房地产估价师《经营与管理》练习题及答案参考.doc

房地产估价师经营与管理练习题及答案参考 单项选择题1、竞争导向定价法不包括( )。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法标准答案：d2、进度计划管理通常采用横道图和( )。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图标准答案：b3、工程成本控制的主要对象是主要费用的( )。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用标准答案：a4、制定进度计划时，( )法从图中看&考试大&不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图B.网络图C.进行图D.工序图标准答案：a5、( )负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.承包商B.开发商C.监理机构D.建设主管部门标准答案：b1、建设工程进度控制工作的主要内容包括( )。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.编制与质量控制等相关的配套进度计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析标准答案：a，b，c，2、技术资料的内容包括( )。A.前期工作资料B.土建资料C.安装方面的资料D.设计文件及变更资料E.招标方面的资料标准答案：a，b，c3、成本计划可分解为( )方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划标准答案：a，b，c，4、建设阶段的项目管理，包括( )的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程标准答案：a，b，c，d5、房地产开发项目的主要合同关系有( )。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系标准答案：a，b案例分析一1、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准;当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。2、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?参考答案：解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据房地产估价规范，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。解法二：1.选用假设开发法和市场法进行估价。2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。4.分析确定土地的最佳开发方案。5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用