工程运作手册

工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 1 目目 录录 1 1工程部组织机构和岗位设置工程部组织机构和岗位设置.1 1.11.1工程部组织机构图工程部组织机构图1 1 2 2工程部职责范围工程部职责范围2 2.12.1工程部职责工程部职责2 2 2.22.2管理范围管理范围 2 2 3 3岗位职责岗位职责3 3.13.1工程部经理职责工程部经理职责 3 3 3.23.2工程部主管职责工程部主管职责 3 3 3.33.3强弱电主管职责强弱电主管职责 4 4 3.43.4暖通给排水综合维修主管职责暖通给排水综合维修主管职责5 5 3.53.5强电专业岗位职责强电专业岗位职责5 5 3.63.6弱电专业岗位职责弱电专业岗位职责6 6 3.73.7暖通暖通/ /给排水专业技工岗位职责给排水专业技工岗位职责6 6 3.83.8电工值班运行岗位职责电工值班运行岗位职责7 7 3.93.9综合维修工岗位职责综合维修工岗位职责7 7 3.103.10电梯技工岗位职责电梯技工岗位职责8 8 4 4工程各专业管理制度工程各专业管理制度.9 4.14.1强电专业管理制度强电专业管理制度9 9 4.24.2弱电专业管理制度弱电专业管理制度9 9 4.34.3给排水专业管理制度给排水专业管理制度1010 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 2 4.44.4电梯系统电梯系统管管理制度理制度1010 4.54.5综合维修管理制度综合维修管理制度1111 4.64.6配电室交接班制度配电室交接班制度1111 4.74.7空水综合专业交接班制度空水综合专业交接班制度1212 4.84.8（配）电室电气设备巡视制度（配）电室电气设备巡视制度1313 4.94.9空水运行巡视制度空水运行巡视制度1414 4.104.10电梯巡检制度电梯巡检制度1414 4.114.11工程部档案管理制度工程部档案管理制度1515 4.124.12工具管理制度工具管理制度1515 4.134.13机房管理制度机房管理制度1616 4.144.14钥匙管理规定钥匙管理规定1717 4.154.15安全管理职责安全管理职责1717 4.164.16能源统计管理制度能源统计管理制度1818 4.174.17设备设施标识的管理规定设备设施标识的管理规定1919 4.184.18安全用具的保管及使用规定安全用具的保管及使用规定 1919 4.194.19工程值班制度工程值班制度2020 4.204.20电动工具安全操作制度电动工具安全操作制度2020 4.214.21清理化粪池的管理办法清理化粪池的管理办法2323 4.224.22电气焊安全操作制度电气焊安全操作制度2424 4.234.23楼宇修缮制度楼宇修缮制度2525 4.244.24临时用电管理规定临时用电管理规定2525 4.254.25防雷避雷管理办法防雷避雷管理办法2626 4.264.26泵房运行管理制度泵房运行管理制度2626 4.274.27热力站运行管理制度热力站运行管理制度2727 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 3 4.284.28电梯安全管理规定电梯安全管理规定2727 4.294.29电梯机房管理规定电梯机房管理规定2727 4.304.30弱电机房安全管理制度弱电机房安全管理制度2828 4.314.31危险品管理制度危险品管理制度 2828 4.324.32综合组中修项目、综合组大修项目综合组中修项目、综合组大修项目2929 4.334.33综合维修专业工作制度综合维修专业工作制度2929 4.344.34综合维修操作间管理制度综合维修操作间管理制度3030 5 5工程各系统规程工程各系统规程 / / 程序程序31 5.15.1给排水设备运行管理规程给排水设备运行管理规程3131 5.25.2水设备（潜水泵）操作程序水设备（潜水泵）操作程序 3131 5.35.3二次供水管理规程二次供水管理规程3232 5.45.4配电设备运行管理规程配电设备运行管理规程3333 5.55.5电梯设备运行管理规程电梯设备运行管理规程3636 6 6事故处理办法及相应预防措施事故处理办法及相应预防措施40 6.16.1配电室紧急停电处理配电室紧急停电处理4040 6.26.2电梯故障困人救援法电梯故障困人救援法4141 7 7绩效考核管理制度绩效考核管理制度43 7.17.1总则总则 4343 7.27.2考核的目的考核的目的4343 7.37.3绩效考核的原则绩效考核的原则 4343 7.47.4考核的对象考核的对象4343 7.57.5考核的时间考核的时间4343 7.67.6绩效考核评分办法绩效考核评分办法4343 7.77.7考核结果的具体规定考核结果的具体规定4444 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 4 7.87.8特殊奖励特殊奖励 4444 8 8工程巡视类工程巡视类相相关表格关表格.45 8.18.1 电气专业照明巡视记录表电气专业照明巡视记录表 4545 8.28.2 强电竖井巡视表强电竖井巡视表 4646 8.38.3 暖通日常巡视表暖通日常巡视表 4747 8.48.4 工程部污水坑巡视表工程部污水坑巡视表 4848 8.58.5 生活水泵巡视记录表生活水泵巡视记录表 4949 8.68.6 风机巡视检查表风机巡视检查表 5050 8.78.7 巡视签到表巡视签到表 5151 8.88.8 弱电专业巡视表弱电专业巡视表 5252 8.98.9 电梯状况巡视检查表电梯状况巡视检查表 5353 8.108.10 综合巡视记录表综合巡视记录表 5454 8.118.11 避雷装置巡视记录表避雷装置巡视记录表 5555 9 9工程值班运行类相关表格工程值班运行类相关表格56 9.19.1 高压配电室值班记录表高压配电室值班记录表 5656 9.29.2 低压配电室值班记录表低压配电室值班记录表 5858 9.39.3 配电室值班日志配电室值班日志 5959 9.49.4 暖通值班日志暖通值班日志 6060 9.59.5 电梯工值班日志电梯工值班日志 6161 1010工程能源统计相关表格工程能源统计相关表格62 10.110.1 月月电电表记录报表表记录报表 6262 10.210.2 月水表记录报表月水表记录报表 6363 10.310.3 月份水电能源单月份水电能源单 6464 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 5 1111工程维护保养类相关表格工程维护保养类相关表格65 11.111.1 月电月电气气设备计划检修表设备计划检修表 6565 11.211.2 低压电器设备低压电器设备 / / 线路绝缘线路绝缘 / / 电阻测试记录表电阻测试记录表 6666 11.311.3 机电设备维修记录机电设备维修记录 6767 11.411.4 水泵设备检修表水泵设备检修表 6868 11.511.5 水泵周期检修记录水泵周期检修记录 6969 11.611.6 生活水箱清洗消毒记录表生活水箱清洗消毒记录表 7070 11.711.7 化粪池化粪池 / / 隔油池清掏记录隔油池清掏记录 7171 11.811.8电梯保养检查记录表电梯保养检查记录表7272 11.911.9 电梯设备检修表电梯设备检修表 7373 1212 工程管理类相关表格工程管理类相关表格74 12.112.1 变配电工作表变配电工作表 7474 12.212.2 倒闸操作表倒闸操作表 7575 12.312.3 配电室工具物品借用登记表配电室工具物品借用登记表 7676 12.412.4 停、送电申请表停、送电申请表 7777 12.512.5 工程部临时用电申请表工程部临时用电申请表 7878 12.612.6 消防、喷淋系统停、送水申请表消防、喷淋系统停、送水申请表 7979 12.712.7 水质化验日报表水质化验日报表 8080 12.812.8 电梯安全设施工具清单电梯安全设施工具清单 8181 12.912.9 机房外来人员进出登记表机房外来人员进出登记表 8282 12.1012.10 工程部文件档案借阅登记表工程部文件档案借阅登记表 8383 12.1112.11 工程部借用钥匙登记表工程部借用钥匙登记表 8484 12.1212.12 工程部个人工具登记表工程部个人工具登记表 8585 12.1312.13 工程部电动工具检查表工程部电动工具检查表 8686 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 6 12.1412.14 工程部故障登记表工程部故障登记表 8787 12.1512.15 工程部标识清单工程部标识清单 8888 12.1612.16 工程部公用工具登记表工程部公用工具登记表 8989 12.1712.17 事故报告（工程部）事故报告（工程部） 9090 12.1812.18 工工程程部员工绩效考核表部员工绩效考核表 9191 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 1 1 1工程部组织机构和岗位设置工程部组织机构和岗位设置 1.1工程部组织机构图工程部组织机构图 工程部 工程经理 1 强弱电主管综合主管 11 配电运行 4 人 强电维修 3 人 弱电维修 1 人 给排水维修 1 人 综合维修 2 人 空调运行 3 人 共共 1717 人（根据项目实际需要调整）人（根据项目实际需要调整） 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 2 2 2工程部职责范围工程部职责范围 2.1工程部职责工程部职责 2.1.1负责制定 好望海岸 内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。 2.1.2负责新接管 好望海岸 的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修 项目的验收和资料核对工作。 2.1.3负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施。 2.1.4负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审。 2.1.5负责 好望海岸 内的工程改造、设备更新、施工方案及预算的编制及报送有关部门 评审。 2.1.6负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技 术审核。 2.1.7负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防等）的 管理、运行、维修等。 2.1.8配合客服中心及管家做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。 2.1.9负责完成客服中心及管家派发的维修工单。 2.2管理范围管理范围 2.2.1负责强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。 2.2.2负责 好望海岸 电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。 2.2.3负责 好望海岸 空调通风系统的运行管理，设备维修保养和故障。 2.2.4负责 好望海岸 给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。 2.2.5负责 好望海岸 各系统设备的完善及改造，设备更弃以及小项增改工程施工。 2.2.6确保工程所有设备的正常运转，维修保养好 好望海岸 的硬件。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 3 3 3岗位职责岗位职责 3.1工程部经理职责工程部经理职责 岗位直属上级：项目总经理 岗位直属下级：工程主管、工程文员 3.1.1审核和指导部门整体工作。 3.1.2与当地有关部门政府机构接洽，以确保 好望海岸 符合有关政府的条例和各项规定。 3.1.3招募、培训、安排、评估、监管工程部员工的工作。 3.1.4制定节能环保措施并安排实施。 3.1.5拟定年度工程预算及工程计划。 3.1.6完善、指导和评估服务工作安排，使物业工程部的工作符合业主的要求，并达到最佳满 意程度。 3.1.7完善维修、变更和设备改造需求的特殊要求，筹划、协助和完善工程各系统设备。 3.1.8及时组织工程工作人员处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，避免设备故障的 事情发生。 3.1.9致力于系统岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的 维修服务质量 3.1.10 协助及指导下属员工，定期进行岗前/职位培训，方案提交项目总经理审核。 3.1.11 审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要系统设备运行情况及能耗变化。 3.1.12 安排及跟进工程设备安装及接收工作。 3.1.13 制定 好望海岸 工程装修及改造方案，报项目总经理批准后实施。 3.1.14 配合物业管理处各部门完成年度消防演习。 3.1.15 完成项目总经理安排的其他工作。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 4 3.2工程部主管职责工程部主管职责 岗位直属上级：工程部经理 岗位直属下级：工程主管、工程技工 3.2.1工程部主管在工程部经理领导下，负责 好望海岸 工程设备的正常运转、维修，组 织管理，并对工程部经理负责。 3.2.2组织各专业主管参加 好望海岸 楼宇设备移交、验收、接管及入住前工程检验工作。 3.2.3掌握 好望海岸 各楼宇机电设备、设施性能及运行情况，组织各专业技术人员制定 维修保养计划和设施检查完成情况。 3.2.4负责对本部门发生的重大事故进行组织调查分析处理工作。 3.2.5配合办理有关工程机电方面招标合同审定工作。 3.2.6负责处理业务范围内发生问题和客人对工程维修方面投诉。 3.2.7负责协调处理工程对外项目，负责处理好工程周边市政环境以及各项目相关工作。 3.2.8负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。 3.2.9协助制定工程费用支出预算、能源费、各种材料以及设备外保合同等费用支出，并有效 控制各项费用。 3.2.10 能分析判断和处理工程机电维修项目疑难问题，合理组织技术改进工作。 3.2.11 完成工程部经理交办的其他工作。 3.3强弱电主管职责强弱电主管职责 岗位直属上级：工程经理 岗位直属下级：强弱电及电梯技工 3.3.1熟悉和遵守有关强弱电专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、 维修的有关专业知识及本小区的强弱电系统；在工程部主管的领导下，对强电、弱电设 备的运行、维护进行管理。 3.3.2协助工程部主管并负责对接管的新项目机电设备进行接管验收，协调机电各专业人员对 接管的新项目机电设备进行接管验收。 3.3.3合理调配本专业技术人员，对本专业员工严格管理。 3.3.4制定园区本专业设备设施的定期检修及保养计划，并安排本专业技术人员完成。 3.3.5负责制定设备设施材料的备品、备件采购计划。 3.3.6对设备设施的事故进行调查、分析、处理，并提出合理改进意见。 3.3.7负责下属员工的日常管理、考核，安全教育的培训及技术管理和指导；参与制定设备设 施的应急处理方案，并对员工进行培训。 3.3.8在工程部经理直接领导下，积极配合完成工程部经理交办的其他工程任务。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 5 3.4暖通给排水综合维修主管职责暖通给排水综合维修主管职责 岗位直属上级：工程经理 岗位直属下级：暖通给排水技工、综合维修技工 3.4.1熟悉和遵守有关给、排水及暖通及装修专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围 设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统； 在工程部主管的领导下，对暖通、给排水等设备、管网的运行、维护进行管理。 3.4.2负责 好望海岸 的暖通给排水系统的接管验收，协调暖通给排水专业人员对接管的 设备进行验收。 3.4.3制定暖通给排水管网、阀门、水池的定期检查清洗计划，并监督落实。 3.4.4制定各暖通给排水仪表的检查记录表格。 3.4.5负责 好望海岸 精装修房的日常返修工作及工程部二次装修的手续办理工作。 3.4.6负责制定暖通给排水设备及装修材料的备品、备件月采购计划。 3.4.7负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；制定 给排水系统设备的应急处理方案，并对员工进行培训。 3.4.8在工程部经理直接领导及技术指导下，积极配合完成工程部经理交办的其他任务。 3.5强电专业岗位职责强电专业岗位职责 岗位直属上级：强弱电主管 3.5.1服从专业主管安排的一切日常工作，努力提高专业工作技能。 3.5.2负责完成上级安排的维修和保养任务。 3.5.3负责处理紧急突发性事故和设备故障。 3.5.4负责完成工程部规定巡视、检查并做好详细记录。 3.5.5严格执行公司及工程部制定的各项规章制度。 3.5.6认真完成日常的维修工单及设备保养工单的各项内容。 3.5.7负责保管好、使用好维修用工具。 3.5.8负责打扫维修现场的清洁卫生和环境卫生。 3.5.9积极配合管家的日常工程维修工作。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 6 3.6弱电专业岗位职责弱电专业岗位职责 岗位直属上级：强弱电主管 3.6.1负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。 3.6.2负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。 3.6.3负责 IC 卡系统的维修保养及日常巡视。 3.6.4负责车管系统的维修保养及日常巡视。 3.6.5负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。 3.6.6负责处理日常维修单。 3.6.7积极配合管家的日常工程维修工作。 3.7暖通暖通/ /给排水专业技工岗位职责给排水专业技工岗位职责 岗位直属上级：暖通给排水综合主管 3.7.1在主管的领导下，加强园区给排水暖通和消防水设备的管理，保障系统正常运行。 3.7.2严格遵守物业公司制定的劳动纪律及各项规章制度和操作规程。 3.7.3按照部门的工作计划在主管的安排下负责对小区内雨水、供水、污水主管网/道的疏通和 清理；完成本职的维修保养工作，保证设备完好运转。 3.7.4负责每周一次对管辖所设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种 抢险工作；定期巡检所辖区域设施运转状态，发现问题及时维修，并认真填维修记录， 把维修情况反馈部门领导。 3.7.5协助部门做好本专业备品备件的月工作计划，并做好月材料消耗的统计。 3.7.6负责 好望海岸 突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理，完成领导交办 的其它工作。 3.7.7熟悉并掌握所管辖范围内供暖、供热给排水系统及设备的详细运行情况，定期检查管道、 设备，避免跑、冒、滴、漏等情况的发生。 3.7.8做好应急抢修工作、接到紧急报修后迅速奔赴现场及时进行抢修，重大泄漏应在主管和 专业主管技术的指导下进行；故障排除后将事故发生的原因、损失的程度、处理措施、 填写详细记录；上报公司领导。 3.7.9积极配合管家的日常工程维修工作。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 7 3.8电工值班运行岗位职责电工值班运行岗位职责 岗位直属上级：强弱电主管 3.8.1负责配电室设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。 3.8.2观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表 。 3.8.3根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，记录有功功率因数是否 维持在正常水平。 3.8.4每天填写交接班记录于交接班记录本上。 3.8.5检查配电室消防设备情况并保持完好状态。 3.8.6巡查设备运行情况，并填写巡查表。 3.8.7严格按照设备的操作规程操作运行。 3.8.8定期做好设备的维护保养工作。 3.8.9发现设备故障及时排除，重大问题及时向领导汇报。 3.8.10 做好配电室的环境卫生工作。 3.8.11 积极配合管理的日常维修工作。 3.9综合维修工岗位职责（土、木、瓦、油）综合维修工岗位职责（土、木、瓦、油） 岗位直属上级：暖通给排水综合主管 3.9.1维修工必须熟练掌握瓦、木、油及五金安装维修技能。 3.9.2每日按时到岗，更换工服，清点工具，做好工作前相关准备工作。 3.9.3处理各类装修、维修的工作，必须细致，符合有关规范，不得偷工减料。 3.9.4认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污 迹等，必须立即处理、保持 好望海岸 公共区长久如新。 3.9.5日常维修进入房间后，要把对讲机调到最小音量，以免影响客人。 3.9.6维修人员进入客户单元维修时，必须在获得同意后方可进入。着装整洁，态度礼貌，保 持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水；不得以任何方式获取报酬、小费及物品；不得 动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时，必须征得主人同意。工作时，应 铺上垫布或塑料布，完工后要把垃圾清理干净，保持工作现场整洁（要做到活完、料净、 场地清） 。 3.9.7积极配合管家的日常维修工作。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 8 3.10电梯技工岗位职责电梯技工岗位职责 3.10.1 认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。 3.10.2 严格按照操作规章制度进行操作运行。 3.10.3 严禁在机房内吸烟、打闹、做好防火工作。 3.10.4 机房重地严禁无关人员进入。 3.10.5 做好值班日记及工作日报表。 3.10.6 做好电梯的巡查工作。 3.10.7 每班重点检查项目： 1检查电梯电动机的声音是否正常。 2检查电梯温度是否过高，润滑油是否足够。 3检查控制电梯的电压、电流是否正常，元器件接点是否牢固，有无过热现象。 4检查通电设备是否正常。 5检查电梯门装置是否运行正常。 6检查电梯乘坐舒适感是否良好。 3.10.8 制定电梯保养计划，并按计划做好月度、季度、年度三级保养。 3.10.9 积极配合管家的日常维修工作。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 9 4 4工程各专业管理制度工程各专业管理制度 4.1强电专业管理制度强电专业管理制度 4.1.1配电室属工程部重要机房，由电气主管负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业 监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。 4.1.2配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模 拟图板，模拟图应符合实际接线并具备可模拟操作功能，配电室设备编号标注应齐全正 确。 4.1.3配电室应定期进行电气设备的预防性试验和保护装置的年度效验，工程专业人员并应认 真作好记录。 4.1.4在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不 得从事在自己不能控制范围的电气施工作业，配电室应备齐安全绝缘工具以及工作必须 的仪器仪表。 4.1.5贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的 方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证 好望海岸 生活用电及确保 好望 海岸 电气设备在良好状态下运行 4.1.6配电室运行人员严格按操作规程进行日常操作，当设备出现重大故障时要分析故障并按 紧急预案果断采取措施，并及时上报主管领导。 4.1.7配电室值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件， 并按时进行年审复。 4.2弱电专业管理制度弱电专业管理制度 4.2.1对火灾自动报警系统要按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障要 及时处理，保证消防报警系统设备正常工作。 4.2.2弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。 4.2.3如业主的可视对讲或磁卡出现问题要尽快解决问题，对于弱电设备的操作使用要耐心的 进行说明，使客人达到满意。 4.2.4对中控室的监控设备每日进行巡视，出现问题及时处理解决。 4.2.5工程部弱电专业技工要每日对中控室设备进行巡视，并记录于弱电设备巡视表。 4.2.6电专业负责人要定其检查弱电设备的运行情况，并定期与保卫部门了解安防设备的使用 情况，发现设备存在隐患及时处理解决。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 10 4.3给排水专业管理制度给排水专业管理制度 4.3.1认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。 4.3.2认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规，遵守社会公德。 4.3.3爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极 配合、互相学习、共同提高。 4.3.4每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。 4.3.5严格按照操作规章制度，进行操作运行。 4.3.6本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，做好相应紧急处理措施，并及时向领导汇 报及做好事故报告。 4.3.7认真做好交接班工作，认真填写交接班记录。 4.3.8严禁在机房内吸烟、打闹，做好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消 防器材和积极配合灭火。 4.3.9注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。 4.3.10 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。 4.4电梯系统管理制度电梯系统管理制度 4.4.1电梯专业技工要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小 心稳重。 4.4.2电梯钥匙应由工程电梯专业人负责，不得转借或遗失。 4.4.3电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训 的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。 4.4.4值班人员应熟悉电梯的工作原理，如电梯出现“关人”故障时，掌握及时将客人救出的 电梯操作规程及技巧。 4.4.5电梯专业值班人员每天应做好运行记录。 4.4.6每日对客梯、货梯进行巡视，并做好巡视记录。 4.4.7电梯长期不使用，应将机房总电源断开。 4.4.8维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。 4.4.9工作前要检查所使用工具是否安全、合格。 4.4.10 工作完毕完要清点工具，整理现场。 4.4.11 机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。 4.4.12 机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过 40。 4.4.13 机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。 4.4.14 井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。 4.4.15 在易燃物较多场所工作时要注意防火。 4.4.16 在公共井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止 相邻升降机运行再工作。 4.4.17 电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。 4.5综合维修管理制度综合维修管理制度 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 11 4.5.1 好望海岸 综合维修技工（瓦、木、油）对分派的工作做到细致、周到地安排每项操 作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心使用材料，保证工作维修质量。 4.5.2以维修工作中要保持工作现场的清洁环境，认真执行 好望海岸 综合维修岗位职责 。 4.5.3综合维修技工要爱护电动工具，经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用 性能。 4.5.4工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独 存放，防止损坏、变质。 4.5.5油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、 防腐蚀。 4.5.6按时完成工程维修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程部值班台。 4.5.7严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 12 4.6配电室交接班制度配电室交接班制度 4.6.1配电室运行值班全体人员必须严格交接班制度，物业工程部将按本制度考核值班人员执 行情况。 4.6.2接班人员： 4.6.2.1接班人员提前 10 分钟作好班前各项准备工作，着装到岗进行交接工作； 4.6.2.2严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人喝酒或神志不清，有权拒绝其交接工作并上报上级 主管领导，工程部将对其按公司规定进行处罚； 4.6.2.3接班人员应及时检查主要电气设备运行情况。如：变压器及高低压开关，各种仪表是否运 行正常等； 4.6.2.4检查绝缘工具、表计是否齐全，是否完好无损； 4.6.2.5按要求详细认真询问上班运行情况及负荷情况； 4.6.2.6检查室内外卫生是否合格； 4.6.2.7经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚地填写在交接班记录上，签 上接班人姓名和接班时间； 4.6.3交班人员： 4.6.3.1交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服； 4.6.3.2要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损情况； 4.6.3.3当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按工程部专业要求可 以处理而未处理的不能下岗； 4.6.3.4交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位； 4.6.3.5在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向主管领导负责汇报。在处理故障过程中，经 领导同意后方可下班； 4.6.3.6接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责； 4.6.3.7交班前应搞好室内卫生，卫生不合格不得下班； 4.6.3.8本专业交接记录妥善保存，不得毁坏丢失； 4.6.3.9物业管理处工程部进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 13 4.7空、水综合专业交接班制度空、水综合专业交接班制度 4.7.1交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，交班 人当班出现的问题应与搪接班人交接清楚，而且写出处理结果及遗留工作，接班人一定 要认真仔细检查，并继续完成遗留工作。 4.7.2接班人应提前 10 分钟到岗，以便有充足的时间进行接班；如接班人员未能到岗，值班 人员必须坚守岗位，并向有主管领导汇报。 4.7.3接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。 4.7.4交班人员必须在交班前做好值班室及机房卫生。 4.7.5值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成主管领导交给的 工作任务。 4.8（配）电室电气设备巡（配）电室电气设备巡视制度视制度 4.8.1巡视巡视 4.8.1.1正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查。 4.8.1.2雷雨天气需要巡视室外高压设备时应穿绝缘靴，并不应接近避雷器、避雷针及其接地 装置（对避雷针应保持 5 米以上的距离） 。任何情况下，巡视人员距高压带电部位应保 持规定的安全距离。禁止超过遮拦巡视。 4.8.1.335KV 高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于 4 米；室外应 大于 8 米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手 套。 4.8.1.4巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故。 4.8.1.5巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故 障时，应有防止跨步电压的措施。 4.8.1.6巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处 8 米以外， 一方面派人看守，一方面迅速进行处理。 4.8.1.7发现设备有问题应随时做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班 人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全 工作制度。 4.8.2检查检查 4.8.2.1检查 010、020 主进柜部件和开关是否正常，检查带电显示是否正常。 4.8.2.2运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。 4.8.2.3负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。 4.8.2.4所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象。 4.8.2.5观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应 良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。 4.8.2.6巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正 常数值范围内。 4.8.2.7检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象。 4.8.2.8检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。 4.8.2.9各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点镙丝是否压实，有无因过载 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 14 变色。 4.8.2.10 检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、端子是 否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（不影响营业的情况下） 进行停电灰尘。 4.8.3支持表格 配电室值班记录表 配电室值班日志 4.9空、水运行巡视制度空、水运行巡视制度 4.9.1每班负责巡视一遍所有风机房并认真做好记录。 4.9.2各巡视人员每次进入风机房时必须在机房巡视记录上写清时间、姓名、设备情况必须锁 好机房门并关灯。 4.9.3各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时清理。 4.9.4各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知主管组织人 员解决，同时作好记录告知专业主管。 4.9.5如本专业设备出现故障，应立即进行维修，同时做好记录。 4.9.6运行人员每日应定时巡视机房内水泵及水箱。 4.9.7按时更换新风机、排风机过滤网及轴承加油工作，换下的过滤网集中清洗。 4.9.8以上制度必须严格执行，专业主管将不定时进行抽查，如发现违章行为将按公司制度处 理。 4.9.9按时巡视各机房设备（空调机、排风机等） ，认真记录各有关数据。 4.9.10 机房巡视主要内容：皮带、风机轴承、电机底座、是否畅通等。 4.9.11 机房内照明是否完好，机房内相关电器设备是否完好，否则通知有关部门修理。 4.9.12 排风设备运行是否正常，有无异常噪音。 4.9.13 如发现事故隐患应及时做好记录，并汇报主管。 4.9.14 树立“宾客至上、质量第一”的思想，经常主动询问服务台，供冷情况，及时做好调整 工作，保证冷气供应。 4.9.15 做好本人责任区机房内环境卫生，爱护和保养机房内设备。 4.10电梯巡检制度电梯巡检制度 4.10.1 严格执行电梯安全操作规程，密切监视各控制机械，各配电系统工作状态，以及电梯轿 厢的运行动态，发现隐患、故障应采取措施并配合专业维修人员及时排除。 4.10.2 随时注意电梯各种设备有无异常声响、异味和照明通风，预选按钮等部位的状态并填写 到运行记录中。 4.10.3 实行 24 小时值班，随时巡视电梯各处设备运行情况，坚守岗位，注意电梯呼叫电话， 通过摄像机和电梯运行状态显示屏监视电梯及轿厢内的情况，若轿厢内有人被困住要通 过电话或通知值班经理与客人解释，安慰稳定客人情绪，并按操作规程采取解救措施。 4.10.4 巡视检查包括 4.10.4.1电梯电动机的声响是否正常； 4.10.4.2电机温度是否过高； 4.10.4.3控制电梯的电压及运行参数是否正常，大功率的电器是否有烧坏变色，导线是否有松动过 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 15 热记录； 4.10.4.4检查轿厢运行是否平稳，停靠是否处在平层，门开闭是否灵活。 4.10.5 支持表格 电梯状况巡视检查表 4.11工程部档案管理制工程部档案管理制度度 4.11.1 各专业主管负责对本专业的设备设施建立技术档案。 4.11.2 各专业对所管辖的主要设备设施，要建立一机一档，内容要具体详细，便于查阅。 4.11.3 工程设备的一机一档包括，电梯设备、变配电设备、空调设备、给排水设备、热力设备、 消防设备等主要设备。 4.11.4 对于更新的设备或新增的设备要及时建档，保证档案的完整有效。 4.11.5 借阅设备档案需经工程部经理或经理授权的专业负责人批准，并须在 72 小时内归还。 4.11.6 非本企业单位与个人，原则上严禁借阅工程设备档案。 4.12工具管理制度工具管理制度 4.12.1 集中管理的工具由工程部各专业主管负责管理。 4.12.2 集中管理的工具为小型机械、精密仪器及个人不宜管理的各种工具，并由负责人填写。 4.12.3 借用工具时借用者必须填写工程部公用工具借用登记表 。登记要清楚，归还时销账 入库。 4.12.4 借用者应掌握工具的基本性能和操作要领。 4.12.5 借用人对借用工具要精心保管、精心使用，如因使用不当或保管不善，造成损坏、丢失， 应由借用者负责赔偿。 4.12.6 借用的工具不得转借他人，归还时需擦干净。 4.12.7 材料工具管理员应每月对工具进行清点、核对。 4.12.8 个人管理的工具要填写工程部个人管理工具登记表 。 4.12.9 个人管理的工具必须精心使用，妥善保管，如有丢失或使用不当造成损坏应由个人赔偿。 配置由工程部经理审批，统一安排。 4.12.10 梯子、电动工具由材料工具管理员做好登记和编号。 4.12.11 支持表格 工程部公用工具借用登记表 工程部个人管理工具登记表 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 16 4.13机房管理制度机房管理制度 4.13.1 机房分别由各专业负责巡视检查与管理。 4.13.2 所有机房、设备竖井均应设专人负责。不准乱堆杂物，保持通道的畅通。保持整洁，各 设备表面应干净无杂物。每年要对高处及死角进行一次全面清扫。 4.13.3 重要机房：配电室在运行期间应设专人值班。 4.13.4 一般机房：电梯机房、水泵房、楼层设备机房应每班安排巡视。 4.13.5 无人值守机房：管道井、风机房、电气间等应每月至少巡视一次。巡视后要在现场填写 巡视签到表 。 4.13.6 严禁在机房内用餐、聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得做与工作无关的事。 4.13.7 严禁携带易燃易爆物品进入机房，严禁在机房内吸烟。未经批准不得在机房内进行动火 类作业。 4.13.8 机房的电话为值班专业电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。 4.13.9 机房的设备由值班人员负责运行操作、维护保养及巡视工作，无关人员严禁进入。 4.13.10 外来人员进入机房须填写机房外来人员登记表 。 4.13.11 发现异常现象要及时处理和报告，并做好记录。 4.13.12 支持表格： 巡视签到表 机房外来人员登记表 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 17 4.14钥匙管理规定钥匙管理规定 4.14.1 各专业主管负责本专业的钥匙管理，对钥匙的数量、用途及去向要清楚，并对本专业的 钥匙进行登记填写本专业的工程部钥匙台帐 。 4.14.2 工程部文员负责管理工程部所有的机房、办公用房钥匙的管理，负责填写工程部钥匙 台帐 。各专业常用钥匙要填写工程部领用钥匙登记表交工程部存档。在特殊情况 时需动用备用钥匙要经工程经理批准，并需填写钥匙领用申请表 ，用毕立即归还。 4.14.3 员工在工作中对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，并在交接班时清点钥匙数量。 4.14.4 工程部设备机房属重点部位，本部门其它专业借用钥匙要经专业主管批准，并填写工 程部借用钥匙登记表 。员工不许私自将钥匙转借他人。 4.14.5 4.14.5 各机房门锁不能随便更换，如门锁损坏需更换或补配钥匙时，要经过部门经理同 意，到安保部办理相应手续后才能更换或配备，并把备用钥匙交办公室一把。 4.14.6 钥匙一旦丢失，应立即向部门报告，不允许丢失后不汇报，私自补配钥匙。 4.14.7 支持表格： 工程部借用钥匙登记表 4.15安全管理职责安全管理职责 4.15.1 安全生产贯穿于作业的全过程，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持谁主管 谁负责、谁审批谁负责的原则 4.15.2 工程部经理是本部门的安全生产负责人，负责组织本部门的安全生产检查，落实对重大 事故隐患的整改。 4.15.3 各主管是本专业的安全责任人，负责监督检查本专业安全职责履行和各项安全生产规章 制度的执行情况，及时纠正安全生产中的失职和违章行为，解决检查中提出的不安全问 题。 4.15.4 各专业主管做好本专业安全教育，定期和不定期地组织其学习安全操作规程，开展安全 教育活动，接受安全管理部门或其他有关人员的安全监督检查。 4.15.5 安全生产管理 4.15.5.1在操作电器设备时湿手不要接触电器开关，以防触电。一定要在确保安全的情况下完成各 种操作。 4.15.5.2在压力容器、蒸汽管线、热水管路上高温作业时，必须是二人操作，一人操作一人监护。 必须穿长袖工服或防烫服，并穿戴好手套等劳动保护用品，防止高温烫伤，确保人身安全。 4.15.5.3在进行高空作业时，要一人操作一人监护，操作前要检查所用的工具是否安全完好，在确 保安全的情况下，严格按照操作规程进行操作，操作时工具要拿好或放在安全、牢固的地 方，以防落下伤人。另外维修场地较滑时，采取必要措施，防止滑倒摔伤、磕伤。 4.15.5.4使用梯子工作前必须检查梯子防滑靴是否齐全，无破损、开裂，是否牢固可靠，连接螺栓 无松动现。 4.15.5.5使用人字梯进行高空作业前应检查定位 工程运作手册工程运作手册 DTZ 戴德梁行 18 销是否可靠，梯子与地面的夹角控制在 60-70 之间，不能过大或过小，每架人字梯必须增 加安全绳，以防止摔人。 4.15.5.6用梯子作业时要有专人扶梯子，严禁在无人扶梯子的情况下独立作业。 4.15.5.7电工用梯子作业前应检查梯子腿与地面绝缘良好防止漏电伤人。 4.15.5.8当作业地点距地面 2 米以上时要戴好安全带及安全冒，作业时对工具及维修材料要有效的 管理。严禁随意乱放作业用品，防止物品坠落伤人。 4.15.5.9作业面下严禁站人及行人走过，要设有明显标识，要将作业面封闭，防止坠物伤人。 4.15.5.10 快装脚手架使用前必须将升降车支稳达到水平，支撑点要落实。工作时带好安全帽及安全 带并有专人监护。操作人要通过专业培训后方可进行操作。 4.15.5.11 经常检查作业用工具保持其安全、有效、洁净，有问题及时解决或报专业解决，保障作业 工具的有效性。 4.15.5.12 强电专业每年对工程部电动工具进行检查，填写电动工具检查记录 ，各专业发现电动工 具有问题，要立即进行维修。 4.16能源统计管理制度能源统计管理制度 4.16.1 机电专业填写水表记录 、强电/电梯专业填写电表记录 。 4.16.2 查抄数据要求数字准确，字迹清晰、无误。 4.16.3 工程部各专业每月 28 日前完成能源统计工作。 4.16.4 相关专业将当月计量数报工程部部办公室，由文员负责统计管理。 4.16.5 办公室汇总核准后于 30 日前上报部门经理及公司财务部。 4.16.6 支持表格： 水表记录 电表记录 热力站能源统计表 工程运作手