2012深圳远致创业园项目市场调查分析报告.ppt

1,2,谨呈：深圳市科之谷投资有限公司,远致创业园项目市场调查分析报告,2019/9/9,3,项目地块勘察 楼盘调研 福田区、罗湖区、南山区主要高档公寓项目调研 福田区、罗湖区、南山区在售楼盘调研 访谈 专业人士访谈 用户访谈 消费者访谈,市调成果报告,2009.8.17 ,2009.9.7,远致创业园项目物业发展建议与设计任务书,工作内容,远致创业园项目发展战略与整体定位报告,市场调研 城市及区域房地产市场研究,第一阶段工作,主要工作,最终成果,项目发展战略 项目整体定位 项目布局及规划设计建议,报告撰写 项目发展战略与整体定位,项目整体定位报告,市场调研： 远致创业园项目前期策划顾问工作总体分二期完成；本阶段主要是研究项目及房地产市场研究情况。,4,项目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,思维导图,5,项目简介,技术指标： 总用地面积： 12.12万、 总建筑面积： 63.8万 容积率： 4.98； 绿化率：30%； 办公：48万 商业：7.15万 酒店：2万 公寓：6.5万 公共配套：1500 停车位：2700个,注：本次市调研究主要针对项目中公寓部分,本项目作为新型创业产业园区，将建成集高档写字楼、酒店、商业及配套公寓于一体的大型城市综合体项目,配套居住性质的高档公寓,汇聚创业板上市公司的新型产业园区；科技类公司的孵化器。,6,项目所在福田中心区东北侧，在CBD中心圈层辐射的核心范围之内，未来片区改造具有很大的发展空间,项目片区概述： 项目南面为莲花村大型居住片区，西面为彩田村大型居住片区，这两个片区发展较久，片区具备较浓的居住氛围，而项目地处彩田村工业区，因此，目前项目所在片区具备、工业与居住的双重属性。,本项目为工改工用地性质，通过作为城市大型综合功能体的改造提升，项目未来将成为片区的城市名片；近与福田CBD商务圈差异化相成相生，远与南山科技园遥相呼应。,片区分析,7,彩田公园,项目东北部为笔架山公园，西南向有莲花山公园，西北角还有彩田公园，拥有优越和独特的自然景观资源。,景观资源,项目处于深圳两大绿化公园中间，笔架山公园更近在咫尺，稀缺的自然景观资源不可复制。,8,交通便利： 车行5分钟至深南大道； 10分钟至华强北； 10分钟至梅林关； 15分钟至皇岗口岸。,项目周边三条交通主干道，道路平整，路况良好，有多个公交站点，多条公交线路经过。,莲花一村站,皇岗路站,彩管厂站,中级法院站,福田党校站,中心区,华强北,笔架山,莲花山,项目,往皇岗口岸,往梅林关,项目拥有极佳的交通条件，东侧和南侧分别为城市主干道皇岗路和笋岗路，公交或私车出行便捷、顺畅。,交通条件,南北两边：北环大道，深南大道；,对外交通系统：皇岗路和彩田路、莲花路。,项目周边为多个居住区包围，居住配套完善，在未来的发展建设中得到强化和保证。,市民中心,彩田村,莲花 一村,三星,理光,莲花山,笔架山,项目周边居住较好，主要是以中大户型为主，公寓类型居住物业缺位；未来本项目公寓配套产品将成为市场补缺型物业。,周边配套,中小学: 美莲小学、翰林小学、梅华小学、莲花中学、卡通城幼儿园、翰林幼儿园等 市场: 华润超市、民惠超市、天虹商场 邮局:中国邮政片区代办所、中国邮政所 银行:建设银行、招商银行、等 医院:社区健康中心、北大医院、儿童医院、市二医院 公园配套: 莲花山公园、笔架山公园、彩田公园、深圳5星公园 其他配套设施: 多个餐馆饭店、各种文化中心,10,项目属性：位于城市核心片区，配套设施完善，拥有强势的外部景观资源、大型综合体中的居住配套项目,属性界定,11,思维导图,项目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,12,深圳的城市竞争力位列内地城市第一，国际化大都市特征日益显现。,深圳经济总量相当于国内一个中等省份，是中国大陆经济效益最好的城市,中国高新技术成果转让、交易的窗口，自主创新能力不断增强，高新技术产品产值年均增46.5%，居国内城市首位,经济规模,产业创新,国际化,深圳是08年中国城市生活质量排名第一的城市，综合指数最高，是名副其实的“花园城市”、“公园之城”,生活质量,距港岛45分钟车程，深港合作日益加强；在深外籍人士达1.3万人以上，成为重要的区域性国家化城市,深圳市生产总值居大中城市第四位；财政收入居大中城市第三位；进出口额连续16年居大中城市第一，集装箱港口吞吐量居世界第四，国内创业投资凝聚力最强,宏观经济,13,城市经济、产业集群发展效应突出，在政府整体规划和推动下，市内各区经济发展齐头并进。,科技信息产业集中区,南山区,罗湖区,福田区,实力型、大型跨国机构企业总部、政府机构、金融、证券类企业主要集中区域。,金融、商贸集中区,福田区是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心；罗湖区是深圳的金融中心、商贸中心和旅游中心 ；南山区是高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地、教育科研基地。,关键词：,科技园； 教育基地； 物流产业； ,关键词：,金融中心； 商贸中心； 居住社区； ,关键词：,总部经济； 国际展览； 行政文化； ,宏观经济,14,福田CBD从无到有、从规划建设到成型只短短历经几年时间，成为推动深圳产业升级和经济发展的重要引擎。,深圳福田中心区已经成为深圳经济高地，深圳名片；今明年政府投入400亿的投资建设，CBD建设进入快速通道，吸附能力逐渐加强；CBD的建成及快速发展，形成圈层辐射效应。,截至09年上半年，深圳CBD引进世界500强企业120家； 五星级酒店6家； 展会经济带动系数约为1：9 口岸经济； 深圳地价峰值区； ,宏观经济,15,08年GDP实现12%以上速度增长，受世界经济环境的影响，预计09年GDP增长速度将有所缓，增长率在9%左右,一线城市2008年GDP一览表 (单位:亿元),以上数据来源：深圳统计年鉴,宏观经济,深圳2008年实现国民生产总值7807亿元，同比增长12以上，总量排名第四； 2009年1-7月，深圳经济继续走好，主要经济指标稳中有升。上半年全市生产总值3631.69亿元，比上年同期增长8.5%。,16,虽受欧美金融风暴影响，深圳经济发展仍呈健康良好发展势头，表现出了较强的抗风险特征。,政府作用：“绝不要满足于做一个出台政策 的政府，要做一个善于落实政策的政府； “危机中，不能让企业自己搏，政府要和企 业站在一起，要做主心骨和顶梁柱。”,自主创新：深圳历史上有几次重大的转型， 不同的时期，同样的选择：自主创新。并且 都能通过自主创新创造佳绩 ；,产业升级：三次危机导致深圳三次主动 “腾笼换鸟” ，产业升级。当前深圳市政府抓住经济危机和综合配套规划，以及设计之都等，全力产业升级。,在世界范围金融危机笼罩2008年，深圳GDP达到10%，人均GDP达到12%，虽然房地产业、外贸出口、物流业等受到较大冲击，但总体经济发展仍呈健康态势。,深圳市产业结构升级抓得早，自主创新抓得早，因此，应对这场金融危机就有了早的准备，也有了应对的能力，这一点是一个极大的经验。 温家宝,宏观经济,17,深圳中小企业23万家，数量在全国城市中排名第一，高科技企业规模和数量全国第一，外贸出口额全国第一，物流产业规模总量全国第一，金融服务产业产生的价值全国第一。,针对创业板块的中小企业，截至去年底，深圳市处于辅导阶段的中小企业70家，处于改制阶段的企业126家；基本符合创业板上市的企业达1100余家，已经启动改制上市程序的企业超过100家（高新技术企业占大多数），其中重点冲刺创业板开板上市的企业达38家。深圳政府设立创投引导基金，解决种子期、初创期中小企业直接融资的困难问题，引导扶持中小企业。,深圳中小企业在发展过程中保持了强烈的危机意识，积极的响应了国家政策，果断应对措施，抓住机遇，转危为机,深圳将出现众多中国创新型企业汇集的万千景象，我们相信，一定为有相当一批伟大的公司在创业板诞生，而对于深圳创新型企业来说，扩大经济规模和对商务型物业需求是可期的。 创业板所激发的物业需求也必定以租赁为主。,创业板行情：创业板的推出，使得中小企业由依靠银行间接融资转变为到创业板直接融资成为可能；创业板将带动私募基金、信用担保、证券公司等泛金融服务业在深圳的集中发展。,宏观经济,18,08年市场态势： 房地产投资呈小幅增长，商品房建设规模略有减小； 土地市场交易冷清，住宅用地流拍率接近50% ； 商品房新增供应套数和供应面积增幅较大； 商品房销售规模有较大幅度下跌； 商品住宅价格出现回落，趋于调整之中 ； 二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降。,市场概述,单位：万,经历08年萧条行情，09年上半年深圳楼市全面回暖，市场需求相当旺盛，库存有效消化。,2009年上半年供需情况,19,上半年房地产开发投资额少于同期表现，呈向上攀升 趋势，商品房和住宅开竣工量复苏，商品房销售较好,深圳市商品房和住宅开竣工面积（万）,09年1-7月：深圳房地产投资规模同期下降，但处于上行通道，而且商品房销售面积维持在高位运行，进入6月后销售面积有所减少。,深圳市房地产开发投资走势（亿元）,市场概述,20,市场需求： 2009年上半年，深圳住宅市场表现活跃，被压抑一年多的刚性需求得以持续释放。,上半年全市供求比达1：1.68，市场需求相当旺盛，市场去化速度相当快速，福田片区供求比远高于全市的平均供求比。,深圳供需关系预测：当前暂时性供不应求的原因可归结为楼市调整影响了房企投资计划，从而导致暂时性的供不应求；,市场概述,21,深圳市商品房销售面积走势（万）,09年上半年深圳一手房市场在经历了一年多的调整之后总体成交状况良好，全市一手房共成交387.6万平米，同比也上升127.16% 7月份，深圳市商品房成交均价为16821元/平米，环比增长7.1%，由于三季度供应情况不太可能有太大变化，价格仍会高位运行。 7月份，深圳一手房市场呈“供大销小”“量跌价升”的发展态势，而二手房呈现“量价齐升”的现象。,09年上半年深圳新房成交先触底反弹后量价齐升，目前出现量跌价升的发展态势。,市场概述,22,08年下半年到09年上半年，深圳住宅租赁市场是一个由活跃到平淡再到回升，租金由短期上涨到下跌再到稳步回升的过程。目前，关内各区趋于平稳，关外相对活跃；住宅租赁市场中，小户型的受欢迎程度上升。中小户型的供应量增加，租价相对平稳。,09年7月，深圳市各类居室租金出现了上升，其中一居室、二居室、三居室户型的平均租金价格指数分别上涨1.1%、1.6%、0.9%。,深圳市住宅租赁市场启稳回升，福田区内普通住宅租赁均价仍然为最高。,市场概述,23,09年上半年公寓类项目成为市场明星，众多高档小户型精装修公寓被投资者热捧，市场表现突出。,市场概述,其中：华侨城四海公寓开盘当天逾1500批客户（3000多人）到场，开盘当天近罄。 当天销售销售860多套，成交率逾95，成交均价逾12500元平方米，销售金额逾4.5亿元。,随着成交量继续大幅上升，在新增供应不多的情况下，高档住宅可售存量迅速减少，一手高档公寓售价在第二季度急促上扬，环比大涨9.8%。,24,作为高档商务办公一起开发的配套性公寓，尤其抢手，销售价格居高不下。,市场概述,目前深圳CBD建设最大规模最高端的大型商务综合体,世纪中心位于福田中心区福华三路与金田路交汇处，会展中心旁。总建筑面积达到46.6万平方米，融合超甲级写字楼、公寓、五星级酒店和商业四种商务业态于一体。 世纪中心共有4栋塔楼。1号楼为64层超甲级写字楼，总高度280米，为目前中心区第一高。2号楼集甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓于一体。,25,从二手市场来看，由于租赁行情看好，高档公寓在市场上放盘量极少，价格也高。,市场概述,从租赁成交市场来看，位于商务区内的高档公寓，最受高端外籍客商欢迎，也最受高端长线投资客追捧，区内写字楼是众多跨国企业、外商公司的办公地，外籍客商云集，拥有客源充足的高端租客群体支持，高档公寓盘源相对较多，而且近年来陆续有不少新的高端公寓落成，给日后该区高端公寓租赁市场的发展带来有力的支持。,26,从租赁市场看，高档公寓出租行情火爆；尤其作为高档办公配套性公寓，租赁和入住率都非常看好。,市场概述,星河世纪广场由三栋塔楼组成，占地约1.17万平方米。 A栋为准甲级写字楼，楼高39层。B、C栋为“ CBD公寓”，两栋楼高皆为32层，单位面积为34-70平米，专为CBD客户度身定做的定制式服务公寓。,在中心区针对高档办公而开发的配套公寓为数不多，属于稀缺产品,27,新房后市将呈现量跌价升的发展态势,关内仍以小面积户型、性价比高的产品为主；,深圳市住宅租赁市场启稳回升，福田区的住宅租赁均价仍然为最高；,高档公寓市场租售情况火爆，未来需求量呈上升趋势,区位的优势和宏观经济政策的向好将推动区域内地产市场的繁荣。,宏观总结,房地产市场的进一步规范和机构的扶持政策将积极影响整体经济的快速发展和房地产行业的良性增长；,28,思维导图,项目概况,项目背景分析,公寓市场及产品分析,公寓客户及需求分析,市场调研总结,报告思维导图,29,公寓分类,高档公寓分类,相当于精装修小户型住宅，为提高档次和服务水准聘请知名品牌专业管理公司担任物管，但服务内容和房间配备上与酒店式公寓截然不同，一般市场售价也较低。,由酒店管理机构统一运营，借高档酒店先进的管理经验，统一提供星级酒店服务；室内一般都按星级标准精装修；目前市场上的项目多以销售为主。,主要是与高档写字楼同楼或附楼内，享有高档写字楼的建筑、外装修标准、设施配备条件和服务管理，物业管理水准与写字楼一样，以项目物业管理公司的服务为准，多数逐渐转变为商务功能。,商务公寓,酒店公寓,居住公寓,按公寓的使用功能及提供的服务，行业内将公寓分为商务公寓、酒店式公寓和居住公寓。,30,深圳高档公寓格局：从区域比较看，福田高档公寓渐 渐取代罗湖成为市场投资热点，中心区价值预期显现。,南山区城市资源（商务办公积聚化产业化）不足，公寓类项目只成个别的补充的产品 价格与同类居住物业相差无几。,片区规划和城市聚集效应不断上升，区域价值不断显现提升；该片区各类型的高档公寓供销两旺，成为市场热点。,片区房地产市场供需总体稳中有升； 高档公寓市场需求热度已经让位于福田中心区。,评述,公寓市场格局,31,罗湖区：发展较早、依托口岸优势，港人置业份额比其它区域大，是深圳最早最活跃的高档公寓市场、全市高档公寓的主要供应地；区内高档管理的居住类公寓供应量集中，几乎占深圳90%以上份额，目前在售的酒店式公寓有2个； 福田区：福田借助CBD优势，公寓产品价值渐受市场瞩目；05年中心区推出了甲级写字楼装修、配置标准的金中环商务公寓和金中环酒店式公寓，这种与甲级写字楼捆绑开发销售的项目类型在中心区比较少、租售情况良好；高价入市的葵花公寓现已基本售完； 南山区：由于南山区特殊的居住环境和经济特征，区内目前销售型高档公寓项目较少，早期主要集中在国际化程度高、外籍人士众多的华侨城、蛇口两个片区。,借助区域城市功能价值不断提升，福田区高档公寓备受市场瞩目，售/租价格不断抬高。,商务区、高端住宅或酒店聚集区、高新产业区 涉外商贸集散地（港口、口岸等）； 交通便捷、先进要素聚集地； 不可再生自然及社会资源。,高档公寓项目所在位置特征,公寓市场格局,32,KPI体系,选址标准,产品设计,配套标准,物业服务,商务区、高端住宅或酒店聚集区，高新产业区，涉外商贸集散地（港口、口岸等）；,交通便捷、先进要素聚集地；,不可再生自然社会资源；,建筑风格（或欧式或soho等）；,平面布局,气派的大堂、过道、电梯间、宜人导视；,完善配套（房间设施、商务设施、餐饮休闲娱乐配套等）；,精装修（风格差异、顶级建材、艺术装饰、高科技运用）；,星级酒店式服务（直接由星级酒店或是国际知名物业统一管理，或由星级酒店或国际知名物业顾问管理）；,安全设施齐全（不等程智能技术应用，如智能门卡、ID识别技术、24小时实时监控等）；,360度服务（私人管家、干湿洗、订票、擦鞋、熨烫、医疗室等）,高端公寓KPI价值体系,公寓KPI体系,户型优化,多面积赠送,33,深圳各区主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公寓的分布情况。,南山区,葵花公寓,佳兆业中心,金中环公寓,世金国际,红桂皇冠,丹枫白露,辉盛庭国际公寓,江苏大厦,财富广场,高发城驰,星河世纪,华商时代公寓,西BD国际公寓,光彩新天地公寓,波托菲诺国际公寓,国际市长交流中心,四海公寓,泰格公寓,福田区,罗湖区,新一代公寓,公寓分布情况,34,深圳主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公寓产品一览表（一）,现有公寓情况,35,深圳主要酒店式公寓 / 商务公寓/高档管理公寓产品一览表（二）,现有公寓情况,36,从福田区和罗湖区目前高档公寓市场存量看，一手市场供应在350套左右，市场存量不大。,公寓供应分析,37,6.30开盘,当前在售项目公寓部分累计销售率过5成，同时09年 3月后，公寓市场去化速度加快，去化量呈上扬趋势。,盛唐大厦累计销售率为100% 绿景NEO企业大道累计销售率为92%,金地名座累计销售率为95% 华商时代公寓累计销售率为83%,公寓供应分析,38,2008年,2009年,2010年,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,福田区,罗湖区,南山区,世金国际/3.45万/702套,葵花公寓/住宅公寓/2.23万/388套,东海商务中心/商务公寓/18.10万/2栋,大中华国际金融中心/商务和酒店公寓/4.43万/356套,京基金融中心/商务公寓、住宅/约20万,鸿隆世纪广场/商务公寓/2.62万,京广国际公寓/住宅/可售公寓2.03万/190户,盛唐大厦/商务公寓/2.72万,NEO企业大道/商务公寓/248套,四海公寓/住宅/售罄,长城控股南山 中心区项目,福田和罗湖将有较大体量的商务公寓和小户型住宅供应，其中小户型居住项目约34万平米。,华商时代公寓/住宅/可售公寓1.30万/305户,岗厦河园/综合体/约68.2万平方米,金地名津/商务公寓/售罄,金地名座/公寓/2.53万/410套,未来两年供应：商务公寓约50万，住宅约34万，酒店公寓约2.5万,未来供应,39,福田和罗湖的高档公寓供求与住宅市场不同，售价节节攀升，租售两旺体现市场需求旺盛。,深圳罗湖福田高档公寓目前在售楼盘价格挑战新高，如葵花公寓08年以3.5万元/入市，09年第一季度价格小幅走高，大多以超过3.5万元/ 成交；世金国际和金中环公寓售价都在2.6万元/ 左右；公寓租金同比也走高，入住率理想。,市场销售价格,目前深圳罗湖和福田高档公寓租金普遍接近100元/平米，投资回报率基本在7-8%左右，中心区由于近年售价节节攀升，投资回报率相对降低，但CBD区域物业升值潜力为市场所共识。,租金及回报率,05年开盘销售的白金汉宫、世金汉宫均价都达到了1.8万元/平米；今年世金国际和金中环达到了2.6万元/平米，葵花公寓售价创出4万元/平米新高，市场消化稍慢但目前基本售罄。,公寓行情分析,40,销售价格居高不下，甚至屡屡挑战新高；未来新供应公寓市场价格将在高位运行，租赁行情亦水涨船高。,16000元/,世金国际,星河世纪,05年入市，为客户量身定制式的CBD公寓，已售罄；户型面积区间37-70平米； 目前租金约90元/平米；出租率高，租户稳定。,在售高档公寓价格,在售高档公寓资料,40000元/,市场价格,葵花公寓,26000元/,目前在售，全复式套房，主力户型49-60。装修标准：2000元/平米； 未售约350套，预计市场消化时间一年。,目前售磬，装修标准：3000元/平米 该盘依托CBD区域配套为价值诉求市场售价创同类产品价格新高。,本项目在未来二年内面市，片区同类项目市场竞争程度极低，同类项目销售价格高企将使公寓租价在高位运行。,公寓行情分析,41,商务公寓及酒店式公寓租赁市场市场情况较好，平均空置率控制在10%以内。,公寓行情分析,酒店式公寓以在华从事商务活动，较长期居住的外国人为主，没有特定的标准，较长期居住的一般在4天或以上；市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。 商务公寓一般是由中小型企业租来作为办公场所或外地企业在深办事处。,42,南山、福田住宅式公寓租赁市场较好，平均租金较普通类住宅高，空置率低。,公寓行情分析,住宅公寓一般是在深工作生活的小白领单身或小两口选择租住。,部分公寓选择酒店式的日租型经营方式，并将客房细分为多种，如普通大房，豪华大房，豪华套房等。租住客户主要为流动性较强的人群，也有部分商务人士选择较长租期，并按月支付。,43,中心区内的高档公寓为外籍客商和投资客的追捧,公寓行情分析,高档公寓在楼市调整期间表现出较佳的市场活力，由于拥有稳定的目标消费群和固定高端租客群体，因此价格在楼市调整中表现比较稳定，波动较小，从而给予市场较强的信心支持； 从租赁成交市场来看，位于商务区内的高档公寓，最受高端外籍客商欢迎，也最受高端长线投资客追捧，市区内写字楼是众多跨国企业、外商公司的办公地，外籍客商云集，拥有客源充足的高端租客群体支持，高档公寓盘源相对较多，而且近年来陆续有不少新的高端公寓落成，给日后该区高端公寓租赁市场的发展带来有力的支持； 未来，随着深圳市内外经济的不断发展，更多的企业对高档公寓的需求会不断升温，价格也会随之水涨船高，高档公寓的市场行情将非常看好。,44,个性装饰,特色造型,现代元素,考究用材,外立面：公寓的外立面表现出来的是一种建筑语言，是本身的象征符号。,外立面的诉求与其周边环境要相得益彰，与其产品本身要相辅相成；若要表达一种先进现代的诉求，则多采用现代风格，外立面采用玻璃幕墙和铝板，选用银灰色为主色调，半圆柱体的建筑体块，凸出一种时尚感。,公寓产品分析,45,酒店公寓部分,商务公寓部分,金中环酒店公寓和商务公寓连通，交通共享的同时共享客流， 连廊处置有观景台，大中庭采光通风好。,葵花公寓有中庭采光通风好，连廊封闭私密性好。,世金国际人流动线交叉现象严重，梯户比高。,佳兆业中心梯户比高，采光通风不良。,平面布局：高档公寓平面布局在保证人流动线便捷清晰的同时，还须注重房间的私密性和采光通风。,酒店公寓由于梯户比高，宜设置中庭，利于采光通风； 金中环酒店公寓和商务公寓联体连通设计，全方面满足客户需求； 葵花公寓设有4个采光井和2个中庭改善采光通风问题。,中庭,中庭,中庭,采光井,公寓产品分析,46,高档公寓由于梯户比高，设置中庭，利于采光通风；在布局上，通常采用对称式，有些两端布置少量非主力户型，面积相对大一些。,高档公寓平面布局在保证人流动线便捷清晰的同时，还须注重房间的私密性和采光通风。,公寓产品分析,47,休息区,休息区,大堂是通向其他主要公共空间的交通中心，是整个公寓的枢纽，其设计、布局以及所营造出的独特氛围，将直接影响公寓的形象与其本身功能的发挥。 好的大堂设计，比如挑高68.4米，面宽达1020米，墙面和地面采用大理石装修，对讲究气派和商业身份的高端消费者较为匹配 。,空气清新，温度适宜,灯光柔和,布局合理，装饰华丽,天然石材， 高档装饰， 增添高贵,大堂：高档公寓注重大堂的豪华设计，用材讲究外一般挑高2-3层。,公寓产品分析,48,豪华过道,高速电梯,过道的吊顶两边暗藏射灯有着“曲径幽深，别有洞天”的感觉，在灯光的照耀下，天花板更显金碧辉煌，极尽奢华。欧式和中式的完美融合。同样的复古典雅； 国际化的办公节奏就是快速，速度是效率、速度更是效益。 高速电梯在提升速度的同时，也提高了品质，增加了公寓的服务附加值。,电梯厅、电梯轿箱内部及公共走道：部位细部进行精致的装修，以体现住客的尊贵感。,公寓产品分析,49,导视系统是在整体层面上的一种识别符号，它注重人的心理感受和生理感受以及设计对象的整体性营造，会使人产生一种由衷的亲切感，而且会形成设计对象的整体性可识别意向。 优良的导视设计不仅为用户提供了便捷的无声的服务，体现了人性化服务的理念，更提升了公寓本身的附加价值。,导视系统是整合品牌形象，建筑景观，交通节点，信息功能甚至媒体界面的系统化设计。,公寓产品分析,50,与星级酒店相同或相似的高标准精装修，打造高舒适度紧凑的安居空间，公寓户型紧凑，使用率要高。,市场装修标准：赠送家私家电的精装修价格占到总价的15%以上，普通精装修价格占到总价的10% 15% 。,公寓产品分析,51,居家型起居,睿智型起居,简约型起居,简约时尚型用餐区,居家型厨房,卫生间,根据市场细分的不同打造出不同风格的室内空间。,公寓产品分析,52,顶级品牌集合,顶级建材部品的集结号,精装修的选材标准,公寓产品分析,53,内部注重运用艺术装饰提升项目的高品质形象,公寓产品分析,54,智能系统,新风系统,高档照明,特色声光电,随着经济发展与对外交流的增多,顾客对公寓品质的要求也不断提高,推动了室内环境艺术品质的不断提升。 作为室内艺术表现重要因素的照明环境效果受到业主与设计师的关注。 智能化系统在各种功能建筑内都有相应的节能降耗的控制策略和应用。 新风系统的导入改变了传统空调置换空气的方式，有效带走污染物，保证健康的环境。,智能化：高科技的应用无形中体现了物业高档的品质，增加了其自身价值。,公寓产品分析,55,目前在售及租赁活跃的高档公寓，产品类型和户型呈多样化趋势，以尽量满足不同市场需求。,罗湖世金国际提供全复式公寓户型产品，统一标准精装修，国内公司可注册，市场接受良好；金中环酒店式公寓主要提供单房，商务公寓主要以一房一厅为主，全部标准精装修，提供家私家电，目前只有少量房源可供出租；葵花公寓有复式和少量袖珍单房，整体户型趋向小面积，精装修，配置厨房用具。,主要满足临时租住、办公、私人接待等功能，布置紧凑，实用性强。 注重设计大面积的外飘落地窗、附带大阳台，主要考虑实用性和产品附加值。,户型设计,产品类型,罗湖和福田酒店式公寓产品主力户型面积在30-55之间，商务公寓户型面积稍大些，主力户型40-70之间；住宅公寓户型面积跨度较大，客户选择余地多。,面积区间,公寓户型分析,56,高档公寓户型以单房和一房一厅为主，两者为市场供给主力。,公寓户型结构： 从市场调查的情况看，目前市场上公寓以精装修的小户型为主，其中单房户型和一房一厅分别占到38和35%，两种户型占总量的73。而两房的户型包括两房一厅，两房两厅，和两房复式加起来也占到户型的27，可以说市场供应的公寓户型基本以这三类户型为主。,公寓面积结构： 从公寓户型面积的供应情况，目前深圳公寓供应以4049平方米居多，占29.1，而5059平方米次之，占28.0；居于第三的是3039平方米的小户型，占24.3%。4059平米的户型占到57.1%。,深圳主要高档公寓户型结构,公寓户型分析,57,高档公寓把主力户型单房和一房一厅面积进行细化细分，以吸引更多层面客户。,单房主要面积区间： 单房的户型面积中30平米以下的户型占14，3039平米的户型占51，4049平米的户型占20。即3049平米的户型占单房户型的71，这是针对单身白领，外派职员的主力户型，是名副其实的单身公寓，但如果用于居家来说则过于局促了。,一房一厅主要面积区间： 一房一厅的户型中，6069平米是主力户型，占到总体的40，5059平米的户型占到35，4049平米户型也占到17，这三种户型面积占总体的92。是一房一厅的比较合理的户型面积，即可投资用来出租，年轻的白领夫妻也可买来居家，是宜租宜居的理想公寓户型。,公寓户型分析,58,厨房,卫生间,就寝区,起居区,餐饮区,超大落地窗，视野开阔，时尚简约 户型：一室 面积：30-40 有独立卫生间和 厨房，餐厅、 起居室、卧室 多合一，拥有 基本生活配套 适合单身贵族,单房,开敞式厨房，卧室起居分离 户型：一室一厅 面积：30-50 厨房开放，与起居相结合，而又不互相干扰,卧室独立出来，实现动静分区、干湿分离的效果,一室一厅,厨房,卫生间,卧室,起居区,餐饮区,单房和一房一厅的户型针对单身白领和年轻小夫妻，户型配套已能满足。,公寓户型分析,59,两室一厅,户型：两房一厅 面积：60-80 主次卧各据一方，乐享私密生活，12米超大开间，厅堂轩敞亮堂，超大面宽主卧带观景飘窗，浩瀚风景尽收眼底。,小复式,户型：一房一厅小复式 面积：30-60 房型突破平面结构，采用立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。拥有目前最流行的模糊双厅的概念 。,厨房,卫生间,卧室,起居区,餐饮区,卧室,两房和别致的小复式户型扩大居住空间，增加了私密性和功能空间，居家生活更加惬意。,公寓户型分析,60,深圳公寓市场供应主流产品呈现户型及面积相对小、但户型紧凑实用等特点。,主力户型,短缺产品,深圳高档公寓供应主力产品是单房，以50平米以内为主； 复式产品相对较少 一房一厅产品主要为居住性公寓； 二房一厅面积稍大的商务公寓主要为小型公司提供办公场所。,公寓户型分析,61,健身会所,茶艺休闲,餐饮娱乐,大多数高档公寓都拥有功能齐全的独立会所：健身设施、娱乐休闲设施、多功能室、餐厅或酒吧、网吧等,公寓配套,62,服务体系建立原则，体现尊贵式服务。,服务内容主要有： 专业、富经验并能说多国语言的服务团队 礼宾部服务 星级酒店式家务管理 短期保姆服务 轿车服务 24小时送餐服务 专业洗衣 邮件收递 定期举办租户活动 卫星电视服务 送水服务 储物服务 停车服务 ,服务水准的差距主要体现在服务宗旨和服务人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务，会针对目标客户提供个性化服务。而中档及中低档物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平的关键因素。,公寓配套,63,聘请知名品牌物业管理公司, 提供专业化服务,令客户尊享豪宅品质,提升项目形象和品质。,公寓服务,64,注重增值的创新价值点塑造，提升项目的高附加值。,城市景观阳台，弹性功能空间,例：城市景观阳台 强调居住功能； 主卧舒适感； 空间布局的私密性； 观景阳台，可用为阳光房。,可以作为阳光室,可以作为休闲房,公寓创新亮点,65,窗的空间形状变化进行局部创新。,转角凸窗,转角落地凸窗,转角凸窗,例：窗的空间形状变化 可创造多角度观景条件 增加了户型采光、通风的功能 为建筑外立面增添更多的发挥空间,凸窗,公寓创新亮点,66,入户花园,入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。,公寓创新亮点,67,注重增值的创新价值点塑造，提升项目的高附加值。,可以作为阳光室,二层,一层,独特入户花园，既是独特玄关，也是室外小庭院； 5.7米高、 5米宽的挑空客厅，可以成为气派的会客厅、工作室、家庭巨幕影院和游戏厅等； 底楼与花园对应的大南阳台，可以和餐厅打通，增加近10平方米的面积，二楼朝南的卧室，可以与阳台连接，也能扩大主卧的面积。 无论是入户花园、底楼阳台、二楼阳台都能不断增加居住的实用面积，形成不同的新的组合空间。可以说，这套90平方米以内的两房将户型的内部空间组合、变化发挥到了极致。,上海金地未未来,复式两房两厅89.6平方米,公寓创新亮点,68,公寓创新亮点,通过赠送阳台、花池、露台、飘窗，入住花园送一半的面积，层高4.5至5.3米的复式送大部分上层面积,面积稍小且精致的小户型通过赠送面积的方式也能显得阔绰大方。,69,公寓创新亮点,Neo：空中花园，75米中空调高,公寓创新亮点,双空中花园：布局敞亮，配以多面绿化体系，营建办公、商务洽谈新领域纯粹的“有氧会议室”，品香茗或喝咖啡轻松、优雅的商务环境，激活商务办公源动力。 架空层花园：阳光花香，视野广阔，屋顶花园不但能给紧张的工作适度调剂，还是商务接待与客户洽谈的好去处。,架空层,空中花园,空中花园,架空层,挑高架空花园,双空中花园、架空层花园设计不仅是技术的创新，更是视觉的突破和生活工作方式的突破。,70,从深圳房地产实践经验来看，高档公寓价值比较主要包含三大体系，五个核心价值。,人文体系,功能化体系,塔尖效应：城市中的高端示范效应,建筑外观体系,硬性指标,软性指标,舒适/奢华产品,精益服务：星级酒店物管,功能复合：体现综合体的复合功能,豪华装修/高级配置,独享公共空间,综合体建筑尺度视觉冲击,富于特色外立面视觉冲击,高档公寓,公寓价值塑造,71,世金国际唯一复式套房、五星级酒店式服务的高档公寓,佳兆业中心城市B（breakfast）B（bed）私人酒店公寓,葵花公寓居家商务度假一体化CBD服务式公寓和艺术私馆,金中环酒店公寓城市综合体中网络化、个性化、专业化的有国际服务品牌的酒店公寓,公寓项目的个性标签来源于品牌理念、人文价值和项目精神等。,波托菲诺国际公寓为行业精英所度身打造的酒店式国际公寓,公寓项目的个性来自于理念的灌注； 差异化树立了项目个性。,公寓价值塑造,72,房地产版的“葵花宝典“,送面积专题,8、空中单元连廊可一分为二，与相邻单元分享 ,1、层高小于2.2米的低台凸窗和落地凸窗不计面积 ；,2、进深小于3米超大入户花园和大阳台均算一半面积 ，可根据需要变化功能；,3、无盖或上盖超过两层高均为可送全面积的露台 ，可封闭成独立多功能房间；,5、赠送层高小于2.2米的半地下室、地下室适合与地下室相连的一楼住户 ；,6、假梁下层不超过2.2米的隐藏式衣橱不计建筑面积 ，在装修时期可打掉假梁；,7、层高做高不超过5.6米，增加竖向可利用空间 ；,9070的政策限定和房价的不断攀升使得开发商不得不在营销方式上采取多样化； “赠送面积”再度成为09年深圳楼市营销的又一奇观。,4、空调机安放处变生活阳台,可“偷”得1-2平米的面积 ；,73,层高小于2.2米的低台凸窗和落地凸窗不计面积。,送面积专题 1,把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效送到面积。,大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫,在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。,2.2米变2.3米或更高,低于2.2米可送,74,送面积专题 2,进深小于3米超大入户花园和大阳台均算一半面积 ，可根据需要变化功能。,凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。,入户花园只计一半面积，通常面积较大，客户可封闭后做成鞋帽间或小书房、餐厅,进深小于或等于3.0米时，凸阳台送一半面积，可适当封闭增加储物功能，或作为阳光房等功能房使用,75,送面积专题 3,无盖或上盖超过两层高均为可送全面积的露台 ，可封闭成独立多功能房间。,无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积,露台可直接封闭成独立的一个房间，作为卧室、书房等,退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须保证一定私密性。,76,空调机安放处变生活阳台,可“偷”得1-2平米的面积。,设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。,送面积专题 4,77,赠送半地下室、地下室适合与地下室相连的一楼住户。,一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。,赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。,送面积专题 5,78,假梁下层不超过2.2米的隐藏式衣橱不计建筑面积 ，在装修时期可打掉假梁。,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”,隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,送面积专题 6,下层空间不超过2.2米,设计出一道假梁，客户在装修的时候可打掉使室内空间变大,上层空间0.6米左右，可做储藏室空间,隐藏式衣橱,此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。,79,层高做高不超过5.6米，增加竖向可利用空间,在将房屋层高设计到4.8米左右，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。,挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。,送面积专题 7,小阁楼低于2.2米,层高控制在5.6米以下，可在挑空空间上方加盖楼板做成小复式，二层空间计算一半面积，使空间使用率达到极致。,一层2.6米,二层2.5米,楼梯至二层,80,空中单元连廊可一分为二，与相邻单元分享。,通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。,送面积专题 8,在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。,81,送面积专题-案例1,葵花公寓通过赠送阳台、入户花园送一半的面积，层高5.4米的复式送大部分上层面积。,位于石厦北,建筑面积,22331.58, 1栋33层,总户数388,主力户型为23 一房一厅和32平方米的一房、两房。,赠送入户花园一半面积约3.5平米，可改步入衣橱或储藏空间等；,复式B户型 1室1厅1卫1厨39.21,赠送凸窗面积约7平米，光线充沛，视野开阔；,赠送一层生活阳台一半面积约3.8平米；,赠送复式二层一半面积约20平米，做出一套房空间，与一层客厅动静分离；,82,2房1厅2卫54.49-58.96平方米,世金国际公寓自身4.8米层高产品特性，复式双套房概念，赠送二层整层一半的面积，超高使用率达140%以上，尊享超大面积凸窗。,送面积专题-案例2,世金国际B座 位于地王附近的世界金融中心，共推出396套酒店式公寓，全部为复式单位，主力户型为35-65平方米的一房。,注： 复式赠送面积区域,原户型均为一房，通过做复式结构得到二层，赠送上层一半面积约20平米。这样，在二层可多做一间套房，与一层结合成双套房，享受加倍尊贵感。,可改为多功能房,一层赠送露台面积约6平米，可封闭做多一个多功能房。,赠送凸窗面积约3平米，视野更加开阔。,83,该盘位于南山区东滨路和向南路交会处，建筑面积47418，由2栋34层的高层住宅楼组成，共416套，全部都是小户型复式，有58、88两种。,2房2厅2卫88平方米户型,送面积专题-案例3,汉京山5.6米层高的复式、空中衍生的庭院式入户外廊。,客厅 上空,露台,赠送5.7米宽景外廊阳台一半面积约6平米，可隔开并分别与相邻的房间结合出更大空间来。,赠送二层复式一半面积约15平米，可作出一套间加一房，更显阔绰尊贵。,84,送面积专题-案例4,项目位于前海片区次中心地段，建筑面积44559平方米，由三栋高层组成，三梯十户的通廊式结构，确保房间的良好朝向与景观；户型面积37-78。,一房两厅一卫37平方米户型 阳台和落地凸窗不计面积,三房两厅一卫74.69平方米户型 阳台和落地凸窗不计面积,阳台,落地窗,阳光花地送阳台和落地凸窗的面积,阳台,落地窗,凸窗,凸窗,赠送阳台面积，与客厅相连，除提供充足的光线和空气流通性外，还可改小书房或增加储物间功能。,赠送落地窗面积约为3平米，与卧室相连，独享别样风景。,赠送凸窗面积共约为5平米，与次卧室相连，独享别样风景。,3.5平米,10平米,赠送面积约3平米,85,送面积专题-案例5,中海康城国际 所空间赠送，灵活变化，实现两房变三房。,南地块，位于龙岗区龙岗中心城，建面380160 ，共三千多户住宅及15000商业，产品类型以70-89平方米的两房、三房为主。,F型2房2厅1卫75平方米户型,阳台,阳台,挑高阳台赠送全部面积配套给主卧，更显阔绰,前阳台送一半面积，可作为主卧配套书房，或者单独隔成一间房来，实现两房改三房,入户花园送一半面积，除了可增加储物功能外，还可与客厅结合，分割出餐厅的空间，可谓物尽其用。,入户花园,86,送面积专题-案例6,外廊面积全赠送，可做成书房，与次卧和卫生间组成一套房概念。,外廊面积全赠送，可做成带落地窗的大开间卫生间，结合主卧形成豪气主套间，充分体现豪宅之气度。,原为阳台设计，封闭后成为一独立卧室，并赠送一半面积。,奥林华府大面积外廊和阳台赠送，可打造出多套间,87,深圳高档公寓经营模式呈现近似特征。,大多为对外发售后小业主对外出租；,运营模式,大多聘请国际知名品牌管理公司；,物管公司,租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人,租金或售价,小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级公寓以高端客户作为资产长期持有者为主；,租客和购买者,产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型 为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品。,产品面积,对外发售,聘请国际 知名物管,品质高端 保证高价,深挖投资客 不放顶级客,投资小户型为 主大户型为标竿,公寓经营模式,88,金中环高档公寓细化准确的市场定位，高端的管家服务。,主楼：商务公寓、写字楼,裙楼：商业、商务会所,塔楼：商务公寓、写字楼,附楼：酒店式公寓,核心点评： 多功能复合、商务综合体典范 加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”,典型项目分析,89,金中环酒店公寓细分客户市场，根据不同层次人士和需求功能的差异将公寓分为七种，并均按照国际级品质来打造。,细分客户市场，为高端商务人士提供全方位商务空间,金领公寓,商务公寓,高级商务公寓,行政公寓,酒店大堂,典型项目分析,90,建筑特色 采用凸窗、错层露台、隔音镀膜玻璃、五星级酒店式豪华装修。建筑上一直延续了西方建筑的时尚精粹