2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告.ppt

,纳斯达克代码：CRIC,南京际华浦口项目可行性研究报告,城市运营顾问中心,2012-07-16,2,一 、项目开发背景总结-3,二、项目初步发展定位-24,三、项目开发运作建议-35,目录,四、 项目财务指标分析-43,3,一、项目开发背景总结,4,浦珠路 南部地块 （后期规划）,规划路 北部地块,南苑小区,浦珠路（双向6车道）,地块位置,浦口区浦珠中路209号（5302厂）,占地面积 容积率 建筑面积 限高 土地性质 用途 四至 地块内部情况,103亩，约6.9万 3.0 约20.7万 100m 工业研发用地（代码MX） 都市产业 南邻浦珠快速路（双向6车道，60米宽）；东邻南车南京浦镇 车辆厂及配套南苑小区；西侧和北侧为未来规划路 形状规则，土地平整，无自然资源，现存部分厂房和仓库,项目四至图,玄武区,南车南京浦镇车辆厂 市中心新街口 白下区 项目基本指标,南京长江大桥 下关区 南京北站 12公里 鼓楼区,项目位置 3.3公里 浦口区 应天大桥高架,项目区位图,项目概况 项目位于南京浦口区，用地为工业研发用地，土地平整，容积率较高，限高100米。,5,珍珠泉 浦珠路 浦江站,柳州路 新马路 浦江东,珠江东,泰冯路,11,1012,1374,2171,1867,1840,2684,2922,1500 1000 500 0,2000,3500 3000 2500,4000,成交均价（元/m2),本项目距离纬三路过江隧道直线距离 仅为400米，是城区向浦口扩展的首要 区域。,发展机遇一：过江隧道,发展机遇二：轨道站点,发展机遇三：成本优势 3468,项目周边未来轨道交通发达，3,4号轨道 在项目周边均设有站点，将极大提升项目 交通可达性，有利于产业人口导入。,就整个浦口区而言，土地市场价格呈不断 攀升态势，未来发展潜力巨大。,项目发展机遇 项目面临着区域扩展、轨交规划、价格优势三大发展利好机遇，适合在现阶段启动。,区域旅游资源优势 浦口区内有较好的旅游资源，未来随着新城建设的快速推进，区内旅游人口和常住人口将为 本项目提供有力的支撑。,老山国家森林公园,珍珠泉、佛手湖,项目, 位于南京市浦口定山西南麓。区内丘陵起伏蜿蜒，为老山东,老山国家森林公园 地处南京近郊,横贯浦口区境内,素有“南京绿肺、江北明 珠”之美誉。东起浦口高新区，南临长江，北枕滁河，西达安 徽和县，总面积80平方公里，森林覆盖率高达80%，分为七佛 寺、狮子岭、平坦三大景区。 珍珠泉、佛手湖,龙王山风景区 约9km,延的一部分。主要由白云岩、石灰岩组成，怪石嶙峋，山峰嵯 峨。妙高峰、狮子峰、芙蓉峰矗立于北侧，最高峰为妙高峰， 海拔255.5米。以山秀、石美、水丽、泉奇之雅誉著称。 龙王山风景区 位于南京浦口区盘城镇，南京信息工程大学旁，山高约120 米，山中空气新鲜，清静幽雅，翠木林立，枝干盘虬。 项目周边有三个旅游景点，对于旅游人群具有一定的吸引力。 旅游景点的发展为本项目未来配套商业设施提供有力的支撑作用 6,项目周边五公里范围内售罄、在售、预售较多，其中主 要住宅项目预计导入人口约18万人，浦口新城未来规 划将形成35万人的居住规模，为本案提供了有力支 撑。 7,5km,2km,区域人口优势 项目五公里半径辐射区域内住宅项目众多，主要项目合计将有近18万人口入驻，根据规划 2015年新城入住人口将达到35万人，为本案未来发展提供有力支撑。 本案五公里辐射范围内主要住宅项目,3 1km 1 5 2 4,6,7,8,9,12 10,13,14,15 11,区域交通优势 2014年随纬三路过江隧道落成，将极大的拉近本案与南京主城区的距离，同时，多条轨道交 通线规划建设亦为新城内居民出行提供了方便。,本项目距离纬三路过江隧道车程仅4公里，5分钟可到达， 是未来连接南京主城区最主要的通道。,珍珠泉,柳州路,新马路 浦珠路 浦江东 浦江站 珠江东 11,图：南京轨道交通线路图 泰冯路,图：项目周边主要过江隧道和大桥 项目,本项目周边有3号、4号等多条轨道交通线规划建 设中，为未来新城的居民出行提供了极大方便。 8,项目,项目 浦口新城规划显示，2014年前，2条地铁将穿越浦口新城，将浦口 新城与主城、六合串联起来，分别是轨道10号线和轨道11号线。加 上3,4号线轨道在本项目周边均设有站点，项目周边交通条件良好。 去年新开建滨江大道，全程约14.5公里，起点为长江三桥，终点过 纬三路接入珍珠南路，双向四车道，是以观光、休闲、防汛为主， 车辆通行为辅的景观生态道路，堤路合一。 建成的南京长江大桥、三桥、纬七路长江隧道和在建的纬三路长 江隧道、地铁三号线、地铁十号线、地铁十二号线以及规划中的地 铁四号线、十一号线、长江五桥等极大的拉近了浦口新城与南京市 中心的距离。 9,浦口新城道路建设中,浦口新城新修道路,浦口新城交通发展态势 2014年，浦口新城将迎来两条轨道交通线的贯通，同时过江隧道的通车将极大的提升项目所 在区域价值。,8,11,10 5,7 6 9,12,浦口区平均地价为2922元/平米，整体地价 处于逐步攀升阶段，故本案应抓紧开发建设。,1012,1374,2171,1867,1840,3468,2684,2922,1500 1000 500 0,2000,3000 2500,4000 3500,左图为2005-2012年上半年南京市浦口区挂牌土地成交信息 成交均价（元/m2) 10,3 4 12,项目地块价值 就整个浦口区而言，区域内土地价值处于不断攀升阶段，故本案应抓紧时机开发投入建设。 2 1 项目,顶山一带在售住宅项目的价格在7500-12000元/平方米之间，物业类型以普通住宅和别墅为主；商业办公发展缓 慢，项目较少； 河西板块区域内在售住宅项目价格基本保持在20000-25000元/平方米之间，与一江之隔的浦口新城有超过 10000元/平方米的价差； 作为发展较早的河西板块，区域内交通和配套等都较有优势，但随着过江隧道、轨道交通等的建设通车，将极大 的提升浦口新城的整体价值，故未来浦口区内房地产发展潜力巨大。 11,周 边 房 地 产 市 场 情 况,周边及河西区域房地产市场对比 目前来看，浦口新城与河西区域房地产市场价格有较大的差距，但随着未来交通劣势的逐步消 除，相关配套的完善将极大的提升区域内房地产市场的价格，缩小与传统中心城区的差距。,图：周边房地产市场,图：河西地区房地产市场,浦口新城发展对项目的影响 浦口新城的整体定位于现代化滨海新城，2014年青奥会举办将为本地块提供良好的发展契 机，地块未来发展前景光明。,浦口新城四个特色片区 项目,项目 2011年南京市政府规划将全力打造现代化浦口新城，对接呼应河西CBD和南京主城区。 浦口新城未来将建成能媲美河西CBD的滨海新城，成为江北副城的中心，以生态和文化为特色、以发展现代服务业为 主要职能。 浦口新城西南部将增添青奥会配套场馆，场馆周边土地将安排为滨江景观带和青奥会场馆服务的商业用地。 12,浦口新城和周边规划,浦口新城已启动建设区域 项目,该区域与江宁大学城重 合，影响力覆盖15所 高校的20万在校师 生。 13,青奥体育公园区域 位于珠江镇区域，为浦口传统 的经济中心，也是浦口的政治 中心。在“青奥村”计划的带 动下，正在进行地区改造，未 来地铁10号线将经过此板 块。,浦口新城发展契机 2014年青奥会的举办将为项目提供发展良机，奥体中心区域与本案一江之隔将极大的提升区 域内房地产市场的整体价值。 奥体中心 该区域为青奥会主要场所，整个区域内三天 隧道在其辐射区内，与本项目一江之隔。 项目 青奥体育公园项目 大学场馆区,14,项目面临各种利好 机遇，适合在现阶 段启动。,机遇二：轨道交通将带动主城区商务、居住人 口的导入； 机遇三：区域地价保持不断攀升态势，故 本项目应抓紧开发建设。,项目开发背景总结 机遇一：过江隧道的通车将拉近区域和城 市的距离，使浦口融入城区中心板块；,15,项目开发物业界定 介于标准办公楼和园区类办公楼均适合在本项目内打造，本部分主要研究两种办公楼物业在 南京的市场情况，侧重关注两种办公楼物业的投资收益率，为项目定位起到指导作用。, 标准办公楼物业市场, 园区类办公楼物业市 场,40-60,60-80,100-120,120-140,140-160,160-180,180-200,200-240,240-280,280-320,320-360,360-400,400-500,500-600,600-700,700-800,800-900,40以下,900-1000,1000以上,80-100,平均租金水平：,3.26元/天,5,2,秦淮区因相对较低的租,南京目前办公市场发展良好 办公成交主要集中40-60m2和1000m2以上，大户型办公产品具有较好的市场接受度 项目所在的江北办公价格处于全市低位，极具价格优势 南京办公尚处于初级办公市场，特色型、园区型办公产品缺乏,300000 200000 100000 0,2005,2008,2006 2007 新增供应量,南京出租型办公楼市场供求和空置率走势,南京出租型办公楼分区租金和空置率分布,4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0,单位：元/天 40% 30% 4 3 20% 10% 1 0 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 玄武区 鼓楼区 白下区 秦淮区 建邺区 平均租金 空置率 租金水平 金水平，空置率最低,南京出租型办公楼租金走势,南京出租型办公楼主要分布在鼓楼和泛新街口，整体市场供过于求，租金水平相对稳定，平均租金在3.26元/天左右 16,单位：平方米 30% 20% 10% 0% 2009 2010 吸纳量,100000 0,200000,供应面积,成交面积,13,024,16,771,23,111,11,161,14,195,9,094,12,208,3,070,-,15,000 10,000 5,000,25,000 20,000,城北,河西,城中,城东,城南,江北,江宁,溧水,2011年至今南京销售型办公物业分面积供销情况,2011年至今南京销售型办公物业分板块成交均价情况,办公市场/标准办公 南京标准办公市场尚处于发展阶段，缺乏特色型办公产品，总体市场需求旺盛，1000平大面 积办公产品去化良好，项目所在的江北板块极具价格优势。,17,2,3,4,5,6,7,8 1,10,12,13,18,20,21,24,25,22 26,9 27 14 17 11 16 15,28 19,29,1,办公市场/园区办公 南京共认定授牌了近30家园区类办公物业，整体以租赁市场为主。租金水平在1.5-2元/天， 整体入住率在80-90%，主力租赁面积为300-8000 。,30,标准型写字楼配套较园区类写字楼完善，租金收益略高； 标准型写字楼以销售为主，40-80平米以及1000平米以上去化情况良好； 普通标准型写字楼客户群与本项目匹配度不高； 园区型写字楼客户群与本项目匹配，以租赁为主，且偏好大面积整租。,1 2 3 4,物业市场对项目定位指导：鉴于本项目实际情况，可以考虑发展标准型写字楼，租售方式均可。同时 增加宜居宜商的SOHO大平层及LOFT产品，易于前期销售回笼资金。在项目内部可适当增加配套面 积，提高项目整体收益率。 18,办公市场总结 办公楼物业市场研究总结,南京高新 技术 产业开发 区,2,1 3,5 浦口科技 创业中心 6 7 19,项目地块所处区域的未来发展规划 项目同时受到南京高校带和南京高新技术产业开发区的辐射，是第二产业逐渐向第三产业过 度的地带，适合发展研发、文化创意等2.5产业。政府也将2.5产业的发展纳入规划中。 浦口区十二五规划（草案）关于“提高产 业核心竞争力 ”建议： 构筑现代新型工业发展高地 ； 加速发展现代服务业（重点发展总部经 济、软件业、现代商贸业、文化创意创意 产业、休闲旅游业和物流业）； 1 1,4,20,政府对文化创意产业发展的政策扶持 未来更好的鼓励研发和文化创意产业等2.5产业的发展，政府相应出台了一系列的产业政策。 南京市国民,经济和社会发 展第十二个五 年规划纲要 国务院关于 非公有资本进 入文化创意产 业的若干规定 南京市文化 创意产业发展 专项资金管理 暂行办法,政策中提出要优化服务业结构 :加快发展文化创意创意等生产性服务业。打造新型文化 创意创意产业集群，加快文化创意创意产业园区、动漫产业基地建设，努力建成在全 国有影响的文化创意创意中心城市。文化创意创意产业增加值年均增长20%以上。 鼓励和支持非公有资本从事文化创意产品和文化创意服务出口业务，参与文艺表演团 体、演出场所等国有文化创意单位的公司制改建，非公有资本可以控股。 因开展文化创意产业相关业务，申请银行贷款的文化创意企业，可在贷款日起一年内申 请贷款担保补助和贷款贴息；获得国家、省级文化创意产业专项资金资助的项目，可同 时申请市文化创意产业发展专项资金配套资助；对新命名为“南京市文化创意产业基 地”的文化创意产业园区项目，一次性补贴20-30万元等。,21,南京总部经济扶持政策,南京总部型经济综合发展排名位于全国前列，政府对于总部经济较为重视，相应出台扶持政 策，这些均为本项目未来招商引资提供便利。, 按照规定，新引进企业总部在宁购买办公房的，按房价一次性给予1.5%的补贴；租赁办公房的，三年内按年租金,给予1.5%的补贴。, 企业外籍人员住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费、出差补贴、探亲费、语言培训费、子女教育费等，由纳税人提,供合法有效凭证，经主管税务机关核准后，免征个人所得税。, 特别规定了对新引进入驻河西新区CBD的金融企业总部或地区总部的优惠。按照规定，金融企业总部或地区总部 入驻河西CBD，注册资本10亿元以上的，补助1000万元；10亿元5亿元的，补助800万元；5亿元1亿元的，补助 500万元。,南京总部经济扶持政策,浦口总部经济扶持政策, 各类企业总部（不包括房地产企业），根据其年缴纳财政地方净留存额，自开业之日起实行6年期的财政奖励。注 册资金在5000万元-1亿元的，前3年按当年缴纳财政地方净留存的25%给予奖励，后3年按10%给予奖励；注册资 金在1亿元以上的，前3年按当年缴纳财政地方净留存的30%给予奖励，后3年按15%给予奖励。 对引进的房地产企业总部，自开业之日起3年内，视其对地方财政贡献情况给予一次性奖励。, 符合产业导向，进入总部集聚区建设总部大楼、租赁购买办公楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。 鼓励企业总部或地区总部在本区设立跨国采购中心和物流中心。跨国采购中心和物流中心依照国家有关规定，经批,准取得进出口经营权后，可以享受退税政策。,浦口区关于加快总部或地区总部经济发展的实施办法（试行）,鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定,22,园区扶持政策借鉴,为鼓励企业入驻园区，各个园区都设立相应的优惠政策，提高园区的整体入住率。,1、改造经费补贴。对入驻园区实际生产经营的新办企业，根据其缴纳税收的留区部分，按照2007年 100%、2008年80%、2009年60%、2010年50%、2011年40%的比例予以扶持，专项用于补贴改造费 用。,从本区迁入园区的企业，以其实现税收的留区财力比上年增长部分作为基数，并按上述比例进行扶持。 2、房屋租金补贴。根据区政府招商引资的相关评价标准，综合考虑入园企业的规模、贡献率和品牌影,响力等因素，在三年内给予不低于房屋租金5%的专项补贴，直至全额给予租金补贴。,3、税收减免优惠。入园的高新技术企业、软件企业、三产服务企业等，经相关部门认定后，可享受相,应国家级开发区税收优惠、软件企业所得税 “二免三减半”、营业税免征等税收减免优惠。 4、规模企业扶持。对企业总部（或区域性总部）、年纳税超过500万元的企业，以及其他特大型项,目，经区发改局、财政局审核并报区政府确认后，采取一事一议的方式给予优惠扶持。,企业总部（或区域性总部）须满足以下条件：在国内不同城市设有3家以上全资或控股子公司；管理区 域为一省或多省；统一核算并在我区汇总缴纳企业所得税；年销售额（产值）亿元以上或年纳税500万元以 上。,5、扶持资金管理。对单个入园企业的各项扶持资金，累计不超过该企业当年上缴税收的留区部分。扶 持资金由该企业在次年二季度提出申请，经区发改局、财政局审核并报区政府同意后，在区现代服务基金中 统筹安排。,类似园区政策参考：南京晨光1865入驻企业优惠政策,23,案例借鉴二：上海北岸长风-位于城市的非中心区域，容积率3.6，定位生态环境中总部办公,浦口区周边高校林立，有人才支撑，完全可以发展研发、创意产业； 园区型办公楼层数控制在5层以下，单层层高一般在3.5-4.5m； 办公楼采用租赁方式，单层可以自由分割，面积段在50-150； 精装修交付，配备客货电梯各一部；配套各种类型的贵宾接待室、洽 谈室、多功能会议室等,提供周到完善的会务服务。,标准高 层办公 楼 综合商 业区 服务式 办公楼 小高层 办公楼 五星级 酒店 多层办 公楼,借鉴点 非城市核心部位亦可发展标准型写字楼，以价格优势吸引城区溢出客 户； 标准型办公楼只租不售，维持项目的品质；总部办公整栋出售给大型 企业； 项目内打造多种类型的办公楼，形成产品多样化； 标准型办公楼周边需要设置完善的配套设施，解决商务、生活后顾之 忧。,一期：研发 基地和厂房,二期：办公楼 和专家楼及人 才公寓 三期： 办公楼,参考案例 借鉴相关案例，本项目可以研发、创业产业为主题，打造多样化产品类型，完善相关配套设 施，并以价格优势吸引城区溢出客户。 案例借鉴一：南京工业大学科技创新园 - 地处南京市、浦口区两级政府全力打造的浦口新城核心地带 借鉴点,24,二、项目初步发展定位,主题商务功能,特色配套功能,总部及研发区,餐饮休闲主题,研 发 设 计 中 心,展示及服务,企 业 办 公 总 部,商 务 会 议 中 心,微 企 孵 化 基 地,展 示 交 易 平 台,综 合 服 务 中 心,特 色 餐 饮 街,特 色 文 化 用 品 街,文化产业主题,行 业 协 会,行 业 论 坛,创 意 街 区,市CBD,企 业 会 所,项目功能定位 “办公与生态，工作与生活，投资和创业相融合” 际华国际文化广场 文化智力都市CBD区,旅 游 目 的 性 消 费,地 25,即办公,配套服务 地下车位* 单位面积：万平方米,18.6,2.1,4.9,参考 1.通常工业园区配套服务业占整体建筑面积7%； 2.南京“世界之窗”软件科技园，办公物业：配套服务区大约9:1； 3.南京红山工厂产业园，配套服务面积大约占23%； 4.北岸长风项目，不计酒店，则配套服务面积大约为17%； * 地下车位暂按1050个安置；办公按每200平方米配一个车位，商业按150平方米配一个车位来综合配比。 26,物业类型组合分析 办公物业为主，占据整体体量90%；配套服务区占比10%； 地下停车位按1050个，地下建筑面积为4.9万平方米。 本项目可行物业配比如下： 办公物业：配套服务区= 90 : 10 -配套服务区，占比整体项目10%建筑体量，可充分满足园区内工作人士日常消费需要。,27,物业类型组合/物业细分,28,对外形象展示区,由于项目所在两条主要干道,浦珠路和浦珠大道不能设置出 入口，因此在规划布局上充分 考虑项目入口设置及展示效 果。 建筑布局形式通过围合布局 形式，形成共享超大面积的公 共景观区。,物业布局分析,配套商业群房,标识写字楼（25,层）,布局特点 1.主要道路的昭示性效果 2.围合式组团的共享景观,效果 类甲级写字楼 SOHO大平层,类甲级写字楼,SOHO大平层,规划物业分布示意 LOFT创意写字楼 （双塔建筑）,入口与展示广场分布建议,物业布局分析,广场一,组团广场 绿化广场,入口,其他特点 1.多广场设置，及广场空 间的展示效果 2.入口便捷，便于办公及,商业的人流导入。 入口考虑： 两条次干道设置主要出入口， 满足车行及人行进入。 广场设置： 广场建议沿主要道路浦珠大道 及浦珠路设置两个展示型广场。 在组团办公中心区设置一个大 核心广场区。 29,30,规划部分/南面鸟瞰图,31,规划部分/北面鸟瞰图,32,项目标识性建筑,地标建筑示意,33,主入口透视图,34,商业空间示意,35,三、项目开发运作建议,项目地块变性的意义与优势 项目用地性质为研发用地，其在土地成本较低的前提下能建具有泛经营性用地的产品，凸显竞 争优势。,工业用地分类,工业仓储用地 工业辅助用地 工业研发用地,工业厂房用地,该类土地上一般建设为各类用途的厂房,该类土地建设用工矿企业的生产车间、库房及其附属设 施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地 一般指辅助用房用地及附属设施用房用地等 可建研发中心、研发办公类及相关配套设施等,项目用地性质为工业研发用地，故可兴建研发中心，研发总部办公类及相关配 套设施； 研发类用地较其他相关三类用途工业用地更具发展空间，可通过引入相关产业 建总部办公及相关写字楼物业； 与其他经营性土地相比，研发类用地的价格比经营性用地更具优势，且较其他 工业用地能建经济附加值较高的产品，即用工业用地的成本达到经营性用地的经 济效益。 36,研发用地的相关政策及发展趋势 目前政府对于产业类办公园区建设未作限制性条件，但由于不少开发商借着政策空白期兴建类 经营性物业产品，不排除政府未来出台相关收紧政策，故项目应抓紧开发建设。,5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿 地的，绿地率不得超过 20%。 国土局的规定虽明确工业用地上建筑物的范围。但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政 策已经不能有效监督、管理和控制工业用地。 另外，对于建设成套住宅、专家楼、宾馆等非生产性配套设施进行的明确禁止性规定，故项目应回避该类物业 目前研发类办公楼未受到政府明令禁止，本项目可以通过引入产业来形成产业办公园区 但是由于大部分开发商在采用“打擦边球”的方法，在研发类工业用地上建住宅、酒店等经营性物业，所以不排 除未来政府出台相关政策以禁止该类开发模式。 37,2008年1月31 日，国土资源 部发布的工 业项目建设用 地控制指标,明确规定：1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定； 2）容积率控制指标应符合相关规定 3）工业项目的建筑系数应不低于30% 4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总 用地面积的 7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等 非生产性配套设施,38,开发要点思考,项目开发要点：由于目前市场环境相对较差，因而项目开发需要通过前瞻性把控确保项目开发 运营成功。,基于安全性原则,基于开发策略原则,基于实现利润原则,市场整体淡市前提下，启动期开发强调风险控制，在自身资金不足的前提下可考虑引入战略合作者，保 证项目的顺利开发。,强调公司战略规划，突出与市场项目差异化（首期主推LOFT/SOHO高附加值产品以提升项目竞争力） 保证项目去化率；后期在纬三路过江隧道贯通的有利带动下，开发应确保项目品牌策略的延续，通过商 业配套进一步集聚人气。,考虑项目的盈利性，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到打开市场的作用，实现未来的溢价。,39,标准写字楼,SOHO,LOFT,配套服务商业,总计,出售 出租 总计,1栋 (30,000m2) 2栋 (75,000m2) 105,000m2,4栋 (49,000m2) - 49,000m2,2栋 (32,000m2) - 32,000m2,- 21,000m2 21,000m2,111,000m2 96,000m2 207,000m2,租售建议 考虑到短期的资金回笼及未来长期收益，将部分标准写字楼及个性化办公产品适当出售，剩 余标准写字楼及配套商业部分持有经营，保证获得未来稳定的收入。 租售方式建议,40,第一批LOFT/SOHO主力产品 约4万搭配部分出租商业,第二批以LOFT/SOHO及 销售型办公物业约7万,第三批以二期租赁型 办公物业为主约5万,第四批为2.5万办公 及1万配套商业,项目实施方案建议 为了使项目销售的顺利进行，本案可通过分批次推出，控制项目的各批次入市总量，以达到紧 俏的目的，营造项目热销的状态。,41,高新技术企业,200-300家,目标客户建议 项目未来将以高新技术企业、大型企业研发设计部门及中小型孵化企业为目标客户。 目标客户类型 国内外知名 品牌公司研 发设计部门 拟入驻企业数：,企业类型 协会类 金融外包企业类 航天服务类企业类 通讯研发企业类,企业名称 美国联合商业协会 深圳联合金融服务集团有限公司 上海中加飞机机载设备维修有限公司 艾维公司 锐嘉科通讯技术有限公司,诚迈科技（南京）有限公司,中小入园孵 化企业 部分意向客户,42,公司名称 富通集团 奥克光电设备有限公司 浙江华源电热有限公司 浙江上游纸业有限公司 南京金远视三维设计公司 熊猫电子公司 华为软件技术有限公司 东软系统集成有限公司 南京艾驰电子科技有限公司 南京华睿川电子科技有限公司 贝德工业设计 中泰集团骆驼茶叶 南京瑞力汽车配件有限公司 富兴集团 南京安利动画有限公司 建德易通金属粉材有限公司,企业类型 民营企业 民营企业 私营有限责任公司 民营企业 民营企业 股份制公司 私营企业 股份有限公司 外资（非欧美） 股份有限公司 民营企业 股份有限公司 民营企业 民营企业 民营企业 民营企业,公司规模 大型公司 100人左右 100人以上 500人以上 50人左右 500人以上 大型跨国公司 6000人以上 100人左右 200人以上 50人以下 100人以上 100人左右 500人以上 100人左右 200人左右,行业属性 通讯设备 光电设备 新材料 造纸行业 设计行业 电子行业 通讯主设备厂商 软件行业 电子信息行业 电子信息行业 工业设计 食品生产 汽车配件研发 机械制造 服务外包行业 金属加工,客户需求 企业总部入驻需求 有企业技术中心入驻需求 考虑把科研、营销等非生产性部门剥离出来 目前办公环境较差，计划总部搬迁，有总部 入驻需求 希望周边有相关企业方便客户联系交流，行 业聚集 园区氛围、设施 园区氛围、物业管理等 有总部入驻需求 园区氛围 有企业研发中心入驻需求 交通方便 会考虑把产品展示和客户接待放在形象较好 的园区 园区的配套设施 园区氛围、扶持政策、相关行业的聚集等 相关企业聚集 有科研技术升级方面需求，总部办公,客户资源 通过访谈，部分企业流露出了对企业总部的需求，同时相对完善的配套商业、便捷的交通及具 有一定规模的行业集中度对企业入驻有较大吸引力。,43,四、项目财务指标分析,项目财务估算基础数据,项目用地规模（亩） 容积率,103 3.0,土地信息 地上物业规模 地下物业规模,建筑规模（万平方米） 土地性质 可开发物业类型 标准办公物业（万平方米） SOHO大平层办公物业（万平方米） LOFT创意型办公物业（万平方米） 配套服务物业（万平方米） 小计 地下物业（停车场及相关设备设施）（万平方 米）,车位数： 1050个 44,20.7 研发用地 办公，配套服务 10.5 4.9 3.2 2.1 20.7 4.9,45,项目开发成本细分及税率取值,合计,商业,标准办公,SOHO大平层,LOFT,建面（万平方米） 建面比例 %,207,187 100%,21,000 10.1%,105,187 50.8%,49,000 23.7%,32,000 15.4%,分摊地下面积后的建面（万平方米） 256,187,25,967,130,064,60,589,39,568,单位开发成本（元/平方米） 除土地费的开发成本,4,783 4,783,4,797 4,797,4,477 4,477,4,797 4,797,5,757 5,757,投资总成本（万元） 99,097,不含财务费用的开发成本（万元） 除土地费的开发成本（万元） 开发商自有资金底线（万元）,99,097 99,097 34,684,总成本包含：土地成本（本项目为0），前期费用，基础设施费，主体建筑工程费，主体安装工程费，开发 间接费，不可预见费等 税率取值,营业税及附加 5.56% 物业维修费用 3%,企业所得税 25% 租赁管理费 3%,贷款利率 以一至三年标准上 浮10%计算为7.04% 保险费 0.5%,房产税（租赁）12% 物业销售费用 3%, ,开发商自有资金底线占整体投资比例估为35%； 标准办公，SOHO/LOFT，商业等地上物业单位开发均已包含相应地下空间开发成本； 税率根据国家政策规定；物业维修费，管理费，销售费用率均以收益为参考，例如，租赁管理费取值当年租金收益3%；,46,项目开发成本细分,其中项目开发配套费用我们按较高标准考虑,以备政府收取MX用地性质上的额外费用.,单价(元/m2),项目财务估算市场数据假设,销售型物业,租赁型物业,标准写字楼,SOHO售价,LOFT售价,商业租金,标准办公租金,地下停车位,2012年 2014年 2015年,8,800 9,888 10,481,8,250 9,270 9,826,9,900 11,124 11,791,4.0 4.0 4.3,2.8 2.8 3.0,200 200 220,2018年,5.6,3.9,240,租金单位： 元/天/m2,售价单位：元/m2,地下停车位：元/月/个车位, 商业，标准办公租金，均依照市场一般规则，每三年签约，其中包含一定时期（2-3个月免租期）； 考虑2014年纬三路过江隧道开通，区位积极影响下，预期桥通3年后即2018年办公与商业租金上涨30%； 2014年后商业租金，按照每三年递增8%考虑；标准办公租金按每三年递增8%考虑，这充分考虑地区随未来 区位变化而对租金的积极影响； SOHO、LOFT售价依据市场研究作出判断；其未来年增长率为6%，充分考虑地区随未来区位变化而对售价积 极影响； 地下停车位租金暂不计增长。 通过控制项目单价以提高项目的销售量，提升项目的竞争力。 47, ,项目预期一期在2013年6月开工；2014年12月整体工程完工；二期2014年3月开工,2016年3月竣工. 标准办公物业，商业可于结构封顶时预租；SOHO/LOFT物业可预售； 一般在项目工程完工后3个月可收取商铺，办公租金； 商业，标准办公租金，均依照市场一般规则，每三年签约，其中包含一定时期（2-3个月免租期）设商业租金每三年免租10%时 间，标准办公每三年免租5%时间； 假设项目销售型物业强销期为9个月，即从2014年去化60%，余下40%预期于2015年去化完毕；同时标准写字楼剩余10%预计与 2016年销售完毕。 48,项目开发节奏细化 考虑到项目切入市场的时机，本案可分为两期开发建设，一期物业以SOHO,LOFT及配套商业 为主，通过高性价比产品快速切入市场以赢得客群的关注，二期以标准办公与配套商业为主， 2014年一期商户入驻，2016年二期商户入驻。项目整体预期2016年初完工。,单位：万元,2012,2012,2012,2013,2013,2013,2013,2014,2014,2014,2014,2015,2015,2015,2016,06,09,12,03,06,09,12,03,06,09,12,03,09,12,03,设计报批 项目施工,蓄水,预售 预招商,销售 招商 项目施工,预招商,招商,获集团 批准，,项目启,动,项目一 期开工,结构封顶SOHO /LOFT开始预售,项目竣工 商户入驻,项目二 期开工,项目竣工 商户入驻,49, 参考2011年南京市内销售型办公物业的平均去化率，预计项目第一年的强销期能达到60%的去化率； 销售型写字楼、SOHO，LOFT物业销售可获资金11亿元； 各销售型物业可为项目带来约10.4亿元的息税前利润；,项目各物业类型销售利润,项目通过各营销策略及分批次推出市场方针，预计可于2014-2015年通过各销售型物业回收 约11亿元资金，而息税前利润可超过10亿元。企业回收资金速度较快。,项目现金流量表 项目在2014年需贷款2.9亿元以完成物业建设；2014-2015年预售过程中，各销售型物业可回 收11亿元资金，自持租赁型物业获得稳定的租金收益，通过计算可得该项目的投资回收期相对 较短，投资收益较高，预期2016年项目可收回全部投入，投资回收期为4年。,60000 40000,140000 120000 100000 80000,当年净现金流 累计净现金流,项目财务评价 项目整体投资约9.9亿元，自有资金需3.5亿元，其中际华集团投入2亿元资金支持，另外资金 缺口可考虑其他合作模式获得。项目整体20年IRR可达34.13%，在2016年可收回投资成本。 单位：万元,20000 0 (20000) (40000) 2016年项目通过前期销售型物业快速回笼大部分资金并配合租金收益收回投资，自此逐年投资回报率提升， 2030年可达17%，财务盈利逐年递增，故对项目开发持积极态度。 51,项目总投资（万元） 20年项目IRR 财务净现值（I=7%） 20年平均投资回报率,99,097 34.13% 49,227 11%,项目自有资金底线（万元）,34,684,立足站稳国家队；, 跻身央企五十强； 冲刺世界五百强 ； 53,集团开发商资源 开发商际华集团是国有大型企业，在金属冶炼，纺织品加工，军需品生产方面具有业内领先 优势。预期开发商雄厚资本以及掌握重要业内资源将助力本项目开发发展。 作为国务院国资委监管的中央企业，是集资产管理、资本运营和 生产经营于一体的大型国有独资公司，总部位于北京。 集团主营业务有黑色金属冶炼及加工、纺织服装、专用设备制造 等业务板块。主要产品有球墨铸铁管、管件、钢格板、钢材、工 程机械、特种和专用车辆改装、油料器材、纺织品、服装、染整、 皮革皮鞋、橡胶制品、装具等。 企业目标,54,融资原因 方法一 方法二,资成本35%），际华集团提供开发资金为2亿元，项目资金缺口可降至 1.5亿元，可通过寻找有效融资渠道。另外，集团资金的介入能推动项目 顺利启动并能保证控股地位，获得项目未来的最大收益。 利用土地抵押获取资金； 经过市场研究，预期本项目土地价值应在3亿元以上，基本满足项目开发 资金需要； 选取合适的房产开发合作公司； 由于房地产开发非际华集团主营业务，因此建议选取具有商业地产开发 经验的合作伙伴，控股合作共同开发土地，一可解决融资渠道，二可借 用合作伙伴房产开发资源，规避开发风险。,项目融资方法说明 项目总体需要自有资金约3.5个亿，若集团能提供2亿元的资金支持，另外的资金缺口可考虑其 他融资方法获得，同时集团资金的介入能保持控股地位，能获得未来项目的大部分收入。 通过财务试算，项目自有资金底线为34,684万元（设自有资金占整体投,55,集团公司通过成立房地产项目专业开发子公司，向国家银行贷款取得项目启动资金，直接进行项 目开发。该开发模式有利于政府充分发挥其主导地位，体现政府思想，保障项目按既定规划方案 以及时间完成，实现政府财政收益的最大化和土地利用合理化。但对开发技术要求高、资金运作 强度大，实施难度较大。,项目开发由集团公司与战略合作伙伴共同负责开发。,在整体开发运作模式上可以分为三种：控股型、共同型、参股型。 本项目建议采用控股型来开发。,独立开发,合作开发,项目转让,集团公司获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向 他人转让其股权或合作开发