同安影视城北侧A、B地块.ppt

,xxxx地块投资分析报告,T2010P04-05同安影视城北侧A、B地块 投资分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件 区域规划与建设 地块环境分析 地块SWOT分析,土地市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 市场总结,开发销售计划 成本估算 起拍价效益分析 投标报价分析 投标竞争分析 风险分析,汇报内容框架,客群定位 形象定位 产品定位 价格定位,宏观经济分析 厦门经济环境 宏观政策分析 厦门政策环境,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。,宏观经济,分析：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。,上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降； 广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。 在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。,宏观经济,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。,宏观经济,CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显； PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现； CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理.,厦门GDP近年保持约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；,2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强。,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1； 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%； 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市； 厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；,厦门经济,1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%,1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ； 房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ； 进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。,厦门经济,2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长,1-7月主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长,厦门经济发展主要特点,厦门经济,中央会议定调下半年经济工作,加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益；,宏观政策,会议解读： 央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议核心内容：,厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房.,“意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度； 销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格； 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读： 2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市； 厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房；,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。,体制创新试点,中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧湾、翔安南部新城 、同安滨海新城 建设面积：240平方公里 建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城改造：曾厝垵、西郭、将军祠、钟宅等片区改造动 ； 综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；,2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。 2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；,厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策短期内难以放松，但持续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；维持市场平稳健康发展；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展。,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析 4 市场总结分析,第二章：市场分析,厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/； 2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格； 土地出让量受房地产市场状况绝对影响；,土地出让重点区域向岛外转移,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%； 2010年1-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%； 岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设； 岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显； 岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡； “高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,土地市场,岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城,土地市场,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/； 集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/； 同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/； 翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/； 海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。,厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为900011000元/,房地产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米； 07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；,房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定,房地产市场,信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升达到17万平米； 住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价达到10996元/，比7月份小幅下滑； 上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。,2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量。,房地产市场,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量； 0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重； 0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；,厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分； 海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。,房地产市场,目前项目区域内无项目，周边区域在售可比项目4个，均为尾盘。,区域市场,该区域主要在售项目四个，分别为尚美花城、阳光清境、凤凰城和同城湾。,尚美花城2期,大唐VC 大溪地 芸溪居住公园3期 锦辉国际花园1期 金利蓝湾新城 同城湾,凤凰城 阳光清境 未来待推楼盘： 芸溪居住公园4期 锦辉国际花园2期 厦航高郡 新宇地块 华森国际 银溪春墅,区域主要在售项目, ,尚美花城,阳光清境,凤凰城,同城湾,区域内在售项目以面积为80-100平的二房、三房为主，总价多为50-110万元。,区域市场,区域销售项目销售价格在4800-6200元/平米，已推产品的销售较好，以首购、改善、投资为主。,区域市场,区域内出让地块楼面地价多在1600-3000元/平米左右,区域市场,区域市场,典型尚美花城总平规划,区域市场,典型尚美花城户型格局,区域市场,典型尚美花城户型格局,区域土地供量不大，产品销售压力小，出让地块价格多在1500-2500元/平米。,该区域为岛外的老城区，近年来土地供应量不大。从近两年已出让的地块情况来看，多为商住地块，且与本次出让地块相距较远，届时推出市场，在该片区具有较大优势。 同时，从周边地块成交价格来看，地块价格均在1500-2500元/平方米左右，本地块起拍楼面价分别为1570元/平方米和1811元/平方米，预计其出让的溢价范围不大。,区域市场,土地市场总结,该区域主要在售的项目以二房、三房为主。客户来源多为同安本地客户。,区域市场,二级市场总结,客户特征：同安市场为典型内需市场，以本地客户为主，教师、医生、公务员企业主、个体经商户等，省内其他地方以投资为主。,价格总结：目前在售项目的均价基本维持在5500元/，受短期内产品供应量不足影响，片区价格走势较为平稳。,营销总结：目前在售的项目多为尾盘，活动营销的力度不大。,1 地块规划出让条件 2 区域规划与建设 3 地块环境分析 4 地块SWOT分析 5 竞争力提炼,第三章：地块分析,地块区位图,T2010P04（地块）、T2010P05（地块）两地块位于同安五显片区南部、东溪及其支流交汇处，同安影视城北侧，五显中路南侧，西洋路东侧。两项目共分为7个子地块。,地块分析,地块居五显镇镇政府北侧，处镇中心位置，繁华与生态并举。与同安老城区交通距离仅公里左右。,地块位置图,现状九天湖,未进行整治,杏,锦,路,鱼香蕉林等,地块内东溪为原生态，场地仍在平整中，有菜地和苗圃等，将在地块出让前完成场地平整和改造。,规划路,地块分析,地块现状图,部分地块现状,地块分析,地块规划条件,地块（T2010P04）由个子地块组成，土地面积为15.79公顷，总建筑面积32.2万平米，住宅占88%。,地块（T2010P05）由个子地块组成，土地面积为12.65公顷，住宅面积15万平米。,地块分析,地块规划条件,T2010P04起拍楼面地价1580元/平米，起拍总价50560万元； T2010P05起拍楼面地价1813元/平米，起拍总价34510万元。,地块分析,地块出让条件表,地块依山傍水，具备优厚的自然景观资源。四周群山环绕，整体生态景观良好，提升地块开发价值。,两地块均位于同安影视城北侧，紧临西洋溪和东溪河，将具备良好的水景资源，与影视城仅一水之隔，旅游资源优越。 地块属同安区五显片区内，拥有四通八达的立体交通网，位居厦漳泉“金三角”中心地带，区位环境优良。 A地块由个子地块组成，总建筑面积达3万多平米，将打造成为该区域的综合性居住大盘。,地块分析,地块属性研判,规划结构为：一心、两带、四组团。五显片区主要功能为旅游、文教、居住。该区域具有独特的自然环境优势、区位优势和历史人文优势 。, 同安区五显镇位于同安银城东北部，东与新圩镇交界、西、南与大同镇，洪塘相连，北与汀溪镇、南安市接壤，镇区距县城仅1公里，距厦门国际机场30公里。交通便捷，区位优势明显。 得天独厚的人文资源优势使该区以旅游业为龙头的第三产业充满生机和活力。梅山寺梵天寺影视城北辰山竹坝南洋风情园为一线的休闲文化旅游线路已颇具规模。,地块分析,片区规划与定位,五显镇镇政府,地块外向道路设施完善，临近同新路。公交系统发达，地块内道路尚待建设。,地块居同安五显镇中心位置，临近同新路。同安区位居厦漳泉“金三角”中心地带，北与安溪、南安交界，西接长泰县，东连翔安区。交通网络十分完善。同时，地块离同安老城区交通距离仅3公里左右。 周边道路已基本建成，相邻的子地块之间规划道路未建。地块南侧的同安影视城站为公交起始站，公交线路较多，通往岛内及其它各区，交通条件较为成熟。,地块分析,交通环境分析,海翔大道,公交站点,轮山路,地块坐拥东溪和西洋溪，共享同安影视城仿古建筑群旅游景观资源。,地块位于同安五显片区内，有着优越的旅游景观资源。 距厦门岛内约35公里，位于北辰山、梵天寺旅游线上。地块紧挨同安影视城大型仿古人造娱乐城，以天安门、太和殿、养心殿、颐和园的长廊及一条明清街为主的古建筑群体。,地块分析,景观环境分析,同安影视城,地块周边教育配套完善，区域3公里内共享同安老城区成熟的生活配套，未来通过区域建设和自身配套逐渐完善。,地块居五显镇镇政府北侧，处镇中心位置，繁华与生态并举。南侧与五显镇地税局、国税局、供电营业所、派出所隔路相邻；东侧厦门东海学院、厦门市同安职业技术学院均已落户，文教园区初具规模；向南约5分钟车程即可到达具老城北端的名校同安一中。 同时，根据规划，地块周边的学校、医院等配套用地已规划布点。 A地块内规划9班幼儿园一所、生鲜超市中心店一处、生鲜便利店三处， B地块内规划生鲜便利店一处。,地块分析,公共配套设施,华侨大学,同安一中,东海学院,本地块目前周边商业氛围欠缺，未来随着片区及旅游产业发展，逐步成熟。,目前本地块周边商业布局较零散，未形成商业圈，商业氛围欠缺。 未来随着五显片区建设的逐步成熟及旅游产业的逐步发展，本案周边的商业氛围将会逐渐浓厚。,地块分析,商业环境分析,用地规划图,T2010P04,T2010P05,地块具备优越的景观和旅游资源，配套和商业氛围稍欠缺，可借助片区和产业发展，提升项目品质。,地块SWOT分析,地块分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,处同安五显镇中心位置，交通便利，区位优越 同安影视城，梵天寺等人文景观 临近文教园区及百年名校同安一中，教育资源丰富,地块所在周边业态布局较为杂乱，近距离范围内生活配套仍有所欠缺。 居住氛围有待提高,区域丰富的旅游产业为本案带来极大升值空间 区域旅游、文教、居住一体的综合规划发展机会,交通距离岛内较远，客群辐射力较弱 国家宏观调控政策力度影响仍在持续,核心竞争力：旅游资源+优越区位+山水美景，打造大型文化生态旅游综合城。,依托周边旅游业的兴旺带动，利用先天的生态氧吧优势，抓住当前旅游地产行业的兴起之势，成为同安新兴旅游地产的佼佼者。 以同安影视城为核心，适当拓展旅游休闲产业，强化同安古城文化旅游景群的旅游附加值，充分利用东溪沿岸景观资源，打造大型文化生态旅游综合城。,地块规划示意图,核心竞争力提炼,地块分析,1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位,第四章：项目定位,本市占45%，省内占35%，省外占20%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求。,客群定位,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的4555%， 厦门以外省内的购房客群约占3040% 其中以泉州、漳州、三明和龙岩为主 省外和境外客户分别约占15%和5%；,厦门购房客户研究,同安区域部分已售项目客群借鉴,客群定位,同安区域楼盘客群比较单一，以本地客群为主，约80% 与同安有地缘关系的泉州、龙岩等地客群为辅，岛内客群较少； 私营企业主、个体户以及公务员、教师等群体购买较强，以自住为主，兼具投资。,同安本地/翔安 旅游产业拉动客群 主动岛外化客群,核心客群,重点客群,周边拆迁户 纯投资客户 度假客户群,客群定位,项目核心客群和重点客群预判,本地块价值潜力较大，可打造成为同安大型文化生态旅游综合体项目。,形象定位,项目拥有良好的自然景观和人文环境，处于同安五显镇中心，同安旅游中心，未来发展潜力巨大，随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为集文化生态、商务、居住为一体的大型文化旅游综合体项目。,地块价值综合评价,形象定位,地块形象定位：旅游新地标双溪生态城,旅游，突现本地块旅游资源优越 新地标，彰显地块为区域新项目,地块独享东溪和西洋溪双重景观 尽享水岸综合体配套和生态环境,形象定位,项目定位,产品定位,产品定位旅游、居住、商业、酒店复合型生态城,产品定位,规划思路：组团式花园设计 T2010P04，1、4号地块规划小高层/高层；2、5号地块规划围合式多层公寓/洋房。 T2010P05，3、6号地块规划洋房。别墅；7号地块点式高层和酒店等配套设施。,规划总平建议：方案一,仅供参考,产品定位,规划总平建议：方案二,仅供参考,项目定位,本户型面积配比，有约70%产品在市场主流产品区间； 多样化产品满足不同客户需求，符合大盘开发规律； 花园洋房和水岸别墅，提升项目品质，凸显旅游价值； 景观最大化，内外景观结合，双溪资源利用最大化；,根据规划条件，住宅面积为22.8万平米，144平米以下面积占70%以上。,产品定位户型配比建议（仅对T2010P04地块建议）,预计两年后地块住宅销售均价为6000元/平米，作为地块投资分析测算依据。,按照区域可比项目，得出本地块住宅现在售价为5350元/平米，预计两年后销售，从区域发展和潜力因素分析，按5-6%年增长率，两年后的售价约为6000元/平米（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算依据）,项目定位,价格定位住宅,预计三年后地块商业销售均价为11500元/平米，作为地块投资分析测算依据。,由于项目所在同安五显镇，为新开发区域，并无在售商业项目，因此，市场定价法没有可参照性。本项目利用租金回报率倒推法。,项目定位,价格定位商业