呼和浩特大召九久街商业销售推广方案91PPT.ppt

大召九久街 2009年销售推广方案 ,一.前言 二.项目现阶段分析 三.整体营销脉络梳理 四.预热期营销策略 五.开盘期营销策略 六.各阶段推广策略 七.各阶段活动执行案 八.推广媒体明细表 九.各节点活动时间及工作计划,目录,本报告就大召九久街项目2009年营销推广工作做出安排和计划，本次报告的主要内容分为三个方面: 首先对春节前营销工作作出总结并对发生的问题进行分析同时提出解决建议; 其次是对2009年全年的营销工作进行梳理和计划安排，提出认购期和开盘期（3月5日-5月1日）的营销推广工作并提出相应的策略和执行方案; 最后是提出全年的营销策划媒介组合策略及制定工作安排执行明细表。,一 前言,Part1,春节期间活动,18日现场活动,Part1,春节期间活动,1、客户接待情况 大召九久街自2月13日起至3月7日，共接待客户366组，平均日接待客户15.9组，其中明确了投资或者自营意向的客户有317组，占到总接待客户数量的86.6%。 2、销售案场来电情况 大召九久街自2月13日起至3月7日，共接听客户来电32通，其中上午来电21通，下午来电11通。来电客户所在区域80%在玉泉区，新城区次之。 来电客户基本上是男性，占到了所有来电的95%。客户在咨询过程中对产品的关注点主要集中在产品价格上，占到了客户咨询重点的55%以上，产品面积和项目地段次之。 来电客户其认知途径主要有三条，依次是DM广告（13组）、大召寺户外看板（9组）、路过（3组） 、其他7组。,Part2,意向客户诚意度情况 截至3月7日，售楼部共接待客户366组，其中A级客户15组，B级客户76组，C级客户218组，D级客户57组。 客户判别标准： A级客户有很强经济实力，有很强的购买欲望，认购过程中基本上没有问题； B级客户有较强经济实力，有较强的购买意向，在认购过程中没有实质性问题，有一些小问题但是经过协商能达成一致的客户； C级客户有购买意向，经济实力较弱，有部分实质性问题，但通过协商可以达成一致的客户； D级客户无购买意向，没有购买能力，或者缺乏其中一项条件。,Part2,客户认知途径情况 客户认知途径主要有:路过、DM广告、户外看板、销售人员介绍四种方式; 客户路过有217组，占到客户来访的67.8%； 通过DM广告知道项目的有38组，占到客户来访的11.87%； 通过户外看板过来的有29组，占到来访客户的9%； 通过销售人员介绍来项目的有13组，占到来访客户的4%; 通过其他方式到项目的有23组，占到项目客户来访的7.23%。,Part2,客户认知途径统计,68%,12%,9%,4%,7%,客户统计图示,客户意向面积统计,Part2,客户意向面积统计比例图,Part2,50-70为主力户型,客户意向面积统计分析,26%,31%,3%,7%,3%,5%,25%,30-49,50-69,70-89,90-109,110140,140以上,没有明确意向,客户意向楼号统计,Part2,0,20,40,60,80,100,系列1,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,5号楼,6号楼,Part3,年前推广总结,年前推广总体围绕项目告知主题公关活动展开，推广方向主要以树立形象为主，对于销售尤其是投资客的直接作用并不明显，更多的在呼市旅游业内产生了较大影响，但是由于项目未定价格、工程形象没有体现以及报纸等广告推广还未进行，来自市场的来电量不很理想,客户也显现为以玉泉区为主，后期经过及时推进报广投放力度，优化推广渠道组合，效果会逐步显现，具体数据需在4月初后体现。,一.项目目标设置 1.快速建立项目的市场热度，引起市场对大召九久街的关注； 2.丰富项目理念，分解项目卖点，打造项目投资价值； 3.达到开盘热销状况，完成既定销售任务；,二 项目现阶段分析,现阶段目标梳理,主要竞争项目：大召前街-大召星城。 具体资料如下： 项目信息： 投资商：杭州财开投资集团公司 浙江天裕控股有限公司 开发商：内蒙古和合置业有限公司 策划推广：顿悟印象传播机构 产品信息： 主力户型：平米 面积范围：平米 施工进度：主体已基本封顶 产权证书：交房后一年内 优惠额度：一次性优惠，按揭优惠，无分期优惠。政府官员、军官、教师、下岗职工、残疾人提供证件额外赠送一个点。销售经理手上还有3-5个点的额外优惠。 营销活动：呼市庙会、召君文化节、美食节、药交会和周年大庆等多项活动。 对外均价：10000元/平米（具体未定）,二 项目现阶段分析,大召前街-大召星城区位划分图,二 项目现阶段分析, 10000, 20000, 7000,本 案,大召前广场,N,大南街,康熙御道,二.项目市场竞争环境 大召前街自售楼部进驻接待客户以来,预计已接待客户300组以上,并已开始下定,其下定标准为 30平方 2万元 30-50平方 4万元 50平米以上 6万元 以上定金均可随时无息退还 现大召项目对外释放区域为S2组团,对外公布均价为1万元,下定客户估计约为20组左右,其他客户为游离状态,主要在等本案价格.并表示本案位置优势于财开,同等位置店铺价格略高也可接受. 备:经我方人员对其进行暗访,虽公布均价为1万元,但其最大折扣可给出9折,若当天交纳定金,还可给予5个点的优惠.由此可见大召前街均价策略为明高暗低.,二 项目现阶段分析,现阶段目标梳理,竞争项目：内蒙国际商贸城 具体资料如下： 项目信息： 投资商：浙江海亮集团 开发商：内蒙古海亮置业发展公司 策划推广：开发商自行销售 产品信息： 建筑面积：20万平米 目前在售: 地下1-5层 施工进度：一期已基本封顶 销售价格:负 1层 12000-11800 1层 16800-15600 2层 15000-14600 3层 14000-13600 4层 13000-12600 5层 10000-11500,二 项目现阶段分析,竞争项目：内蒙国际商贸城 销售与招商同步进行 位置好的铺位全部销售,位置不佳的铺位以租赁形式出租 租赁铺位分二个等级 租赁价格 现在销售过程中无优惠政策 招商部分有聘请专业代理公司意向,二 项目现阶段分析,三.项目客户群界定 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：,二 项目现阶段分析,投资类客户,经营类客户,经济基础扎实， 收入丰厚的城 市骨干,第一类,第二类,经济收入稳定， 有一定积蓄的工 薪阶层和中小型 个体户,类别描述,长期从事旅游 业,餐饮业,五金 机电等行业的经 营业主,类别描述,三.项目客户群界定 正确锁定本项目的目标受众，根据群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑竞争实力。 -投资型客户 第一类：经济基础扎实，收入丰厚的城市骨干 国家公务员 经商有成的中小型私企老板、有一定经营规模个体商户 在大型企业公司或事业单位的高层管理人士；,二 项目现阶段分析,现阶段目标梳理,购买心理分析 以上人士主要从事零售业、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多选择一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择位置不是很理想铺位，对铺位未来经营与位置的把控不很到位,该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求. 第二类：经济收入稳定，有一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户 从事高收入职业的从业人员； 拥有较多积蓄的机关事业单位干部； 有较多积蓄的个体经营者； 由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。 周边部队中层干部,二 项目现阶段分析,项目客户群界定,购买心理分析 以上客户的资金积累及来源较为一般丰厚，多会选购相对面积小的商铺,该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,购买心理会类似选购债券对回报率较为敏感。 -经营类目标客户分析 旅游文化用品经营业主 餐饮经营业主 五金机电经营业主 有开设门市部需要和固定资产投资取向的大型企业。 购买心理分析: 该类客户对欲购商铺的位置、价格、付款方式、租金价格比等非常注重。,二 项目现阶段分析,项目客户群界定,总结: 项目客户群从区域上看,自营客户主要集中在玉泉区及回民区,投资型客户则集中于新城区,包头及鄂尔多斯. 从现在客户积累情况分析,新城区产品宣传到达率不足,覆盖面不够广.包头及鄂尔多斯情况雷同,因此营销策略应对应此区域进行点对点宣传,以最直接的方式直达目标客户群,并根据其消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略,二 项目现阶段分析,项目客户群界定,一.产品类别划分 根据项目产品的区域,楼层,面积,朝向等因素,现将产品划分为三大类,六小类,二 项目现阶段分析,产品分析,A类,C类,B类,A1类,A2类,B1类,B2类,C1类,C2类,比邻繁华临街铺面,靠近项目主入口处,与项目周边交通干道,或临街连体铺面,铺面定位于项目内铺,位置次于临街铺面,铺面交通便利性较差,建筑层数 普遍位于楼体2层,从各个方面考量,铺位位置及未来经 营者考虑因素都不能达到客户理想要求,临近项目交通便利路口,位于项目核心位置,二.产品类别面积占比 经计算本项目可售面积为21963.22 A1类产品 4489.37 A2类产品 1104.92 B1类产品 8368.19 B2类产品 4588.91 C1类产品 1424.39 C2类产品 1987.44 ,二 项目现阶段分析,产品分析,产品类别占比,20%,5%,21%,6%,9%,A1,A2,B1,B2,C1,C2,39%,三.产品类别铺位数量占比 经计算本项目可售铺位间数为330间 A1类产品 78间 A2类产品 19间 B1类产品 110间 B2类产品 69间 C1类产品 18间 C2类产品 36间,二 项目现阶段分析,产品分析,铺位数量占比,24%,6%,21%,5%,11%,A1,A2,B1,B2,C1,C2,33%,一.历史文化名胜集聚区,每年呼和浩特5百万旅游人群首选观光区域.为最核心历史文化旅游商业带-核心商业价值 二.在政府未来发展中，玉泉区将建设成为一个以旅游经济为方向的核心文化产业区。力争打造呼市第二个中山西. 三.科学的管理方式,优美的经营环境,完善的配套设施,与现在大多数旅游市场经营环境差,无法形成集群效益鲜明对比. 四.与05年06年相比,旅游产业经营场所租金涨幅迅猛,涨幅率达70%以上,前景看好. 五. 仿明清古建筑,首创中式情景院落消费,庭院式独立店面设计集具旅游文化产业的经营要求的。 六.核心居住区30万常住人口,人气勿庸置疑.虽为旅游市场,但无淡,旺季之分. 七.50年产权,给您提供一个”安全,稳定”的经营场所.避免搬迁损失老顾客. 八. 5年8%高回报率,你买我养,零风险系数. 九.投资低门槛,轻松做业主.-十五万做店主,与财神一起轻松成就您的财富梦想,二 项目现阶段分析,现阶段产品卖点提炼,三 整体营销脉络整理,营销脉络及阶段划分,1.工程进度,9月9日 开街,2.整体营销脉络,2.104.25,5.1,6.30,7.1,8.1,9.9,11.1,蓄水期,开盘,调整期,强销一期,强销二期,开业,扫尾期,三 整体营销脉络整理,营销脉络及阶段划分,3.整体推广预算,总预算费用200万元,费用比例根据推广节奏及销 售情况可做调整,三 整体营销脉络整理,营销脉络及阶段划分,4.各阶段计划目标以及营销策略,四 预热期营销策略,1.营销目标,A类购卡客户完成80-100组 B类客户积累200组以上 客户积累总量800-1000组 时间: 2007年4月25日前,四 预热期营销策略,2.PR活动,节假日大召广场树立财神气模 新城区繁华地段及高端住宅区节假日设立宣传点。 财神开光卡发送。 部队点对点宣传。 产品推介会,四 预热期营销策略,3.认购目标及推广方向,项目初定于5月1日国庆节黄金周开盘,此时间点又正巧为财神农历生日,噱头较足,为保证开盘工作有计划进行,特将3月10-8月29日划分为5阶段,具体排期如下:,四 预热期营销策略,4.发卡动作要领,认筹 VIP卡 发放,交纳5000元购铺诚意金,可享受优先选铺(只针对未购卡客户),购卡前20名享受94折 前50名享受96折 前100名享受98折,购卡不接受正式定铺,持卡客户均享 受99折优惠,四 预热期营销策略,5.VIP发卡规则及优惠办法,交纳5000元购铺诚意金就可成为大召 九久街VIP会员 持VIP贵宾卡客户可享受优先选铺,优先只针对未购卡客户.所有VIP客户选铺采取公平摇号制度 VIP卡具有升值优惠,自购卡日开始,每天卡内金额递增100元,直至开盘.(如5月1日开盘,客户于4月20日购卡,即到开盘时,卡内金额为5000元诚意金+1000元递增金额共计6000元) 先到得金,后到得银 前20名购卡客户可享受96折优惠 20-50名持卡享受97折优惠 50-100名持卡享受98折优惠 100以后持卡客户均享受99折优惠 VIP贵宾卡可随时办理退卡手续,将于7个工作日无息退还5000元诚意金,所有优惠及累计金额全部无效. 如第一次开盘没能成交,VIP卡可保留到二次开盘使用,但升值金额以第一次开盘时间为截至日期,四 预热期营销策略,6.认购动作要领,认购 下大定,购卡客户达到100组 B类客户达到200组 客户总积累达到800组,产品价格,付款方式,销售面积确定,选周六周日集中购卡客户前往售楼部 进行认购,制造开盘必将热销之势,认购期只针对购卡客户,游离客户无权认购; 参加认购客户以摇号形式进行选铺,具体执行细则后附,四 预热期营销策略,7.认购所需具备条件,铺位划分已经完成并可直接用作销售用途； 价格表已经确定可对外使用； 公摊系数及铺位准确面积确定; 具有一定数量持筹码客户的累积，否则将继续累积认筹客户量，顺延解筹时间； 已经取得商品房屋销售许可,四 预热期营销策略,8.产品推介会,推介会时间 待定-VIP卡发放前3天 推介会达成目标 增强客户对项目的认知度及肯定度,加大购买信 心,加速售卡速度 推介会主题 百年盛街 财富九久 推介会邀请对象 各级相关领导8-10人 A、B类客户及部分C类客户 人数：250-300人 推介会地点 三星酒店会场（待定） 相关活动细案及物料附后,四 预热期营销策略,9.新客户挖掘,通过媒介有效的组合 报纸,DM活动等针对不同区域发掘客户诉求 以老带新,凡老客户代新客户成交者,均可享受1个点的优惠. 点对点宣传,有针对性的对隐性客户进行最直接的产品宣传攻击 部队经考察为隐形客户集中群体,找寻合适沟通桥梁,对此人群进行投资洗脑. 对各大专业市场进行走销,将各类经营业主邀请至售楼部,说辞引导投资.,四 预热期营销策略,10.媒介组合,户外广告 楼书制作完毕 DM派发 大北街大南街灯杆广告 报纸 直邮 硬广+软文 推广目的: 迅速达到预期计划客户累计数量,确保开盘.,五 开盘营销策略,1.开盘营销目标,完成产品预期40%的去化量 挑战目标 达到产品50%的去化量 方案二目标 2,3层销售招商面积总占比达到70%以上 挑战目标 2,3层销售招商面积总占比达到80%以上,方案一目标,五 开盘营销策略,2.开盘时机评估 (5.1-5.7),工程进度如期完工,所有楼层均已封顶,外立面可良好展示.有利于增加客户对项目的购买信息及对开发商实力的认可 5月为地产销售第一高峰,有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，有利于项目快速进入销售高潮. 与财神农历生日(农历3月15日)完全吻合,有利于项目借此噱头进行炒作,五 开盘营销策略,3.开盘达到目的,通过客户的口碑效应迅速树立楼盘形象和企业的品牌，扩大市场影响力； 制造人气，最大限度保证成交。 制造热卖氛围,打造千金难求一铺的稀缺感 尽可能多的完成产品去化量,减少后期压力. 开业庆典与财神庆生会有机结合,充分利用7天黄金周,制造热卖氛围,五 开盘营销策略,4.开盘条件,DM、楼书印制完成； 价格、优惠措施、铺位面积、公摊等确定可执行； 相关文件准备:买卖合同 租赁合同 协议 价格表 租金表等 销控方案制定完毕 开盘庆典活动细案完成 礼品制作完毕； 领导、嘉宾、媒体记者的邀请；,五 开盘营销策略,5.开盘方案一,一.开盘产品释放标准,二.策略,将最容易去化的楼产品做销控 主推楼一层二层（将体量最大的产品先进行去化） 楼确定为无餐饮行业介入，为施工（安装排烟设施）提供便利 楼只推一层二层 三层留至二次开盘与楼整体推出（制造产品区位价格落差） 楼单体部分与楼现无法确定待确定后放至二次开盘时释放 楼为联体，较适合于经营餐饮行业，开盘推出有利于在楼楼形成一个餐饮集中区域，为相邻的楼一层二层内铺未来经营趋势有所借鉴,5.开盘方案一,五 开盘营销策略,三.目标,第一次开盘 (5月日) 完成去化总销售面积21963.22的40 共计8785.3 挑战目标 完成去化总销售面积的50 共计10981.6 第二次开盘（月日） 完成完成去化总销售面积21963.22的30 共计6589 挑战目标 完成去化总销售面积的40 共计8785.3 剩余产品去化，根据一、二次开盘效果制定销售计划,5.开盘方案一,五 开盘营销策略,除1#楼整体销控外,将其余楼层2层,3#号楼3层及连体楼层整体释放,6.开盘方案二,一.开盘产品释放标准,五 开盘营销策略,二.策略,1#楼一层全部销控,主推有返租的2,3层,招商与销售同步进行,确保开盘后2,3层入驻经营商户体量占比达到75%以上. 有意向购买一层客户可通过2,3层独有的5年8%回报率将其引导至二层,为其做1层2层性价比进行说服. 购买意向强烈但资金不充足的自营型商户可引导其租赁,并给出第一年免租金的优惠政策,只需交纳一定金额履约保证金就可进场经营. 2,3层一旦客户进驻量达到预期体量,2,3层销售工作难度将大大降低,并可为未来1层销售制造更大利润空间. 考虑到如果先租赁,势必会影响到销售,故开盘前只积累租赁客户,不签订租赁合同,一切以购买客户为主. 开发公司尽快落实招商团队组建,引进主力商家进驻,如三千铺,德庄等具有影响力的餐饮进驻,引起羊群效应.吸引小型投资型客户下定.,6.开盘方案二,五 开盘营销策略,三.风险计算,暂定所有2层均价为6000元, 每年以8%的回报率返还5年,即返还6000元的 40%.为2400元 二层实际均价只为3600元 以8%回报率换算出每年租金为480元,平均每月为40元/ 现推出2层5年为反租期,租金政策为第一年免租,后每年按15%递增 根据周边市场情况 第一年租金 定为35元/ 第二年租金 35元/ x1.15=40.3元/ 第三年租金 40.3元/ x1.15=46.4元/ 第四年租金 46.4元/ x1.15=53.4元/ 第五年租金 53.4元/ x1.15=61.4元/ 除去第一年免租外,后四年每平方可收租金为(40.3+46.4+53.4+61.4)x12个月 共计可收租金 2418元.以超出2400元的返还金额 以上看出,8%回报率5年反租为可行方案 若6000元均价一定幅度上调,还可有利润空间,6.开盘方案二,五 开盘营销策略,四.方案执行条件,专业招商团队组建 自营A,B类客户积累量达到200组以上 租赁面积确定 相关文件准备齐全(租赁合同,代理经营合同,租赁价格表等) 招商手册,优惠政策确定 开盘前有主力商家入驻或进驻意向,6.开盘方案二,五.招商节点建议,3月16日 招商团队组建,3月30日 正式招商启动,4月15日 对前期招商情况评判,4月25日 对前期招商情 况二次评判,4月30日 确定开盘方案,五 开盘营销策略,根据以上二种形式的对比,本司更倾向于开盘方案二. 方案二更有利于项目的整体销售节奏把控. 招商销售同步进行,招商为辅,销售为主.将项目的难点2层集中去化,为未来一层解控楼层可创造更大价格上升空间. 根据前期客户对各楼号的意向统计,可看出2号楼位于首位.2号楼在各个楼中属于体量最大的楼层.只要将2号楼2层B1 .B2类产品集中去化,其余剩余产品的销售工作难度大大降低. 以5年8%回报率作为销售辅助工具,不买可先租,首先保证客户不会流失.后期在针对此类客户召开小型聚会,对其洗脑.促使期购买.,总结,五 开盘营销策略,策略三 媒体组合,六 各阶段推广策略,一. 总体推广策略 始终将财神文化贯穿于整个推广过程中,并不断提升财神文化价值,将财神文化与九久街有机的结合.,策略一 财神文化活动,策略二 活动组合,策略一 财神活动 九久街送财神,送吉祥，送您富贵2007(预热期广场活动) 坐阵龙脉九久,体验财富神话(认筹期) 财神贺延年,财气满盛街(开盘期) 财神送礼,九久送财 (强销期) 各阶段推出相应活动,增加产品卖点,加倍客户购买信心.,六 各阶段推广策略,策略二 活动 通过活动及前期宣传,客户基本对项目已经有了大致的了解,知名度和美誉度已经建立，此时需进一步拉近与客户之间的距离，将项目从美丽眩目的空中殿堂落到触手可及的客户身侧，进而促使产生冲动，最终形成购买。针对不同的客户群体举办各种宣传活动,对目标客户群近距离攻击，注重感性氛围营造，辅以小恩小惠达到促进销售的目标。,六 各阶段推广策略,策略三 媒体组合 多种媒体组合，力求面面俱到,六 各阶段推广策略,报纸 夹报 覆盖呼市,包头,鄂尔多斯5万潜在客户群,邮政直邮 针对呼市部队中层干部,包头 鄂尔多斯中小 型私企老板、有一定经营规模个体商户直接 轰炸.,煤气卡 直接作用呼市14.5万常驻人口,无一漏网,户外 针对投资型客户投资诉求,提炼对应宣传广告 语进行宣传,杂志 针对呼市经济基础扎实，收入丰厚的城市骨 干直接告知.,项目广告推广策略 广告推广原则,六 各阶段推广策略,价值最大化满足市场需求，生活价值决定物业价值,竞争差异化摆脱低端竞争，引领区域商业升级,发展持续化与经济发展、城市走势同拍，持续增值,品牌扩大化跳出地产做地产，成为城市运营商,分析项目存在的问题及对客户的影响力度,示范：旅游商业地位的不断提高,配套：解决商户基本经营投资问题以及更高层次的经营环境要求,受益：商业的成熟能够大力提升商铺的价值,理念：实现以民族文化延续为核心手段与商业的互动,六 各阶段推广策略,广告主题定位 呼市旅游商业核心，投资理财第一选择 首席意味着本项目的定位为专、精市场，业态丰富，从气势上传达出项目的与众不同和凌驾于其他项目的绝对优势。 “投资理财第一选择”与“呼市旅游商业核心”相互对应， 首席就意味着第一，而第一永远是市场最为推崇的，容易传播和记忆。,广告推广思路,项目推广程：,讲区域,讲规模,讲升值,讲业态,讲特色,讲管理,讲成熟,讲市场,广告推广内容 要打投资概念，首先要总结吸引消费者投资的利益点，我们 将围绕本项目的9大卖点进行分阶段的推广,并针对投资和自营两 大客户群体的不同诉求,与销售招商的相互配合为原则.将财神文 化贯穿于整个推广之中.并根据客户不同的诉求点对户外,报纸,DM 等宣传载体内容进行调整,以达到最佳宣传效果,促进销售.,六 各阶段推广策略,一.认筹期推广策略,1.推广目标： 销售目标：完成预期制定A,B类客户积累目标 推广目标：扩大宣传范围，吸引周边的鄂尔多斯、包头 的客户；锁定呼市客户群,2.推广时间：3.10 4.14,3.推广主题： 核心主题：九久街旅游文化商都 辅助信息：招商信息-5年8%高额稳定回报 VIP 增值卡、产业优势、投资价值,4.卖点组成：呼和浩特市城市规划、城市发展区域趋势大召旅游带文化、商圈价值、产品文化、财神文化、经营管理,六 各阶段推广策略,送财神广场活动,六 各阶段推广策略,6.推广计划：,5.媒体渠道： 主要媒体渠道：报纸、直邮、夹报、煤气卡、路牌 辅助媒体渠道：活动、户外、DM,推介会,6.推广计划：,直 邮(全范围）,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,备注：活动方案另附,六 各阶段推广策略,六 各阶段推广策略,二.认购期推广策略,1.推广目标： 销售目标：完成计划认购量 推广目标：树立项目投资价值，抓住游离客户,2.推广时间：4.15 4.30,3.推广主题： 核心主题：比邻财神庙 财运通九久 -发布开盘信息 辅助信息：开盘日活动（财神庆生会）、VIP卡,4.卖点组成：投资回报率、投资保障、产业优势、区域远景等；,5.媒体渠道： 主要媒体渠道：报纸、户外、灯杆、直邮、夹报 辅助媒体渠道：活动、煤气卡、路牌、DM,6.推广计划：,认购,点对点 宣传,市 区 直 邮,市 区 外,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,备注：活动方案另附,六 各阶段推广策略,三.开盘期推广策略,1.推广目标： 销售目标：完成开盘预期计划，进一步消化强销 期货量； 推广目标：制造人气，打消顾虑，稳固游离客户心理；将市场需求放大；,2.推广时间：5.1 5.30,3.推广主题： 核心主题：财神进门！ 九久开运！ 辅助信息：热销盛势、财神庆生会、投资价值,4.卖点组成：投资低门槛、投资汇报率、投资零风险 投资价值、升值潜力等,5.媒体渠道： 主要媒体渠道：活动、 DM 辅助媒体渠道：报纸、短信、户外、夹报、灯杆、路牌,六 各阶段推广策略,6.推广计划：,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,六 各阶段推广策略,7.推广主题及费用,备注： 开盘期活动方案另附,六 各阶段推广策略,四.调整期营销策略,1.推广目标： 销售目标：继续完成开盘期预期目标，挑战新目标 推广目标：保持开盘期市场温度，为强销期作好铺垫,2.推广时间：6.1 6.30,3.推广主题： 核心主题：九久开