中磊集团尽调报告.doc

北京市（中银）南京律师事务所北京市中银（南京）律师事务所关于 华澳江苏中磊建设集团信托贷款集合资金信托计划之法律尽职调查报告中银律师事务所ZHONG YIN LAW FIRM二一三年十二月目 录第一部分 引言一、本所律师出具尽职调查报告的范围、区间二、本所律师出具本报告的调查基准日三、简称与定义四、尽职调查的方法五、本所律师出具尽职调查报告的主要法律依据六、出具尽职调查报告的假设条件（尽职调查报告的使用限制）第二部分 正文一、信托方案（一）信托产品基本要素（二）具体方案描述（三）交易结构图二、借款人的主体资格法律调查 （一）借款人基本情况 1、借款人出资情况 2、借款人实际控制人 3、借款人股东简介 4、借款人高管简介5、借款人组织结构（二）借款人的经营情况及资产状况 （三）借款人的债权债务状况 （四）借款人的对外担保情况（五）借款人的银行信用状况 （六）借款人的涉讼情况 （七）内部审批手续三、还款来源及还款计划第一还款来源第二还款来源四、担保及保障措施 （一）抵押物分析 1、抵押物情况 2、抵押物价值分析 （二）保证人分析 1、保证人基本情况 2、保证人经营情况 3、保证人财务分析 4、保证人担保能力分析5、保证人涉讼情况6、保证人内部审批手续五、项目合规性可行性分析（一）合规性评价（二）财务可行性分析（三）风险可控性分析（四）操作可行性分析（五）信托项目净资本扣除和风险资本占用情况第三部分 结论中银律师事务所ZHONG YIN LAW FIRM北京市朝阳区东三环中路39号 建外SOHO-A 座 31 楼 （100022）电话：（86 10）58698899/传真：（86 10）5869666南京市龙蟠中路216号金城大厦8楼（210002） 电话：（86 25）58785588/传真：（86 25）58785581网站:关于华澳江苏中磊建设集团信托贷款集合资金信托计划之法律尽职调查报告致：华澳国际信托有限公司北京市中银（南京）律师事务所接受华澳国际信托有限公司的委托，作为“华澳江苏中磊建设集团信托贷款集合资金信托计划”之特聘专项法律顾问，指派李俭、庞桃桃律师团队对江苏中磊建设集团有限公司、淮安越商置业有限公司进行法律专项尽职调查。依据现行有关的法律、行政法规和规章，本所律师现根据尽职调查的结果，出具本法律尽职调查报告，以供参考。第一部分 引言一、本所律师出具本报告的范围、区间 本所律师根据华澳信托的委托，对项目公司进行法律尽职调查，调查的范围限于借款人、担保人的主体资格、注册资本、股权结构、审批文件、债权债务、担保诉讼等内容及程序方面的合法性合规性问题，并据此出具本报告。二、本所律师出具本报告的调查基准日调查基准日是以我们结束事实调查为标准确定的。本报告所陈述的均为截至调查基准日的事实情况。本报告中对相关公司的事实陈述和分析的基准日均为2013年12月20日。三、简称与定义在本报告中，除非根据上下文应另作解释，否则下列简称和术语具有以下含义：“本报告”：指由北京市中银（南京）律师事务所于2013年12月25日出具的关于江苏中磊建设集团有限公司、淮安越商置业有限公司之律师尽职调查报告。“华澳信托”和“贵司”：指华澳国际信托有限公司。“江苏中磊”：指江苏中磊建设集团有限公司。“越商置业”：指淮安越商置业有限公司。“本项目”：指“华澳江苏中磊建设集团信托贷款集合资金信托计划”信托项目。 “本所”和“本所律师”：指北京市中银（南京）律师事务所及本次法律尽职调查的律师。“工商登记资料”：指登记于工商行政管理机关的有关江苏中磊、越商置业的资料。本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用；除非根据上下文应另作解释，所有关于参见某部分的提示均指本报告中的某一部分。四、尽职调查的方法本次尽职调查所采用的基本方法如下：审阅融资人及担保人提供的文件、资料与信息与江苏中磊、越商置业有关公司人员会面和交谈前往工商行政管理机关查询相关登记情况网络查询考虑相关法律、政策、程序及实际操作五、本所律师出具本报告的主要法律依据 （一）中华人民共和国公司法； （二）中华人民共和国合同法； （三）中华人民共和国信托法；（四）中华人民共和国物权法； （五）中华人民共和国担保法； （六）其他相关法律、法规、行政规章及规范性文件。六、出具尽职调查报告的假设条件（尽职调查报告的使用限制） 本报告系根据本报告出具日之前已经发生或存在的事实进行的。 本报告所提供的法律意见，系基于出具报告时有效的中华人民共和国的法律、法规和行政规章，是以截止到本报告出具日所适用的中国法律为依据的。 所有江苏中磊、越商置业提交给本所的文件均是真实的、完整的，所有提交文件的复印件与其原件均是一致的，且均由相关当事方合法授权、签署和递交； 所有江苏中磊、越商置业提交给本所的文件上的签字、印章均是真实的； 本报告仅系对项目公司在本信托计划下的相关法律事项进行尽职调查后所发表意见，并不针对会计、审计、资产评估等非法律专业事项发表意见。 本所律师在出具法律意见书之前，业已得到融资人江苏中磊、越商置业的承诺和保证，即：江苏中磊、越商置业已向本所律师提供了为出具尽职调查报告所必需的、真实的、完整的、有效的原始书面材料、副本材料或口头证言，并无任何隐瞒、虚假、重大遗漏或误导之处； 本所律师会在尽职调查之后，根据华澳信托的要求，根据具体情况对某些事项进行跟踪核实和确认，但不保证在尽职调查之后某些情况是否会发生变化； 本所律师遵循本行业公认的业务标准和道德规范，严格履行法定职责，本着勤勉尽责、诚实信用的原则对委托事项所涉主体资格、注册资本、股权结构、审批文件、债权债务、担保诉讼等方面的真实性、完整性、准确性、合法性等进行调查，在此基础上出具本报告。 本报告仅供为华澳信托发行本信托计划提供内部决策参考之用，不得作为其他任何目的和用途使用。 本报告内容不可能穷尽目前的或有风险，可能存在着对或有风险的遗漏、偏差描述，特予说明，请华澳信托予以充分注意和判断。第二部分 正文一、信托方案（一）信托产品基本要素1、融资方式：集合资金信托，以信托贷款的形式发放；2、融资方：江苏中磊建设集团有限公司；3、融资规模：不超过12,000万元人民币；4、融资期限：信托计划预计期限不超过【 】个月，自信托计划成立之日起计算至所有信托单位到期日止。若融资方发生任何违约事件，华澳信托有权提前终止。超过12个月后，融资方有权提前还款。5、年信托报酬： 6、收益支付方式：每半年向投资人支付信托资金收益一次，最后一次收益分配随本金一起于信托计划结束时进行收取；7、资金用途：资金全部用于补充企业的营运资金。9、收益来源：江苏中磊建设集团有限公司的营业收入。？10、计算预期收益方式：按日计算预期收益，以每年365天为基数；11、收益支付日：每半年的最后一个月的第20日（若第一次不足1个月，则顺延至下一个季度进行支付），或信托计划满12个月，满18个月，满24月；若当天为节假日则顺延至之后的第1个工作日，在投资期结束日之前将信托资产变现并向投资人支付投资收益；（二）具体方案描述 华澳信托通过设立集合信托计划向江苏中磊建设集团有限公司发放信托贷款，由江苏中磊建设集团有限公司的营业收入作为还款来源。担保措施采用土地抵押方式；另外，江苏中磊的实际控制人夫妇将为江苏中磊到期足额还本付息承担连带责任担保，并与华澳信托签署担保合同且办理强制执行公证。本信托资金规模12000万元(最终以实际募集资金金额为准)，期限为 个月。信托项目名称：华澳江苏中磊建设集团集合资金信托信托类别： 集合信托融资方名称：江苏中磊建设集团有限公司信托项目结构：信托单位类别信托规模（万元）存续期限（月）资金用途担保或风险控制措施 12000 ？土地抵押、江苏中磊实际控制人夫妇提供连带责任担保 总计-华澳信托有权根据项目运营情况提前终止或宣布延长信托期限。（三）交易结构图 资金认购 土地抵押越商置业华澳信托 （受托人）委托人 本息分配信托贷款江苏中磊实际控制（全资子公司） 还本付息实际控制人夫妇连带责任保证 二、借款人的主体资格法律调查（一）借款人基本情况公司名称江苏中磊建设集团有限公司公司类型有限公司（自然人控股）住 所 淮安市楚州区运河嘉苑7号楼法定代表人 宣永灿经营范围 许可经营项目：无 一般经营项目：工业与民用建筑工程施工；水电、消防安装工程施工；房地产开发销售；地基基础工程、室内外装饰工程、市政工程、土石方工程、钢结构工程施工；建筑物拆除。（经营范围中涉及国家专项审批规定的需办理审批后方可经营）注册资本5080万元人民币实收资本5080万元人民币工商注册号 320803000018852组织机构代码 77152085-6开户许可证编号：3010-02510909，开户银行：中国建设银行淮安市楚州支行 ，账号：32001726836052503374贷款卡贷款卡号： 税 字楚州国税税字：320803771520856号成立日期 2005年03月11日营业期限2005年03月11日至2025年03月11日年检情况已通过2012年度工商年检1、借款人出资情况及历次增资、住所变更情况1.1公司设立及出资的基本情况江苏中磊建设集团有限公司成立于2005年，原公司名称为“淮安市建设工程有限公司”，注册号为3208032100520， 住所为淮安市楚州区镇淮楼西路127号，法定代表人为宣永灿，企业性质为有限公司。公司注册资金为2000万元人民币, 发起人两名，其中法人股东为绍兴宏业建筑工程有限公司，出资额为1600万人民币，占注册资本比为80%；自然人股东为诸锦云，出资额为400万,占注册资本比为20%,根据绍兴中兴会计师事务所出具的绍中兴会验【2005】068号验资报告，截止2005年3月11日，淮安市建设工程有限公司已收到全体股东缴纳的注册资本2000万元，均以货币出资。1.2历次增资、住所变更情况1.2.1 2007年4月10日，淮安市建设工程有限公司通过股东会决议和制定新章程增资2080万元人民币，此时注册资本达到4080万元人民币，其中法人股东绍兴宏业建筑工程有限公司出资额为3264万人民币，持股比例仍为80%；自然人股东为诸锦云，出资额为816万元人民币,持股比例仍为20%。根据淮安三淮联合会计师事务所出具的淮三联会验（2007）第24号验资报告，截止2007年4月10日，淮安市建设工程有限公司已收到全体股东缴纳的新增注册资本2080万元，均以货币出资。2007年5月15日，淮安市楚州工商行政管理局核发营业执照。1.2.2 2007年5月15日，淮安市建设工程有限公司通过股东会决议和制定新章程增资1000万元人民币，此时注册资本达到5080万元人民币，其中法人股东绍兴宏业建筑工程有限公司出资额为4064万人民币，持股比例仍为80%；自然人股东为诸锦云，出资额为1016万元人民币,持股比例仍为20%。根据淮安三淮联合会计师事务所出具的淮三联会验（2007）第342号验资报告，截止2007年5月16日，淮安市建设工程有限公司已收到全体股东缴纳的新增注册资本1000万元，均以货币出资。2007年5月31日，淮安市楚州工商行政管理局核发营业执照。同时，公司住所迁至淮安市楚州区运河嘉苑7号楼。1.2.3 2007年5月31日，企业注册号变为32080300018852。1.2.4 2010年11月11日，“淮安市建设工程有限公司”名称改为“江苏中磊建设有限公司”。1.2.5 2011年3月15日，江苏中磊建设集团设立，此时集团成员情况如下表：母公司名称江苏中磊建设有限公司注册号320803000018852注册资本5080万元人民币母公司及子公司注册资本总和11250万元人民币集团成员企业名称注册资本（万元）母公司出资比例淮安中磊市政工程有限公司208080%淮安中磊装饰工程有限公司103080%淮安中磊钢结构工程有限公司206080%淮安中磊龙天地基基础工程有限公司100080%1.2.6 2011年4月26日，“江苏中磊建设有限公司”企业名称变为“江苏中磊建设集团有限公司”。1.3 法律评价 借款人公司已合法取得企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证，并通过2012年度工商年检。本所律师认为，借款人公司系依法设立并有效存续的公司法人。借款人的股东出资符合相关法律法规规定，并已实缴注册资本人民币5080万元（货币）。本所律师认为，借款人注册资本出资已全部到位，股权权属清晰。2、借款人股东简介截至2013年12月12日，江苏中磊建设集团有限公司股东情况如下表：股东名称股东类型证件类型股东认缴额（万元）占股比例诸锦云境内中国公民身份证1,016？绍兴宏业建筑工程有限公司有限公司营业执照4,064？合计？3、借款人高管简介法定代表人兼执行董事： 宣永灿先生，1965年1月出生，高级工程师。1967年8月至1989年2月，于浙江省诸暨市八建公司任技术员；1989年2月至1995年6月，于江省诸暨市八建公司驻江西鹰潭市办事处任主任；1995年6月至2001年1月，于绍兴市三建公司南京分公司任经理；2001年1月至2005年5月于绍兴宏业建筑工程有限公司任总经理；2005年5月至2011年3月于淮安市建设工程有限公司任执行董事兼总经理；2011年3月至今于江苏中磊建设集团有限公司任执行董事兼总经理。财务经理：？4、借款人组织结构公司设执行董事一名。股东会是公司的最高权力机构，决定公司的经营方针和投资计划，审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案等。公司设经理，由股东会决定聘任或者解聘，对股东会负责，主持公司生产经营管理工作。5、集团成员（子公司）情况 截止本报告出具之日，江苏中磊主要下属公司情况如下表：序号下属公司名称注册号认缴出资额（万元）持股比例（%）1中建总公司淮阴外派劳务考培中心 51035613-8 12 202江苏中磊地基基础工程有限公司 320803000082121 800 803江苏中磊市政工程有限公司 320803000088429 1664 804江苏中磊钢结构工程有限公司 320803000089426 3296080 5江苏中磊装饰工程有限公司 320803000089418 16480 80（二）借款人的资质及经营情况1、借款人资质情况江苏省中磊建设集团有限公司具有住房和城乡建设部颁发的“建筑业企业资质证书”，等级为房屋建筑工程施工总承包壹级资质（证书编号：A1014032088202）。2、借款人经营情况2012年度企业经营情况如下表所示：全年业务收入93742万元利润总额1434万元净利润1076万元纳税总额3508万元亏损额0万元资产总计36218万元其中长期股权投资2970万元负债总计27379万元所有者权益合计8839万元（三）借款人债权债务状况1、借款人的债权状况根据会计师事务所于年月日出具的（2013）字第审计报告，截止2012年12月31日，江苏中磊应收账款为人民币元。2、借款人的债务状况根据会计师事务所于2013年月日出具的（2013）字第号审计报告，截止2012年12月31日，江苏中磊应付账款为人民币，负债合计人民币273,792,558.80元。根据江苏中磊出具的“谈话笔录”和“承诺与保证书”？（四）借款人的银行信用状况 根据？年 月 日从获得的“企业信用报告”显示 报告显示，借款人无不良或关注类已结清银行业务，借款人银行信用状况良好。（五）借款人的对外担保情况 根据本所律师跟借款人负责人所作的“谈话笔录”及“承诺与保证书”，（六）借款人涉讼情况 根据本所律师事务所于2013年12月25日在全国法院被执行人信息查询(/search/)上的独立调查显示对江苏中磊建设集团有限公司的查询结果： 序号被执行人姓名/名称立案时间案号案由执行法院执行标的（元）结案状态1江苏中磊建设集团有限公司2011年12月02日(2011)北执字第01025号无锡市北塘区人民法院1,530,720.2已结案2江苏中磊建设集团有限公司2013年08月21日(2013)淮执字第01086号淮安市淮阴区人民法院222，300执行中 执行标的合计1,753,020.2（七）内部审批手续 （一）具体情况分析本所律师根据借款人提供的年月日“江苏中磊建设集团有限公司股东会决议”及公司章程有关规定，确认公司股东会已决议同意设立华澳江苏中磊建设集团信托贷款集合资金信托计划，筹集信托贷款万元，期限个月，用于，并请淮安越商置业有限公司以淮C国用（2011出）第297号土地使用证下的土地使用权为江苏中磊提供贷款担保万元，期限自抵押登记办理之日起，至土地抵押担保的所有债务全部清偿后终止。本所律师认为发行设立信托计划已获得公司股东会决议同意，程序及决议内容符合法律及公司章程的有关规定，是合法有效的。三、还款来源及还款计划第一还款来源：第二还款来源： 两公司良好的经营业绩和稳定的营业收入，为信托贷款到期还本付息提供了充分的保障。四、担保及保障措施 为有效保证信托资金安全，防范风险，在信托方案的基础上，主要有以下的担保及保障措施，主要内容如下：（一）抵押物分析 淮安越商置业有限公司以淮C国用（2011出）第297号？土地使用证下的土地使用权及地下地上建筑物和其他土地附着物为江苏中磊提供贷款抵押担保，经 房地产评估有限公司于年月日预评估土地价值万元。抵押土地信息如下表所示：土地使用权人淮安越商置业有限公司座落淮安市楚州区长街西侧、耳洞河南侧地类（用途） 商住宗地编号1111100001 地籍图号 3707.20-512.25使用权类型出让 终止日期商业2050.6.20住宅2080.6.20使用权面积52915.30平方米 取得价格 经本所律师向 独立调查显示，经土地利用管理部门抵合（2013）字第249号备案确认，该块土地已于年月日为有限公司向借款作了抵押，他项权利证书号。（二）保证人分析 1、保证人基本情况： 自然人宣永灿夫妇（宣永灿的配偶为杨巧萍）为此次贷款提供个人无限连带责任保证担保。1.1宣永灿先生个人基本信息身份信息身份证号码出生日期婚姻状况手机号码单位电话学历3390111965011262361965.01.12已婚139057538160517-83323808大专通讯地址户籍浙江省绍兴市诸暨市枫桥镇镇东路4号绍兴居住信息编号居住地址居住状况信息更新日期1浙江省绍兴市诸暨市枫桥镇镇东路4号自置2013.10.292江苏省淮安市楚州区运河嘉苑26-2-401室自置2010.06.293浙江省绍兴市绍兴县漓渚镇绍兴宏业建筑工程有限公司自置2010.03.034浙江省绍兴市绍兴县漓渚镇上街75号集体宿舍2010.03.025浙江省绍兴市绍兴县漓渚镇横路75号自置2010.04.24职业信息编号工作单位单位地址职务职称1绍兴宏业建筑工程有限公司浙江省绍兴市绍兴县漓渚镇横路高级领导（行政级别局级及局级以上领导或大公司高级管理人员）高级2江苏中磊建设集团有限公司淮安市楚州区运河嘉苑七号楼高级领导高级3浙江省诸暨市第八建筑公司1.2杨巧萍女士个人信息身份信息身份证号码出生日期婚姻状况手机号码单位电话学历3306811964121668621964.12.16已婚通讯地址户籍居住信息编号居住地址居住状况信息更新日期12职业信息编号工作单位单位地址职务职称122、保证人银行信用报告2.1 宣永灿先生：根据2013年12月12日从中国建设银行获得的“个人信用报告”显示，保证人报告期内共在2家金融机构办理过5笔信贷业务，目前在1家金融机构的业务有2笔贷款仍未结清，未结清的贷款总额为500万元，有两个贷款逾期账户记录，具体信息见下表：未结清贷款一机构贷款发放日贷款本金（元）用途担保方式归还方式到期日“UK”2013.10.17人民币3,000,000个人经营性贷款保证不定期归还2014.04.16未结清贷款二机构贷款发放日贷款本金（元）用途担保方式归还方式到期日“UK”2013.10.29人民币2,000,000个人经营性贷款保证不定期归还2014.04.16逾期账户一机构贷记卡发放日授信额度（元）截至日期担保方式最后一次还款日中国建设银行江苏省分行2007.12.09人民币6,0002013.10.25信用/免担保2013.10.22逾期月份逾期持续月数逾期金额逾期月份逾期持续月数逾期金额2009.122人民币4462009.111人民币200逾期账户二机构贷记卡发放日授信额度（元）销户日期担保方式“WQ”2008.03.25人民币3,3752013.03质押（含保证金）逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）2012.095人民币3,3102012.073人民币2,955逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）2012.051人民币6662011.081人民币698逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）2012.084人民币3,1372012.062人民币950逾期月份逾期持续月数逾期金额（元）2011.092人民币1,001 报告显示，保证人自2004年12月至2009年4月从机构“WQ”共贷款3笔，其中1笔个人汽车贷款人民币240，000元，1笔个人住房贷款194,000元，1笔个人汽车贷款680,000元，以上3笔贷款均已结清。本所律师认为，虽然宣永灿先生有贷款归还逾期记录，但后期均已归还且金额不大，银行信用状况良好。5、保证人的担保能力分析6、保证人涉讼情况 根据本所律师事务所于2013年12月26日在全国法院被执行人信息 (/search/)上查询保证人宣永灿的独立调查结果显示，未发现保证人作为被执行人的相关信息。7、保证形式 本信托项目宣永灿夫妇提供的保证方式为连带责任保证担保。 五、项目合规性可行性分析（一）合规性评价 借款人系合法设立并有效存续的法人，具备借款人的主体资格； 借款人为本次信托贷款已履行了必要的内部程序，出具了同意本次信托计划的有效的股东会决议； 借款人借款用途符合公