土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定.doc

土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定徐伟枣庄市房产管理局2771.0【文章摘要】基准地价系数修正法是一种快速的,大量的价格评估方法.在运用此法进行土地估价时,其中一个最重要的修下系数就是容积率,如何在此法下确定容积率是本文所阐述的重点.【关键词】土地估价;基准地价;容积率一,什么是容积率容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种.通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值.容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量.宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界,有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路,公共绿地,大型市政及公共设施用地等.在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度.为做到效益,效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值.二,容积率对地价的影响是先增后减在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点.作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础,增加电梯,加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势.当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率.若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降.但地价对容积率的敏感程度不同.商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度,供求矛盾比住宅,用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制.三,确定当前容积率修正系数的两种方法1,特尔菲法:在基准地价评估过程中确定修正系数时,常采用特尔菲测定法,通过专家打分,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个.2,样点地价法:通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数,并以该比例系数适当修正综合后,编制成容积率修正系数表.容积率修正按不同区域,不同用途分别进行,以城镇规划规定的区域容积率为标准容积率修正系数.四,基准地价系数法具体步骤l,首先是以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格,进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价.即:土地总价=土地总单价土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)土地总面积2,以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,求出不同类型用地的单价,再按一定原则分摊土地利用面积,以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积,加和求得总地价.即:土地总价=商业用地总价+住宅坝代商业MODERNBUSINESS用地总价一修正后的商业用地单价商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价住宅分摊土地面积3,以楼面价为基础,通过容积率修正及楼层修正,得出不同用途不同楼层的楼面地价,乘以相应建筑面积,得到总地价.即:土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业楼面地价商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价住宅建筑面积五.举例:基准地价系数修正法下评估商住综合楼用地价格该城市基准地价为标准容积率(商业,住宅均为2.0)下的分类定级的级别均价,分别以地面价和楼面价两种形式表现,其中商业楼面价为首层楼面地价,住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价.商业用地地价分配率:总层数7时,首层地价分配率为37%;住宅用地地价分配率:总层数7时,首层地价分配率为12%.设某宗地面积7000平方米,建筑密度30%,共7层,容积率2.1,该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1.03,住宅用地地面价容积率修正系数为1.04.首层商铺,2层至7层住宅,宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元,商业首层楼面价为每平方米7460元;住宅级别价为每平方米2340元,住宅平均楼面价为每平方米1170元.经调查首层商铺售价为每平方米12000元,住宅均价为每平方米3500元.在忽略其他因素修正情况下,估算综合用地价格:计算过程:商业地价=基准地价容积率修正地价分配率=56701.030.372161(元/平方米)现在把宗地整体为住宅,求得其住宅用地单价,通过地价分配率求得只有2至7层住宅时,单位土地上承载的住宅地价:住宅地价=基准地价容积率修正地价分配率=2340X1.04(10.12)=2140(元/平方米)则土地总价-土地总单价土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)土地总面积=(2161+2140)7000=30107000元最后得到:土地单价一30107