《地产物业营销谈》PPT课件.ppt

,City in Desires,地产物业营销谈,武子原十三年房地产生涯,子原浓缩之关键词：,欲望 Desire,稀缺 Rare,时尚 Fashion,身份 Status,引言, 房地产首先是巨人的游戏，最终却是思想者之间的对话； 项目的成功在于“信心、能力和实力”； 首先要把握项目的核心竞争力，那么思考及有效的工作方法是关键； 确定项目的“思想灵魂”和“主题方向”是最重要的； 其次要经历缜密的求证和设计； 最后在确立方向后，最大限度地投入执行及实施。 这就是子原的思想。,一、 我们卖的是什么样的房子？ 二、 我们把房子卖给谁？ 三、 他们为什么购买？ 四、 我们将如何去做？ 这就是子原要解决的问题,好的传播在于能将产品的独特卖点提炼、升华并让人印象深刻；,房地产策划的目的是找到及发掘物业的价值，并在既定的时间内实现开发商利润的最佳化而不是最大化。,能不经意间在内心深处寻觅到“要做当期老大”的野心,项目的成功在于“信心、能力和实力”,这就是子原的观点。,出现在“百家争鸣”的房地产时代，可能怀有既兴奋又不情愿的矛盾心理,那里有广阔的事业腾飞与精心雕琢的业绩点点，这里却一样属于我,我的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，其实已经做到了,因为决不因循守旧，决不人云亦云，始终坚信“相同招数不能用第二次” ,这就是子原的信条。,随着出人意料般的思想得以绽放，有多少楼盘曾经名噪一时,随处弥漫着时代的国际气息，欣赏着独特思维与奇迹般地成功，到处拥有纯粹的独领风骚的气质,世间众人皆翘首企盼着继续揭开神秘的面纱,一句“此前所享，皆属平常”的轻描淡写，再一次向世人演绎了“平和”的含义,这就是子原的心态。,房地产营销秘籍：要做当期老大,房地产营销秘籍：相同招数不能用第二次,房地产营销秘籍：此前所享，皆属平常,子原将以此三个秘籍为引，展开下文,子原房地产营销模式,为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,品牌,品质,品位,欲望,为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？,Not Just For,But,欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。,欲望是非必需的，是超越物质需求的 精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。,作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位,时尚感,非理性精神需求,追逐时尚潮流元素,占有稀缺并炫耀,渴望尊贵至尚的地位,稀缺感,身份感,城市住宅物业的购买亦受欲望所驱使。,故此，客户欲望给予住宅物业营销动作以指引。住宅，营销需要迎合客户的欲望需求。,住宅成功营销动作：,时尚感,稀缺感,身份感,营造,房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。,区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。,区域特征,区域发展阶段,豪宅成功营销方向,陌生区域，认知度低,区域“婴儿”期,区域发展迅速，拥有一定区域价值,区域高成熟度，区域价值已被充分认可,区域“少年”期,区域“成年”期,“告诉别人她会长得很美 ”,重新定义区域价值，提升形象,“告诉别人她美得与众不同 ”,基于区域价值，重新定义产品,“告诉别人她是完美的 ”,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,告诉开发商不知道的 告诉开发商想知道的,这就是子原能够常常取胜的秘笈,楼盘成功营销方向,楼盘成功营销动作,重新定义区域价值，提升形象,基于区域价值，重新定义产品,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,营造时尚感,营造稀缺感,营造身份感,营销方向,营销动作,时尚感,身份感,稀缺感,定义区域,定义产品,细节放大,住宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。,子原策划营销成功典型案例,位置：荥阳市郑上路与荥密路交口； 规模：占地：29.7平方公里；该案430亩近30万平方米； 容积率：1.6； 绿化率：50%； 均价：2800元/平米； 户型：面积区间85平方米140平方米； 建筑形式：2幢小高层、48栋多层叠拼空中别墅； 开发商：郑州西龙房地产开发有限公司； 园林设计：澳大利亚园林规划有限公司； 资源条件：黄土植被、沟壑文化、窑洞历史人文等。,项目概况,河南荥阳博特曼小别墅,区域形势：荥阳西部区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场； 市场价格形势：片区内楼盘价格：1200-2300元/平米，本项目目标价格：3200元/平米； 项目核心概念：“郑州西厢点睛座”； 推广侧重点：强调黄土文化和产品细节； 营销问题： 卖点过于单薄，支撑价格走高有困难； 概念的挖掘肤浅，无论是先期的规划和“本土地域”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。,项目背景,建立中央公园豪宅物业的价值体系，扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知； 塑造“郑州西厢”概念，解决本土销售困扰，并首推入住前零按揭方式； 本项目运作成为郑州西部核心区经典城市豪宅！ 子原策划代理前实现均价1200元/平米，两年均销售3套。子原策划代理后实现均价2800元/平米，月均销售平均40套。,子原操作效果,子原介入时间：7/3-08/8年 子原介入方式：营销策划,子原介入背景与操作结果,项目营销方向确定与执行,荥阳西部区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差,区域特征,区域发展阶段,成功营销方向,区域“婴儿”期,重新定义区域价值，提升形象,重新定义郑州西厢及整体区域的价值，对比成熟的郑州、洛阳的高尚住宅及附近的精致建筑，引入“郑州西厢”概念，通过类比快速提升区域价值； 区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：郑州西部最具人气的顶级豪宅。,郑州 西部街区,荥阳 高尚住宅,洛阳 成熟环境,子原成功点剖析,一、胆大：要求开发商炸楼,初始接触，其规划跟部队军营一样，毫无特色可言。开发 商还要求卖到郑州（荥阳距离郑州15公里，两地直通公交 车）。我的态度是不可能！如果你不敢把这些规划统 统炸掉，重新规划，你会输的很难堪。你自己看看，别说 郑州，就连荥阳有你这样规划的社区吗？,二、威胁：要求开发商听我的,我重新给他们定思路、定产品，打入郑州必须走高端。否 则我不会代理。好在开发商谦虚，终于毁掉前期规划，重 新规划。并建500平米销售处奖赏我们。,叫开发商听话，实现自己的梦！,案例营销总结,营销方向,营销动作,时尚感,身份感,稀缺感,定义区域,定义产品,细节放大,荥阳西部区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差,名师设计会所,名人字画展,开发窑洞景观,花园洋房,炒作区域稀缺价值,空中别墅,高贵形象logo,社区内部溪水流淌,城市广场营建,有气势的社区入口,引入“郑州西厢”概念,项目概况,总占地面积：14.67公顷 总建筑面积：153477 M2 住宅建筑面积：505100M2 会所建筑面积： 6000M2 幼儿园：6000M2 中央广场：3000M2 项目分三期开发，其中一期488套 绿化率：40% 容积率：1.19 总车库：170+1100个车位 梯户比：二梯两户，二梯三户,潍坊新都壹街区,子原介入背景与操作结果,区域识别性差：项目位于潍坊市南部地区的高家楼，基地属于农村片区，区域混乱现象严重； 区域价值：高家楼区域具备成为豪宅片区的条件，但是其自身价值未得到客户的充分认知； 区域成熟度低：高家楼区域属于陌生区域，尚未被开发，区域配套及成熟度低； 本项目既定目标： 树立项目高端豪宅形象； 实现项目高溢价； 项目整体的可持续销售； 开发商品牌形象树立。,项目背景,高家楼区域价值得到大幅提升，逐渐成为客户广泛认可的潍坊新兴高尚区域； 项目整体策划符合潍坊整体住宅环境与需求的要求。,子原策划效果,世联介入时间：7年7月 子原介入方式：营销策划,潍坊新都壹街区,项目营销方向确定与执行,高家楼区域拥有良好的自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发,区域特征,区域发展阶段,成功营销方向,区域“婴儿”期,重新定义区域价值，提升形象,重新定义片区，提出“故里”的概念，并抓住潍坊一直以看重历史而不看不到历史的遗憾进行炒作，明确区域价值 个盘价值； 寻找国内同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型国内顶级温情化管理物业，将竞争对手锁定第一级别高尚住宅。,潍坊新都壹街区,因为格调，故里被赋予了现代的、时尚的气息。 以前是你留恋的故乡，以后代表了一种全新的 生活方式； 因为故里，格调也不再是泛化的阶层语境。在 这里，格调更能体 现城市精英精神境界的归属 感；,格调故里于今天提出“归根，在我们成熟之后”。不是单 纯寻求居住形态的城市中心化。而是要以此为契机，从 更深层次将中国人居的方向拔回到发祥的原点，将传统 与现代格调的理念统一到中国人居的出发点。在格调故 里，归根不是复古，而是复兴，复兴中国的居住传统， 让浸染着中华文化的城市重新发扬出传统居住文明的现 代演绎。,潍坊新都壹街区,完成项目营销动作,组织酒会、 GOLF等上层社会的时尚活动，进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口碑传播。,时尚感,根据人们喜好休闲的特点，组织当下流行的自驾游周村大染坊活动，寻找古朴醇厚的故里文化，给客户新鲜体验。,30*30米通透玻璃盒子售楼处，极具时尚冲击力，浓缩项目产品的主要卖点，兼具销售和艺术展示的功能。,首批选择最亮点的户型、聘请全体客户共同参与室内设计装修，充分体现现代的高尚生活品质。,潍坊新都壹街区,金宝之翼,金宝生态花园,金宝生态花园：引领潍坊地产市场，超越同类产品的推广,居住空间,个人名片,品味标签,文化标签,金宝生态花园,价值认同感 身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质 生活的品位,潍坊成功人士聚居的社区 城市的新中心 潍坊未来最有发展潜力的地段金宝地产建设的鼎力之作 国际化、格调感的生活,【 消费者分析 】/ 目标消费者心理分析,金宝生态花园,子原观点,现实的目的是推广金宝乐园,更大的目的是带动金宝地产,金宝生态花园并不愁卖 但我们觉得，把眼光局限到一个楼盘上， 广告难以获得最大收效,在尽可能短的销售周期内 能完成项目销售同时有效提升金宝品牌吗？,金宝生态花园,金宝生态花园推广全攻略,金宝生态花园,提出“温情物业，贴身呵护”的口号，并将“温情物业”业主化，成为项目的专署代名词，营造项目珍贵、稀缺的区域地位和形象。,稀 缺 感,身 份 感,售楼处10米超高大门，气派、体面，体现项目高端的气质。,现场服务细致、周到，不仅体现项目服务品质，更令客户体验到尊贵身份感。,完成项目营销动作,潍坊新都壹街区,案例营销总结,营销方向,营销动作,时尚感,身份感,稀缺感,定义区域,定义产品,细节放大,高家楼区域拥有良好的自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发,酒会、GOLF活动,邀请客户设计样板间,业主“温情物业”,10米超高大门,体现客户尊贵的细节服务,玻璃盒子售楼处,组织寻根游,提出“温情物业”的概念,潍坊新都壹街区,项目概况,位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳中路； 规模：总建筑面积约8万平方米； 物业用途：住宅； 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,中海航母,地块价值分析 本案地处滨州行政中心区、未来居住中 心区，地块综合价值高，体现在： （1）优美的环境条件； （2）便利的交通条件：黄河五路及渤海 十八路为新城区的主干道，均按高标准 设计，交通条件优； （3）地块布局于中海水域核心，可享受 优越的自然生态环境； （4）新城区中心地段，靠近黄河五路， 处于滨州新区行政中心区域，中心的地 段尊贵性突出； （5）本案地块位于滨州市新市区中心部 位，周边行政、事业单位办公大楼林立， 高水平的公共设施与基础设施已超前配套 齐全，为居民创造了便利的生活条件。,子原介入背景与操作结果,1、在人们心目中形成了较突出的区位概念。 2、便民商业网尚未形成，生活机能感不足。 3、商业形式较单调，形成专业市场，便民商业薄弱由于滨州新商区的启动缓慢，成熟的高档物业与富有品位的人潮不断涌近，此区的商业与休闲氛围形成了发展滞后，而便民商业更显薄弱。 4、交通便捷区域交通还算便捷，西区主干道宽阔通畅，作为连接新旧两个城区的主干道，体现出扬城交通大动脉的核心作用。 5、热闹但尚不繁华本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增长，但区域缺乏积聚商业人气大型百货。因此该区域人群纷杂，格调不一，热闹但不繁华。也是由于人群复杂，职业，收入档次，生活情况迥异,项目背景,滨州市场首创高科技住宅，改变酒店公寓的竞争弱势，建立全新价值体系，使“行政公寓居住时代”家喻户晓； 滨州首推“裸体样板间”，高举高打、控制放量，创造市场奇迹； 子原策划前，开发商期望价格毛坯2600元/平米，子原策划后实现价格3000元/平米。,子原操作结果,子原介入时间：7年6月 子原介入方式：营销策划,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,项目市场定位与竞争策略一,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,1、物业形态描述 本项目位于中海东北侧，黄河十二路以西，但不临黄河十二路，而通过会展中心 一侧的小径通往案场，枕中海北侧，其开发趋势存在的有以下几点： 1）虽然滨州西部区域是城市重心区，但目前该地块商圈多与酒店、别墅及高档 住宅群布局与此之外，酒店公寓开发项目目前还没有，不属于前述雷同的开发热 点物业形态，市场热度较高。 2）南面临依湖小道而且临街面窄，道理蜿蜒狭长，呈“S”形状，地块比较纵深， 不利于项目气势的营造。 3）目前新区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。 所以，本案如果以酒店公寓形式投入竞争，即使花费大量精力为项目加温造势， 可能要等待整体西部区域的启动才可能有较好成效。为了实现项目的超常规销售 与资金快速回笼，我们将项目概念偏离传统的酒店公寓，定位于兼具投资与实用 性的、直接面对滨州客户群的低总价小面积异型物业中海明珠OFFICE行政 公寓。以让项目跳出竞争，具备充分的唯一性、排它性及权威性。,项目市场定位与竞争策略二,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,2、酒店式小套房的真义 其实，从房地产项目操作的角度而言，行政公寓小套房的真谛并不在乎提供一种多 么诱人的新生活方式，而在于它是弱市强销的利器之一，其市场切入和精髓在于： 1）从物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市场竞争，同时可以相对独立 于城市区域的开发热度，在弱市获得成功。 2）从购买成本的角度来说，行政公寓小套房的小额投资稳定回报是其最大的购买利 基。但可以不耀眼，因为私密性是其使用的机能的一个要点。同时，行政公寓小套 房的地段要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒 目。 3）行政公寓套房对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于对区位未来发展定位的前 瞻性，成功在对其地段潜能的挖掘，都是在该区域市场不被人看好的时候获得销售 成功的。当然，其地段的价值必须通过策划包装与宣传引导，让客户充分认知。所 以地段挖掘是弱市行政公寓小套房成功的第一要素。 同时，从项目策划的精彩程度而言，行政公寓套房是住宅中最兼容市场面与操作面 精华的类型之一。市场面指项目整体策划能深度挖掘地段潜力，制造出物业的高效 投资性，并适时切入市场，操作面则要求策划与销售的紧密配合演出，策划要全方 位营造项目的酒店质感与优雅风情，现场强杀做到很有效地调整与控制，酒店式套 房的销售是令人激情振奋的。从产品设计的每个细节到系统的企划宣传。销售则要 从蓄势造势。,项目市场定位与竞争策略三,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,3、本案酒店式小套房定位的可行性 根据上述分析，虽然本案在区位现况、人气、繁华等方面不占优势，却恰恰适合于 做一个精彩的弱市的行政公寓小套房案例，分析如下： 1）项目地段目前旺气不足，但其落位于未来的城市商务服务休闲区，旁有商圈、 酒店、娱乐业，未来繁华可期。 2）临近人口密集的政务区，给人未来旺场的前景。 3）项目虽然临路位置并不显赫，但进出的多条路径交通便利，同时仍可获得大隐于 市、小隐于野私密效果。 4、就市场需求与接受程度而言，行政公寓小套房也具有较强的可操作性 1）滨州目前政务、商家型客户并不多浮出水面，但作为官、商之重地的消费城 区，寻求休闲享受的市场需求潜力旺盛； 2）可见的客户族群目前也有一定的存量：滨州一些在政务行业从业的人员，包括 公务员、有经济实力的各类拔尖人物等群族会是本案最容易获取的客源； 3）滨州的经济收入水平虽然不高，但是有超前消费与喜爱小投资的倾向； 4）崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚与外来事物大行其道。香港、深圳、厦门、 北京、上海等发达城市都不落俗套的行政公寓套房在滨州较容易获得客户心理上的 认同； 5）滨州城市很小，交通都在二十几分钟的车程之内，为本项目的投资客源与使用 客源提供了基础。 所以，经过我们综合评估，本案处于自住市场竞争激烈的扬城西区，行政公寓小套 房就成了最优的选择。,完成项目营销动作,修改案名 从“中海酒店公寓”修改为“中海明珠OFFICE行政公寓 ”，形象新颖，超前，使人产生时尚之地的联想。,时尚感,将国外普遍使用的遮阳卷帘引入到项目中，让客户体验到国际上先进的居住标准。,修改Slogan 新的Slogan赋予项目新鲜的概念，带有强烈的时尚冲击力。,锋过处 度量失衡,告别空调暖气时代,修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击效果好，且整体形象具有很强的时尚感。,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,售楼处外包装色彩简洁，现代感十足； 概念模型体现了项目超前的思想，带有国际化的色彩。,首次在市场上提出“欧洲发达国家居住标准”，而且也是当期市场上唯一一个以此为标准的高端项目； 首次也是当期市场上唯一一个推出裸体样板间的项目，进行高舒适低能耗优化体系及工作原理展示。,稀 缺 感,身 份 感,完成项目营销动作,采用世界顶级品牌厨具poggenpohl进行装修，让客户感受到项目高端品质所带来的身份感。,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,案例策划总结,营销方向,营销动作,时尚感,身份感,稀缺感,定义区域,定义产品,细节放大,滨州，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完善建设中。,现代感十足的售楼处,国外常用的遮阳卷帘,“欧洲发达国家居住标准”,顶级品牌 poggenpohl,修改案名和Slogan,时尚、简洁的推广形象,裸体样板间,“欧洲发达国家居住标准”,中海明珠OFFICE行政公寓,爱丽舍皇宫级私家总统套,河北省衡水市故城县商业项目的定位研究,一、做什么样的商业？ 河北-运河人家美食城，是目前故城县内最大的以特色主题餐饮加休闲为形态的商业项目，如何包装河北-运河人家美食城，采用新概念、新思维给予消费者新的形象，在省、市众多在建和即将建设的类似项目中脱颖而出，将成为整个营销的关键。 因此，我提出河北-运河人家美食城商业形态打造故城第一流的商业群。 这种形态的商业应当是： 以特色集群式特色店、主题式餐区为核心的餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的主题式商业街。 1、支持理念：河北-故城，运河文化餐饮休闲 本案位处河北省故城县最具开发价值的黄金地段运河，周边近年内尚未有大型集群型商业业态出现，本项目的落成，以其独有的主题餐饮与休闲综合型商区形态，届时消费人口将借助本形态的吸引，预计将会独霸一方。本案推广的主要目标是商铺，目前拟定商铺的营销主题采用“运河走廊餐饮旅游”商业模式。 河北故城“运河走廊餐饮旅游”是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的超大规模商业中心。运河文化诞生在中国，在江南诸地曾掀起商业经营模式的一场革命，并风靡与辐射沿运河走廊以外的省市与地区，是目前餐饮休闲文化最聚人气的商业业态。餐饮业态目前在中国占据近50%以上的零售市场。塑造“运河”模式不仅仅是一种全新的商业服务模式，也体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力。,河北省衡水市故城县商业项目的定位研究 运河走廊餐饮旅游,“运河走廊餐饮旅游”的地理位置必须要选择在比较有针对性的地段，但不一定选在畅旺的中心市区，这样可以降低成本的投入，也可以使商城的价格不会太高。但本“运河走廊餐饮旅游”的规模较大，必须要有庞大的人流量和便利的交通等重要元素的支持，才能维持“运河走廊餐饮旅游”的旺盛，因此，区与区之间的交汇点或靠近大城市，都会是“运河走廊餐饮旅游”的最佳位置。 结合目前本案商业的具体情况，由于地理位置的鲜有性和靠近都市中心，因此，应该把本案在借用“运河餐饮文化”的基础上继续衍生，加大商业个性和楼盘的传播力，将其包装策划成河北省内乃至华北目前第一条“运河文化”商城，本案的形象统一为“都市运河文化”。功能上集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体，同时具备容量大、产品全、价格低、选择性强、可持续发展性强的商业竞争优势。 2、正确把握新时代都市运河文化的定位 第一，以娱乐主打还是以特色餐饮主打？ 我认为就目前故城县的辐射能力和现实的潜在消费力看，纯粹突出购物、娱乐功能不利于整个商业的发展。我们注意到本项目所处位置正是未来故城县借助运河元素重头塑造的中心区域，将来会形成一个以运河、文化、休闲、餐饮和生活区的副中心。在商业周围将有大量居住人口，构成日常消费主体。因此，整个商区的顺序应是餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的商业区。,第二， 餐饮的主题如何设计？何种定位才能形成差异化优势？各种业态如何组合，如何分配比例空间？ 就整个商业街业态布局及寻求差异化定位方向来看，定位的首要问题是寻找故城目前的商业业态、布局的缺陷以及准确预测一个上升的三线城镇未来发展的规律，这样才能把握住本商业的时代脉搏，让运河文化真正成为全省乃至华北地区的新型商业样板。 根据故城县现状以及现代商业发展规律，我们为本项目定位“运河文化餐饮旅游”是都市的主流消费形态，就业态分布初步拟定了以下四大主题。 东段主题区-“运河走廊佳肴展” 中间内街及美食广场部分-“休闲小吃风味展” 中心广场大卖场段-“八大菜系精品展” 西段辅助段-“休闲娱乐消费馆” 主题布局注意要点： （1）依据都市主题商业的运作规律，必须首先解决主力店的问题。主力店的选择应当根据本商业的业态定位，原则上不能随意变动。 （2）本商业是主题商业街，除了业态分布集中化外，在街区建造、景观营造、建筑小品建设上也应当符合各个主题。如：运河文化相关的饰品、雕塑应当具有鲜明的特色性，形成整个街区统一形象下各个主题街区的风格鲜明。 （3）主题商业的营造在外立面色彩、建筑用材、单体配备设施上也必须体现各个主题区域的特点。,二、推广策略 1、销售策略： 1）各主题区域商铺同时销售； 2）开放销售的同时，商铺的推出前期实行预约，放量必须进行严格控制， 始终保持客户量与供应量的比值最少为5：1； 3）相对住宅，商铺前期蓄势周期可略长一些。 2、销售手段： 采取广告推广与专项主题推介会相结合的方式。 1）销售策略：先确立主力店投资商，再全面开展销售。主力店、投资商是 本项目发展的关键。先招主力店、投资商的重要性在于： 一是通过主力店、投资商的号召力可以有效地聚起客流； 二是主力店、投资商的确定可以起到商圈群聚的效应，从而可大量吸引其它专业店投资商； 三是根据主力店、投资商的特殊要求进行设计，既保持一致又凸显主力店的特性。面对主力店、投资商的销售成败决定着整个项目的成败，因此我们销售的第一步就是主力店、投资商的引进。 主力销售的过程是理性和有针对性的： 一则必须是有代表性的商家和有代表性的投资商； 二则必须向主力投资商提供详尽的投资报告并反复谈磋商才能实现； 三是必须进行多种公关活动扩散本项目的影响力。 第二步才是全面销售。,中国南阳-西峡御龙避暑山庄,八百里伏牛山，以其巍峨俊美镇守豫西南大地。其上山清水秀、景物明净，是我国北亚热带和暖温带的气候分区线。山上花岗岩山岳景观、水文景观、动植物景观，为建设大型自然旅游胜地提供了优越的自然条件。,御龙.避暑山庄，位于国家4A级景区老界岭，中原第一峰脚下太平镇。311 国道、312国道、沪陕高速横贯而过，即将开通的武西高速出口距项目500 米，两小时即可通达郑州、南阳、洛阳、三门峡四地市。老界岭滑雪场、 老君洞、龙潭沟、五道幢、中原第一漂、恐龙遗迹园等景点星罗棋布，缔 造天然的休闲养生领地。,楼盘外立面总设计师、销售推广总策划师-武子原,西峡位于河南省西南部，伏牛山山麓因发掘“二十世纪世界第九大奇迹”恐龙蛋，而被誉为“恐龙之乡”。近年来旅游产业飞速发展，年均接待人口达近300万人次，老界岭森林生态旅游区地处西峡县北部太平镇，位于伏牛山主峰，为国家级自然保护区。观赏面积达18万亩，9大景区、340余个景点，境内群山叠翠、山川秀美、林海苍茫、四季景色、异彩纷呈。20万余亩原生态密林氧吧，森林覆盖率83.3%，是河南省最大的生物物种资源库，被誉为“绿色王国”和“天然药库、天然氧吧、动物王国”，平均气温12.5，夏季平均气温17.5，可谓“清风碧如水，夏凉雨如春”，是中原最佳养生保健、避暑度假胜地。到老界岭，登中原第一峰犄角尖，看日出、观云海、享受自然，如入梦境仙境，近年来各级领导高度关注景区建设，国际旅游小姐总决赛的举行，更让老界岭引得世界的瞩目。,御龙.避暑山庄由两边点式小高层+中心多层组成，全框架结构，现代简约风格，空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。20余万平方米密林环抱，依山傍水。让你在充满负氧离子的空气中自由呼吸、生活，在属于自己的一方领地内，感悟春之艳、夏之凉、球之韵、冬之洁。 精装一室、二室、三室养生度假公寓，装修风格多样，设施齐全。矿物质山泉入户，甘冽清泉配以养生居家领地，深谙养生之哲学。山庄内部生活休闲配套棋牌室、台球室、茶室、健身房及地下停车场等一应俱全。引入省级知名物业，提供24小时管家式服务，并为业主提供全面的代租服务，居住、租凭两便宜。伏牛山世界地质公园旅游接待中心近在咫尺，依托西峡县数百万消费人流，以及交通区位优势的便利，这里必将成为财富阶层的商务投资热点。,受邀参与旅游项目规划、策划的项目,烟台中房万丰房地产开发有限公司在栖霞开发的规划占地面积4000余亩，总建筑面积300万果都新城项目 。 济南云龙山大峡谷生态旅游公司开发的云龙山大峡谷生态旅游项目。 枣矿集团中兴建安德圣房地产有限公司开发建设的占地15.03公顷，总建筑面积35.82万平方米的薛城中兴-世纪城项目和巨野占地245亩，规划建筑面积 27.779万平方米的阳光水岸项目。,子原策划的 其他楼盘,世纪中华城,济南美里庄,国际风情街,济南仲宫,天津顺驰名都新园,天津顺驰三和花园,天津顺驰 金泰花园,天津顺驰 真爱怡家,天津顺驰 嘉海花园,天津顺驰 东屏园,天津劝业集团懿德园,天津明康集团明家庄园,天津张贵庄,香港红磡津河花园,天津大营门,香港戴德梁行津图大厦,天津小白楼,济南雅居园,高新区,朗晴居,济南历下区,黄桥花园,济南水屯,康和苑,济南工人新村,鑫苑社区,济南长清,山水庭院,济南仲宫,金荣花园,济南小鲁庄,东方沁园,济南鲍山,新世界商城,济南英雄山,京鲁山庄,济南二环南路,华阳山庄,济南华山镇,岳尔山庄,济南岳而镇,碧云豪庭,济南张庄路,西湖印象,济南腊山,东宇花园,济南栗山路,易安花园,吉林长春,银河名都商业街,烟台福山,瀛海国际大酒店,山东蓬莱,银泰隆商业广场,泰安肥城,百特商业广场,山东德州,水田中街商业街,山东聊城,金宝花园,潍坊,大陆商业村,临沂,时代广场,临沂,龙滨水岸,沾化,清河小镇,滨州,学府花园,曲阜,凯地公寓,淄川,中环新生活广场,邹城,紫金豪庭,莒南,黄岛齐鲁花园,荣城,汾河花园,山西临汾,安徽淮北,濉溪花园,工农路商贸城,河北石家庄,祥和花园,河北保定安国,蠡县商贸街,河北保定蠡县,豫龙花园,河南荥阳,荥阳市城关镇29.7平方公里,河南荥阳,规划设计,丹徒新苑,江苏镇江丹徒,机电大市场,江苏泗洪,余干县商业广场,江西上饶余干,实力印证,祥和花园,昌乐新天地,潍坊寒亭,潍坊昌乐,格调故里,潍坊奎文,子原操盘之经典回顾,快滚吧,投资赛尔，叫您的资金快快滚动起来,德州赛尔商业广场报纸广告,黑色幽默，出奇制胜，引发意想不到的效果,德州广播电视报山东商报-半版彩,天津顺驰金泰花园，终于被全体客户发现是,建筑无缺陷 居住无烦恼 置业无负担,三无产,品,天津顺驰3.15有话说,当时顺驰在天津可谓大品牌，又值3.15出广告，这个创意，能不震撼？,天津顺驰金泰花园广告,今晚报半版彩,曾记得 我上班的第一块手表，是我爸爸给买的； 我上班的第一辆自行车，是我妈妈给买的； 我上班的第一双猪皮鞋，是我爸爸给买的； 我上班的第一件棉大衣，是我妈妈给买的。 现在，我成熟了，但我的爸爸妈妈却老了， 他们该享福了，这是我们的责任。 金泰花园的房子，是我给爸爸妈妈买的。,煽情，煽情，不煽不足以平民愤！,天津顺驰金泰花园广告,今晚报半版彩,9.9老人节,想象空间,华山脚下，点上生活：,用这个定位，济南时报写一200字小软文，卖6套房，你信吗？,华阳山庄,名品金铸成 实惠百姓家：,金泰花园,用这个定位，今晚报写一广告主题语，卖19套房，你信吗？,吃喝玩乐赚闲钱：,国际风情街,用这句主题语，吸引76人到场咨询，3人当场成交，你信吗？,欲望从宽 预算从严,用这个冷句子，今晚报半版彩，卖7套房，你信吗？,嘉海花园,潍坊昌乐新天地项目软文,当奢华成为一种淡定，人生自然 奢华后的淡定，如同巅峰后的平静；是历经千山万水后人性自然的回归，是在从容中找到人生真意，在宁逸中 领略生活纯美 昌乐新天地吸收现代、和谐与纯美生活的新生活元素，以“留一份艺术，让生活浪漫闲适”与周边景观规划的巧 妙融会，揉合现代与传统的生活元素与时尚的文化理念，成功再现幽雅舒适的花园式生活场景。华贵、典雅的 高尚气息，让全社区成为盛放浪漫心情，享受闲适生活的绿意天地。自然山水、清新空气、可极目远眺的美景、 宁静的环境、出行方便快捷、与天然绿色花园的相依、简约大度的庭院、祥和隽雅的生活氛围以及成人、儿童、 老人们的休闲主题，尊崇、浪漫，新式的生活主张与王者同享。 当欣赏成为一种影响，王者驾临 世界掌握在极少数人手中，他们的思维往往决定着多数事情的大体走向，然而谁又将影响他们的思维？世界最 高的学术成果，广泛关注的文学著作，引人侧目的重大事件，折服源自欣赏，影响来自欣赏，当世界圈定成极 少数的最高阶层，王者终将驾临！ 一处美酒与智脑的交融，一场博弈与寡欢的舞会，一方哗众与独善的平台昌乐新天地的诞生，无所不包的 尚流社会！ 当荣耀成为一种守望，世人仰望 当你的每一次回家都有人为之等候，当你的每一个愿望都有人为之守望，当你的每分每秒总有人为之卫护 你的生活倾刻成了别人眼中的荣耀；星级智能化系统、星级体贴式物管，24小时365天全方位服务；与成功人士 为邻，和睦的邻里关系为你的生活增添灵动的色彩，丰富多彩的和谐社区文化，彰显阶层的品味。 当荣耀成为一种守望，你的世界即刻成了世人的仰望！ 当优越成为一种惯性，学问世袭 隽雅生活是一场肢体与心灵的运动盛宴。从一开始的起跑、助跑高人一筹，到稳定运行的高速狂奔，优越的因子 惯有的存在这一场运动始末，只因学问与高贵是权利者的体验。但在昌乐新天地，优良高效的贴身陪护教育体系， 秉承家族的优越惯性，让知识世袭。 中学、小学，昌乐罕有顶级教育配套，铺就孩子似锦前程。 当消费成为一种休闲，闲适自赏 时尚名店风情街区，即将璀璨登场；珠宝店是男人眼中女人高雅的风情；美食店是看客眼中吃客舌尖的风情；服 装店是侍者眼中试穿者美的风情；娱艺店是路人眼中逛游快乐的风情。 情趣消费，随意休闲，一切都是上下楼这么简单。,旅游地产电视风光片解说词 1)有的人一辈子戴劳力士，但感觉不到时间的珍贵； 有的人一辈子不缺房，但寻找不到生活的真谛 2)当远离了城市的喧嚣、拥塞与杂沓，踏入济南市历城区西营 镇的黑峪村，这里的森林、溪水、阳光、空气和云雾构成一道 道清新自然的风景，像一杯洗涤风尘的甘霖,与尘世隔绝自然本 朴的魅力，营造着生命的真实。 3)“误入桃源里，初怜竹径深。方知仙子宅，未有世人寻。舞 鹤过闲砌，飞猿啸密林。渐通玄妙理，深得坐忘心。” 在一个撮箕形的山峪口，有一条湍急的小河，这就是黑峪村的 入口，引我们入胜的地方。 4)瞭眼望去，山峪郁郁葱葱，合抱的山脊连绵数十里。走进去， 就像误闯桃花源的渔夫，无意中闯入了一个世外桃源。 这里层峦叠嶂，山清水秀，蓝天白云，鸟语花香，满眼里全是 绿色，满眼里全是高山，满眼里全是美景大大小小的山头 层峦叠翠，置身其中，仿佛走进了一幅绝伦美奂的水墨画中。 5）在群山环抱之中，有个小村庄点缀其中。 “方宅十馀亩，草屋八九间。榆柳荫後檐，桃李罗堂前。暧暧 远人村，依依墟里烟。