2012杭州雍熙山项目推盘策略.ppt

,.,雍熙山项目推盘策略,第一部分 项目数据分析,第二部分 推盘演绎,1、景观 中轴景观组团绿化入口景观运动公园商业景观市政绿化 2、舒适度 127边套120中间套90方边套90方中间套 一梯两户一梯三户 3、道路干扰 景新观路沿山路景山路啤酒弄 4、交通通达 靠近出入口越近，出入越方便 5、不利因素 涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、公厕、车库入口等，因资料未详尽，此轮暂不进入打分考量,第二部分 推盘演绎,明星产品,金牛产品,金牛产品所占比重最大，集中120方户型，仅11#为90方,主力产品,11,3,9,第二部分 推盘演绎,产品属性分类,第二部分 推盘演绎,1、本案产品类型相对比较集中，以120方跃层户型为主，产品力相对较强，是项目利润最大化的关键，是去化重点,2、90方户型产品比例较低，并且产品力较弱，但具备价格优势，推盘策略以搭配120方同时上市，差异化产品以达到均匀去化。,产品户型分类,第二部分 推盘演绎,户型参数细分，120方中间套所占比重最大，其次按照套数占比90方中间套比例第二，按照面积占比120方边套第二,第二部分 推盘演绎,项目入市时2012年市场趋于平稳； 板块内价格战逐渐展开、范围扩大，如何进行差异化竞争,四大机会,雍熙山项目品牌，定位高端，山南风水宝地； 创新产品特色突出，市场具备一定稀缺性； 体验式营销，样板区实景体验，客户渲染力较强； 区域规划完善，市区项目周边配套一应俱全。,思考原点,推案策略,第二部分 推盘演绎,以及项目工期允许的开盘节点,项目12幢楼2012年均可达到预售条件,第二部分 推盘演绎,方案一,户型排序及静态定价,不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，全案均价实现14263元/平,权重比值,考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，120方整体均价15218元/平，90户型整体均价12250元/平，方能实现总体目标值,单幢测算,结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：,120方,90方,推盘演绎,啤酒弄,沿山路,景 星 观 路,景 山 路,4,7,6,9,11,1,8,5,3,2,10,12,推盘演绎,全案销售周期18个月，2012年实现销售回款191,876,307元，全案实现总销金额 1,082,850,826（不包含商铺、储藏室、地下车位），低开高走 ，此方案基于客观市场判断+现有客户测试得出，符合市场需求。,推盘演绎,不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1145150826元,量价走势图,全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.7万元/方，最低价格1.1万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年52013年10月中为销售最高峰。全案实现销售周期为18-20个月，整盘实现销售均价1.43万,销售率及资金回笼,资金回笼表说明： 销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100% 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清） 按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期）,方案二,前提： 完成全案销售指标12.7亿 2012年完成2.2亿资金回笼,户型排序及静态定价,不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，按照股东方要求全案完成12.1亿（不含商铺、储藏室、车位）全案需实现均价：15900元/平,权重比值,考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，要达到整体均价15900目标值，120方整体均价16806元/平，90户型整体均价14000元/平。,单幢测算,结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：,120方,90方,推盘演绎,啤酒弄,沿山路,景 星 观 路,景 山 路,4,7,6,9,11,1,8,5,3,2,10,12,推盘演绎,全案销售周期26个月，2012年实现销售回款221,882,968元，全案实现总销金额 1,207,360,323（不包含商铺、储藏室、地下车位），,2012年低开高走，少量频推，9月封盘蓄销，需为13年涨价做大量蓄客与准备,2013年会面临较大涨价压力，价格会与12年形成断档，存在一定的市场危险性，但若前期操盘销售成功，13年市场比预期理想，此目标也可实现,推盘演绎,不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1269660323元,量价走势图,全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.95万元/方，最低价格1.15万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年92013年12月为销售最高峰。全案实现销售周期为23-26个月，整盘实现销售均价1.59万,销售率及资金回笼,资金