上海房地产估价师《制度与政策》房地产抵押权的实现考试试卷.doc

精选资料2017年上海房地产估价师制度与政策：房地产抵押权的实现考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A有偿 B有限期 C有流动 D有偿有限期 2、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋_其抵押财产。 A属于 B不属于 C根据情况确定 D依照抵押合同规定3、不是影响房地产价格的区位因素是_。 A位置 B交通 C人文 D环境 4、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。 A30 B60 C70 D1005、_通常是构成城市居住区的基本单位。 A居住小区 B居住组团 C胡同 D四合院 6、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 E：工业用地的监测点评估价格 7、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于。 A：低层建筑 B：多层建筑 C：中高层建筑 D：高层建筑 E：执行层的组织协调 8、按_分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。 A使用用途 B房屋所有权性质 C房屋使用权 D房屋用途房地产 9、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税_形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金 10、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。(2006年房地产经纪人试题) A：168216 B：21624 C：24 D：100 E：执行层的组织协调11、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。 A被保险标的 B保险资金来源 C保险的实施方法 D保险责任承担的次序 12、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 13、某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，综合资本化率为。 A：6 B：7 C：72 D：8 E：工业用地的监测点评估价格14、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是万元。 A：96 B：104 C：140 D：166 E：执行层的组织协调 15、在某商业街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为4572 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格 16、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用_方式设置调查项目表。 A判断提问 B多项选择 C单向选择 D书面提问 17、下列可无偿收回土地使用权的有。 A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购 19、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/。 A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工业用地的监测点评估价格 20、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008年试题) A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调 22、商品房预售合同登记备案的申请人应是。 A：购房人 B：房地产开发企业 C：商品房销售代理机构 D：购房人和房地产开发企业 E：执行层的组织协调23、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是_。 A土地使用权出让费 B土地使用费 C土地使用权转让费 D毛地价 24、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。 A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调25、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、居住用地的使用权出让最高年限为_年。 A85 B30 C50 D70 2、下列费用中，不属于企业财务费用的是_。 A审计费 B利息 C外汇汇兑净损失 D融资代理费3、下列不属于房地产拍卖特征的是。 A：房地产拍卖数量多,价值高 B：房地产拍卖的时间短 C：房地产拍卖法律性强 D：拍卖结束后续工作多 E：执行层的组织协调 4、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为18250亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。 A：61 B：70 C：120 D：140 E：执行层的组织协调5、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 6、某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 7、中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。 A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金 B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金 C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。 A：时间类参数 B：融资类参数 C：评价标准类指标 D：收益类指标 E：借款合同 9、某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。 A贷款额 B企业信用等级 C自有资金数量 D项目风险等级 E贷款期限 10、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好11、房地产市场供给垄断性的原因不包括。(2009年试题) A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同 12、下列有关区域规划的表述，正确的包括。 A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署 B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划 C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实 D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间 13、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有_。 A风险产生的原因分析 B风险发生的概率大小分析 C风险因素检验 D风险变量间的相关性分析 E风险概率分布情况分析14、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是_。 A投保人 B被保险人 C被保险人和受益人 D投保人、被保险人和受益人 15、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。 A文献查阅 B观察 C专题讨论 D问卷调查 E实验 16、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。 A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大 C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同 17、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。 A：建设年限 B：建设质量水平 C：项目合理规模 D：建设地点 E：建设标准水平 18、信用是指。 A：经济活动中的一种管理行为 B：经济活动中的一种借贷行为 C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡 E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的 19、所谓“三通一平”，一般是指_。 A路通 B水通 C电通 D场地平整 E空域通 20、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。 A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同 21、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。 A：合法建造房屋取得房屋所有权 B：权利人放弃房屋所有权 C：继承取得房屋所有权 D：产权交换取得房屋所有权 E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 22、风险估计与评价常用方法主要有。 A：调查和专家打分法 B：解析方法 C：蒙特卡洛模拟法 D：幕景分析法 E：时间序列法23、已知某地区某类商品住宅20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元