《格拉斯小镇》PPT课件.ppt

别墅，一个阶层的标志,中建国际格拉斯小镇提报,把宝贵的内在生命活出来 王尔德,你被人谈到的机会越多，你就越希望被人谈到 波特兰罗素,2012年，市场不断变化的一年， 这里的变化指的不仅仅是房地产市场的冷却或者其他， 而是整个社会的大环境。 这种变化影响到房地产市场， 再继而影响到每个人内心的变化， 无论是我们还是客户。 洞悉这种变化，制定我们的推广策略， 做出更适合当前市场的， 也更加具有价值的营销行为。 是本次报告的主要核心。,纵观市场：这是个最坏的时代,“金九银十”低迷收场 10月份的将要结束，若盘点今年楼市“金九银十”的表现，低迷是比较恰当的词汇。 中国房地产学会的副会长陈国强表示，今年多数重点城市的成交规模没有达到“金九银十”的预期，部分城市下滑的幅度比较明显。 可以佐证的是，链家地产的报告显示，10月第四周，北京、上海、广州、深圳、南京等10个城市新房总成交量为6.4万套，环比9月第四周下降了17.7%。10个城市中，除了广州和深圳成交量上涨外，其余8个城市均为环比下滑。 链家地产市场部张絮告诉每日经济新闻记者，9月和10月份10个城市新房住宅成交量达到14.2万套，与7月、8月相比，明显回落。,纵观市场：这是个最好的时代,楼市成交整体回暖 尽管今年78月份已经基本确定为今年的成交高峰，但从同比来看，楼市成交整体回暖格局已经基本确立。 中国指数研究院最新发布的报告显示，上周监测的40个城市中，28个城市周均成交同比增长，福州、长沙、南昌和温州、包头增幅超过100%，其中长沙增幅最大，达到283.46%。重点城市中，天津、成都周均成交同比小幅下跌，其余城市皆上涨，其中南京涨幅最大，达到66.02%。,在住宅市场成交回升的影响下，部分房企如中海、保利及招商等已完成年度销售计划，而其他年度销售计划完成不太理想的房企或将展开年底的冲刺，如万科在昆明针对四大项目已启动了为期3个月的促销活动。 最近主要城市市场供应量的短缺已经逐渐影响市场，土地价格居高不下，使得“金九银十”开发商以价换量的积极性不高，三、四季度的降息或降准的信贷政策，将明显影响购房者的积极性。“限购等政策依然约束市场过量放大，但是基本可以判断，全国主要市场在下半年的总成交量将肯定超过上半年。”,纵观市场：这是个最好的时代,纵观市场：这是个特别的时代,“银十“将近尾声仍不褪色 济南楼市成交量持续攀升 2012年10月22日-10月28日，济南楼市共成交商品房2058套，相比前一周1748套增加310套。其中，住宅共成交1250套，比前一周增加125套；办公写字楼成交29套，增加了12套；商业用房上周共成交22套，环比减少33套；上周共成交车库59套，环比增加32套；储藏室上周共成交601套，共增加184套；厂房共成交4套；公寓类产品上周成交27套，比前一周增加15套；其它类商品房上周共成交66套，环比减少19套。,全国一线、二线市场，呈现出成交惨淡 、开盘无期、低价促销 、改推产品，四种趋势， 而三线市场形势逆势上扬,前瞻2013， 沉睡中的东营， 潜藏的机会，抓住了就是王者,关于项目,宗地实景,strength（优势）,threat（威胁）,weakness（弱势）,opportunity（机会）,地段,产品,配套,资源,格拉斯的由来,开发商品牌,建筑品质,独特的建筑风格,以上这些， 都是共性， 都可以复制 我们可以忽视 先来看看市场,这是别墅吗？,纵观东营，一个问题出现：,豪宅在哪里？ 东营有没有真正的别墅项目,格拉斯小镇,如果东营没有别墅，那么：,没有市场竞争,格拉斯小镇 东营唯一别墅,我们找到了项目特性,别墅是什么？,要抢占市场，只需要回答一个问题,别墅十问,一问，别墅建筑特点是什么？,是独栋、联排、叠拼 不是简单的二层小楼,二问，别墅市场价值在哪里？,是豪宅，是最高物业形态 不是大众都买得起的房子,三问，别墅核心特点是什么？,是以居住为基础的高级生活形态 不是前庭后院、花花草草的小农生活,四问，别墅圈层属性是什么？,是财富金字塔尖人群 不是为了一套房子忙碌一生的人,五问，别墅社会配套是什么？,是对手、是朋友、是交际圈 不是对门、邻居、朋友圈,六问，别墅在视觉上传达什么信息？,是地标、核心、贵族 不是地段、中心、亲民化,七问，别墅的营销手段有哪些？,是富人的游戏 不是热闹的联欢,八问，别墅公关活动做什么？,是论坛、峰会、名流晚宴 不是路演、抽奖、DIY,九问，别墅媒体选择在哪里？,是会所内刊、报纸头条 不是街头派单、小报消息,十问，别墅渠道拓展向何方？,是老总推介、异业联盟 不是街头巡展 、坐销等客,以上必将贯彻项目始终 十个问题的解惑， 即是“格拉斯小镇”决胜的关键,对于格拉斯小镇来说， 不仅仅需要一个别墅项目的开发， 而是一个城市豪宅标杆打造！,当一部部豪门影视剧充斥在荧幕上：,香港半山豪宅,美国比佛利,当临近的城市豪宅拔地而起：,青岛万丽海景,青岛龙湖滟澜海岸,东营富豪们有些憋屈,20年间，从分房到买房； 从有的住，到住得好， 财富积累了，品位上去了， 他们的需求空白了,其实， 居住生活之变，城市发展之变 激发了每一个人的终极居住梦想,住过筒子楼,住过大杂院,如今住在楼房里,东营何时有别墅？,表面上是住房品质与配套的升级， 实则表明中国正从吃饱向吃好 开始了一场大规模的“精致化居住”运动。 越来越多的东营人 正在开始关注自身居住品质！,北京皇城根下，豪宅林立 盘古大观、霄云路8号、运河上的院子 上海黄浦江畔，富人扎堆 汤臣一品、滨江凯旋门、绿城玫瑰园 青岛沿海一线，豪宅丛生 万丽海景、海信天悦、华润悦府 东营，我们看向格拉斯小镇！,对于格拉斯小镇项目来说 要的就是让大多数仰望 让极少数盼望,富豪们的虚荣心才得以满足,既要狂轰滥炸大多数， 又要精准锁定极少数！,才能紧紧把握富豪们的脉搏,做透“别墅”二字,就必须实现新的市场营销观念的根本转变： 从“卖信息”到“卖信心” 从“卖价值”到“卖需求”,项目定位： 东营首席，国际别墅社区,广告语： 一个阶层的铭证,插入vi 示意,与之配合，实际行动上要做到： 三个“做” 项目做势、需求做市、现场做实 五个“重”: 重项目 轻品牌 重事件 轻广告 重渠道 轻媒体 重现场 轻外场 重口碑 轻物料,所谓轻，并不是不做， 而是要做的更专业，更有差异化,推广重点： 一个手段：小众营销 两个震撼：会所、园林示范区,看一个案例,圈层奠基 通过文化、艺术、高端品牌联盟，完成万丽海景圈层价值的塑造。 过程：英国宾利与英国茶具玮致活之“经典尊享，优雅人生”英伦风尚下午茶；春季高尔夫马拉松邀请赛；当代、唯宝香港精装品牌签约；德国Miele定制合作；法国罗格朗品牌世博签约；尊荣样板间；图兰朵答谢盛典,跨界大成 全面、系统、完整的会员权益与私属服务，涵盖文化艺术、时尚品味等的青岛式活法。扩展品牌链，与猎场、马术俱乐部、飞行俱乐部、游艇俱乐部、慈善俱乐部等顶级俱乐部联合，增加名流生活方式，引发富友会的圈层话题兴趣。,其实， 比别墅更奢华的， 是别墅生活,战术执行,推广定位,推广主线,阶段划分,阶段主题,阶段重点,东营首席，国际别墅社区,一个阶层的名证,做势：蓄客期,做市：开盘期,做实：销售期,一个阶层的铭证,阅遍世界，心归别墅,生活高处，方见格拉斯,做渠道，卖概念,做示范，卖产品,做体验，卖生活,销售的对象是客户，有了目标客户，渠道才会明晰，概念才能落地，格拉斯小镇的客户，是第一阶段的关键。 东营金字塔尖的人群，他们什么样？他们的需求是什么？ 依然，看看青岛,第一阶段：蓄客、做渠道、卖概念,这里几乎是他们最常来购物的地方，目标只有那么几个：卡地亚、爱马仕、香奈儿、普拉达,这里是山东最贵的房子，所有业主中，东营人有绝对的一席之地,没去过青岛的马术俱乐部、高尔夫俱乐部，真的不知道，这样的活动才是东营富人的最爱,有钱，只是个入门级别； 有品味，是准客户的基础； 有见识，已经进入了我们的视野； 有欲望， 才是我们唯一的衡量标准！,只有他们，买得起别墅； 只有他们，懂得什么是别墅； 只有他们，渴望真正的别墅； 只有他们，配得上格拉斯小镇！,插入表现 示意,小众营销： 撕开圈层影响力的口子 得圈子者得圈层 执行方式： 1、山东商界、高尔夫界、金融界顶层意见领袖高端生活方式体验季，把富豪最想见但见不到的一群人，拉到格拉斯小镇来，打高尔夫、喝拉菲、骑汗血宝马、开宾利、兰博基尼，打通顶级圈层资源，创建真正的东营富豪圈。 2、嫁接活动，发起名流微博传播行动，启动”亿万富豪的百万影响力”行动。 利用意见领袖人物的微博平台，人均百万的关注度，释放格拉斯小镇的圈层影响力。,客户有了，客户需求什么，是本阶段思考的重要问题。不要单方面给与客户意见，要做就做客户最想要的、最想体验的、将来在格拉斯小镇最能享受的,第二阶段：开盘、做示范、卖产品,插入表现 示意,震撼1： 会所开放 做圈子，让圈子有事可做 执行方式： 打造山东顶级私人会所，告诉东营富人，那些贵族活动只在格拉斯小镇 文化艺术层面：犹太家族教育奥秘、限量风水顾问、活佛定制居所开光 时尚品味层面：奢侈名品鉴赏、私定香槟礼、珠宝沙龙 生活活法层面：大师钢琴授课、名流晚宴、花样骑术教程,除了别墅，还有什么？当格拉斯小镇成为东营的焦点，他的每一个举动，都是这个城市的传奇！此时，我们瞄准了园林，因为东营的地质地貌，有意境的园林如此难得！,第三阶段：销售、做体验、卖生活,插入表现 示意,震撼2