开发计划-房地产-房地产项目工作计划(合计293项).xls

11、签订正式土地出让合同 12、办理国有土地使用证 13、土地款支付 14、项目贷款办理14、项目贷款办理 15、土地移交公司 确认周界，确认是否有待拆迁物 2、编制项目开发节点计划 31、案名确定 32、取得选址意见书 41、准备银行资金证明 42、取得立项批复 5、计委招标备案 6、申请建设用地规划许可证 7、航空限高争取7、航空限高争取 8、土地周边和地下现有管网图 纸取得或实测 91、探测单位招标确认 92、探测完毕，取得报告 93、外部协调和处理 a) 市场调查与分析 b) 确定产品功能定位与档次定位 c) 确定产品构成与户型配比 d) 提出规划设计及开发节奏建议 22、编制项目可行性研究报告 提供给财务融资 a) 地质初勘 c) 编制规划设计任务书 1、土地取得 3、选址意见书办理 21、定位报告编写 9、地下管线探测 WBS工作结构分解WBS工作结构分解 一级一级二级二级三级三级 4、计委立项 21、项目定位研究 第二阶段、项目设计报审阶段第二阶段、项目设计报审阶段 成功地产成功地产 领袖高地 领袖高地 项目工作计划表 项目工作计划表 制表时间：2007年9月1日 制表人：普通 制表时间：2007年9月1日 制表人：普通 第一阶段、土地获取与准备阶段 第一阶段、土地获取与准备阶段 责任部门 责任部门 配合部门 配合部门 d) 规划设计单位招标/委托 e) 组织设计评审，确定中标方案 f) 确定规划设计单位 g、报建方案深化设计、评审和确定 h) 出图（总平6份、方案3份） a、方案送审和意见反馈、调整 b)b) 方案通过取得规划盖章的总平方案通过取得规划盖章的总平 c) 通过图纸送公司备案和相关部门 231、文物考古办理取得文物考古意见书 a) 土壤氡浓度检测单位招标、确定 b) 检测并取得检测报告 a) 地勘单位的招标、确定 b) 勘查施工、出具报告并审核 a) 编制施工图设计任务书 b、确定交楼标准 c) 确定施工图设计单位 d) 方案设计交底 e) 初步设计完成、并审查 g) 出图12套 a) 参加初设审查会 b)b) 取得初设审查意见取得初设审查意见 a) 施工图设计完成 b) 施工图内部审查 c) 出图12套 a、施工图报审、反馈审查意见 b、调整或修改施工图 c、取得建委审查合格书，和审图公司审 查意见 d)d) 出图20套（其中盖章图8套）出图20套（其中盖章图8套） e) 设计院回复审查意见 2525、办办理理建建设设工工程程规规划划许许可可证证 取得建设工程规划许可证 取得建设工程规划许可证 a、 编写景观设计任务书 b、 景观设计单位招标 c、 投标方案的评审确定设计方案 d、 确定设计单位 e、 深入景观方案设计并评审确定 f、 出效果图6张以上 a、设计单位进行扩初设计 b、 评审扩初方案并调整确认 a、 景观施工图设计 b、 评审景观施工图并调整确认 232、土壤氡浓度检测 232、项目初步设计 233、初步设计报审通过233、初步设计报审通过 244、施工图设计 245、施工图报审通过245、施工图报审通过 26、景观设计 261景观方案设计 262景观扩初设计 231、地质详勘 22、项目总规方案设计、报审 221、总规及方案设计 222、方案报审通过222、方案报审通过 263景观施工图设计 23、项目初步设计及报审 24、施工图设计及报审（含人防 设计） c、 出图12套12套以上 a、 确定销售中心位置，占地面积，使用 功能划分 b、 设计出售楼中心施工图、效果图、装 饰图及环境图 c、 售楼中心临建手续的报审 a、 施工单位招标、确定 b、 施工建设完成 c、 工程验收和整改 a、 编写装修设计任务书及装修标准 b、 装修设计招标、确定单位 d、 出正式装修施工图纸6套 e、 装修施工单位招标确定 g、 装修工程施工建设 h、 工程完工验收和整改 a、景观施工图完成 b、景观施工单位招标确定 d、景观工程施工 f、验收和整改 a、 广告公司设计出包装方案 c、 包装制作单位招标确认 e、 包装制作进行 f、 验收和整改 a、提出销售中心家具家电配置清单 b、 市场考察与选型（照片拍摄） c、 确定购买清单、采购 e、 清单物品入库清点 a) 确定临时用电方案 b) 临时用电施工单位招标确定 c) 临时用电手续办理和施工完成 d) 实施结果验收(通电试运行)，出据 书面验收结果 a) 确定临时用水方案 b) 临时用水施工单位招标确定 c) 临时用水手续办理和施工完成 d、进行通水试验、验收 313、临时施工排水办理临时施工排放手续办理及施工 271销售中心选址与方案确定 273销售中心装修 272销售中心建设 274 销售中心周边环境景观打造 275销售中心包装 276销售中心家具、家电配置 第三部分：工程施工管理阶段第三部分：工程施工管理阶段 31、临水临电工程 311、临时用电工程 312、临时用水工程 27、销售中心（含样板房）建设 a、监理单位的考察、招标、确定 b、审核监理公司提出的监理规划和监理 细则 a、总包单位的考察、招标、确定 b) 建设方、监理单位共同审核施工单 位提交的施工组织设计及专项方案 a) 确定土石方、降水、基坑支护施工 方案及单位确定 c、降水施工，进行土方开挖施工及基坑 支护施工 单位及方案确定 方案审查通过 施工及验收 341、施工临舍搭建 342、办理建筑施工许可证342、办理建筑施工许可证 a) 签订放线合同 b) 测量单位现场放线 c) 建设、施工、监理三方接放线桩及 成果资料 a) 三方提出读图纪要 b) 总包单位汇总整理三方读图纪要 c) 规划设计部组织审核施工图读图纪 要，向设计单位反馈 d) 项目部组织施工、设计、监理、建 设方进行施工图图纸会审并进行设计交底 e) 总包单位整理施工图会审纪要，各 单位盖章确认 a) 施工单位提出开工申请报告 b)b) 签发开工令签发开工令 a) 熟悉基础施工图纸 b) 验槽(第一工作面) c) 验槽(第二工作面) c) 防水施工 332、抗浮铆杆施工 341、放线、验线和交桩 34、施工许可证办理34、施工许可证办理 353、基础施工 32、施工总包与监理单位招标 321、确定监理单位321、确定监理单位 322、确定总承包单位322、确定总承包单位 342、施工图会审及设计交底 331、土石方施工、降水、基坑支 护 344、签发开工令 34、施工准备 33、基础开挖 d) 底板施工（或其他基础） e、负一层顶板施工 g、基础施工完成，到正负零g、基础施工完成，到正负零 1-5层 6-10层 11-15层 16-20层 21-25层 26-30层 31-34层 砌筑施工样板墙砌筑施工样板墙 a) 进行样板墙砌体施工 b) 样板墙监理施工建设三方点评 c) 形成样板墙评审书面纪要，形成墙 体成品检查验收标准，封样保存 1-5层 6-10层 11-15层 16-20层 21-25层 26-30层 30-34层 a) 确定栏杆的方案和施工图 c) 确定栏杆制安工程的成本、用量 e) 合格栏杆承包商的招标和确定 g) 样品栏杆安装、验收、封样 1-5层 6-10层 7-15层 16-20层 21-25层 25-27层（栏杆工程完工） 外墙样板施工外墙样板施工 a) 进行样板外墙施工 b) 样板外墙监理施工建设三方点 评 356、栏杆工程 354、主体施工 355、框架砌体填充施工 c) 形成样板外墙评审书面纪要，形成 墙体成品检查验收标准，封样保存 30层以上 25-29层 20-24层 16-20层 11-15层 6-10层 1-5层 内墙抹灰样板（包括厨卫墙面及安装）内墙抹灰样板（包括厨卫墙面及安装） a) 进行内墙样板抹灰施工 b) 监理施工建设三方点评 c) 形成内墙样板抹灰评审书面纪要， 形成检查验收标准，封样保存 第一次主体验收（17层以下） 1-5层 6-10层 11-15层 16-20层 第二次主体验收（17层以下） 21-25层 26-30层 30层以上 样品外墙窗样品外墙窗 c) 确定外墙窗制安工程的成本、用量 e) 合格外墙窗承包商的招标和确定 g) 样品外墙窗安装、验收、封样 1单元 2单元 3单元 4单元 5单元 6单元 357、外墙装饰工程 358、内墙抹灰工程 359、门窗工程 a) 确定外墙窗分隔方案并审查施工单 位提交的施工图 7单元 门制作安装门制作安装 c) 确定各类门工程的成本、用量 e) 合格承包商的招标和确定 g) 厂商样品门安装、验收、封样 1单元 2单元 3单元 4单元 5单元 6单元 7单元 作楼地面的样板确定（包括厨卫及公共部 分地面） a) 进行楼地面样板施工 b) 监理施工建设三方点评 c) 形成楼地面样板评审书面纪要，形 成检查验收标准，成品保存 30层以上 26-30层 21-25层 16-20层 11-15层 6-10层 1-5层 屋面施工的样板确定 a) 进行屋面样板施工 b) 监理施工建设三方点评 c) 形成屋面样板评审书面纪要，形成 检查验收标准，成品保存 d、屋面施工完成（包括各类管网及烟道 等施工） 防水施工的样板制作确定 a) 进行防水样板施工 b) 监理施工建设三方点评 c) 形成楼防水施工样板评审书面纪 要，形成检查验收标准，成品保存 30层以上 26-30层 21-25层 16-20层 11-15层 3510、楼地面工程 359、门窗工程 35、施工管理 3512、防水工程施工 3511、屋面工程 6-10层 1-5层 1-5层 6-10层 7-15层 16-20层 21-25层 25-27层 a) 确定电梯方案、提出相关技术指标 c) 提出电梯采购数量计划 d) 电梯供应商的招标确定 e) 电梯厂家进行电梯生产 f) 电梯交付和验收 g、电梯安装、调试、试运行 a) 确定强电方案 b) 强电施工单位招标确定 c) 施工完成 a) 确定消防技术要求 b) 消防施工单位招标确定 c) 消防验收手续办理 d) 施工完成 a) 确定弱电方案和施工图 b) 弱电施工单位招标确定 c、施工完成 d、内部验收、移交 a) 供配电方案确定和技术要求提供 b) 供配电施工单位招标确定 c、施工完成 d、施工用电保证金退还 a) 方案确定 b) 施工单位招标确定 c、施工完成 a) 景观施工单位招标确定 b) 组织景观设计交底、确定施工方案 1、硬景施工 材料选择及封样 3520、综合管网工程 3516、强电安装工程 3517、消防 3518、弱电 3519供配电 3513、给排水安装工程施工 3515、电梯安装工程 d) 确认施工样板 f) 硬景铺开施工 i) 硬景施工验收 2、软景 b) 软景大型树种、树型的选样 f) 软景铺开实施 h) 软景实施结果检查及调整 i) 软景验收 3、水景 b) 水体的土建施工 c) 水体的水电预埋 d) 水体的防水施工 e) 水体的关水试验 f) 水体的安装施工 g) 水体的水电通水通电试验 h) 水体的效果调试 i) 水体验收 4、雕塑 h) 雕塑施工单位招标、确认 j) 雕塑品样品制作、确认 n) 进行雕塑品批量创作 p) 批量验收 q) 雕塑品现场布置 r) 现场验收 32187、景观灯饰工程 m) 灯饰灯具样品确定及认价 n) 进行合同谈判，灯饰采购 p) 验收 b) 施工单位提请验收 c) 监理单位验收 e) 初验收合格 a) 施工部门提交竣工验收报告 b) 建设部门组织勘察、设计、监理、 施工等有关部门进行部门工程竣工验收 c)c) 办理竣工验收证明办理竣工验收证明 a) 建设部门联系政府或专业部门验收 b) 组织规划验收 c) 档案验收 d) 申请竣工验收备案d) 申请竣工验收备案 提交评价表格 填写评价意见37、合作单位后评价对总、分包单位进行评价 363、综合验收 362、竣工验收 36、工程竣工交验 361、预验收 3521、景观绿化工程 汇总分析 室内移交 室内移交 a) 开发公司提出验收标准 b) 验收标准确认 e) 第一轮对所有建筑成品进行普查 f) 普查后整改 g) 第二轮普查 h) 普查整改 i) 第三轮普查 j) 普查整改 k) 资料移交 l) 绩效评估 室外移交 a) 内部评审 b) 销售环境准备 c) 销售环境检查 a编写广告招标书 b筛选广告公司进行招标提案 c确定广告公司 e进行vi系统设计和销售道具设计 f进行大众媒体推广的平面表现设计 g根据销售需要进行相关的设计工作 a销售代理公司招标、议标、提案 b确定销售代理公司 c代理公司营销团队的组建、培训 d代理公司提出项目整体销售计划 e营销部评审通过后执行 421、销售面积预测报告 422、工程达到办理预售许可条件422、工程达到办理预售许可条件 423、办理预售许可证423、办理预售许可证 a) 制定楼盘价格表、付款方式、优惠 等销售政策 b) 编制认购书、商品房买卖合 同及附件及确认 d) 销售道具准备 e) 开盘活动及流程准备 f) 现场收款准备 g) 按揭银行及政策落实 a) 开盘 b) 销售回款完成30% 412广告公司确定 第四部分、产品销售阶段第四部分、产品销售阶段 41、营销准备阶段 411、确定整体营销方案 422、销售准备阶段 38、物业移交381、物业移交 413、代理公司确定 42、销售准备阶段 42预售许可证办理42预售许可证办理 c) 销售回款完成50% d) 销售回款完成70% e) 销售回款完成90% f) 销售回款完成100% g) 编制营销及销售总结 a) 入伙条件确认 b) 入伙资料准备 c) 向业主邮寄/广告 d) 入伙服务准备 e) 协助业主交验资料 f) 协助业主验房 g) 办理大产权证 h) 处理客户投诉 a) 发现问题 c) 提出整改方案 d) 整改方案讨论通过 e) 处理问题 f) 效果跟踪 a) 投诉登记 b) 投诉分析 c) 调查原因 d) 制定方案 e) 知会客户 f) 方案实施 g) 客户确认 h) 记录结果 i) 统计分析 j) 持续改进 a) 制定调查表 b) 发放调查表 c) 满意度统计分析 d) 制定方案 e) 方案实施 f) 实施效果评估 g) 持续改进 521、处理客户投诉 43、销售管理阶段 51、工程保修511、工程保修 44、入伙准备和交楼441、入伙准备和交楼 522、顾客满意度调查 52、客户关系管理 431、销售进度和回款控制431、销售进度和回款控制 第五部分、售后服务阶段第五部分、售后服务阶段 重要程度重要程度 开开财财 一级一级 发发务务 二级二级 部部部部三级三级 职能部门职能部门起止时间起止时间 计计 划划 管管 理理 部部 工工 程程 管管 理理 部部 开始时开始时 间间 总用时总用时 营营 销销 策策 划划 部部 招招 标标 管管 理理 部部 规规 划划 设设 计计 部部 成成 本本 控控 制制 部部 结束时结束时 间间 行行 政政 人人 事事 部部 成功地产成功地产 领袖高地 领袖高地 项目工作计划表 项目工作计划表 制表时间：2007年9月1日 制表人：普通 制表时间：2007年9月1日 制表人：普通 第一阶段、土地获取与准备阶段 第一阶段、土地获取与准备阶段 责任部门 责任部门 配合部门 配合部门 07.7.1007.7.12 07.9.1107.9.11 07.9.107.9.30 07.9.2507.9.30 07.10.807.10.12 已确定租场地 07.9.1507.10.15 07.10.15 07.10.20 07.9.2007.9.2007.9.25 07.9.2507.9.30 07.7.2707.10.5 07.9.1007.9.15 07.9.1507.9.20 07.9.2007.10.25 07.9.1007.9.30 07.9.2507.9.28 07.9.2807.9.30 07.9.1507.9.25 07.9.2807.9.30 07.10.807.10.8 07.10.507.10.30 07.10.10 07.9.25 基础会审 07.11.15 主体会审 07.9.30 基础会审 07.11.20 主体会审 07.10.10 07.10.25 07.11.8 07.11.907.11.25 07.11.26 07.12.10 07.12.10 08.1.10 08.1.1008.2.28 08.3.108.4.1 08.4.108.5.1 08.5.108.6.1 08.6.108.7.1 08.7.108.8.1 08.4.108.5.1 08.5.108.6.1 08.6.108.7.1 08.7.108.8.1 08.8.108.9.1 08.9.108.10.1 08.10.108.10.31 08.4.108.4.10 08.2.6春节 08.3.108.3.20 08.5.108.5.30 08.11.108.12.1 08.12.109.1.1 09.1.109.2.20 09.2.2009.3.20 09.3.2009.4.20 09.4.2009.5.20 09.5.2009.6.20 08.6.25 08.6.30 08.7.108.8.1 08.8.108.9.1 08.9.108.10.1 08.10.108.11.1 08.11.108.11.5 08.11.108.12.1 08.12.109.1.1 09.1.109.1.20 08.5.108.5.30 09.1.25春 节