买卖房屋合同分析

特别提醒：1、甲乙双方均应当认真阅读本合同。2、甲乙双方应当知道，在签订本合同过程中各方所做出的口头承诺均不能作为另一方主张权利的证据。3、将乙双方在签订本合同时，应当深知丙方作为居间方已经为甲乙双方付出了相应劳动，甲乙双方应当按照合同的约定向丙方支付相应居间费用。这是写在合同最上面，一个小方框里面的。第一条就是要求我们认真阅读本合同，可是他们一看价钱谈好了，就赶快写合同，根本就没有让我们看（当然，也是我们自己失误），只是到最后就告诉我们往哪里签字，按手印，不到十分钟，就让我们把合同签了。所以，不管谈到多晚，合同还是一条一条的读，一条一条的仔细看，这样对自己肯定没有坏处，省的事后后悔！作者：ahui0919回复日期：2006-8-412:52:00 房 屋 买 卖 合 同卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 见证方（以下简称丙方）： 甲、乙双方依据国家法律、法规，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守。第一条、房产状况：甲方拥有位于 的房产，房屋所有（共有）权证书号为 ；房屋所有权人为 ；房屋建筑面积为 平方米（以上内容以房屋所有权证登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。 作者：ahui0919回复日期：2006-8-412:56:18第一条没有什么，就是按照房产证上的填的，核对一下没有错误就行了。作者：ahui0919回复日期：2006-8-412:59:52第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）_佰_拾_万_千_佰_拾_元整（小写_元）此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：_。 作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:02:56第二条的价格肯定是商量好的价格，看清楚就行了，就是在配套设施上面，要写得尽量详细，比如装修状况，包括什么电器，什么家具，什么灯饰等等，能记起来的都写上，所以开始看房子的时候，也要记清出屋子里面有什么，省的日后交房子的时候，里面的东西有什么出入，但是你也没有证据。不要怕写得多麻烦，不然人家留那么空地儿干嘛，再说了，你光说就行了，反正有人替你写，是吧，呵呵我这次是因为碰到的买家比较好，所以在这上面没有吃什么亏。作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:08:36第三条、乙方于本合同签订时支付佣金及定金人民币（大写）_元整，（其中佣金人民币（大写）_元整，余额作为代收的定金。）甲方同意该定金在办理完房产过户手续前有丙方保管。甲方自本合同签订时将售房保证金人民币（大写）_元整或房屋所有权证交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。这一条里面也是需要谈的，因为佣金的价格是可以变得，不过最好在和卖家谈价钱之前就谈好，等房子价钱谈好了，那中介肯定是不会降价了。还有，这时候还要说办证费的价钱。我记得楼上有位不是说好多中介都不收办证费了，所以一定要说清楚，而且在后面的合同上也要注明。这里需要注意的是支付佣金及定金的多少问题。不知道是不是佣金这时候要全部付清，当然这个最好也事先谈一谈，如果能先付一部分最好，这样中介的压力就会大一些，态度可能会好一些。如果佣金中介不让步，必须一次性付清的话，这时候就要注意定金多少的问题了，因为余额是作为代收的定金，在后面的条款中又说明，这里的定金转为物业交割保证金的。如果房子存在什么问题，你需要卖家修复后才打算接受的，这里就要多交一点定金，等卖家把房子修好以后，物业顺利交割，有买方的签字，他才能拿到这部分钱（这一条最好也写到后面的合同里面），这样也是给卖家一个压力，省的到时候卖家就是不管，你也没有办法。 作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:23:22还是上一条的问题，买房子的时候，要求卖方把房产证押在中介那里，这样我觉得比较放心。作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:24:21第四条、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第_种付款方式。1、一次性付款：乙方应在立契的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵方款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。2、按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付房款人民币（大写）_元整（小写_元）交付甲方，剩余房款人民币（大写）_元整（小写_元）由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。这里面我用的是一次性付款，所以对按揭的情况我不了解，我也说不出来什么：）不过钱是在办理过过户手续以后，才付给卖方的，所以这里面最好把第一条改一改，省的到时候卖方按合同来，咱们也无话可说。作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:26:35第五条、立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起_个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。这一条就是看买卖双方什么时候有时间了，因为办证的时候，要买卖双方都亲自到场的。还有要看钱什么时候凑齐了：）所以这个也是要谈的，不要让中介胡填，他们当然想越快越好，这样就不用再管你们了。我当时办的很急，总觉得心里面不踏实。我觉得还是稳点好。 作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:30:15第六条、甲方须保证该房屋权属真实无争议，其房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若甲方房产不符合国家及郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。这一条里面主要是针对卖方的，所以我没什么可说的。：） 作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:36:11第七条、交付房屋：1、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起_日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起_日内将该房产名下所有户口全部迁出。2、乙方应在接受房产的同时进行物业交割验收，如果甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，乙方凭借书面通知的证据可向丙方要回物业交割保证金，甲方同意按照此种方式办理，并同意丙方将上述物业交割保证金交与乙方。3、交房时甲方应保证以下设施的正常使用，并完整地交付给乙方（如有不符，甲乙双方同意暂扣物业交割保证金）：配套设施 上下水 电 天然气 管道液化气 暖气 有线电视使用状况_本条款内所有房屋的设施及水电、气、暖、物业费等交付情况由乙方在交付房屋时验明，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。4、在签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状，不得改变。若交付房屋时，房屋状况与本合同约定的房屋状况不符，甲方应当恢复原状，如果经乙方书面通知后甲方仍不恢复原状的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，此时丙方有权直接将物业交割保证金交付乙方。作者：tianxiami回复日期：2006-8-413:37:40thanks作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:40:54这里面的第1条，里面的日期也不要让中介胡填，根据买卖双方协商填写。第2条就是我上面说的物业交割保证金的问题，记得如果出现什么问题，一定要找中介写出书面通知。第3条也要写清楚，这都是以防万一的凭证。第4条我也没什么说的，也是跟物业交割保证金有关的，大家仔细看看。作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:41:54第八条、甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应以国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的_ %，乙方负担总税费用的_%。丙方的佣金由甲方支付人民币（大写）_元，乙方支付人民币_元。依据中华人民共和国合同法已其它相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。第八条又关系到钱了，所以要看的仔细一点，呵呵这里的个税和佣金由谁来付，肯定在谈价钱的时候都谈好了，所以核对一下有没有错误。作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:43:58第九条、如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定按时办理抵押登记和贷款手续。这一条，我想着只要是真心买房子的肯定都能做到，所以不用多说：） 作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:46:32 第十条、甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用人民币伍佰元整。这一条说的就是办证费的问题，如果没有办证费的话，一定要划掉。如果有办证费的话，记得要在后面的协议里面写清楚，他们收办证费以后要做的有哪些工作。别光听他们说得好听，那些人可是一收钱都不认账了，自己说过的话，就跟放屁似的，所以合同上一定要写得清清楚楚，不行的话就告他们，根本不用心慈手软作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:48:14第十一条、违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或受房保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方代成新的协议）。3、如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交与乙方。4、甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%o的违约金。5、房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1%o的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方将行使房产所有权人之权利，并且乙方有权依前述之约定获取违约金，同时甲方同意该款项由丙方直接从物业交割保证金中扣取交付乙方，如物业交割保证金不足，不足部分甲方仍须偿付。6、如乙方未按照本合同第九条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1%o的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日乙方人不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。这一条里面主要讲的是违约责任，我觉得认真读读，那些有疑问的要问清楚，当时就提出来，需要改的让他们改作者：ahui0919回复日期：2006-8-413:49:17第十二条、其它约定事项（需经三方协商一致，可以变更以上条款）：_第十三条、如果本合同第十二条的约定与其它条款的约定不一致，以第十二条约定的内容为准。来就座沙发第十二条就是自己有什么要求，或者要明确的东西一定要写出来，不要让他们什么都不填就划掉，那样到最后还是自己吃亏。比如说他们办证的内容，有房产证，土地证，物业交割，还有水、电、气得过户，都要有他们来办，如果他们不办，就可以拿这个告他们，而不象我，钱交了，他们却在这里踢皮球，什么都不管了：（还有就是，如果房子有什么问题，比如说玻璃烂了，房子漏水了等等任何问题，都要在上面写清楚，而且写明由谁来负责维修，当然有卖方的情况比较多，所以这时候就有牵扯到物业交割保证金的问题了，要写清楚，他们把这些东西都处理好以后，才能领取物业交割保证金。 第十四条、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，双方同意按以下第 种方式解决纠纷。1.提交郑州仲裁委员为仲裁。2.依法向人民法院提起诉讼。这一条里面，中介