房产中介项目可行性研究报告（总投资20000万元）

泓域咨询MACRO/ 房产中介项目可行性研究报告房产中介项目可行性研究报告xxx实业发展公司摘要该房产中介项目计划总投资19656.72万元，其中：固定资产投资13424.70万元，占项目总投资的68.30%；流动资金6232.02万元，占项目总投资的31.70%。达产年营业收入46970.00万元，总成本费用36463.22万元，税金及附加357.36万元，利润总额10506.78万元，利税总额12313.35万元，税后净利润7880.09万元，达产年纳税总额4433.27万元；达产年投资利润率53.45%，投资利税率62.64%，投资回报率40.09%，全部投资回收期3.99年，提供就业职位791个。本报告所涉及到的项目承办单位近几年来经营业绩指标，是以国家法定的会计师事务所出具的财务审计报告为准，其数据的真实性和合法性均由公司聘请的审计机构负责；公司财务部门相应人员负责提供近几年来既成的财务信息，确保财务数据必须同时具备真实性和合法性，如有弄虚作假等行为导致的后果，由公司财务部门相关人员承担直接法律责任；报告编制人员只是根据报告内容所需，对相关数据承做物理性参照引用，因此，不承担相应的法律责任。房产中介项目可行性研究报告目录第一章 项目总论一、项目名称及建设性质二、项目承办单位三、战略合作单位四、项目提出的理由五、项目选址及用地综述六、土建工程建设指标七、设备购置八、产品规划方案九、原材料供应十、项目能耗分析十一、环境保护十二、项目建设符合性十三、项目进度规划十四、投资估算及经济效益分析十五、报告说明十六、项目评价十七、主要经济指标第二章 建设必要性分析一、项目承办单位背景分析二、产业政策及发展规划三、鼓励中小企业发展四、宏观经济形势分析五、区域经济发展概况六、项目必要性分析第三章 项目市场前景分析第四章 产品规划方案一、产品规划二、建设规模第五章 选址可行性研究一、项目选址原则二、项目选址三、建设条件分析四、用地控制指标五、用地总体要求六、节约用地措施七、总图布置方案八、运输组成九、选址综合评价第六章 土建方案一、建筑工程设计原则二、项目工程建设标准规范三、项目总平面设计要求四、建筑设计规范和标准五、土建工程设计年限及安全等级六、建筑工程设计总体要求七、土建工程建设指标第七章 项目工艺技术一、项目建设期原辅材料供应情况二、项目运营期原辅材料采购及管理二、技术管理特点三、项目工艺技术设计方案四、设备选型方案第八章 项目环保分析一、建设区域环境质量现状二、建设期环境保护三、运营期环境保护四、项目建设对区域经济的影响五、废弃物处理六、特殊环境影响分析七、清洁生产八、项目建设对区域经济的影响九、环境保护综合评价第九章 职业安全一、消防安全二、防火防爆总图布置措施三、自然灾害防范措施四、安全色及安全标志使用要求五、电气安全保障措施六、防尘防毒措施七、防静电、触电防护及防雷措施八、机械设备安全保障措施九、劳动安全保障措施十、劳动安全卫生机构设置及教育制度十一、劳动安全预期效果评价第十章 项目风险性分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、市场风险分析四、资金风险分析五、技术风险分析六、财务风险分析七、管理风险分析八、其它风险分析九、社会影响评估第十一章 节能评价一、节能概述二、节能法规及标准三、项目所在地能源消费及能源供应条件四、能源消费种类和数量分析二、项目预期节能综合评价三、项目节能设计四、节能措施第十二章 项目实施安排一、建设周期二、建设进度三、进度安排注意事项四、人力资源配置五、员工培训六、项目实施保障第十三章 项目投资情况一、项目估算说明二、项目总投资估算三、资金筹措第十四章 项目经营效益分析一、经济评价综述二、经济评价财务测算二、项目盈利能力分析第十五章 项目招投标方案一、招标依据和范围二、招标组织方式三、招标委员会的组织设立四、项目招投标要求五、项目招标方式和招标程序六、招标费用及信息发布第十六章 项目结论附表1：主要经济指标一览表附表2：土建工程投资一览表附表3：节能分析一览表附表4：项目建设进度一览表附表5：人力资源配置一览表附表6：固定资产投资估算表附表7：流动资金投资估算表附表8：总投资构成估算表附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表附表11：总成本费用估算一览表附表12：利润及利润分配表附表13：盈利能力分析一览表第一章 项目总论一、项目名称及建设性质（一）项目名称房产中介项目（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托xxx经济技术开发区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以房产中介为核心的综合性产业基地，年产值可达47000.00万元。二、项目承办单位xxx实业发展公司三、战略合作单位xxx公司四、项目提出的理由在“京津冀一体化”，“长江经济带建设”等诸多国家战略深入推进的大背景下，我国区域产业转移的步伐也在逐步加快。但随着经济下行的压力加大，劳动力成本的持续上升，不少企业为维持利润空间和市场竞争力，采取裁员降薪等措施，中西部地区人才吸引力逐渐下降，劳动力市场收窄，抑制了部分产业向中西转移的动力。另一方面，中西部地区与产业配套的基础尚待进一步完善，公共服务能力有待进一步提升。在推动产业转移的政策执行方面，多采取建园区、搭平台等方式，区域特色优势及差异化发展战略不明晰，减缓了地区间产业转移的步伐。xxx经济技术开发区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的产业规划和发展定位可成为xxx经济技术开发区示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚xxx经济技术开发区，进一步巩固xxx经济技术开发区招商引资竞争力。五、项目选址及用地综述（一）项目选址方案项目选址位于xxx经济技术开发区,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。（二）项目用地规模项目总用地面积45862.92平方米（折合约68.76亩），土地综合利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照房产中介行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。六、土建工程建设指标项目净用地面积45862.92平方米，建筑物基底占地面积35984.05平方米，总建筑面积48156.07平方米，其中：规划建设主体工程34168.09平方米，项目规划绿化面积2935.71平方米。七、设备购置项目计划购置设备共计106台（套），主要包括：xxx生产线、xx设备、xx机、xx机、xxx仪等，设备购置费3762.06万元。八、产品规划方案根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：房产中介xxx单位/年。综合考xxx实业发展公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx实业发展公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。九、原材料供应项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、xxx、xx、xxx、xx等，xxx实业发展公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足xxx实业发展公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。十、项目能耗分析1、项目年用电量601945.67千瓦时，折合73.98吨标准煤，满足房产中介项目项目生产、办公和公用设施等用电需要2、项目年总用水量39282.44立方米，折合3.35吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由xxx经济技术开发区市政管网供给。3、房产中介项目项目年用电量601945.67千瓦时，年总用水量39282.44立方米，项目年综合总耗能量（当量值）77.33吨标准煤/年。达产年综合节能量23.10吨标准煤/年，项目总节能率28.68%，能源利用效果良好。十一、环境保护项目符合xxx经济技术开发区发展规划，符合xxx经济技术开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。十二、项目建设符合性（一）产业发展政策符合性由xxx实业发展公司承办的“房产中介项目”主要从事房产中介项目投资经营，其不属于国家发展改革委产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。（二）项目选址与用地规划相容性房产中介项目选址于xxx经济技术开发区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足xxx经济技术开发区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。（三）“三线一单”符合性1、生态保护红线：房产中介项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。十三、项目进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。项目承办单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。十四、投资估算及经济效益分析（一）项目总投资及资金构成项目预计总投资19656.72万元，其中：固定资产投资13424.70万元，占项目总投资的68.30%；流动资金6232.02万元，占项目总投资的31.70%。（二）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（三）项目预期经济效益规划目标项目预期达产年营业收入46970.00万元，总成本费用36463.22万元，税金及附加357.36万元，利润总额10506.78万元，利税总额12313.35万元，税后净利润7880.09万元，达产年纳税总额4433.27万元；达产年投资利润率53.45%，投资利税率62.64%，投资回报率40.09%，全部投资回收期3.99年，提供就业职位791个。十五、报告说明项目可行性研究报告从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，通过对的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。十六、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经济技术开发区及xxx经济技术开发区房产中介行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx经济技术开发区房产中介产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx科技公司为适应国内外市场需求，拟建“房产中介项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx经济技术开发区经济发展，为社会提供就业职位791个，达产年纳税总额4433.27万元，可以促进xxx经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率53.45%，投资利税率62.64%，全部投资回报率40.09%，全部投资回收期3.99年，固定资产投资回收期3.99年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。4、民营企业贴近市场、嗅觉敏锐、机制灵活，在推进企业技术创新能力建设方面起到重要作用。认定国家技术创新示范企业和培育工业设计企业，有助于企业技术创新能力进一步升级。同时，大量民营企业走在科技、产业、时尚的最前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进行整合优化创新，服务于工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进而创造出新技术、新模式、新业态。综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。十七、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米45862.9268.76亩1.1容积率1.051.2建筑系数78.46%1.3投资强度万元/亩195.241.4基底面积平方米35984.051.5总建筑面积平方米48156.071.6绿化面积平方米2935.71绿化率6.10%2总投资万元19656.722.1固定资产投资万元13424.702.1.1土建工程投资万元3976.512.1.1.1土建工程投资占比万元20.23%2.1.2设备投资万元3762.062.1.2.1设备投资占比19.14%2.1.3其它投资万元5686.132.1.3.1其它投资占比28.93%2.1.4固定资产投资占比68.30%2.2流动资金万元6232.022.2.1流动资金占比31.70%3收入万元46970.004总成本万元36463.225利润总额万元10506.786净利润万元7880.097所得税万元1.058增值税万元1449.219税金及附加万元357.3610纳税总额万元4433.2711利税总额万元12313.3512投资利润率53.45%13投资利税率62.64%14投资回报率40.09%15回收期年3.9916设备数量台（套）10617年用电量千瓦时601945.6718年用水量立方米39282.4419总能耗吨标准煤77.3320节能率28.68%21节能量吨标准煤23.1022员工数量人791第二章 建设必要性分析一、项目承办单位背景分析（一）公司概况公司坚持“以人为本，无为而治”的企业管理理念，以“走正道，负责任，心中有别人”的企业文化核心思想为指针，实现新的跨越，创造新的辉煌。热忱欢迎社会各界人士咨询与合作。公司根据市场调研，结合国家产业发展政策，在大力发展相关产业的同时，积极实施以“节能降耗、环境保护、清洁生产”为重点的技术改造和产品升级换代，取得了较好的经济效益和社会效益；企业将以全国性的销售网络、现代化的物流运作、科学的管理、良好的经济效益、与客户双赢的经营方针，努力把公司发展成为国内综合实力较强的相关行业领军企业之一。公司建立完整的质量控制体系，贯穿于公司采购、研发、生产、仓储、销售等各环节，并制定了产品开发控制程序、产品审核程序、产品检测控制程序、等质量控制制度。（二）公司经济效益分析上一年度，xxx科技公司实现营业收入30427.93万元，同比增长11.77%（3205.24万元）。其中，主营业业务房产中介生产及销售收入为28458.70万元，占营业总收入的93.53%。上年度主要经济指标序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入6389.878519.827911.267606.9830427.932主营业务收入5976.337968.447399.267114.6828458.702.1房产中介(A)1972.192629.582441.762347.849391.372.2房产中介(B)1374.561832.741701.831636.386545.502.3房产中介(C)1015.981354.631257.871209.494837.982.4房产中介(D)717.16956.21887.91853.763415.042.5房产中介(E)478.11637.47591.94569.172276.702.6房产中介(F)298.82398.42369.96355.731422.942.7房产中介(.)119.53159.37147.99142.29569.173其他业务收入413.54551.38512.00492.311969.23根据初步统计测算，公司实现利润总额6403.15万元，较去年同期相比增长680.54万元，增长率11.89%；实现净利润4802.36万元，较去年同期相比增长572.66万元，增长率13.54%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元30427.93完成主营业务收入万元28458.70主营业务收入占比93.53%营业收入增长率（同比）11.77%营业收入增长量（同比）万元3205.24利润总额万元6403.15利润总额增长率11.89%利润总额增长量万元680.54净利润万元4802.36净利润增长率13.54%净利润增长量万元572.66投资利润率58.80%投资回报率44.10%财务内部收益率28.15%企业总资产万元39467.04流动资产总额占比万元30.94%流动资产总额万元12209.83资产负债率49.79%二、产业政策及发展规划（一）中国制造2025制造业是我国当前的最大产业。中国作为一个世界大国无论从国民生活水平提高、经济发展，还是国家安全的角度都需要强大、独立、自主的制造业。但是，谈及国内制造业(如智能手机、集成电路、机器人、新能源汽车等产业)发展状况，各产业普遍面临市场庞大、缺少核心技术、产品低端、利润少、人才缺乏等问题。虽然我国已经是制造大国，但我们应该清醒地看到，我国造业“大而不强”，与制造强国仍存在较大差距。我国制造业在快速发展中存在很多问题，其中有些还是根本性的。（二）工业绿色发展规划加快传统制造业绿色改造升级，鼓励使用绿色低碳能源，提高资源利用效率，淘汰落后设备工艺，从源头减少污染物产生。积极引领新兴产业高起点绿色发展，强化绿色设计，加快开发绿色产品，大力发展节能环保产业。着力解决重点行业、企业和区域发展中的资源环境问题，充分发挥试点示范的带动作用。积极推进新兴产业和中小企业的绿色发展，加快工业绿色发展整体水平提升。（三）xxx十三五发展规划从提出培育发展战略性新兴产业战略的背景来看，国务院是在应对国际金融危机、促进产业振兴和经济增长的同时，为抓住新一轮科技和产业革命机遇，着力提高经济长远发展中增量的水平，带动整个产业结构的优化升级和经济发展方式转变而实施的重大部署。因此，培育发展战略性新兴产业从一开始就肩负着着眼长远为调结构提供新的增长点和立足当前为经济增长提供新动力的双重历史使命。从这几年的发展实践来看，战略性新兴产业也确实发挥了这样的作用。在当前严峻复杂的国内外环境下，很多地方的新兴产业蓬勃发展、逆势而上，出现了新兴产业投资规模、产出增速、占经济总量比例、提供就业机会等大幅增长的可喜局面，在调结构、转方式、稳增长中展现出亮丽的前景。战略性新兴产业要继续同时发挥好这两方面作用，关键在于引导社会资源，结合区域经济发展实际情况，选择好新兴产业的发展重点和方向，加快创新成果产业化，促使科技第一生产力作用得到发挥，优先扶持高端产业链协同发展。这样，有利于保持我国经济平稳较快发展，为实现今年我国经济社会发展目标作出更大的贡献，而且有利于加快提高战略性新兴产业在我国经济中所占的比重，带动我国产业结构不断向高端发展，提升经济发展质量，为经济发展方式转变提供强大动力。（四）xx高质量发展规划展望未来，改革开放依然是决定实现“两个一百年”奋斗目标和实现中华民族伟大复兴的关键一招，停顿和倒退是没有出路的。“开弓没有回头箭，改革关头勇者胜”。在经济发展新常态下全面深化改革，要更加注重改革的系统性、整体性和协同性，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，应当成为全面深化改革关键时期需要着力做好的重要工作。三、鼓励中小企业发展民营企业贴近市场、嗅觉敏锐、机制灵活，在推进企业技术创新能力建设方面起到重要作用。认定国家技术创新示范企业和培育工业设计企业，有助于企业技术创新能力进一步升级。同时，大量民营企业走在科技、产业、时尚的最前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进行整合优化创新，服务于工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进而创造出新技术、新模式、新业态。我国高度重视中小企业发展，密集出台了一系列政策措施，取消和调整一批行政审批项目，实施“三证合一”登记制度，加大小微企业增值税、营业税，以及所得税优惠力度；金融管理部门引导银行业金融机构加大对小微企业信贷支持力度，实现小微企业贷款增速、户数、申贷获得率“三个不低于”目标；财政资金转变支持方式，开展小微企业创业创新基地城市示范。四、宏观经济形势分析当前，我国经济已由高速增长转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。国家统计局最近发布的数据显示，2015年至2017年我国经济发展新动能指数分别为123.5、156.7、210.1，分别比上年增长23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之势。五、区域经济发展概况地区生产总值2457.75亿元，比上年增长10.99%。其中，第一产业增加值196.62亿元，增长5.60%；第二产业增加值1523.81亿元，增长9.03%第三产业增加值737.32亿元，增长9.39%。一般公共预算收入204.86亿元，同比增长10.13%，一般公共预算支出556.73亿元，同比增长10.24%。国税收入350.32亿元，同比增长10.24%；地税收入亿元44.18，同比增长6.70%。居民消费价格上涨1.05%。其中，食品烟酒上涨1.08%，衣着上涨1.17%，居住上涨1.04%，生活用品及服务上涨0.64%，教育文化和娱乐上涨0.68%，医疗保健上涨1.02%，其他用品和服务上涨0.68%，交通和通信上涨0.64%。全部工业完成增加值1997.29亿元。规模以上工业企业实现增加值1399.58亿元，比上年增长6.23%。规模以上AA、BB、CC、DD（含房产中介）等主导行业共完成工业增加值1092.42亿元，增长11.33%。AA完成增加值486.49亿元，增长7.92%；BB完成工业增加值315.78亿元，增长7.66%；CC完成工业增加值216.21亿元，增长8.04%；DD完成工业增加值157.63亿元，增长6.32%。规模以上工业企业实现主营业务收入6397.61亿元，比上年增长9.55%。实现利润总额620.05亿元，比上年增长5.75%。固定资产投资完成3776.80亿元，比上年增长6.85%。其中，建设项目投资完成3323.58亿元，增长6.64%；房地产开发投资完成453.22亿元，增长5.23%。在固定资产投资中，第一产业投资完成188.84亿元，同比增长5.62%；第二产业投资完成2870.37亿元，同比增长10.87%；第三产业投资完成717.59亿元，增长11.49%。高新技术产业投资1101.04亿元，增长11.32%。民间投资3591.76亿元，增长7.40%。城市基础设施投资551.74亿元，增长7.36%。重点项目1374个，完成投资2009.07亿元，增长6.14%。全市实现社会消费品零售总额1936.29亿元，比上年增长5.10%。城镇实现零售额1104.26亿元，增长9.42%；乡村实现零售额512.52亿元，增长5.20%。限额以上批发零售企业商品零售额亿元546.38，增长6.96%。实际利用外资68752.62万美元，同比增长59.19%。外贸进出口总值357.04亿元，同比增长55.71%。其中，出口总值232.08亿元，同比增长58.24%；进口总值124.96亿元，同比增长51.29%。六、项目必要性分析（一）符合房产中介产业政策要求1、近十年来，我国制造业持续快速发展，总体规模大幅提升，综合实力不断增强，不仅对国内经济和社会发展做出了重要贡献，而且成为支撑世界经济的重要力量。2014年，我国工业增加值达到22.8万亿元，占GDP的比重达到35.85%。2013年，我国制造业产出占世界比重达到20.8%，连续4年保持世界第一大国地位。在500余种主要工业产品中，我国有220多种产量位居世界第一。2014年，我国共有100家企业入选“财富世界500强”，比2008年增加65家，其中制造业企业56家(不含港澳台)，连续2年成为世界500强企业数仅次于美国(130多家)的第二大国。2、经过多年发展，我市工业园区经济取得了一定的成效，但在管理体制、土地、资金、招商引资体系等方面，依然存在不少困难和问题。在转变经济发展方式的大趋势下，作为经济发展的主要载体，园区转型和升级成为必由之路。3、为推进经济结构的战略性调整，促进产业升级、提高产业竞争力，国家发改委颁布当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录，其中：项目产品制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，投资项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，投资项目符合国家及地方相关行业的准入规定。（二）顺应宏观经济环境发展方向1、当前，我国经济已由高速增长转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。国家统计局最近发布的数据显示，2015年至2017年我国经济发展新动能指数分别为123.5、156.7、210.1，分别比上年增长23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之势。2、产业结构的水平要从低端、中端逐步走向中高端，对冲中国经济的下行压力。今后，我国应在大力发展战略性新兴产业的同时，加快传统产业优化升级。产业结构调整的根本出路是创新，要通过创新使我国企业从价值链和产业链的低端走向中高端，这涉及到技术创新、产品创新、组织创新、商业模式创新、市场创新。通过营造实业能致富，创新致大富的环境，培育宽容失败、鼓励冒险、兼容并包的创新创业文化，推动合作创新和发展平台经济，鼓励企业自主创新，使企业真正成为创新主体。（三）项目建设有利条件随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。（四）企业可持续发展的必然选择当今高速增长的中国经济又一次面临世界经济风云变幻的新一轮挑战，为确保中国经济的顺利发展，离不开相关工业的支撑和发展；建设好项目，将有助于发挥项目承办单位集聚效应、资源共享、充分协作、合理竞争，同时，在一定程度上还有助于快速提高当地项目产品制造工业的技术水平和行业市场竞争能力，对于项目产品制造企业为国家实现产业振兴计划、推进产业结构调整和优化升级，都具有十分重要的现实意义。第三章 项目市场前景分析目前，区域内拥有各类房产中介企业612家，规模以上企业13家，从业人员30600人。截至2017年底，区域内房产中介产值191247.15万元，较2016年166795.00万元增长14.66%。产值前十位企业合计收入77762.94万元，较去年64921.47万元同比增长19.78%。区域内房产中介行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元191247.15同期产值万元166795.00同比增长14.66%从业企业数量家612规上企业家13从业人数人30600前十位企业产值万元77762.94去年同期64921.47万元。1、xxx科技公司（AAA）万元19051.922、xxx实业发展公司万元17107.853、xxx集团万元10109.184、xxx公司万元8553.925、xxx有限责任公司万元5443.416、xxx集团万元5054.597、xxx集团万元388.818、xxx公司万元3188.289、xxx有限责任公司万元3032.7510、xxx集团万元2332.89区域内房产中介企业经营状况良好。以AAA为例，2017年产值19051.92万元，较上年度17285.36万元增长10.22%，其中主营业务收入18368.80万元。2017年实现利润总额6647.51万元，同比增长16.23%；实现净利润1572.14万元，同比增长13.61%；纳税总额118.47万元，同比增长14.94%。2017年底，AAA资产总额42968.67万元，资产负债率59.33%。2017年区域内房产中介企业实现工业增加值63582.21万元，同比2016年56078.86万元增长13.38%；行业净利润17499.11万元，同比2016年14784.65万元增长18.36%；行业纳税总额52492.24万元，同比2016年46179.50万元增长13.67%；房产中介行业完成投资43776.81万元，同比2016年37039.35万元增长18.19%。区域内房产中介行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元63582.211.1同期增加值万元56078.861.2增长率13.38%2行业净利润万元17499.112.12016年净利润万元14784.652.2增长率18.36%3行业纳税总额万元52492.243.12016纳税总额万元46179.503.2增长率13.67%42017完成投资万元43776.814.12016行业投资万元18.19%区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.06亿元，年均增长6.34%。预计区域内房产中介行业市场需求规模将达到289232.59万元，利润总额87672.43万元，净利润27405.97万元，纳税19729.52万元，工业增加值100318.66万元，产业贡献率15.50%。区域内房产中介行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值223981.72254524.68289232.592利润总额67893.5377151.7487672.433净利润21223.1824117.2527405.974纳税总额15278.5417361.9819729.525工业增加值77686.7788280.42100318.666产业贡献率10.00%14.00%15.50%7企业数量7348951146第四章 产品规划方案一、产品规划（一）产品放方案项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为房产中介，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的房产中介产品价格根据市场情况，确定年产量为xxx，预计年产值46970.00万元。（二）营销策略相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发展起到很大的推动作用。产品方案一览表序号产品名称单位年产量年产值1房产中介A单位xx21136.502房产中介B单位xx11742.503房产中介C单位xx7045.504房产中介D单位xx3757.605房产中介E单位xx2348.506房产中介F单位xx939.40合计单位xxx46970.00二、建设规模（一）用地规模该项目总征地面积45862.92平方米（折合约68.76亩），其中：净用地面积45862.92平方米（红线范围折合约68.76亩）。项目规划总建筑面积48156.07平方米，其中：规划建设主体工程34168.09平方米，计容建筑面积48156.07平方米；预计建筑工程投资3976.51万元。（二）设备购置项目计划购置设备共计106台（套），设备购置费3762.06万元。（三）产能规模项目计划总投资19656.72万元；预计年实现营业收入46970.00万元。第五章 选址可行性研究一、项目选址原则项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。二、项目选址该项目选址位于xxx经济技术开发区。园区不断健全创新创业服务平台。以满足园区内企业共性需求为导向，以提升公共服务能力为目标，以关键共性技术研发应用及公共设施共享为重点，鼓励园区建设研发设计、检验检测、技术转移、知识产权、科技金融等创新创业服务机构和公共平台，建立健全园区公共服务支撑体系，促进功能平台体系化、专业化、公共化。三、建设条件分析随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。四、用地控制指标投资项目占地产出收益率完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的行业产品制造行业占地产出收益率5000.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地产出收益率6000.00万元/公顷”的具体要求。五、用地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数78.46%，建筑容积率1.05，建设区域绿化覆盖率6.10%，固定资产投资强度195.24万元/亩。土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程25440.7225440.7234168.0934168.093103.591.1主要生产车间15264.4315264.4320500.8520500.851924.231.2辅助生产车间8141.038141.0310933.7910933.79993.151.3其他生产车间2035.262035.261981.751981.75186.222仓储工程5397.615397.619092.199092.19600.632.1成品贮存1349.401349.402273.052273.05150.162.2原料仓储2806.762806.764727.944727.94312.332.3辅助材料仓库1241.451241.452091.202091.20138.143供配电工程287.87287.87287.87287.8721.393.1供配电室287.87287.87287.87287.8721.394给排水工程331.05331.05331.05331.0519.144.1给排水331.05331.05331.05331.0519.145服务性工程3418.483418.483418.483418.48225.835.1办公用房1402.911402.911402.911402.9193.115.2生活服务2015.572015.572015.572015.5792.936消防及环保工程964.37964.37964.37964.3771.676.1消防环保工程964.37964.37964.37964.3771.677项目总图工程143.94143.94143.94143.94-211.867.1场地及道路硬化9733.632015.572015.577.2场区围墙2015.579733.639733.637.3安全保卫室143.94143.94143.94143.948绿化工程4174.77146.12合计35984.0548156.0748156.073976.51六、节约用地措施投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。七、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。（二）主要工程布置设计要求项目承办单位项目建设场区主干道宽度6.00米，次干道宽度3.00米，人行道宽度采用1.20米。道路路缘石转弯半径，一般需通行消防车的为12.00米，通行其它车辆的为9.00米、6.00米。道路均采用砼路面，道路类型为城市型。（三）绿化设计场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。（四）辅助工程设计1、项目所在地供水水源来自项目建设地自来水厂，给水压力0.30Mpa，供水能力充足，水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。2、投资项目水源来自场界外的项目建设地市政供水管网，项目建设区现有给、排水系统设施完备可以满足投资项目使用要求。3、场区照明采用透露性强的高压钠灯和路灯专用灯具；各车间通道的上方装设平时作为工作照明一部分的金属卤化物灯作为值班照明；各车间的工作照明分片集中控制；值班照明为常明灯，常年不断电单独控制；车间生活和办公室等场所的照明均采用分散控制。4、冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程14.50-16.50，需采暖的库房5.50-8.50，公用站房14.50，办公室、生活间18.50，卫生间15.50；采暖热媒为95.50-75.00采暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为0.40Mpa。八、运输组成（一）运输组成总体设计1、项目建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。2、外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企