2011年长春房地产市场研究分析报告.ppt

,市场小结结构,Part 1 一级市场 Part 2 二级市场 Part 3 竞争市场,2011年长春楼市年中总结,一级市场,Part 1,一级市场整体规模变化,2008-2011年中土地供求关系（万平米）,2008-2011年中价格变化（元/）,20082011年中，全市土地成交率保持较高水平。2011年上半年暂未出现地块流拍现象，土地市场实际成交量同比增长54.48%，一级市场供需增加将直接加大未来两年二级市场竞争压力。 经营性用地成交价格： 与去年同期相比价格小幅上涨，土地单价同比上涨35%，楼面单价同比上涨38%。 与2010全年统计价格相比暂现小幅下降，土地单价下降21%，楼面单价下降11%。,2010年1-6月：311.30,2010年1-6月：1917,2010年1-6月：943,一级市场成交地块分布,10万平以下成交23宗，占成交量18%； 1020万平成交28宗，占成交量82%； 20万平以上无成交。,力旺地产,万科地产,和记黄埔,恒大地产,一级市场重点开发商土地储备情况,从各品牌开发商现阶段土地储备量以及土地素质来看，目前长春市的主流开发商为力旺、万科、益田、恒大、中海。从地块规模来看，力旺集团目前可开发土地储备量最大，伴随其项目陆续入市，未来所占市场份额将会逐渐走高。,二级市场,Part 2,1.整体市场判断 2.产品细分市场,2011年长春楼市年中总结,21,10年月均成交 31亿、54.3万平,11年1-6月长春市场成交商品住宅244.4万平，同比10年（ 257.7 ）下降5%；成交金额150.6亿，同比10年（ 124.1） 上涨21%。 小结：1-6月成交规模同比10年小幅回落。2011年宏观环境以调控为主旋律，加息、限购等政策相继出台，但从市场整体表现来看，调控政策对整体市场影响较小。从目前限购执行情况来看，仍存在较多漏洞，可规避性较高，由于下半年新项目入市，市场供应逐渐释放，市场压力将主要来自竞争，政策影响将逐渐弱化。,11上半年月均成交25.1亿、40.7万平,长春整体市场判断市场规模变化,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,新政窗口效应导致5月成交量上涨49%,1,11年6月长春普宅均价6627元，对比2010年全年（5510）上涨20.09%，2010年12月（5678）上涨16.54%。 小结：受市场供应结构影响，4-6月市场主流高端产品相继入市，（代表项目：中海御峰组团、御翠豪庭、中海凯旋门、万科柏翠园），受中高端项目集中入市带动，普宅整体均价保持在5800-6600元/平，别墅整体均价保持在1.4-1.6万之间的较高水平。中原监测，下半年受供应放量的影响，金融政策紧缩，促销及低价位新盘的入市将拉低市场整体均价，预计均价将呈现小幅回调态势。,长春整体市场判断房价空间,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,新增批售,2011年1-6月，整体市场新增批售204.98万平米，同比增长10%，批售比1.16：1，市场表现供大于求。 市场进入4月份迎来首轮供应高峰，由于受到新政影响，进入4月份市场供求关系发生转变，供大于求。由于下半年新入市项目较多，预计供应量仍将持续放量，市场竞争压力加大。 注： 09全年批售比为1：1.35， 10全年批售比为0.95：1,长春整体市场判断供求关系,供应,成交,1-6月各板块供应明细,资料来源：长春市房地产业信息网、长春中原研究部,截止6月30日，可售商品住宅库存352.92万平， 按照2010年平均销售速度计算（2010年月均消化速度为54.3万/月），当前库存量能维持近6.5个月。进入2011年，新项目陆续开工上市，在售项目后续加推，供过于求已成定论，但在2011年1-5月份表现微弱，6月存量上升18.85%，预计进入2011年下半年存货将不断增加，供方压力加剧。,存货去化,长春整体市场判断供求关系,注：一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/前一年月均去化量,市场存货量 （单位：万）,去化周期（单位：月）,数据来源：长春房地产业信息网,存量及去化周期分析,从成交结构来看，整个市场以刚需为主。首置（100以下）成交占比65.53% ，仍为2011年上半年市场需求主力。高端市场（180以上）成交占比2.80%，市场份额较少。 从存货去化来看，改善市场竞争压力加剧。积压房源主要集中于首改和再改房源（144以上）中，144平以上的存销比2.97：1。 从供销关系来看，整体市场健康。供销比1.07:1，存销比1.46：1，结构基本合理。,从成交结构分析,长春整体市场判断产品线细分市场,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,长春整体市场判断产品线细分市场,代表项目：恒盛豪庭,代表项目：美景天城,代表项目：海航荣御,代表项目：棠棣、中海凯旋门,代表项目：御翠豪庭及别墅（保利林语）,代表项目：万科柏翠园及别墅项目,从价格体系分析,从价格分布体系来看，5000-7000成交占比58.31% ，该价格段为2011年上半年市场需求集中区间。高端市场（10000以上）成交占比3.29%，包括别墅（保利林语、中信城）、洋房（棠棣）、公寓（海航荣御）以及住宅（万科柏翠园、中海凯旋门、御翠豪庭等）； 从产品线及价格分布来看，首置（100平以下）价格区间在5000-6000内；首改（100-144平）价格区间在7000-8000内；而再改则集中于8000-10000之间。,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场,Part 3,2011年长春楼市年中总结,竞争市场表现按房地产企业划分销售额top10,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现来访变化,主流市场表现,1月,2月,3月,4月,5月,6月,春节期间,限购执行在即,端午节期间,新品加推,新品加推,车位开盘,从主流竞争项目案场来访量来看，随着天气逐渐转暖，1-5月来访量整体呈逐渐升高的态势，6月出现小幅下滑现象，新政影响已逐步开始显示，观望情绪渐浓；各项目均在有新品加推期间来访量较高，受窗口效应影响，限购执行前夕，来访量大增。,五一期间,数据来源：中原调研监测。,竞争市场表现来访变化,别墅市场表现,1月,2月,3月,4月,5月,6月,从高端竞争项目案场来访量来看，1-6月来访量整体呈小幅上涨的态势，各项目均在有新品加推期间来访量较高，此外整体表现平稳，但有效客户相对降低，高端客户普遍理智，受限购影响，部分客户已逐渐采取观望态度对待；由于高端产品受众客群较少影响，限购执行后前，来访量变化并不明显。,春节期间,限购执行,端午节期间,新品加推,新品加推,五一期间,数据来源：中原调研监测。,竞争市场表现主流市场top10,主流市场前三名均为国内一线品牌开发企业，且项目在市场已树立良好口碑； 万科柏翠园在半年度收尾阶段入市，仅靠三天销售，项目排名10。,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现成交情况,主流市场整体表现,从主流项目的1-6月成交情况来看，与整体的市场走势类似，5月份达到上半年的成交峰值，限购在此月执行，导致房源集中成交；6月积累的调控政策效应开始显现，在供应充足的前提下，成交呈现明显的下滑迹象。 从单个项目成交量来看，保利百合香湾销售成绩较好，上半年的密集小幅加推使得其住宅产品去化顺利，但目前项目库存压力较大。恒大绿洲、绿地新里中央公馆成为上半年热度最高的两个项目，同时受所在板块未来规划利好的指引，销售成绩相对较好。,5月上半年的成交峰值,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现成交情况,主流市场表现,1、从细分市场成交量来看，主流市场成交以50-70万两房和70-90万三房为主。 2、50-90万之间产品成交占55%比重，市场改善性需求表现明显。,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现别墅市场top10,中信城继续遥遥领先，已确立别墅市场的“龙头老大”地位，国信、御翠豪庭分列二三； 后五名项目在售别墅资源较少，均为在售多年项目。,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现成交情况,别墅市场整体表现,从别墅项目的1-6月成交情况来看，整体走势平稳，政策对高端类物业的影响并不显著。预计下半年随着中信城、保利林语后续产品以及绿地海域中央墅、远洋戛纳小镇等新品项目的入市，别墅市场开始逐步放量，销售压力会有所加大。,成交量平稳，政策影响不显著,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,1、上半年别墅市场表现比较沉寂，市场缺乏有效供应。 2、市场成交以400-500万联排为主，占别墅成交36%，该价格区间产品未来主要供应为保利林语和中信城。,竞争市场表现成交情况,别墅市场表现,数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）,竞争市场表现中海国际社区御峰组团,项目规划分析：御峰组团共建14栋产品，其中5栋高层（18层），9栋小高层（11层），大部分楼宇朝向正南，项目打造的是大型高品质住宅示范社区。,成交分析：加推当日成交150套房源，销售率53%；成交均价为11000元/平（底层），9300元/平（跃层）；小户型房源由于位置较差，销售较慢，去化房源以大面积为主，160-170平房源较易销售。底层房源由于价格过高，销售情况不理想。,竞争市场表现保林林语,项目规划： 1、项目整体规划为低密产品，整体楼宇排布中规中矩，各类产品排布层次分明，景观资源最优位置排布类独栋产品，次优位置排布联排，靠后的位置排布叠拼，临街位置排布洋房； 2、园区配套设施较完善，将打造豪华社区会所、儿童游乐园，园区内部并设有幼儿园； 3、联排别墅及独栋别墅为地上三层地下一层，均设有地下停车库； 洋房层高5-6层，主要是90平方米两房产品和130平方米的三房产品，特色叠拼产品户型设计丰富，配有电梯； 4、项目整体规划14栋洋房，42栋类独栋，51栋联排，24栋叠拼。,叠拼,联排,洋房,类独栋,联排,会所,一期规划,幼儿园,2月20日加推,4月28日加推,E2,E6,B5,B33,竞争市场表现保林林语,成交分析： 4月28日开盘洋房折后均价8000元/，滞销房源主要是靠近园区内街的E2栋共五层洋房，其中大面积顶跃层和把山房源相对去化速度较慢；去化较快的是E6栋四层洋房，虽然价格比E2栋来说相对较高，但是其位于园区中心位置，由于位置及共四层的低密度空间使其去化速度较快；,本次加推别墅去化速度相对较慢，主要是由于别墅单价过高，且资源性不明显，园区景观缺乏亮点，截止到6月份，项目尚未规划示范区。,竞争市场表现中信城,项目规划： 项目1期位于净月大街一侧，由拉斐庄园、普罗旺斯、德芳斯组团组成；2期产品由位于东侧的枫丹白露和中心位置的圣达美安组成；2、3号地块为中信净月山项目，全部为双拼类产品。 中信城总占地面积243万平米，包括约110万平米的高端住宅区和约106万平米的农博园区。同时园区内建有两座面积都为5000平米的现代化主题尊贵会所，运动健康会所设有游泳馆、瑜伽馆、篮球馆等多种场馆，为业主提供了休闲、锻炼、交流感情的平台。,中央公园,上半年加推情况,竞争市场表现中信城,成交分析：3月4日推出净月山小双拼产品，共计10套房源，面积在270-312之间，当天成交6套，销售率达60%，成交价格在480万-520万之间，相比较而言大面积户型去化较快； 3月12日加推中央公园产品：小高、洋房、联排，共计80套房源，当天仅成交18套房源，其中小高成交5套，洋房成交9套，联排成交4套，销售率接近23%，整体成交一般，主要由前期蓄客不足导致 。,竞争市场表现中信城,成交分析：4月16日加推地理位置优越，位于中信城中央腹地的中央公园产品。小高、洋房、联排，共计94套房源。推出产品户型、面积合理，价格适中。当天成交43套房源，其中小高成交30套，洋房成交10套，联排成交3套，销售率接近46%； 4月30日加推小高、洋房、联排，共计102套房源。当天成交58套房源，其中小高成交30套，洋房成交16套，联排成交12套，销售率接近57%； 7.2日加推枫丹白露二期两栋小高层产品：1#（一个单元）、18#整栋，共计82套房源。当天成交22套房源：一房产品5套，两房产品12套，三房产品5套，销售率近27%。,竞争市场表现和黄御翠豪庭,项目整体规划：项目预计分两期开发，园区主入口处以北为一期，以南为二期。一期产品共计16栋住宅，13栋13层小高层产品和3栋双拼产品，二期尚府规划14栋联排别墅，11栋13层小高层。,1#,3#,21#,19#,22#,6#,上半年加推情况,成交情况,5月12日共加推456套房源，成交208套，转化率69%，成交率46%，成交均价950010000元/平； 由于130140平与150170平3.2.2户型设计相似度较高，整体来看，130140平的3.2.2产品去化较好；受位置、产品等因素影响，22#楼去化率最低，仅有35%。,竞争市场表现亚泰桂花苑,1#,项目整体规划：项目规划延续亚泰花园一贯的手法，四周多为高层或配套建筑，园区内为小高或多层。 整体排布中规中矩，项目西北角紧邻着学校的操场，将对附近的住宅产生不利影响。 1#位于项目的西北角，规划为公寓产品，面积40-76平。,上半年加推情况：,竞争市场表现亚泰桂花苑,成交分析：,5月15日加推：加推当天实际成交107套房源折后均价每平米为8500元，去化率为51%，总体销售较好。其中5060平米面积适中去化速度较快；本次加