业主专有权行使的法律限制.ppt

,胡厚兵 2012年5月25日时间8:30,业主不可以胡作非为 -业主专有权行使的法律限制,2010.10.27,一、业主的专有部位界定,二、专有权行使的界限,三、装饰装修注意事项,一、业主的专有部分界定,作为物业服务人员，在日常工作中当我们遇到业主滥用权利使用物业时，我们有权利也有义务对业主的行为加以制止，但制止的前提是了解业主使用物业的行为哪些是合法的，哪些是违法的。,案例,原告为19户个人业主及某房产公司，被告为某实业公司。被告系某六层商住楼底层商业用房的所有权人，原告则为该楼二至六层房屋的所有权人。1998年3月，被告装修其底层房屋，准备增建夹层，将填充墙全部拆除，并将地面下挖1米左右，使部分地梁裸露。由此原告与被告引发纠纷。同年6月，被告委托鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层在设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，被告按照鉴定结论的要求进行了整改，并于同年9月再次对增建夹层的新设计方案进行委托鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，相关政府主管部门同意被告按所报图纸进行施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起诉讼。,被告有无权利进行施工？,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 第五条：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 第七条：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。,建设部公有住宅售后维修养护管理暂行办法规定：建筑物承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面等属于住宅的共用部位、非专有部分。,根据以上两部规定可知专有部分的界定区分内外部关系界定标准不同： 在区分所有权人之间有关建筑物的维护、管理、使用等内部关系上，专有部分是以“最后粉刷表层”为界限的，而在区分所有权人与第三人之间的有关房屋买卖、租赁、投保、纳税等外部关系上则以壁心为界限。,业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这一权利的行使不能超过应有的界限，否则就要承担相应的法律责任。 案例：原告与被告均系某小区业主，两家房屋相邻，被告居住在原告楼上。双方入住房屋后，被告将其房屋主卧室卫生间南侧的隔断墙改建，向南推移了38厘米，并对其改建后的主卧室卫生间进行了防水处理。原告得知被告的改建行为后诉诸法院，要求被告将隔墙恢复原状，并赔礼道歉，赔偿原告房屋因被告的改建行为造成的返潮起皮损失。,二、专有权行使的限制,根据前文关于业主专有部分的法律规定可知，卫生间属于业主专有部分，大多数人可能会据此认为既然是我自己的东西，那我有权按照自己的意愿变动，别人无权干涉。 住宅室内装饰装修管理办法第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 可见，在物业领域，即使是专有权，业主在行使权利时也不是毫无限制的。,法律关于业主专有权行使限制的相关规定： 物权法 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第八十三条第一款：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 物业管理条例 第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,遵纪守法光荣 违法乱纪可耻,住宅室内装饰装修管理办法 第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： (一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有资质等级的设计单位提出设计方案。 第八条：改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 第十五条第二款：装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。,建筑装饰装修工程施工质量验收规范 第3.3.4规定：建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体承重结构或主要使用功能，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水暖电燃气通讯等配套设施。,总结以上法律法规规定，法律对业主专有权的限制主要表现在如下三方面： 一、业主行使权利不能危及建筑物的安全，不能损害其他业主的合法权益。 危及建筑物安全的判定：一般都需要通过专业鉴定来确定，当然对于通过日常的生活经验或其他证据可以确定的，也不是必须要鉴定。 侵害其他业主合法权益的判定：该种判定并非单纯的事实认定，还涉及到利益衡量。一般诉讼实务中法院多以业主行使专有权带来的利益与其给其他业主带来的破坏影响比较，如果利益小于破坏，那么就可以认定为“损害了其他业主合法权益”。,二、不得随意住宅改商户 物权法并未禁止业主将住宅改为商户，但明确规定需要遵守法律、法规的规定并需经有利害关系的业主同意。 目前关于业主该商户的相关规定包括： 1、需要到工商局登记。（国家工商行政管理总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知明确规定了需要登记以及登记所需材料。） 2、需要经所有有利害关系的业主同意。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,三、住宅装饰装修的特别限制 我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中： （一）物业管理条例 该条例涉及到装饰装修的规定包括以下两条。 第53条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 第46条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 （二）住宅室内装饰装修管理办法是专门的装饰装修管理的部门规章。,三、装饰装修注意事项,装饰装修在物业领域是不可避免的一个环节，且在实务中因装饰装修导致的邻里冲突、业主与物业公司的冲突较多，因此为了规范业主的装饰装修行为，法律规定了严格的操作程序及业主应遵守的相关义务。,报建 程序,提交 材料,告知（重点） 装修禁止和注意事项,签订 协议,监督 检查,竣工 验收,一、装饰装修流程,（一）报建程序： 向物业企业或管理单位申请，填申请表。 （ 二） 提交材料,（1）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）。 （2）申请人身份证件。,（3）非业主使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,（4）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。,（5）装饰装修方案。 变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。 经有关部门批准装修方案的批准文件。,（三）告知（重点、难点） 1、装修禁止事项,装修行为一,1）先试分析下列装修行为是否妥当？,大梁能动吗？,大梁是承重构件，不能随意动！,装修行为二,阳台能改为厨房吗？,第五条第二项：不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、 服务间,装修行为三,保温墙,节能窗,节能绿化,因装修破坏节能设施，可以吗？,第五条第四项：不得损坏房屋 原有节能设施，降低节能效果。,装修行为四,铺砖 结构层 水泥层,任意处理大厅地面，可以吗？,第五条第五项：不得影响建筑结构和使用安全的行为。,第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,结构层关系房屋安全，水泥层起到保护结构层的用不得随意破坏！,住宅室内装饰装修管理办法第5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：,（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计 单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构,（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、 服务间。,（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸， 拆除连接阳台的 砖、混凝土墙体。,（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。,（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。,装修行为五,1）先试分析下列装修行为是否妥当？,2、装修应注意事项,搭建建筑物、构筑物，可以吗？,第六条第一项：要经过城市规划部门批准,装修行为六,能封阳台吗？,能在外面随意装空调吗？,第六条第二项：改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗要经过城市规划部门批准,第六条第三项规定：改动供暖管道和设施，要经供暖管理单位批准,改动供暖管道和设施可以吗？,装修行为七,同样道理：第六条第四项规定：拆改燃气管道和设施,要经燃气管理单位批准,28,第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。,装修行为八,2）小结得出结论： A、装修活动中未经批准不得有四项的行为即为住宅室内装饰装修管理办法第条的规定：,（2）改变住宅外立面， 在非承重外墙上开、窗。,（3）拆改供暖管道和设施。,（4）拆改燃气管道和设施。,应当经城市规划行政主管部门批准,应经供暖管理单位批准,应经燃气管理单位批准,（1）搭建建筑物、构筑物。,B、要注意的两条规定（第条和第条的规定）,第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。,1、更改空间： 将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。 封闭了观景阳台并加了防护栏， 拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连为一体； 2、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间； 3、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一个高2米、宽1米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜”，结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象； 4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克”，结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题。 5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到10度。,案例思考：,【案例】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进行了装修。 其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？,第5条第1项（主体、承重）,第6条第2项（经规划部门批准）,第5条第3项,第5条第2项,不违反行政法规，但不能侵犯他人权益,第八条（防水施工，闭水试验）,第6条第3项经供暖单位批准,（四）签订住宅室内装饰装修服务协议,装修人或装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议应当包括下列内容： （1）装饰装修工程的实施内容。 （2）装饰装修工程的实施期限。 （3）允许施工的时间。 （4）废弃物的清运与处理。 （5）住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。 （6）禁止行为和注意事项。 （7）管理服务费用。 （8）违约责任。 （9）其他需要约定的事项。,装修协议,（五）监督检查,1、监督检查的主体：,有关行政部门 第18条 物业管理企业 第17条、20条 任何单位和个人 第21条,2、监督检查的内容：,自觉限定每天施工的时间，降低施工噪音，减少环境污染,按照规定位置、方式和时间堆放和清运废物,装饰装修工程使用的材料和设备 必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、厂名、厂址等。 禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备,装饰装修企业施工：