下半陕西省房地产估价师《制度与政策》房地产中介服务行业信用档案考试题.doc

精选资料2015年下半年陕西省房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业信用档案考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列属于房地产开发直接投资的是_。 A购买房地产开发企业的债券、股票 B购买房地产投资信托基金 C购买住房抵押支持证券 D购买一座正在运营的高尔夫球场 2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性【2005年考题】 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值最大 C：流动性差和价值最大 D：不可移动和用途多样 E：工业用地的监测点评估价格3、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元/。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为_元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91 4、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。 A：时间类参数 B：融资类参数 C：评价标准类指标 D：收益类指标 E：借款合同5、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。 A：利润为零 B：允许的最低经济效益指标 C：最大费用 D：最大利润 E：借款合同 6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5，该项目建设期间涨价预备费为。 A：1270975 B：3600 C：3800 D：4806 E：执行层的组织协调 7、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。(2008年试题) A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积 E：执行层的组织协调 9、下列表述中，正确的是。 A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税但炸药库用地应该免税 D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3一5 E：执行层的组织协调 10、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。 A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可11、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元，土地重新取得单价为2100元，容积率为2，建筑密度为40。该商品房的单价为元。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工业用地的监测点评估价格 12、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后_日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A7 B14 C21 D28 13、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格14、建造师初始注册者，可自资格证书签发之日起年内提出申请。逾期未申请者，需符合本专业继续教育的要求后方可申请初始注册。 A：3 B：5 C：6 D：9 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。 A3275 B3287 C3402 D4375 16、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、_等。 A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 17、在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。 A使用估价对象房地产的实际成交价格 B使用政府公布的房地产交易指导价格 C使用近一年内房地产的平均成交价格 D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 18、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。 A：长期住房储金 B：短期住房储金 C：临时住房储金 D：短期住房工资 E：执行层的组织协调 19、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 A：条形基础 B：独立基础 C：整体式筏形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调 20、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是。 A：将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C：承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益 D：租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款 E：执行层的组织协调 21、运用假设开发法估价必须考虑资金的。 A：实用价值 B：有效价值 C：折算价值 D：时间价值 E：工业用地的监测点评估价格 22、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。 A10 B15 C20 D3023、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C省级以上土地管理部门 D省级以上人民政府 24、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是_。 A10.38% B11.07% C12.45% D13.62%25、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。 A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列_不符合设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本980万元 B有3名一级建造师 C有3名注册会计师 D有符合公司法人登记的名称 2、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：寡头竞争市场3、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。 A：人工费 B：材料费 C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费 4、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是_。 A已经办理该建筑工程用地批准手续 B已经确定施工企业 C有保证工程质量和安全的具体措施 D建设单位已支付工程款5、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。 A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据 C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号 E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 6、用益物权包括_。 A承包经营权 B建设用地使用权 C债权 D典权 E所有权 7、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年刊润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。(2008年试题) A：10.42% B：11.57% C：31.25% D：34.72% E：借款合同 8、在房地产定价方法中，名牌策略属于。 A：成本加成定价法 B：目标定价法 C：认知价值定价法 D：领导定价法 E：借款合同 9、股票和债券的相同之处表现在。 A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资者带来收益 10、影响房地产价格的经济因素有_。 A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B社会发展状况、房地产投机和城市化 C财政收支及金融状况、利率 D物价、汇率、居民收入 E人口数量、行政隶属变更、居民收入11、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题) A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼 E：建成后的物业 12、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 13、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。 A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同14、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 15、物业管理条例确立的基本制度，包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度 16、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。 A：记名债券的优点是比较安全 B：记名债券缺点是流动性较差 C：记名债券优点是流动性强 D：记名债券缺点是转让时手续复杂 E：记名债券缺点是转让手续简便 17、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率 D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 18、下列关于资产负债表的表述，错误的是。 A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表 B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的 C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息 D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制 E：执行层的组织协调 19、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：预备费 20、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取_方式。 A政府定价 B双方协议 C政府指导价格 D拍卖、招标、挂牌出售 21、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即_。 A封面；目录 B致委托人函；估价师声明 C估价结果审核 D估价技术报告及附件 E估价结果报告 22、某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.2223、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：移动平均法 D：路线价法 E：指数修匀法 24、预期原理是_等估价方法的理论依据。 A市场比较法 B收益法 C成本法