杭州13年上半年土地市场分析.ppt

杭州土地市场近期形势,市场管理部 2013-6-25,1,2,3,1.1整体市场概况 1.2热销项目分析,2.1土地市场概况 2.2版块市场表现 2.3主要版块价格,3.1重点企业市场策略 3.2市场发展分析 3.3策略与建议,1.1 市场呈下滑波动，主城价格适度上涨，余杭、萧山价跌促量,图2：2011年1月-2013年5月杭州住宅成交均价走势图,图1：2012年1月-2013年5月杭州商品住宅成交情况,2013年5月，杭州全市（含余杭、萧山）共成交商品住宅4999套/55.75万平方米，环比下降31.18%/34.18%。其中，主城区商品住宅成交2559套/29.41万平方米，环比下降24.42%/23.55%。5月成交量的大幅下降，一方面由于3月、4月出现的抢买现象，在一定程度上透支了市场需求；另一方面，开盘量的大量缩减也是成交下滑的主要原因之一。,5月主城区商品住宅成交均价高达22795元/平方米，环比上涨1.69%，延续2013年2月以来的上涨趋势。5月，杭州主城区均价2万元/平方米以上的房源占比较大，由此主城区商品住宅成交均价出现微幅上涨趋势。而余杭、萧山区成交均价均下跌明显，且两区成交占据近5成市场份额，由此导致全市（含余杭、萧山）住宅市场成交均价结构性下跌，仅17815元/平方米，环比下降3.07%。,数据来源：CREIS中指数据 ,1.1 市场库存较大，供求差距呈拉大趋势，整体销售压力有所加大,图3：2011年5月-2013年5月杭州库存状况、出清周期,5月住宅可售房源体量再创新高，整体销售压力有所加大 本月杭城开发商保持推盘热情，存量房也再创历史新高。2013年5月截至31日，据杭州透明售房网显示，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅库存量高达61256套/819.89万平方米，环比上涨4.93%/3.36%。其中，主城区住宅库存25833套/35.59万平方米，环比上涨2.23%/4.19%。,图4：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅销供比走势图,从出清周期来看，前6个月月平均消化65.32万平方米房源量，销售速度有所下滑。按照以上去化速度，现有库存需13个月的时间才能被市场完全消化掉。目前市场吸纳水平还不够，整体销售压力有所加大。 5月住宅销供比继续下滑，供求差距再度拉大 5月，杭州市供需双双下降明显，但相较而言，成交量降幅更大，由此杭州商品住宅供求差距再度拉大，销供比从0.76下降至0.64。,数据来源：CREIS中指数据 ,1.2 主城个案表现强劲，首置比重过半（54.59%）,首改再改市场稳健,表3 5月萧山区签约套数 top10,表2 5月余杭区签约套数 top10,表1 5月主城区签约套数 top10,*5月，成交面积居首的区域为余杭区，成交量高达18.88万平方米，占比33.87%；其次，滨江区以9.68万平方米的成交总量位居第二位，市场份额高达17.36%，比4月提高12.84%；位居第三位的是萧山区，本月共成交7.45万平方米，占比13.36%。 *从主城新建商品住宅的签约面积分布分析，签约量最集中的依然是80-90平方米的小户型房源，签约1410套，占总量的54.59%；其次是120-144平方米的大户型房源，签约573套，占总量的22.18%。,数据来源：CREIS中指数据 ,首置首改市场：热销项目龙湖春江彼岸,2012年8月27日，滨江区奥体单元FG05-R21-03地块挂牌出让，地块总面积116亩，可建建筑面积24.8万方，用地性质为住宅用地。杭州龙嘉房地产以235229万元底价竞得，折合成楼面价为9504元/平米。,2013年5月11日，项目在白马湖会展中心首开，推出1、2、3、4、6、10号楼共龙湖春江彼岸共计推出908套/11.59万平方米住宅房源，户型面积为89方、138方和165方，均价为22000-23000元/平方米。开盘当天，凭借区位（奥体板块）、地铁（紧邻地铁1号线）、户型（以满足刚需为主，同时兼顾改善）和品牌等优势，项目迎来了开门红，以602套/7.17万平方米的高成交量问鼎榜首。2小时揽金20亿元，创限购以来杭州单次开盘记录。,1,2,3,4,6,10,龙湖在杭州打造的地标级高端豪宅小区。整个项目由13幢33层的高楼围合而成，沿用纽约中央公园大宅Fifteen Central Park West建筑风格，采用公建形体和Art-Deco立面设计，通过其潜在的巨大象征能力，高耸的造型，丰富的曲线线条和元素的应用，展现出项目典雅、端庄、高贵的质感，凸显了美式大宅的风范。景观设计上，园林大师以“自然、浪漫”为主题，设计了“诗意清新”、“绚烂遐想”、“幽默活力”、“灵动梦幻”4大主题庭院，用龙湖最擅长的“平地造坡”、“360景观定位”、“五重景观”等手法，打造出近6万平米的中央花园。,首置首改市场：热销项目龙湖春江彼岸,龙湖春江彼岸开盘在白马湖国际会展中心举行，现场设有12个签到区，以及容纳1500余人的等候区。据了解，本次开盘发放有922个选房号，现场座无虚席，工作人员还不断地加凳子。,成交暴跌难阻土地市场火爆？,前五月一线城市土地出让金总量超去年全年,虽然5月份房地产销售平淡，但土地市场火热。光是上海广州两地，一个月时间内便出现11块地王，北上广深前五月土地出让金更是超去年全年，而5月一线城市土地成交均价已达三年来新高。 广州日报2013年06月05日,上海5月接连出现8地王 卖地收入172亿环比增40%,据上海规土局土地成交数据显示，5月内上海共计成交22幅经营性用地，总面积为44.52万平方米，环比减少4.15万平方米。而出让金额总计达到171.56亿元，环比增幅超过40%，也是今年土地出让金连续第三个月超百亿元。 易居研究院研究员朱光分析称，自从5月中旬以来，一线城市优质地块集中上市加剧了市场竞争，从而导致土地价格进一步上扬，预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续。 证劵时报2013年06月04日,北京前5月土地出让收入超600亿 被指将直接推高房价,“看看今年保利、泰禾这些企业的强势，我们就没戏。”谈到北京上半年土地市场，在京一家国字号房企人士表示有点无奈，“大家都想拿地，别人更想，更下本。” 类似还有中国铁建这样的央企、融创这样的上市房企、懋源这样的中小企业，今年在北京土地市场多次出手，但均空手而回。来自广东的上市房企佳兆业一直试图进京，也参与了诸如近期台湖地块的竞争，然而北京土地市场的激烈竞争让其只能“望地兴叹”。 新京报2013年05月31日,2.1 土地市场活跃，外地房企抢驻杭城，高溢价频现，出让金额为近五年最高点,图5：2012年1月-2013年5月杭州土地成交面积,杭州1-5月共成交98宗地块，成交总面积369.5万方，总可建面积952.4万方，成交总金额498.1亿元，比2012年同期上涨451%。主城区、余杭、萧山成交总金额同比均上涨，其中主城区涨幅高达342%，余杭区涨幅高达4357%。,图6：2012年1月-2013年5月杭州土地成交金额,2.2 土地市场火爆的背后是土地交易短期的空白，市场的集中激发，土地受让趋于集中化,据透明售房统计信息，2012年商品住宅共成交820.58 万平方米，同比大幅上涨113.35%。 同期，2012年杭州商业居住用地出让面积约753.79万平方米。,图7：2012年杭州各区（住宅）土地出让面积及商品住宅销售面积,图8：2013年1-5月杭州各区（住宅）土地出让面积,表4：2012年至2013年1-5月杭州各区（住宅）土地出让面积,119,178,58万,拱墅区（庆隆单元） 起始价增长33.9%，成交价增长44%,92万,江干区（天城单元） 起始价增长7.9%，成交价增长35%,说明：起始价增长=13挂牌价12挂牌价；成交价增长=成交价挂牌价,38万,35万,滨江区（奥体单元） 起始价增长0%，成交价增长45%,西湖区（蒋村单元） 起始价增长0%，成交价增长44%,1,2,3,1,2,绿城田园牧歌 高层均价18000-21000元/平米,田园牧歌,朗诗田园绿郡,1,2,1,2,3,朗诗田园绿郡 小高层均价18000/平米,中铁田逸之星 高层均价14800元/平米,中铁田逸之星,2.3 丁桥田园,1,2,1,2,曙光之城,金色黎明,新中宇维萨,万科草庄 90、200、230高层均价25000元/平米,滨江曙光之城 高层均价14000-19000元/平米,新中宇维萨 89、138、156高层均价21000元/平米,滨江金色黎明 139、158高层均价14000-19000元/平米,1,2,1,2,2.4 钱江新城（二期）城东新城,说明：萧山区共成交4幅（商住）土地，累计成交面积58万平米，其中钱江世纪城成交10万平米,15万,余杭区（良渚） 起始价增长15%，成交价增长33%,余杭区（翁梅） 起始价增长20%，成交价增长69%,余杭区（未来科技城） 成交价增长37%,9万,余杭区（崇贤新城） 起始价增长20%，成交价增长33%,60万,萧山区（开发区） 2013年成交价增长0%,10万,9万,1,2,1,龙湖春江彼岸,顺发和美家,春和钱塘,顺发和美家 高层均价21000元/平米,金昌春和钱塘 高层均价21000元/平米,龙湖春江彼岸 高层均价18000-21000元/平米,1,1,2,2.5 奥体中心钱江世纪城,1,3,2,2,1,2,3,1,4,4,3.1 万科策略：主流首置、首改市场为核心，通过多细分市场、成长版块覆盖，快速运营，提升市场占有率,在售项目 待售项目 待公开项目,北宸之光,万科草庄,万科紫台,西溪碟园,七贤郡,望庄,西溪碟园（再改） 多层（叠）主力户型90、190平米，均价32000元/平米,北宸之光（首置、刚需） 高层主力户型90、130平米，待售,七贤郡（首置、刚需） 多层主力户型90、130平米，均价11000元/平米,紫台（首置、首改） 多层（叠）主力户型90、190 平米，待售,1,2,3,3.2 中海策略：专注首改、再改市场，分散布局、不同产品组合，衔接开发，合理平衡市场风险,在售项目 待售项目 待公开项目,2,1,篁外,钱塘山水,寰宇天下,篁外（再改） 小高、联排主力户型180、330平米，售磬,钱塘山水（首改、再改） 高、联排 售磬,寰宇天下（再改、T1） 高层沿江主力户型345平米 均价32000元/平米,4,西溪华府,3.3 新进企业策略：规模取地，低价切入新兴板块,1,2,3,1,2,3,1,3,2,富力地产 于2012年11月、2013年2月分2次受让未来科技新城3幅商住用地，容积率1.5-2.0,总建筑面积36.6万方，折合楼面地价4469元/平米,兆佳业地产 在续玖珑山后，2013年2月以溢价77%取的乔司住宅地块，容积率1.5-2.0,总建筑面积7.3万方，楼面地价6367元/平米； 2013年5月以溢价86%取的五常街道住宅地块，容积率1.0-1.9，总建筑面积14.3万方，楼面地价7068元/平米,旭辉地产 2013年5月以溢价45%取得奥体中心商住地块，容积率45,总建筑面积24.6万方，楼面地价13476元/平米； 同期取的崇贤新城2块商住地块，容积率1.0-2.0，总建筑面积30.5万方，折合楼面地价3699元/平米,1,3,2,1,3,2,1,3,2,钱荒来袭,事件回顾 -市场盛传的光大银行与兴业银行的同业拆借违约事件 -2013年5月份以来，金融市场的资金利率全线攀升。以三个月国债利率为例，5月7日，其到期利率为2.59%，6月19日升至3.39% -2013年6月19日，大型商业银行加入借钱大军，在银行间拆借市场连续数天飙高之后，6月20日，资金市场几乎失控而停盘：隔夜头寸拆借利率一下子飙升578个基点，达到13.44%,钱荒，指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机,事件影响,短期资金利率