洋房物业管理方案.ppt

,逸生活 中铁逸都国际D组团物业服务方案,2016年4月,早期介入,增值服务,项目概况,14,13,目 录,空置房管理,成品保护措施,商业街管理,装修管理,入伙管理,12,11,10,09,08,整体设想与构思,客户服务,工程维修,秩序维护,保洁绿化,培训计划,01,02,03,04,05,06,07,中铁逸都国际位于金阳新区南部门户位置，总用地近1800亩，总建筑面积约为260万，总居住户数达16000户，居住人口近60000人。是贵阳综合性大盘之一。中铁逸都国际北临石林路，对面是建设中的奥体中心和石林公园；东临城市形象中轴线“金阳大道”，南接城市快速干线北京西路，交通十分便利。,项目概况,PROJECT OVERVIEW,中铁逸都国际,D组团,占地面积145087.3平方米，总建筑面积238435.8平方米，为以电梯洋房为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数1244户。车位总数2431个。既具都市的繁华，又有怡人的环境。,整体设想与构思,根据中铁逸都国际D组团的属性、档次和住户构成等特点，对于该项目的 物业管理服务，兴隆物业将以“全力配合开发公司提升中铁逸都国际品牌战略 和形象，提供优秀的物业管理服务平台”为整体考虑，以业主需求为导向，在 满足业主日常需求的基础上力争管理服务超越业主的期望值；引入尊蓝物业管 理服务平台，拓宽兴隆物业与业主之间的沟通渠道，以方便快捷的收集信息， 更好的为业主服务；开展便民服务和特色增值服务，进一步提高业主的满意度 。,组织架构,一、人员配置说明 物业办公室3名 客户服务部8名 工程维修部5名 秩序维护部22名 保洁绿化部22名 总计：60名,客户服务,除了做好常规的受理客户投诉、物业服务费收取、业主满意度调查、办理各种手续外。我们针对中铁逸都D组团推出以下服务：,酒店式服务,一站式服务,管家式服务,客服服务,酒店式服务 以人为本的服务理念 规范的着装和良好的服务意识 规范的言谈举止 温馨的小区环境 全新的个性化服务,客服服务,管家式服务 专业家庭保洁 家具清洁，皮具护理 衣物干洗 桶装水配送 房屋租赁,客服服务,一站式服务 业主的基本需求都可以在客户服务中心解决,客服服务,兴隆物业管理服务平台,工程维修,设施设备采用APP巡检 运用数据化管理，每个设备都有二维码、扫描即可查看设备运行情况及需要维保项目，有效提升管理效率，降低成本，降低对技术工人的依赖。,维护保养,工程维修,机房精细化管理,配电房入口安全提示标示及档鼠板,配电房安全操作区域警示隔离及绝缘脚垫铺设,工程维修,工程维修,装修监理服务 省心：业主可以照常工作，装修不会打乱业主的生活安排，业主不用每天在现场监督，而这一切都由监理代劳。 省力：业主不用东奔西跑买材料， 而由监理人员代替业主审核材料质量关和施工工艺。 省钱：业主请监理，可省去装修费用的8%左右，可以避免装修公司估高预算和偷工减料等问题。,秩序维护,治安管理 实行全封闭式管理 安保员熟记业主相貌特征 所有进出口采取刷卡通行 固定岗加流动不定期和定期巡逻方式 采用电子巡更系统 实行夜间一小时叫岗制度,秩序维护,消防管理 控制可燃物 及时清理助燃物 加强消防知识宣传，控制着火源 教会业户扑灭初期火灾的能力 教会业户逃生方法和自救能力 保持消防设施设备完好无损 建立消防安全机构和队伍,秩序维护,车辆管理 实行人车分流管理 建立齐全的车辆文字档案 对外来车辆进行登记 停车场巡逻员每2小时对车辆进行巡查登记一次 车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位 设置足够、方便的非机动车停放点 建立健全车辆管理制度，并责任落实到人,突发事件的处理 发生突发事件时，应尽可能控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。 发生突发事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。 随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。 突发事件发生后应由项目经理做统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。 处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。,秩序维护,天然气泄漏的处理 发现天然气泄漏，应迅速通知物业服务中心、工程部，同时关闭气体阀门； 到达现场后，切勿按动门铃或触动任何电器及打开电源开关，以免发生天然气爆炸，在保证自身安全的情况下，迅速打开所有门、窗； 如发觉天然气泄漏未能受控制或气体扩散面积过大，应立即报警和通知天然气公司； 封锁现场，禁止任何人进入，同时通知其它住户离开； 如有需要，照顾伤者，等待救援； 事后，记录一切详细情况，上报公司。,秩序维护,01,02,03,04,人过地净、全员保洁,现场设置保洁服务监督卡，实施全员监督,每个作业面都有标准，确保服务要求得到保障,零干扰服务，业主出行高峰期，不进行保洁作业,保洁服务,电梯厅地面、墙面：清扫1次/日、 清擦1次/日、清拖1次/日,1,楼梯小区道路：清扫1次/日、 清拖1次/3天,2,楼梯墙面、玻璃：清擦1次/半月 地下车库：冲洗1次/月,3,服务标准,小区道路及地上公共区域：清扫 1次/日、冲洗1次/15天,4,雨棚、连廊、采光井：清洁3次/周,5,路灯、消防门：清洁1次/月,6,保洁服务,1、低温危害防护：秋季少施氮肥，控制苗木徒长、浇封冻水和返青水：在土壤封冻前浇一次透水，浇返青水一般在早春进行、树干防护：多在入冬前进行树干包裹，树干涂白：一般在秋季进行、覆盖：用于圃地露地花卉，在霜冻前，在地上覆盖干草、草席塑料薄膜等材料 2、高温危害防护：树干涂白，涂白可以反射阳光，缓和合树皮温度的剧变，对减轻日灼有明显的作用，也可以叶面、树干喷水。 3、风害防护：整形修剪合理修剪，做到树形、树冠不偏斜，冠幅体量不过大，叶幕层不过高和避免V型杈的形成。树体支撑加固，在树木背风面立支撑物支撑，用铁丝、绳索扎缚加固，风后扶植，及时扶正加固支撑风倒树木。,特殊气候的养护,绿化服务,绿化服务,除了对绿化植物浇水、修剪、施肥、除草、病虫害防治等，针对项目的属性，我们还提供庭院绿化服务，邀请专业的“庭院绿化师”根据业主性格、喜好、生活习惯和家庭情况等为业主量身定做庭院绿化景观。,兴隆专业培训学校-保障服务品质,贵阳兴隆职业培训学校为中铁逸都国际D组团量身制定了培训方案，坚决杜绝不合格员工上岗，全程跟踪服务并进行考核落实。,培训计划,经理、主管 日常巡查 品质检查 岗位互查 专业培训效果督查,制定规范 月度业务检查 品质检查 专业培训 专业检查（夜间查岗、 安全检查、设备检查） 满意度调查,开发公司满意度调查 专业机构评价（物业示范考评机构、质量审查机构）,服务处,物业公司,第三方,品质管理,入伙管理,入伙前10天物业公司全面接管物业，并加快督促遗留问题的整改；对物业服务人员进行入伙培训及入伙模拟演练； 集中入伙期间车辆停放点安排（现看房客户停车场、小区D29栋西面地面停车场），并设立专人指挥车辆的停放，需要营销中心两辆观光车帮助（配观光车司机）接送业主； 入伙现场安排两名形象保安和两名水吧服务员； 及时向开发公司反馈业主验收问题，并跟踪整改； 根据开发公司的入伙方案安排足够的物业服务人员办理入伙的相关事宜。,装修管理规定,装修管理,装修注意事项,装修管理,装修过程监控流程,装修管理,装修违规处置,1、服务中心对违反规例的业主/物业 使用人或其所雇之施工单位，将根据 情节和后果，作如下处理： 1）责令停工； 2）责令恢复原状； 3）暂时扣留工具； 4）清场、限期离开小区； 5）赔偿经济损失，先行使用业主的装修押金进行赔付； 6）根据政府规定，对违反已签订 相关条款的行为处予 相应的违约金处置。,装修管理,装修违规处置,2、违反规例的行为包括但不限于： 1）施工人员不按规定佩带出入证、衣冠不整及劝阻不听者； 2）不遵守规定的装修作息时间，造成其他业主/物业使用人投诉的； 3）使用电梯运输材料违反有关规定，经劝阻不听者； 4）在公共走道堆放工具、物料； 5）未经服务处同意或未按照要求擅自拆装入户门； 6）擅自移动电话线路； 7）擅自移动可视对讲机线路及位置； 8）擅自移动电视天线插座位置和线路； 9）损坏公共设施或不文明现象； 10）擅自在主梁和墙体撞击致使钢筋裸露等； 11）过道和外墙受到损伤； 12）擅自拆除间隔墙； 13）擅自将防盗门装出规定的位置外，将窗花装出外墙及将防盗门装出外墙； 14）擅自改动供水系统； 15）业主/物业使用人未经服务处审批同意，私自动工装修。,装修管理,一,统一外形设计,三,材质价位业主自行选择,五,禁止将阳台作为厨房和卫生间使用,二,四,统一外观颜色（与原窗户颜色一致为黑色）,护栏不得拆卸，封闭材料均统一安装在外立面内侧,阳台封闭管理,装修管理,围墙高度不能超过1.5米,不能搭建任何封闭式建筑物或构筑物,禁止栽种高于3米的植物,对庭院内规划设计的公共设施设备（雨 水、污水检修口等）进行保护，严禁拆 除或限制其功能,装修管理,庭院装修管理,装修管理,制定顶层外立面的装修样板，和禁止行为 严把出入关，杜绝无序状态 严格执行装修人员出入证管理制度 工程人员对装修现场每日至少巡查2次 晚上6点安保人员对装修单位进行清场，制止在装修现场留宿,规范店外经营 制止乱摆乱放,做到亮照经营、合法经营,商业街门头店招、雨棚按规 定统一尺寸制作，做到整齐 美观；门头店招文字图案应 简明规范，按物业服务中心 样板制作。,商业街管理,商铺产生的垃圾实行袋装，并按照指定地点投 放，自用垃圾容器应当放置在商铺内,1,不得在商铺门口从事清洗、加工等活动，不得 在门前停放任何机动车和非机动车，不得将垃 圾扫入道路、下水道或绿地内,2,商铺外立面应当保持完好、整洁，无乱张贴、 乱涂写、乱刻画、乱悬挂，油烟等排污口不得 朝向街面,3,商业街管理,成品保护措施,对电梯轿厢、负一层和一层电梯门框进行全包装 对一层、负一层大厅墙、地面进行保护 装修材料运输车必须采用软质轮胎，平板车四周进行软包装处理，水泥、沙石、装修垃圾采用袋装运输,空置房管理,逸管家每月对空置房检查两次：门窗是否完好和锁闭情况、房屋有无渗漏等问题。 特殊情况下管理：左右邻居、上下层住户装修，每周检查一次，装修完毕验收时重点检查。 特殊气候下管理：暴风雨后对空置房进行全面检查。 巡逻保安员每天对空置房外部进行检查，重点关注有无闲杂人员出入空置房。 空置房屋接管后，统一关闭水电表开关，每月登记水电表读数。,增值服务,增值服务,装修代理、监理服务 根据业主需求，物业服务中心邀请地产名师打造34种经济型、豪华型洋房装修设计方案，同时向业主提供3家装修公司选择，并全程装修监理、验收及提供绿色家居环保检测服务。 装修后入住前的全程跟进服务 在业主房屋装修完毕入住前，逸管家为其准备好各项工作，如室内保洁、开通水电、网络、有线电视、电话等。,特色基础服务之装修服务,增值服务,乔迁服务：只需致电物业服务中心，逸管家即可联系相应资源提供服务。包括联系搬家公司、提供搬迁便捷通道，指引服务，关注家具搬运情况，协助做好物品看护工作。 上门拜访：在新业主入住一周内，逸管家会对新业主进行上门拜访，了解新业主入住感受，听取意见和建议，进一步提升服务。,特色基础服务之亲情服务,增值服务,业主生日、结婚、生子等喜庆服务 生日庆祝：业主生日当天，逸管家会为业主送上生日祝福，同时提醒业主家人不要忘记送上生日祝福。 生子/结婚庆祝：如果业主遇到“生子/结婚”需要庆祝时，物业服务中心根据业主需求提供礼宾服务，逸管家会为业主特别策划，如在主入口摆放彩色拱门，设置礼宾仪仗队、设置庆祝水牌、公告栏张贴喜庆告示等，彰显喜庆气氛，体现尊贵感。,特色基础服务之亲情服务,增值服务,定期开展业主关怀活动 定期为业主提供水、电、气隐患排查服务。 为业主提供饮水机、空调过滤网清洗服务。 对孤寡、行动不便的老人，定期关怀慰问服务；非健康及独居老人建立档案，便于紧急响应协助处理紧急事件；辖区内老年证办理等服务。 社区文化活动开展 组织开展丰富多彩的社区文化活动，让业主在休闲娱乐的同时与物业面对面的交流，消除业主的陌生感。并借助当地风俗，风景区的优势或重大节日，利用项目资源，引进企业赞助开展社区活动，邀请业主参与。（如：登山比赛、郊游等）,特色基础服务之亲情服务,增值服务,物品借用服务 为了方便业主应急所需，物业服务中心备有以下用品供业主免费借用：钳子、锤子、螺丝刀、扳手、梯子等物品。 物品寄存服务 在物业服务中心为需要临时存放小件物品的业主提供临时代管、代存服务。 代叫出租车服务、并记录出租车牌号码 上门废品回收服务 各类报纸、杂志、旧家私、旧家电、办公废品等可再生性资源清理和上门回收。 代购服务 为业主代购日常生活用品服务。,特色基础服务之便民服务,D组团项目物业经营管理费预算为： 收入预算金额：466,722元 /月； 支出预算金额：466,365元/月。,D组团项目经营开办物资费预算为： 预算金额： 177,050元 ； 该费用不含物业管理用房装修费。,1,2,费用测算,早期介入,早期介入,安全防范一 在云潭南路入口处设置道闸和值班岗亭； 在广州路入口处设置道闸和值班岗亭； 分别在（东西南）三面道路中央安装隔离桩； 在进入小区所有的地面及地下出入口设置门禁和监控系统。,道闸系统 值班室设置 智能化门禁,早期介入,安全防范二 在学校斜对面地下车库入口处设置道闸、值班岗亭和门禁，封闭旁边的地下车库入口； 在东面小区入口处设置道闸、值班岗亭和门禁，封闭商业街进入地下