同时与南区能力匹配程度高，适合南区近期依托周边资源进行重点发展，主要包括 软件和信息服务外包业务：依托北京海淀区现有的产业资源，结合IT培训产业，进行重点发展 呼叫中心业务：依托北京市丰富的人力资源和本地商业成本优势发展呼叫中心产业南区短期内发展传统的呼叫类业务，中长期可向高附加值的业务转移 研发/设计外包业务：依托研发基地及创意产业园发