某市南城区农贸市场发展专项规划

第三部分 说明书第一章 导言1.1规划背景随着城市与经济建设水平的不断提高，东莞南城居民的生活质量随之得到了很大改善。农贸市场作为居民日常生活构成中必不可少的一个组成部分，普遍存在设施简陋、环境恶劣、存在安全隐患等问题，难以满足居民日益提高的消费要求，也与城市建设整体水平不相协调。为了全面改变农贸市场的整体形象，改善经营环境，完善市场管理机制，规范市场经济秩序，提高资源配置效率，南城政府积极响应东莞市政府东莞市农贸市场工作实施方案的号召，将南城区农贸市场发展专项规划作为整治工作的第一步，为农贸市场整治工作提供一个切实可行的操作依据。1.2规划依据（1）东莞市城市总体规划（2000-2015）；（2）东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）；（3）东莞市2005-2015年城市商业网点规划（东府2005198号）（4）东莞市整治农贸市场工作实施方案（东府200669号）（5）东莞市整治农贸市场考核标准（东农市整20065号）（6）各镇（街）控制性详细规划1.3规划范围及对象1.3.1规划范围本次规划范围内东莞南城区行政区域。1.3.2规划对象本次规划对象为南城区行政区域内所有农贸市场。1.4规划期限本次农贸市场发展专项规划的期限为：2007-2015年，其中近期为2007-2010年。1.5规划进程整个规划编制过程分为调查研究、编写文件、征求意见、修改完善和颁布实施等五个步骤进行。根据关于做好镇街农贸市场发展专项规划工作的通知（东府办200722号）指示精神，本次规划须在2007年10月1日之前以镇政府（街道办事处）的名义正式颁布实施。广州市城市规划勘测设计研究院于2007年6月底承接本次南城区农贸市场发展专项规划后，立即紧锣密鼓的开展规划编制工作；在2007年7月6日至7月15日期间进行并完成调查研究工作；并正式开始编写文件，于2007年8月15日提交文件初稿。2007年9月17日，由规划管理所组织修改协调会议，并达成一致意见。项目组在修改意见的基础上，对文件初稿进行修改深化，并于2007年9月24日提交本次文件中稿。2007年12月17日进行了专家评审，并提出了修改意见，项目组针对意见对文件进行最终修改，并与2007年12月28日提交本次成果，本次成果为最终成果。第二章 现状概况2.1东莞市南城区现状概况南城区（旧称篁村），东莞新城市中心。行政区域面积59平方公里，下辖17个社区居委会。2004年，南城区总人口15.5万人，其中户籍人口3.8万人，外来暂住人口11.7万人。南城区地理位置优越，北距广州50公里，南离深圳90公里，西距虎门港20公里，处于穗港经济走廊中间。广深高速公路、莞太大道、东莞大道、科技路纵贯全境，市区二、三、四、五环路横越全区，交通网络十分发达。近年来，南城区按照市委、市政府的城市发展战略，投入资金近15亿元，高标准纵深推进城市建设，城市配套设施日臻完善，山、水、城为一体的城市景观架构和具有科学功能分区的城市格局得以淋漓尽致的体现。市行政办事中心、市中心广场、国际会展中心、市会议大厦、市图书馆、市科技馆、玉兰大剧院等一大批市政重点项目均位于南城区内，全市重大的政治经济活动频繁在区内举行，形成了巨大的人流、物流、资金流、信息流，强大的城市吸引力和聚集能力全面凸显。随着市行政办事中心迁到南城，南城区的经济得到了飞速发展，综合实力极大增强。2006年，全区完成工业总产值133.6亿元，比去年同期增长32.9%；各项税收总额21.4亿元，增长29.2%，全市排名第二。进入“十一五”发展时期，南城按照市委“推动经济社会双转型，建设富强和谐新东莞”的发展战略，结合自身实际，确立了“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路，努力将南城建设成为适宜创业、适宜居住、适宜休闲的现代化新城市中心区。“一个中心”，就是要高起点、高标准规划建设东莞大道两边片区和市行政中心周边地区，大力发展总部经济，完善中央商务区功能，努力发展成为全市经济金融中心，吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口，有效推进产业升级和城市升级。“三大产业”，就是要大力发展房地产业、商贸物流业和科技产业。“五大板块”，就是要全面建设旧城改造板块、中央生活区板块、生态居住区板块、科技创新板块、水濂山文化休闲板块。表2-1 南城区行政区划信息统计表（2004年） 序号居委会名称土地面积（平方公里）总人口数户籍人口外来暂住人口工业总产值（万元）当年可支配收入（万元）农村人均纯收入（元）1胜和4.0358376232296056547121799172亨美0.57603157260312081216271703三元里194410718737428148893894篁村1.011358285885007851226109555新基2.015454245413000253385147100096周溪5.0102963656664058950423688397袁边屋2.07432181256209582114995578白马4.0100383093694544172294577299石鼓2.0636916844685347713537853910蛤地8.0926824686800150911619797811西平3.9652627633763134021208632612水濂6.03164180213626093648701213雅园1.828381138170061751593742614元美0.4410725371570730185832915鸿福81581516宏远2067717101896717新城4.5146921912505418合计37884284142.2农贸市场现状概况2.2.1农贸市场整体情况截止2007年7月，南城区共有农贸市场20个。其中整治验收合格并维持经营状态的农贸市场18个（A级农贸市场5个，B级农贸市场13个），已转变经营性质的农贸市场2个；总营业面积40100平方米，服务人口15.5万人，千人指标为258平方米/人。（详见表2-2）表2-2 南城区农贸市场现状情况统计表序号名 称所属行政辖区营业面积（m）服务面积（km）服务人口（万人）千人指标（m/千人）01新基综合市场新基30002.03.6110802塘贝新村健民综合市场90003周溪市场周溪27005.01.0326204塘贝综合市场胜和61004.03.5829605红山肉菜市场50006蚝岗综合市场400007中心区肉菜市场新城18544.50.1508袁屋边农贸市场袁屋边10002.00.7420309袁屋边万达利综合市场50010宏远副食品综合市场篁村12001.01.14631.511沙苑市场600012香园市场13亨美综合市场亨美19000.50.9520014蛤地综合市场蛤地18008.00.9319315雅园综合市场雅园3001.80.2810716天鸿综合市场280017白马市场白马25004.01.0827818荣鑫市场50019石鼓综合市场石鼓20002.00.6431220水濂综合市场水濂5466.00.3119321合计4010015.5258（1）现状布局现状农贸市场整体分布在南城区中部以北区域，各个社区内部。各个农贸市场分布较均匀，基本上沿莞太大道、环城路、四环路这三条主要城市主干道分布。（2）现状分级根据南城区农贸市场的特征，本次规划分为两个级别。居住区级：将建筑面积较大、经营品种较多、建筑质量较好，服务人群较多，服务半径在800-1000米之间的农贸市场归纳为居住区级。此类市场确定有：蚝岗综合市场、新基综合市场、沙苑市场、白马市场、蛤地综合市场和石鼓综合市场。居住小区级：是比居住区级低一层次的农贸市场，服务半径在500-800米之间的农贸市场。此类市场确定为居住区级农贸市场以外的所有市场。（3）用地权属在目前正处于经营状态的18个农贸市场中，5个农贸市场设置于建筑底层，不涉及到用地权属；13个农贸市场独立占地，其中3个已经办理征地手续，其余9个均采用租地经营。各用地权属情况详见表2-3。2.2.2农贸市场具体情况对农贸市场建筑及周边地区的现状调研以及分析研究，主要考察以下四个方面：建筑质量、建筑形式、建筑年代以及建筑可扩建情况（即周边是否有可发展用地）。各农贸市场建筑信息详见表2-3。表2-3 南城区农贸市场建筑情况评价一览表序号名 称建筑形式建筑年代（年）建筑质量周边可拓展情况备 注实拍照片01新基综合市场连体式2005好不可设于建筑底层02塘贝新村健民市场连体式2003好不可设于建筑底层03周溪市场独立式2001好可已征地04塘贝综合市场连体式1999好不可设于建筑底层05红山肉菜市场连体式1998好不可设于建筑底层06蚝岗综合市场棚顶式1995差不可租地经营、A级07中心区肉菜市场连体式1999一般不可设于建筑底层08袁屋边农贸市场独立式1998好不可租地经营09袁屋边万达利综合市场棚顶式2002一般不可租地经营10宏远副食品综合市场棚顶式1995一般可已征地11沙苑市场独立式1990好不可已征地、A级12亨美综合市场棚顶式2001一般不可租地经营13蛤地综合市场棚顶式2002一般不可租地经营、A级14雅园综合市场棚顶式1994一般可租地经营15白马市场独立式1980一般可租地经营、A级16荣鑫市场棚顶式2006一般可租地经营17石鼓综合市场独立式2005好不可租地经营、A级18水濂综合市场棚顶式2005一般不可租地经营2.3现状综述 通过对南城区农贸市场的相关资料分析与现状调研，将农贸市场的大致情况综述如下：（1） 全区农贸市场规模以及布局基本符合目前需求在南城区的17个社区中，基本上每个社区都设有一个农贸市场。居住区密集的区域农贸市场布局相对紧凑，工业区或居住区较少的地方农贸市场布局相对稀疏，居民购买农产品总体来说比较便利。农贸市场整体规模基本满足目前需求，千人指标达到258平方米/人，已经属于超饱和状态，短时间内不应再增加市场规模，但存在各个农贸市场规模不一的现象。部分规模过大的农贸市场由于肉菜摊位过多，出现部分空置或摊位转变经营性质为服装零售、五金百货等现象；部分规模过小的农贸市场出现占道经营、影响周边环境等现象。本次规划应对全区农贸市场进行统筹安排，对规模过大或过小的农贸市场进行重整，最大程度的满足居民需求与提升档次。（2） 农贸市场建筑、消防等硬件设施水平好坏参半，总体水平一般由于近年来建设、公安消防、卫生等部门对农贸市场的大力监管与整治，设施配套水平相比往年得到很大提升。但由于农贸市场建设年代跨度较大，从1980年至今均有，因此建筑质量与设施配套水平也差距较大。对于建筑年代久远、设施配套欠齐全的农贸市场，本次规划将作为整治的重点对象。（3） 农贸市场投资主体多元化导致管理水平差距较大南城区的农贸市场属于“谁投资，谁管理”的经营模式 ，而南城区的农贸市场投资主体涉及到个人、居委会、企业等，这三者的管理水平参差不齐，因而导致农贸市场出现管理方式、建筑质量、设施配套、安全卫生等方面良莠不齐的局面。（4） 各农贸市场仍存在不同程度“脏、乱、差”的情况由于个体商贩的卫生意识不够以及监管工作的不能及时到位，污水横流、残渣丢弃、占道经营、乱搭乱摆、建筑年久失修等现象仍不同程度的存在。部分农贸市场内能得到良好的通风采光，但存在安全及卫生隐患。农贸市场作为居民购买食品的首选途径，与居民的食品安全息息相关。因此应加强在环境治理和监管教育等方面的工作。第三章 与相关规划的协调本专项规划应在东莞市城市总体规划（2000-2015）、东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）等相关规划的控制与引导下进行，因此本专项规划特此采用一个章节的形式对相关规划中对本专项规划控制与引导的有关内容进行阐述（与本专项规划密切相关的内容采用下划线形式重点标示）。3.1东莞市城市总体规划（2000-2015）相关内容简介3.1.1土地利用规划在东莞市区用地规划中，南城区用地布局特点主要为：城镇建设用地主要分布在南城区中部以北区域，南部区域主要为山体、农田与村庄。在北部城镇建设用地中，居住用地分布较为分散，工业用地集中在南城区中部偏北区域，商业用地主要聚集在南城区北部区域。图3-1东莞市城市总体规划（2000-2015）东莞市区用地规划图3.1.2市场用地规划规划安排建材、粮油、百货、水果、蔬菜及综合批发市场共五个市级批发市场，分别靠近对外交通出入口布置。农贸市场按综合市场规划，包括肉菜、小百货、小型书店、小型自选商场、修理店、粮油小商店等,设置于各居住区和居住小区,设置标准0.71处/万人,每处占地20003000平方米,分区规划和详细规划中具体按此要求布置。3.2东莞市2005-2015年城市商业网点规划相关内容简介3.2.1社区商业组合（1）时尚社区商业组合社区居民以中、高收入为主体，消费能力强，消费半径大。社区商业网点主要定位于满足其日常生活必需品的供应。网点设置应与其生活氛围和环境协调，网点应采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整洁、交通顺畅。会所的商业网点主要以小型24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成；店面应以租赁方式经营，以便于物业的统一管理。（2）经济社区商业组合经济社区以工薪阶层和本地化的外来人口居住为主，年龄和文化层次相差较大，是需求多样化的群体。这类小区居住空间和人口相对密度较大，安全和人居活动环境的卫生条件与私密空间至关重要。因此限制在居住区内新设底商形式的商业网点，应在临近的外围和步行10分钟路程内的街区设置以大、中型综合超市为主力店，以生鲜超市、连锁经营的小型专业店和专卖店、大型餐饮（或食街）等服务性网点为配套。（3）村改居社区商业组合针对村改居社区和建设尚不规范的旧宅基地和新宅基地的集聚区，在规范居住区建设的同时也必须充分考虑本地居民和租住该地的外来人口的基本生活需求。网点组合应沿其主要街道或街区的交叉路口集中设置，以保证居住区的安宁、舒适和方便。网点组合应按实际人口设置中小型超市、生鲜超市、24小时便利店、快餐店以及服务维修网点，配套报亭、小书店、邮局、储蓄所等设施以满足居民生活必需品就近购买的需求。目前，全市各村集贸市场基本满足社区居民生活需求。因此，规划期内，村改居社区现有的集贸市场应规范经营行为，提升经营档次。（4）工业园社区商业组合厂区集中的工业园社区内，网点组合的建设应注意利用绿化带的空间阻隔，营造宽松、舒适的休闲和消费环境，以利于消费群体的聚集。网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、储蓄所等网点。在厂区分布集中且数量较多的地区可设置大型量贩店或均价店，店内设置休闲座椅和快餐区，给企业员工营造一个集休闲、购物、交往、消费于一体的便捷和舒适环境。3.2.2农产品市场农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。集贸市场：我市集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。交易方式以批零兼营、零售为主。规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。3.3各镇（街）控制性详细规划相关内容简介南城区内正在编制或已经编制完成的控制性详细规划有南城区白马周溪片区控制性详细规划、东莞市南城区东片控制性详细规划等。各控制性详细规划情况详见表3-1，土地利用规划图绘总详见图3-2，各个控制性详细规划的土地利用规划图详见附录。表3-1 南城区控制性详细规划情况一览表序号控制性详细规划名称规划阶段规划面积（公顷）对农贸市场规划的指引1白马周溪片区控规已公示2911处：设于建筑底层2东片控规已公示512.821处：独立占地，用地面积2687.5平方米，容积率2.03坝头片区控规已公示470.59共2处。均为独立占地，用地面积2500平方米，容积率1.04银丰片区控规编制中43.91规划区内未规划市场5胜和片区控规修编中114.492处，均为现状保留6宏图片区（西）控规编制中239.521处，为现状保留7新基片区控规已公示3493处，1处为现状保留，2处设于建筑底层8宏图片区（东）控规编制中234.421处，设于建筑底层9中央生活区控规编制中214.252处，均设于建筑底层10东莞市南城区水濂片控制性详细规划与城市设计编制中1处，独立占地11东莞大道、五环路及石鼓联系线围河地块控制性详细规划与城市设计编制中1处，独立占地3.4相关规划对本专项规划的指引通过对以上若干相关规划的研究与分析，将对本专项规划有引导与控制作用的相关内容归纳为以下几点：（1）农贸市场将大致分布在南城区中部以北地区。从东莞市城市总体规划（2000-2015）的用地布局可以看出，南城区的城镇建设用地主要集中在中部以北地区，因此居民日常生活的活动区域将主要集中在中部以北地区。（2）农贸市场的布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等。东莞市2005-2015年城市商业网点规划将社区商业组合划分为时尚社区、经济社区、村改居社区和工业园四种类型，并指引不同类型的商业组合中居民购买零售商品的方式，主要是以综合超市、生鲜超市和农贸市场三种。农贸市场将主要分布在村改居社区内。南城区17个居委会中，16个属于村改居委会。因此，南城区零售商业将仍以集贸市场为主，但随着社区生活质量的提高，集贸市场的规划布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等的现状以及未来发展趋势。（3）控制性详细规划中已有13处农贸市场落实用地位置。在南城区已经编制或正在编制的控制性详细规划中，已经有13处农贸市场落实用地，这13处农贸市场将在本次农贸市场规划布局中逐一反映。图3-2南城区控制性详细规划编制统计分布图第四章 规模预测与规划目标4.1规划原则（1）以“整合资源、优化结构、规范发展、提高水平”为内涵。（2）以人为本、远近结合、城乡协调发展的原则。（3）结构调整、优化布局、适度超前、新建、改造、淘汰相并举的原则。（4）规划的宏观调控与市场合理竞争机制相相结合的原则。（5）坚持“总体规划、分步实施、因地制宜、建管并重”的原则。4.2指导思想进一步贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；优化市场布局，调整农贸市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率，推动城市化进程；体现对农贸市场实行规范化管理，提高经营档次，优化消费环境，创新经营模式，提升农贸市场服务功能的基本要求；提高群众的生活质量，满足人民群众的消费要求。4.3规模预测影响因素分析4.3.1规划期末人口数规划期末人口数是直接影响到农贸市场数量及规模预测的一项重要指标。由于东莞市城市总体规划（2000-2015）等上层次规划对南城区规划期末人口数量没有具体的量化指标。因此本次规划所采用的规划期末人口数，是在东莞市城市总体规划（2000-2015）等上层次规划为依据及参考的基础上估算出来的。（1）户籍人口预测人口预测的指数增长法的计算公式为：P1 = P0(1 + )n + n*K其中：P1为预测年的人口数，P0为起始年人口数， 为人口自然增长率，n为预测年数，K为人口机械增长量。注：1、东莞市2000-2010年自然增长率平均控制在10左右，2011-2015年控制在8以内。2、预测2000-2010年机械增长率平均控制在3500人，2011-2015年控制在3000人。3、2004年南城区户籍人口数为3.8万人。通过计算得出，本次规划预测户籍人口为：2010年为4.4万人，2015年为4.9万人。（2）暂住人口预测由于南城区土地开发的日趋饱和、产业从劳动密集型逐渐向资金、技术密集型行业的转化和转化速度的加快，部分劳动力将随劳动密集型产业迁往广东省和国内其它地区；同时随着户籍制度的改革，部分暂住人口将转移为户籍人口；因此，未来暂住人口数量将逐渐趋于稳定或下降趋势。2004年南城区暂住人口为11.7万人。预计2007-2010年间暂住人口年均增长3000人，2011-2015年间年均增长1000人。因此，预测暂住人口为：2010年为12.6万人，2015年为13.1万人。综上所述，预测南城区总人口：2010年为17万人，2015年为18万人。4.3.2人均建筑面积东莞市城市规划管理技术规定11指出：“1、居住区级肉菜市场4-6万人设1处，建筑面积100-200平方米/千人。宜相对集中布局，独立设置；若设置于建筑物底层，应有独立出入口。2、居住小区级肉菜市场1-2万人设置1处，建筑面积120-200平方米/千人。布局应将其噪声和气味对周围环境的影响减至最低程度，宜设置于住宅底层，但应有独立的出入口。餐饮店宜集中布置，不应设于多层住宅底层。肉菜市场应设在室内，宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段，与住宅有一定的间隔。肉菜市场的建筑面积宜控制在500-1500平方米。”南城区商业网点发展规划2005-2015指出：“原则上按照每个居民区（2-4）万人设1个室内农贸市场，用地面积不少于1500平方米，集肉菜零售、配送和其它购物于一体。”综合以上两个规范及规划对人均建筑面积的指引，以及相关地区指标参考，本次规划建议：按每个社区设置1个农贸市场，用地面积不少于1500平方米，建筑面积120-200平方米/千人。4.3.3服务半径农贸市场布局按照人口密集区以1-5万居住人口设置服务半径500-1000米的市场；一般区域以1-3万居住人口设置服务半径500-800米的农贸市场；主城区新建小区和配套的农贸市场应按同等规模的净菜超市标准建设；居住小区配建小型农贸市场服务半径300-500米。4.3.4南城居住区分布南城区目前有居住区（社区）17个，东莞市城市总体规划（2000-2015）确定规划期末居住区数量仍为17个，这17个居住区名称以及分布区域详见表4-1。表4-1 南城区居住区分布一览表序号所属片区居住区名称1中心区胜和、元美、亨美、三元里、鸿福、新城区2西部片区篁村、宏远3中部片区新基、白马、周溪、袁屋边、石鼓4水濂片区水濂、西平、雅园、蛤地4.3.5相关文件对规划目标的指引（1）东莞市2005-2015城市商业网点规划中对于农贸市场的网点规划提出的指引“在规划中，农副产品的分布应当基本符合区域均衡的原则，其规模、数量、种类及其分布应能满足全市居民基本日常生活饮食需要”。“规划近期，原则上不再设立新的集贸市场，大力加强对已有集贸市场的规范化管理，改善场内卫生环境和管理秩序，配套建立食品卫生检验标准和机制，促进集贸市场提高档次，规范经营行为。规划远期，进一步改善和优化消费环境，提高人民的生活品质”。（2）关于做好镇街农贸市场发展专项规划工作的通知中对农贸市场规划发展目标提出的指引“除由于农贸市场区域位置不均衡、不能满足周边居民的基本日常生活需求而确需增设外，各镇（街）原则上只适宜迁建、拆建、改建或重建农贸市场。各镇（街）农贸市场规划发展目标的着重点应放在对现有的农贸市场改造、整合方面，在结合整治农贸市场工作要求的基础上，将农贸市场的发展与提升相结合，逐步迁建、拆建、改建、重建或淘汰功能差以及不适应人民群众消费要求的农贸市场，改善现有农贸市场布局无序、规模小以及经营环境差的现象，形成布局合理、层次分明、效益明显的农贸市场体系。4.3.6相关问卷调查结论对规划目标的提示通过对南城区居民进行的相关问卷调查，并对回收的问卷进行统计分析。其中，有66.4%的居民习惯于在室内市场和超市等环境相对较好的市场中购物，70.7%的居民习惯于在固定摊位购买或者在超市自选，85%的居民可以忍受低于15分钟的步行距离去购物。4.3.7现状农贸市场改造建议规划在对现状农贸市场的建筑形式、建筑年代、建筑质量、建筑周边可拓展用地分析以及服务人群及区域进行综合分析研究后，提出以下处理意见。（1）近期内保留所有现状农贸市场，但对局部农贸市场进行修缮、维护等处理。（2）远期内对规模不足且周边无拓展空间的农贸市场建议迁建、规模不足但周边有拓展空间的农贸市场建议拆建、建筑质量较差的农贸市场建议重建、规模足够且建筑质量较好的农贸市场以修缮、维护为主。（3）迁建的农贸市场选址应在原址附近，以利于整体搬迁以及周边居民使用。（4）现状农贸市场处理方式以及改造后的建筑面积、建筑形式详见表4-2。（5）改造后的农贸市场建筑面积近期为33900平方米，远期为38354平方米。表4-2 南城区现状农贸市场改造建议一览表序号名 称现状建筑形式处理方式改造后建筑面积（平方米）改造后建筑形式近期远期近期远期近期远期1新基综合市场连体式保留修缮30003000设于建筑底层设于建筑底层2塘贝新村健民市场连体式保留迁建15001500设于建筑底层设于建筑底层或独立占地3周溪市场独立式保留修缮27002700独立占地独立占地4塘贝综合市场连体式保留修缮900900独立占地独立占地5红山肉菜市场连体式保留迁建5001500设于建筑底层设于建筑底层或独立占地6蚝岗综合市场棚顶式修缮重建40004000独立占地独立占地7中心区肉菜市场连体式保留修缮18541854设于建筑底层设于建筑底层8袁屋边农贸市场独立式保留保留12001200独立占地独立占地9袁屋边万达利综合市场棚顶式保留迁建10001500独立占地设于建筑底层或独立占地10宏远副食品综合市场棚顶式保留修缮12001500独立占地独立占地11沙苑市场独立式保留修缮60006000独立占地独立占地12亨美综合市场棚顶式保留修缮19001900独立占地独立占地13蛤地综合市场棚顶式保留重建18001800独立占地独立占地14雅园综合市场棚顶式保留拆建3001500独立占地独立占地15白马市场独立式保留修缮25002500独立占地独立占地16荣鑫市场棚顶式保留拆建10001500独立占地独立占地17石鼓综合市场独立式保留修缮20002000独立占地独立占地18水濂综合市场棚顶式保留重建5461500独立占地独立占地19合 计33900383544.4规模预测本次规划主要采用两种方法对农贸市场的规模以及数量进行预测。4.1.1人口预测法首先预测出总建筑面积（=规划期末总人口数*人均建筑面积）因此， 2010年总建筑面积为17万人*（120-200）平方米/千人=2040034000平方米；2015年总建筑面积为18万人*（120-200）平方米/千人=2160036000平方米。其次， 现状改造后的农贸市场整体规模近期为33900平方米、远期为36854平方米，其规模已经符合2010年、2015年农贸市场规模需求。因此，2010年农贸市场规模与数量保持现状农贸市场2010年改造规模与数量不变，为18处农贸市场，总建筑面积为33900平方米。2015年仍可保持规模与数量与现状农贸市场2015年改造规模与数量不变，为18处农贸市场，总建筑面积为38354平方米。图4-1南城区现状农贸市场未覆盖区域地块划分图4.4.2逐片分析预测法这种方法主要是在现状保留农贸市场的基础上，将改造后现状农贸市场未覆盖的区域划分为几个地块，通过对每个地块进行用地类型、范围内农副产品零售设施情况以及控制性详细规划对农贸市场规划指引、农贸市场服务半径等几个方面因素来确定规划期末新增农贸市场数量和规模的。本次规划将改造后的现状农贸市场未覆盖区域划分为A、B、C、D、E、F、G、H7个地块，对各个地块的具体分析详见表4-3。分析得出，规划应在现状基础上新增5个农贸市场。表4-3 南城区现状农贸市场未覆盖区域地块分析表地块编码用地类型范围内农副产品零售设施大致情况结 论A以商业、体育、文娱、公共绿地等公共设施主，兼有1处小型居住楼盘l 目前居住楼盘配置有华凯广场，含农副产品零售柜台l 相关控规未在该区设置农贸市场无需设置农贸市场B以工业、商业为主，兼有部分农村居民点及小型居住楼盘l 目前该区西侧有1处中豪购物广场，设置有农副产品零售柜台l 相关控规在该区未设置农贸市场无需设置农贸市场C目前只有农村居民点及2处居住楼盘，大部分用地处于未开发状态，规划用地将以居民和商业为主l 目前区域内无其他农副产品零售设施l 相关控规在该区域规划有2处农贸市场落实控规设置的2处农贸市场D目前处于未开发状态，规划以工业用地为主l 相关控规在该区域未设置农贸市场无需设置农贸市场E以居住为主l 目前区域内无其他农副产品零售设施l 相关控规在该区规划有1处农贸市场落实控规设置的1处农贸市 场，并新增2处F以居住、物流用地为主l 目前区域内无其他农副产品零售设施l 相关控规在该区域规划有1处农贸市场落实控规设置的1处农贸市场G以文化娱乐、科研用地、绿地为主l 相关控规在该区域未设置农贸市场无需设置农贸市场H以工业、物流为主l 相关控规在该区域未设置农贸市场无需设置农贸市场4.4.3结论综合以上两种预测方法对农贸市场作出的预测，确定近远期农贸市场数量和规模如下：近期（2010年）：保持现状农贸市场数量和规模不变，为18处农贸市场，总建筑面积为33900平方米。远期（2015年）：在现状农贸市场基础上新增6处农贸市场，新增农贸建筑面积不少于1500平方米，因此远期农贸市场为24处，总建筑面积不少于47354平方米。4.5规划目标4.5.1总体方向以农贸市场建设规范化、高标准为突破口，全面提升农贸市场整体水平，努力将南城区农贸市场建设成为网点布局合理、层次结构清晰、购物环境优化、服务功能齐全、方便居民生活的消费场所。按照“多网点、高品位、规范化、规模适度”的要求，通过“新建一批，改造一批、淘汰一批“的举措，逐步形成布局合理、环境优美、便民利民为民的农贸市场新格局。4.5.2总量控制规划到2015年，南城区农贸市场数量应达到24处，总建筑面积不少于47354平方米。第五章 规划布局5.1布局原则（1）布局应符合城市总体规划、土地利用总体规划、商业网点规划等和有关法律法规、政策要求。（2）布局坚持以人为本的原则，以合适的服务人口和服务半径设置，尽可能方便广大居民消费。距居住区最远距离不宜超过一公里。（3）布局应体现科学性合理性，要符合交通、环保、消防等有关规定，与新区建设、旧村改造、社区商业建设相结合。（4）新区的农贸市场建设应采用独立布置，或与公共服务建筑联体设置，不宜与住宅建筑联体设置；因旧城改造建设用地比较紧张，农贸市场建设可根据用地条件一般应采用建筑底层布置。（5）原则上不鼓励新建小型农贸市场，但可采用便利店、超市等形式作为补充。凡设置综合商场的居住区不重复设置农贸市场。5.2规划建设总量规划到2015年，全区农贸市场总量达到24个，农贸市场新建及改造分为以下5种模式。（1）新建在规划的新址上进行建设，以采用独立建设的模式为主，经营方式上可采用超市化经营，规划新建农贸市场6个。（2）修缮农贸市场建筑质量较好，选址符合规划、居民需要，但需进一步完善内部设施和改善外部环境，应采用修缮的方式，规划修缮农贸市场10个。（3）迁建农贸市场规模过小且周边无可拓展用地，但该区域仍有市场需求，采取就近选择新址建设的方式，规划迁建农贸市场3个。（4）拆建农贸市场规模过小但周边有可拓展用地，可采取拆除部分建筑与新建建筑连成整体，规划拆建农贸市场2个。（5）重建农贸市场建筑质量较差，但选址符合规划、居民需要，可采取拆除原建筑并在原址重新建新建筑的方式，规划重建农贸市场3个。新建及改造的农贸市场名单详见表5-1。表5-1 南城区新建及改造农贸市场名单一览表序号类型农贸市场名称1新建新区第一市场、新区第二市场、景湖市场、西平市场、宏图市场、国际公馆市场2修缮塘贝综合市场、沙苑市场、亨美综合市场、新基综合市场、中心区肉菜市场、周溪市场、袁边屋农贸市场、白马市场、石鼓市场、宏远副食品综合市场3迁建万利达综合市场、红山肉菜市场、塘贝新村健民市场4拆建雅园综合市场、荣鑫市场5重建蚝岗市场、蛤地综合市场、水濂综合市场5.3规划分级本次规划将农贸市场划分为两个级别。（1）居住区级：将建筑面积较大、经营品种较多、建筑质量较好，服务人群较多，服务半径在800-1000米之间的农贸市场归纳为居住区级。规划此类农贸市场有：新区第二市场、景湖市场、西平市场、宏图市场、蚝岗综合市场、新基综合市场、沙苑市场、白马市场、蛤地综合市场和石鼓综合市场。（2）居住小区级：是比居住区级低一层次的农贸市场，服务半径在500-800米之间的农贸市场。此类市场确定为居住区级农贸市场以外的所有市场。5.4控制指标5.4.1建筑形式农贸市场建筑形式可分为三类：一类：独立式室内农贸市场，是指在独立用地内建设的室内农贸市场。二类：连体式室内农贸市场，是指在与其他建筑结合而建的室内农贸市场。三类：棚顶式农贸市场，是指独立用地内建设的，以棚顶覆盖的，四周无围护设施的简易农贸市场。新建及改造的农贸市场应采用一、二类建筑形式。5.4.2建设标准（1）农贸市场建筑面积按120-200平方米/千人设置，每个市场建筑面积不少于1500平方米。（2）物业管理用房不少于建筑面积的5%。5.4.3停车标准（1）中心区的农贸市场，设置不少于建筑面积40%的停车场。（2）一般地区的农贸市场，设置不少于建筑面积30%的停车场。（3）农贸市场机动车停车形式可采用地面、地下车库、建筑屋顶车库、立体车库等形式，非机动车适宜采用地面停车形式。表5-2 南城区农贸市场规划具体情况一览表序号市场名称所在位置建筑形式建设引导建筑面积停车场面积1新基综合市场新基社区连体式修缮30009002塘贝新村健民市场近科技大道均可迁建15004503周溪市场周溪社区独立式修缮27008004塘贝综合市场近元美路连体式修缮9002705红山肉菜市场近体育路均可迁建15006006蚝岗综合市场近建设路独立式重建400015007中心区肉菜市场近四环路立交连体式修缮18547008袁屋边农贸市场袁边屋社区独立式修缮12003609袁屋边万达利综合市场袁边屋社区均可迁建150045010国际公馆市场近国际公馆均可新建150045011沙苑市场近莞太路独立式修缮6000240012亨美综合市场近莞太路棚顶式修缮190057013蛤地综合市场蛤地社区独立式重建180054014雅园综合市场雅园社区棚顶式拆建150045015白马市场白马社区独立式修缮250075016荣鑫市场近莞太路棚顶式拆建150045017石鼓综合市场石鼓社区独立式修缮200060018新区第一市场中央生活区，近四环路独立式新建150060019新区第二市场中央生活区，近环城路独立式新建150060020景湖市场近东五路连体式新建150045021西平市场近绿色路连体式新建150045022宏图市场近宏六路连体式新建150060023宏远副食品综合市场宏远社区独立式修缮150060024水濂综合市场近绿色大道独立式迁建1500450合 计4735415700第六章 规划实施措施与建议6.1开办条件和审批程序依照国家、省、市的有关法律、法规以及规定，明确本区农贸市场新建、迁建、拆建、改造以及变更等事项的开办条件和立项审批流程，合理调控、统一规范农贸市场的发展。6.1.1开办条件符合本专项规划的要求；具备与开办市场规模相适应的固定场地、设施、管理机构和专职人员；具有与开办市场的规模相适应的资金；以及法律、法规规定的其他条件等。6.1.2审批程序在规划期内，本区农贸市场的新建、迁建、拆建、改建和重建等必须严格按照本专项规划执行。新建、迁建、拆建、改建和重建的农贸市场项目，先由区经贸、规划部门严格审查其是否符合本专项规划，报区政府批准，再按有关规定办理立项、用地、建设和开业等相关手续。对不符合本专项规划的，有关职能部门不给予办理有关手续。6.2建设改造标准要以“设施齐备、布局合理”为目标，明确提出农贸市场升级改造的目标以及规划建设的标准，对光线、空气质量、供水供电、排污排水、消防设施、绿化环境、停车场以及公用设施等硬件项目标准加以规定，要求硬件设施配置到位。6.2.1基础设施标准市场要自然采光，并有明亮的灯光设施；要配置完备的通风设备并在经营时间内运转，市场内通风良好；供水、用电设施完善，电线、电路按照统一规格进行安装，摊档台面要整齐划一、高台摆卖，无占道经营和地摊市场，经营布局必须按商品种类区分，鲜、活、生、熟、干商品严格分开；活体禽类经营区必须与其他商品区分开，设立活禽集中屠宰加工间；烧腊档、熟食档要设置预进间和售卖间，有洗手、消毒、更衣设备以及防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂设施，不得露空售卖，分切熟食要佩带手套；场内外要悬挂美观、醒目的场牌、牌匾、行业标志等，要标明商品类别区和摊档号码，摊档应设价格公布牌；不得在市场内乱搭挂，乱张贴。6.2.2消防设施标准市场应按消防部门的要求配置必要的消防设施，行人通道按消防标准设置，符合消防规范要求，有专职或兼职管理人员负责消防工作，消防器材定期进行维护，不配备灭火器的市场不得经营。禁止在市场内使用各种明火灯具、炉具，禁止在市场内用明火进行熟食加工；严禁在市场内生产、装卸、销售和存放易燃易爆物品，可燃物品的存放要符合消防规定。6.2.3排水排污设施标准排水排污设施配套完备，地面要向排水沟倾斜，方便排水；水