房地产项目尽职调查报告作业指导书

0 房地产项目尽职调查报告作业指导书 1 1.1.目的目的 本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽职调查的基本流程和操作要求， 旨在加强房地产贷款管理，规范房地产贷款评估工作，防范和化解信贷风险。 2.2.适用范围适用范围 本文件适用于美益投资公司房地产开发、房地产开发企业流动资金贷款的尽职 调查业务。 3.3.定义、缩写定义、缩写和分类和分类 房地产贷款尽职调查（以下简称“尽职调查”）是指在房地产贷款决策之前， 在借款人取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，完成项目立项、 策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的 建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。 4.4.职责与权限职责与权限 部门部门/ /岗位岗位职责职责不相容职责不相容职责 直接评估人直接评估人房地产开发、房地产开发企业流动资金 贷款尽职调查上午材料收集、评估、撰 写评估报告 尽职调查审查、尽职调查审查、 审定人审定人 审核评估报告 风险部风险部业务总体规划、检查、管理。 5.5.政策政策 1) 房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清晰，分析透彻、判断合理。 2) 房地产尽职调查应当遵循操作与审核分开的原则。 3) 尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原则。 6.6.流程流程描述与控制要求描述与控制要求 流程包括收集组织材料、评估、撰写和审核评估报告三个阶段。流程的输入为经 2 办行项目人员收集材料，流程的输出为房地产尽职调查的审核，流程的主要风险是 不真实的客户基本资料；调查评估失误。关键控制环节为收集组织材料、评估。具 体流程、控制要求如下： 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 6.16.1 收收 集组集组 织材织材 料料 客户应按照借款人应提交的材料清单记录的要求提供材 料，经办行直接评估人员应核实收集的具体材料： 1） 客户评价报告、项目的立项批复、可行性研究报告及批 复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、项目 的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的 保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、 供热等条件的材料，政府有关优惠政策。总投资和资金 来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地 区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和 环保政策等材料； 2） 如果是经济适用住房项目，项目列入国家建设计划和信 贷指导计划等材料； 3） 项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、 建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、 绿化率、土地使用年限等）、国有土地使用证、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证； 4） 企业自有资金达到项目总投资的 30%的证明材料； 5） 设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩； 6） 要求的其他有关材料。 风险因素风险因素 1：伪造不真实 的客户基本资料 事件类型：外部欺诈 风险级别：高风险 控制目标：保证客户基本 资信情况真实准确 控制措施：落实贷款第一 责任人制度，实行双人、 实地调查 控制部门/岗位：经办人、 经营主责任人 3 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 对材料的真实性、齐全性核实，对有虚假、不齐全的材料要 求客户重新提交。 6.26.2 评评 估估 1）评估内容：借款人及项目主要关系人资信评估、项 目概况和建设情况评估、项目市场情况评估、项目投资估算 与融资方案评估、财务基础数据的确定、财务效益评估、不 确定性分析以及银行效益与风险防范措施评估。 项目主要关系人资信评估 a) 借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及 项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、 财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。 b) 对借款人及项目主要关系人的资信评估，应在对借款 人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户评价报 告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、 财务情况、评信状况等。 c) 对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产 权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文 字说明。 项目概况和建设情况评估 a) 项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建 设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进 行综合论证分析。 b) 项目建设的基本情况评估要调查项目的地理位置、四至、 用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、 建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、 总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项 目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状 风险因素风险因素 2：未能针对指导 原则对客户进行调查评 估失误 事件类型：客户关系、产 品及业务实践 风险级别：高风险 控制目标：评估真实、合 理 控制措施：评估报告经审 核、审定，重大项目组织 项目小组评估 控制部门/岗位：项目直接 评估人、评估审查、审定 人 4 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、 区域发展战略等； c) 项目建设条件评估要调查项目是否得到政府有关部门的 立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房 地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地 规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工 许可证等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的 30%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、 水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、 燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。 d) 如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家 建设计划和信贷指导计划。 e) 项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可 行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计 及批复、取得建设工程施工许可证直至开工、竣工、销 售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及 进度安排, 对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资 完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预 计竣工时间，取得商品房预（销）售许可证的要说明预 （销）售情况。 对调整投资的项目要着重说明设计变更、 概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相 应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情 况的影响。 f) 项目建设的设计、施工、监理情况评估要调查项目工程 建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、 施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。 5 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 g) 项目建设的环境保护条件评估要调查项目建设地区的环 境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查 项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及 当地环保主管部门对该项目的环保要求。 项目市场情况评估 a) 项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地 产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过 市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售 前景作出判断。 b) 房地产投资环境评估要了解项目所在地区政治、经济、 文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条 件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、 医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条 件等方面情况, 预测国家及地方的经济政策和产业政策、已 经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空 气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周 边环境的影响。 c) 项目市场定位评估要根据房地产项目的用途、未来获取 收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准 确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物 业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次 及其面向的主要消费群体。 d) 房地产产品经营方式评估：要通过对开发项目的资金压 力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度 等内容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租 (包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营 6 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 方式）等不同的经营方式的市场情况。 e) 房地产市场状况评估应在房地产投资环境调查与预测的 基础上进行，具体内容包括： 供求状况分析.要分析项目所在地的社会经济发展水平和 房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、 居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段 具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包 括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的 竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和 空置率等。 价格分析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和 租售情况进行分析。 成本分析.要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、 税金的种类及其支付的标准和时间等。 项目竞争能力分析.要分析和评价项目在地段、设计、质 量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企 业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项 目在市场上的竞争能力。 项目销售前景分析.要调查项目的销售策略、销售方案、 销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行 性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及 租售价格水平。 项目投资估算与融资方案评估： 房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营 的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发 期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包 7 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装 工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、 财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见 费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资 金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分。 房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生 的费用，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行 性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用 支出。 基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的 费用，具体包括建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的 各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排 污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设 施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工 程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在尽职调查阶段， 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算 法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法， 也可以根据类似工程经验进行估算。 公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民服务配套 建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设 费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共 8 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 厕所、停车场等。 开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位 在开发现场组织管理所发生的各项费用。 管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管 理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各 项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代 理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。 销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程 中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包 括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧 费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销 售服务费及预售许可证申领费等。 开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各 种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地 使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建 设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项 税费应根据当地有关法规标准估算。 其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价 咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质 量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算 的准确程度，以上述各项费用的 3一 7估算。 进行项目投资估算分析和审查要分析项目工程内容和成 本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大 投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价 9 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 等情况；分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项 目成本费用，填列项目总投资估算表（记录二）和开 发产品成本估算归集表（记录二）。 对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、 可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括自有 资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对 开发项目资金来源的评估主要侧重于对我司贷款以外的其他 资金来源的合理性、可靠性进行评估。 项目自有资金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目 投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资 情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年 度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务 及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的 资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术 或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查 是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符 合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。 预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收 入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程 进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租 售情况（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行。 银行贷款是指借款人/项目发起人的银行贷款和发行债券、 融资租赁及其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点 考察借款人获得除我司贷款以外的其他金融机构贷款的数额、 融资条件及资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和我 司有关规定。 10 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项 目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表 （表 5）记录。 财务基础数据的确定： 基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、 租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额 与利润分配等。尽职调查时应对房地产项目经营方案、各项 基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查， 并说明确定的理由和依据。 房地产项目经营方案的审查，审查的内容应包括：借款 人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合 政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略 相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类 型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等 内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目 可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑了经营 期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价 格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供 求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房 地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等 方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定 其是否客观合理，并进一步对其进行修正。 项目计算期包括项目建设期和经营期，确定项目计算期 应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、 设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及 项目的房屋、土地使用权年限等因素。 11 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 经营成本与费用估算应在对经营成本与费用各细项进行 调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用。 开发产品成本是指房地产项目产品建成时，投放于某项 房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时， 可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在 不同开发产品之间的合理分摊。 经营成本是指经营（包括出售、出租、自营）房地产产 品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经 营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目， 房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售 收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。 运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项 目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费 用、销售费用等。 修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项 目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。 房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包括房地产 产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各 项收入进行审查、调整的基础上，填列经营收入与经营税 金及附加估算表（表 8）。 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。 应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(项 目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响； 规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影 响。 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 12 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得 到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充分考虑目前已 有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以 及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生 的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的 付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。 财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础 上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估 指标，考核项目的盈利能力。 应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出 计划，编制全部投资现金流量表（表 10）和损益表 （表 9）。 项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经 营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价 指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资 金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房 地产项目全部投资的盈利能力。 损益表应反映房地产项目开发经营期内各期的利润 总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利 润率等评价指标。利润总额的计算公式如下： 利润总额经营收入一经营成本一管理费用一销售费用 一财务费用一经营税金及附加一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入 13 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销 售收入 租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入 经营税金及附加营业税+城市维护建设税+教育费附加 经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销 售成本+出租房经营成本 盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务 内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判断 项目的盈利能力。 投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的 比率，计算公式为： 投资利润率建设经营期年平均利润总额/项目总投资 100 销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售 收入的比率，计算公式为： 销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均 销售收入100 财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一 时点的净效益累加现值。计算公式为： NPV（CICO）t（r）t 计算期； r折现率，取规定的五年期贷款利率加一个百分点； （CICO）t 第年的净现金流量； CI 指现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收入、 14 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 回收固定资产余值、回收流动资金等部分； CO 指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经 营成本、销售税金及附加、所得税等部分； 根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。 财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量差 额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利 水平，计算公式为： （CICO）（IRR）t IRR- 财务内部收益率 贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、 本息保障倍数等等指标，分析判断项目的贷款偿还能力 贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全 部借款本息之日止的时间，即： 贷款偿还期（年）贷款偿还完毕的年份贷款开始支 用的年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。 对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以 本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列 项目贷款偿还期计算表（表 11），测算项目贷款偿还期 作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除 了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资 金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表 （表 12），计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另 外一个指标。 项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用 15 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦 即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资 产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时 间。 企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借 款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款 时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备 的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负 担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务 本息负担。 采用企业综合贷款偿还期法测算时，须关注借款人偿还 目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能 部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分 析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整 体效益偿还债务的能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利 能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。 利息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的 重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍 数，对借款人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数 的计算公式为： 若做了客户现金流量预测，则， 利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务费用 +当年未记入财务费用的借款利息支出） 若没有做现金流量预测，则， 利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收 16 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年 财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出） 本息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款本息能 力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的本息保 障倍数，对借款人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障 倍数的计算公式为： 若做了客户现金流量预测，则， 本息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年到期的贷 款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出） 若没有做现金流量预测，则， 本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收 及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年 到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息 支出） 不确定性分析： 房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可 能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房 地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分 析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、 出租率、开发周期、项目总投资等。 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润 为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、 销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式 为： 17 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 C BEP （销售率） = - （ PT）S 式中： C 总成本费用 P 单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积 敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、 内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度， 确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏 感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单 因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏 感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。 敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因 素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动 5、10和 20计算。 对利用外资达投资总额 30以上的项目应将汇率作为敏 感性因素进行敏感性分析。 在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险 点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措 施。 风险防范措施评估： 应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的 可行性进行分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取 什么措施降低、规避、分散风险。 18 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分 析。 对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符 合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登 记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重 大债权、债务纠纷等。 对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、 财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势 分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金 流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。 抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评 估审查。 对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的 借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的 法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或 处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以 共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明 及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。 对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法 的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点， 以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。 对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具 有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学； 评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接 近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵 押率，并判断其是否合理：抵押率一般不能超过 70%，对通 19 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏 高。 抵押率的计算公式为： 本次贷款本息总额 本次贷款抵押率= - 100% 抵押物评估价值额 以本抵押物为抵押的贷款本息总额 累计贷款抵押率 = -100% 抵押物评估价值额 本次贷款本息总额 优先受偿抵押率= - 100% 抵押物优先受偿价值额 质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进行 评估。 .对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依 法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人， 质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与 出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等 有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该 质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质 押的证明。 对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合担保 法的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易 20 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。 对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机 构是否具有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真 实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押 的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基 础上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考 虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、 容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。 总评估： 应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目 投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保 情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效 益等方面做综合性论述。 应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及 解决措施。 应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的 金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。 2）.特别要求：房地产开发贷款及贷款额超过 3000 万元 （含）人民币的房地产业流动资金贷款，必须进行尽职调查， 评估格式见记录二（表一十三）；贷款额在 3000 万元人民 币以下的房地产业流动资金贷款，各行可根据具体情况对贷 款项目进行简要尽职调查，评估格式见记录三（表 15）。 21 环节环节流程描述流程描述控制要点控制要点 6 6.3.3 撰撰 写、写、 审核审核 评估评估 报告报告 直接评估人撰写评估报告后送尽职调查审查人和审定人审核， 审查人、审定人同意则出具评估报告，若审查人或审定人不 同意则须重新进行评估。 7 7、记录、记录 记录一：借款人应提交的材料清单 记录二：房地产贷款尽职调查报告 记录二表 1项目总投资估算表 记录二表 2土地费用估算表 记录二表 3建筑安装工程费用估算表 记录二表 4其他费用估算表 记录二表 5投资计划与资金筹措表 记录二表 6开发产品成本归集估算表 记录二表 7开发产品成本分摊估算表 记录二表 8项目经营收入与经营税金及附加估算表 记录二表 9项目损益表 记录二表 10项目全部投资现金流量表 记录二表 11项目贷款偿还期计算表 记录二表 12企业综合贷款偿还期计算表 记录二表 13项目敏感性分析表 记录三：房地产贷款项目简要评估参考格式 记录三附表 1借款人财务情况表 记录三附表 2项目租售预测表 记录三附表 3项目租售预测表 记录三附表 4项目损益表 记录三附表 5项目资金来源及运用表 22 记录一借款人应提交的材料清单 借款人应提交的材料清单 材料名称有或无证书号 一、企业基本资料 公司章程及公司成立批复文件 公司成立验资报告 企业法人营业执照 事业法人登记证 法人代码证 贷款证（卡） 法定代表人身份证 借款人近三年经审计的财务报表及审计报告 资质等级证书 二、项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 国有土地出让合同 国有土地使用证 商品房预（销）售许可证 投资估算调整表 投资计划与资金筹措表 贷款申请书 还款计划表 贷款行认为需要的其他项目建设文件 三、担保资料 抵押人同意抵押证明（附抵押物清单） 抵押物权属证明 抵押物资产评估报告 出质人同意质押证明（附质押财产清单） 质押财产权属证明 质押财产评估报告 保证人同意担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近三年经审计的财务报表及审计报告 保证人公司章程、合同及公司成立批复文件 担保人贷款证（卡） 23 记录二 房地产贷款尽职调查报告 评估报告编号： 项目代码： 借款人代码： （项目名称）（项目名称） 房地产贷款尽职调查报告房地产贷款尽职调查报告 参考格式参考格式 （评估报告完成日期： 年 月 日） 24 直接评估人直接评估人(评估小组成员评估小组成员) 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 评估审查人评估审查人 姓名: 所在单位： 职务: 职称: 姓名: 所在单位： 职务: 职称: 评估审定人评估审定人 姓名: 所在单位： 职务: 职称: (本页姓名打印) 25 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是按照美益投资公司房地产贷款尽职调查暂行办法和有关规定， 根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告 全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所 作判断的合理性负责。 直接评估人签字： 年 月 日 评估审查人签字： 年 月 日 评估审定人签字： 年 月 日 26 目 录 一、尽职调查结论一、尽职调查结论31 二、借款人及项目主要关系人资信评估33 三、项目概况和建设情况评估36 四、项目市场情况评估37 五、投资估算与融资方案评估39 六、财务基础数据的确定42 七、财务效益评估43 八、不确定性分析45 九、银行效益与风险防范措施评估48 十、附表及附件51 27 一、尽职调查结论 （一）项目受理情况 （简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，受理并开始评估项目的 时间、过程） （二）贷款尽职调查结论 1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款，说明不同意 的理由） 2.概括项目的竞争优势和劣势 1）竞争优势： 2）竞争劣势： 3.该项目贷款给银行带来的收益 1）直接收益 2）间接收益 4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施 1）潜在风险： 2） 风险防范措施： 5.有关数据摘要 项目指标说 明 借款人名称 借款人客户评价得分 信用等级及评定时间 借款人额度授信总控制量(注明是否经过审批) 此次拟发放贷款种类 拟发放贷款金额 期限及利率 项目名称 评估机构 28 评估起止日期 项目投资利润率 项目财务净现值 项目财务内部收益率 项目贷款偿还期 企业综合贷款偿还期 二、项目主要关系人资信评估 （一）借款人评价 1借款人为_ 2借款人资信情况评价 附：借款人基本情况表 29 借款人名称 资质等级年开发规模 年竣工量年销售量 经营情况 竣工产品合 格率 竣工产品优良 率 注册资本实收资本 总资产所有者权益 资产负债率流动比率 存货周转率利润总额 资产报酬率 应收帐款周转 率 财务情况 利息保障倍 数 资本积累率 贷款利息实 收率 贷款不良率 客户信用评 级得分 信用等级 信用情况 授信控制量已提供信用量 贷款记录 贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 保证记录 被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 （二）项目其他主要关系人评价 （若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并在此列表反映 有关单位的基本情况） 附主要关系人基本情况表（有多个主要关系人的，应分别填列）： 31 第 31 页 共 61 页 企业名称 资质等级年开发规模 年竣工量年销售量 经营情况 竣工产品合 格率 竣工产品优良 率 注册资本实收资本 总资产所有者权益 资产负债率流动比率 存货周转率利润总额 资产报酬率 应收帐款周转 率 财务情况 利息保障倍 数 资本积累率 贷款利息实 收率 贷款不良率 客户信用评 级得分 信用等级 信用情况 授信控制量已提供信用量 贷款记录 贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 保证记录 被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 项目相关人家族树图（根据项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘出项目各方关系树形图）： 文字说明： 32 第 32 页 共 61 页 三、项目概况和建设情况评估 1.项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有 关房地产开发的政策、发展规划和发展状况) 2.项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件） 3.项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析） 4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与本项目有关人员的技 术水平） 5.环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响） 四、项目市场情况评估 1.房地产投资环境评估（主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市基础设施等情况进行分 析） 2.项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项 目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体） 3.房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况） 4.市场情况评估 （1）供求情况 （2）价格分析 （3）成本分析 （4）项目竞争能力分析 33 第 33 页 共 61 页 （5）销售前景分析 五、投资估算与融资方案评估 1.房地产项目资金需求预测 （分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用） （1）土地费用 （2）前期工程费 （3）基础设施建设费 （4）建筑安装工程费 （5）公共配套设施建设费 （6）开发间接费用 （7）管理费用 （8）财务费用 （9）销售费用 （10）开发期税费 （11）其他费用 （12）不可预见费 （13）经营资金 经评估，调整房地产项目总投资为_万元，其中：开发建设投资_万元，经营资金_万元。 （并据此填列项目总投资估算表） 2.融资方案评估 简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_万元，其中自有资金 万元，预租售收入_万元，银 行贷款_万元，其它资金来源 万元，此次申请贷款_万元，： 自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括： 预租售收入包括： 银行贷款包括： 其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金） 利用外资情况和方式 投资估算及融资方案尚存的主要问题： （根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对项目建设 所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措表） 34 第 34 页 共 61 页 六、财务基础数据的确定 1.项目建设期_年，经营期_年。 2.开发产品成本估算 （根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发产品成本归集估算表 ） （1）住宅成本 （2）写字楼成本 （3）商铺成本 （4） 3.开发产品成本分摊估算 （根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本分摊估算表） 4.租售价格测算（利用市场比较法） （1）出售价格（测算的依据及结果） （1）出租价格（测算的依据及结果） 5.项目收入测算 （根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估算表） （1）销售收入 （2）出租收入 （3）自营收入 七、财务效益评估 1.盈利能力分析 （综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列项目全部投资现金流量表。计算生产经营期内 企业各年盈利情况，并据此填列损益表。根据上述结果，计算得出） （1）项目投资利润率 （2）项目销售利润率 （3）财务净现值 （4）财务内部收益率 分析上述指标 2.贷款偿还期计算 （1）独立项目 （对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列 项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标） 该项目申请贷款_万元，以_（如未分配利润、可还款折旧、全部摊销等）作为还款来源测算，计 算得出项目贷款偿还期为_年。 （2）多个项目 （除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察 借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算综合贷款偿 还期，作为贷款偿还期的另外一个指标） 项目贷款偿还期 35 第 35 页 共 61 页 企业综合贷款偿还期测算 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债： 项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力： 在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力： 3.利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析） 4.本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析） 八、不确定性分析 1.盈亏平衡分析： 销售率盈亏平衡点： 2.敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素 当前值或未来最可能值的正负向变动 5、10和 20计算） （1）敏感性因素的选择及依据