w科富阳金桥北路地块金色家园项目.ppt

,富阳金桥北路地块 可研报告,杭州公司项目发展部 2009年8月28日,一 土地属性分析 二 市场分析与机会选择 三 客户定位与产品解决方案 四 项目经营分析 五 土地获取方式及风险分析 六 公司运营影响分析 七 能力需求分析 八 总结与建议,目 录,PART 1 土地属性分析,项目基本信息 区位状况 土地属性 地价分析 土地属性结论,政府公开挂牌楼面价为1125元/平米； 根据目前市场形势，预计成交楼面价为2000元/平米 （本报告按2000元/平米测算）,1.1 项目基本概况,富阳城市基本状况,1.2 区位状况,未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征,富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”； 320国道为其城区与杭州的主要通路,从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析， 对于“第四副城”的发展“远需时日”,运动休闲产业功能区,现代工业经济功能区,沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线， 形成了围绕主城区的块状产业布局结构 是高度自给自足的产业发展模式,江南新城,下沙新城,临平新城,320国道,之江转塘,杭千高速,沿江大道,本地块,西湖,之江转塘,三墩城西,富阳,绕城高速,1.2 区位状况,富阳城市基本状况,富阳城市发展城市向北,1.2 区位状况,项目所在之城北片区成为开发热点 区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显,320国道,西山,虎山,传统老城区,第一轮发展沿江西扩,金桥北路,北向腹地成为发展主要方向,传统城区位于东南部,“沿江西扩”告一段落,西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征,北向发展成为必然趋势,金桥北路沿线 逐步形成商品房开发,本地块,西湖,本地块,江南新城,下沙新城,临平新城,富阳,320国道,之江转塘,杭千高速,沿江大道,绕城高速,宗地区位,1.3 土地属性,宗地区位,1.3 土地属性,地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科金色家园项目西侧； 距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程,市中心,本地块,金色家园,宗地四至,1.3 土地属性,北：规划公园西路 (现状为鱼塘),南：规划道路 (现状为鱼塘),西：规划道路 (现状为鱼塘),东：金桥北路,宗地现状,1.3 土地属性,宗地,金色家园,金桥北路,规划公园西路,规划道路,规划道路,宗地现状为鱼塘,宗地,阿周海鲜大酒店,拆迁安置房,绿化带及小区,市第三期经济适用房,容大郦城一期,周边环境,1.3 土地属性,金色家园,鱼塘,鱼塘,周边配套,1.3 土地属性,道路交通情况良好,公共交通匮乏 具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响） 配套处于完善过程中,道路金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区,公交暂无公交配套,配套 大型购物设施：大润发卖场与本案相距约1.3km 教育配套：永兴初中部与本案相距500m 医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施 目前处于匮乏状态,景观西北向可眺望远山景观,环境 东临经济适用房 空气质量优于城区 环境清幽，噪音较少,规划 本案西北侧规划富阳市人民医院 本案正北项规划卖场,距离市政府直线距离约2.7km,食品厂,旅馆,海鲜酒楼,公元名家,农民房,永兴幼儿园 （待定）,万科金色家园,宗地,宗地,宗地周边教育配套完善，有富阳最好的私立学校富阳永兴学校（含中学部及小学部）； 周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚； 医疗和健身配套还比较欠缺。,商业,教育,医疗,区域配套,1.3 土地属性,宗地,太阳城堡酒店,富阳市永兴学校,富阳市综合市场,绿槟榔广场,富阳第四小学,区域配套,1.3 土地属性,玉长城商业广场（银泰已签约）,1.3 土地属性,不利因素说明,地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔,地价与付款节奏,1.4 地价分析,公开挂牌楼面价为1125元/平米；本版测算按2000元/平米计； 政府规定付款周期为18个月，付款节奏为2:2:3:3； 为保证2011年结算，本地块计划在2010年3月付清地价款,可比地价,1.4 地价分析,水果市场地块 （奔腾德邑上城） 出让时间：2009-1 面积：32000方 容积率：2.3 成交楼面地价：2100元/方,复地地块 出让时间：2007-10 面积：140.5亩 容积率：2.5 成交楼面地价：1300元/方,存量土地供应,1.4 地价分析,宗地,公园西路沿线地块 面积：合计约80亩 容积率：2.0 地价未定,金桥北路沿线地块 面积：合计约360亩 容积率：1.8-2.0 地价未定,迎宾北沿线地块 面积：合计约230亩 容积率：1.5-2.3 地价未定,土地属性小结,1.5 土地属性结论,PART 2 市场分析与机会选择,富阳市场整体宏观分析 富阳住宅市场分析 细分市场竞争格局趋势判断 市场分析结论,2.1 富阳市场整体宏观分析,产业结构 工业总产值占当地GDP总量的70以上 以通讯器材及纸业基地闻名全国,经济实力 2007年全市实现生产总值289亿元，增长21.2% 2007年全国百强县排名第28位,生活水平 2007城镇居民人均可支配收入19042元，增长14.2% 人均储蓄余额16079元，增长4.5%。,典型的浙江县城经济发展模式，整体产业处于稳定发展期，民间资本比较富庶 总体市场与杭州关联度不高，未来若干年仍是独立区域市场,城市研判,2.1 富阳市场整体宏观分析,富阳市场总体供求匹配，非常健康城市化和城市扩张稳步进行中，市场容量稳步扩大（08年受新增供应影响）； 从07-08年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常健康,趋势预测,2.1 富阳市场整体宏观分析,2007年富阳企业职工人数与工资情况,年平均工资线：28477元,数据来源：2007年富阳统计年鉴,机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定会成为住宅的主力消费群体。,居民购买力,2.2 富阳住宅市场分析,板块划分,宗地,类型：高层公寓 G2+TOP 卖点：稀缺的市中心地块 G2产品：65000-7500元/方 舒适性三房、四房（130-170方) TOP产品：江滨18号公馆，一线江景房，1.2万元，200-350方平层公寓（已售罄）,城北板块,市中心板块,鹿山新区,类型：排屋+公寓 卖点：自然环境，低密度住宅 排屋：300-500方，15000-16000元/方 叠排：230-300方，11000-12000元/方 公寓：120-160方，7000-8000元/方,类型：高层公寓，少量花园洋房 卖点：发展潜力，合理总价 产品：舒适性三房、四房，少量经济型两房 售价：5000-6500元/方,2.2 富阳住宅市场分析,2008,2007,125-144,180-210,210-250,200-250,70-90,90-125,0-70,144-180,250-300,主流产品：120-140方(三房) 次主力产品：90方（两房），160-200方 (四房) 08年，90方产品的集中供应，造成了08年90方以下产品成交量井喷式提升；,需求特征：分面积段成交情况 （单位：套数）,首置,首改,再改,主力产品,次主力产品,次主力产品,2.2 富阳住宅市场分析,说明：数据统计不全面，取主力在售楼盘数据,需求特征：分总价段成交情况 （单位：套数）,2007年,两房（90方） 集中在：50万以内 三房（125-144方） 集中在：50-90万 四房（144-210方） 集中在：90-110万 大四房（210-300方） 公寓：90-130万 叠排：200-300万 排屋（300-500方） 集中在：400-600万 （表格未体现）,2.2 富阳住宅市场分析,市场供需特征分析,标准两房 50万以内,排屋 400-600万,舒适三房 50-90万,四房 90-130万,叠排、市中心TOP 200-300万,供需特征：舒适三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争激烈。其中G2品类项目，四房热销。C品类项目三房热销 典型项目：丁香公寓、城市花园等 机会点分析：主流市场，直面竞争。溢价能力中等，非最佳选择方案,供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于90指标被迫选择 典型项目：公元名家、阳光里等 机会点分析：溢价能力最弱，不建议开发此产品,供需特征：集中在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高 典型项目：锦绣兰庭、御园、水印林语 机会点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价能力最高。,供需特征：排屋社区中的补充产品。 整体供应量有限，认可度较高.沿江TOP产仅一个项目（江滨18号公馆），已售罄。 机会点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价能力较高。 项目可通过品质提升，产品精装修产品，弥补地段不足 可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，取得竞争优势,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,典型竞品分析丁香花园,宗地,项目规模：总建筑面积约18万方，其中地上建筑面积15万方； 产品：高层公寓 120-140方三房为主，160-170方紧凑四房为辅； 总户数：1100余套 车位比：1：0.6 售价：6000元/方 销售情况：,典型竞品分析丁香花园,规划：强化小组团的围合感 景观：贝尔高林设计，内部高低错落社区.内水景较多，叠式喷水池、喷泉、人工湖组成； 立面：新古典主义的建筑手法,模仿绿城风格,大气、典雅、流畅、稳重,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,典型竞品分析城市花园,宗地,项目规模：总占地90亩，总建筑面积近12万平米 产品：135方，三房；180方，四房为主 总户数：16幢，588户 绿化率：40% 售价：7000元/方 销售情况：,城市花园,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,典型竞品分析城市花园,立面：新古典建筑风格，模仿绿城风格，成熟 稳重 户型：大开间客厅，弧形的落地飘窗，南北双阳台，采光通风良好； 景观规划：规划中央大景观，一些水系、雕塑等,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,户型图（180方）,典型竞品分析锦秀兰庭,宗地,总用地面积：7万平米，总建筑面积9万，容积率1.15； 产品： 排屋：430450平方米 叠排：265320平方米 多层、小高层：108套，110、140、160 售价： 排屋：单价13000-16000元/，起价475万/套 叠排：单价在11000-12000元/，总价在260-350万/套 公寓：8000元./（毛坯）左右,锦绣兰庭,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,典型竞品分析锦秀兰庭,效果图,户型图（322方）,2.3 细分市场竞争格局趋势判断,2.4 市场分析结论,项目机会点分析,整体市场：发展比较健康，未来两年供需关系平稳； 土地属性：城市发展方向，市政府主力打造区块，周边教育资源、医疗配套（规划）、商业配套（规划）齐全，无重大不利因素； 产品竞争力：区域市场品牌开发商仅金都房产（也告罄），复地房产（未上市）总体产品素质不高，项目产品较容易引领市场； 产品供需特征： 200-300万，总价市场供应量有限，溢价能力较高 项目可通过品质提升，精装修产品，弥补地段不足, 可提供复式产品（类叠排产品），合理控制面积，控制总价，取得竞争优势,PART 3 客户定位与产品解决方案,项目整体定位 产品线的选择与比例 产品解决方案 非住宅产品分析 商业配套操作思路,3.1 项目整体定位,富阳高端再改社区 客户特征：再改客户为主，少量高端首改客户 主力：市区及周边乡镇的高端私营企业主 补充：政府及事业单位、金融行业的高管 产品要点： 类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体贴周到物业管理 类叠排复式产品，通过合理控制面积，控制总价，取得竞争优势 充分满足客户爱面子，炫富的心态（客人最容易看到的，就是最重要的），重点提升立面、大堂等最能体现楼盘档次的地方； 高端再改客户改善的重点：居住环境（重点是景观）的改善、物业服务的提升,产品线选择高端再改产品,3.2 产品线的选择与比例,初步强排方案,3.3 产品解决方案,规划设计条件,3.3 产品解决方案,地块价值排序 本地块四周均为城市道路，东面与北面为城市主干道，土地价值较低，几个城市道路转角适合做160平米户型、南面为景观道路，东面为规划城市支路。小区内中央集中绿地逾40000平方米，周边适合做大户型。 交通流线 小区车行主入口设置在北面公园路，解决小区主要车流，在东侧金桥北路设置小区次入口，内部以环形车道沟通，基本到达每一单元，满足日常使用和消防要求。地下车库出入口靠近主入口设置，以利于保持小区内部安静。 环境景观 小区景观主轴由北侧小区出入口广场开始，通过会所直至中央集中绿地，周边的住宅左右对称布置，形成强烈的景观序列。另一条景观轴由金桥北路次入口开始一直到达中央集中绿地，与景观主轴相交形成完整的轴线体系。 沿城市周边的住宅间距也达到了80-90米，可以进行丰富的组团景观设计，与中心景观区形成了多层次的景观空间。,规划方案说明,3.3 产品解决方案,单体方案160方参考户型,3.3 产品解决方案,单体方案200方参考户型,3.3 产品解决方案,单体方案250方参考户型,3.3 产品解决方案,商业配套定位,3.4 非住宅产品分析,金色家园,富阳市人民 医院(规划),大型卖场 (规划),消防 之队,海鲜 酒楼,永兴中学,容大郦城一期,永兴幼儿园 （代建）,经济适用房(规划),拆迁安置房,公 园 路,金 桥 北 路,规 划 道 路,规划道路,宗地,商业 广场,项目规划建议 建议商业应分布在公园西路； 东北角建议规划小商业广场，与金色家园商业广场相呼应，形成区域的商业中心 项目规模建议 定位：社区型商业+部分会所功能 同时考虑医院等规划，带来的未来商铺价值的提升 建议总规模控制在 7000-8000方 商业售价建议 参考容大五环城市花园10000元/方 考虑未来土地属性变化及周边规划带来的商业价值提升 建议商铺售价 13000元/方,车位比 1：1.5 车位个数 2264个，其中地下车位2044个，地面车位220个 车位价格 8万元/ 个（金色家园项目拟售7万元/个） 去化率 到住宅售罄时车位销售90%，余10%未售出,项目车位售价及销售安排,3.4 非住宅产品分析,PART 4 项目经营分析,首期项目开发计划 项目销售计划 项目主要经济指标 项目开发各年的销售及利润体现 经济测算敏感性分析,首期项目开发计划,4.1 首期项目开发计划,项目销售计划,4.2 项目销售计划,注：车位按销售90%计,各年利润体现,项目主要经济指标,4.3&4.4 主要经济指标及各年利润体现,PART 5 土地获取方式及风险分析,土地权属状况与项目背景 土地获取方式 项目风险与防范,土地权属状况与项目背景,5.1 土地权属状况与项目背景,土地交易方式：公开挂牌 公示时间：2009年8月25日 挂牌时间：2009年9月8日 挂牌保证金：6900万 竞买方式：独立竞买,交易方式,获取流程主要节点,公开挂牌 09-9-8,立项会 09-8-31,可行性研究报告 09-9-1,决策会 09-9-2,交保证金 09-9-3,摘牌 09-9-8,办理后续各项开发手续,签订出让合同 09-9-15,土地获取方式,5.2 土地获取方式,风险分析,5.3 项目风险与防范,潜在竞争对手分析,PART 6 公司运营影响分析,公司运营现状描述 项目资金缺口及解决方案 项目获取对公司整体运营影响,现有资源状况,注：1 白鹭郡北、竹径茶语、威尼斯水城、逸天广场、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在统计范围内 2 可售面积包含住宅及商业，不包含车位，统计时间截止09年6月底,6.1 公司运营现状描述,现有资源结构,T2及TOP类产品比重过大,产品线结构,品类结构,首置首改类产品较缺乏 再改及高端类产品比重过大,注：按项目可售资源统计,6.1 公司运营现状描述,地 铁 1 号 线,杭州绕城,地铁2号线,西溪蝶园,可售项目分布,良渚文化村 （白鹭郡东、白鹭郡南、白鹭郡西、阳光天际、绿野花语、金色水岸）,公望,金色家园,6.1 公司运营现状描述,公司运营现状指标分析,6.1 公司运营现状描述,从销售额来看，09年杭州公司因主流产品不足，计划销售额有所下降 从负债率来看，杭州公司目前计息负债状况有余力运作新项目 从周转率来看，目前营运资本周转率相对偏低，急需现金流贡献型项目实现快速去化来提高周转率 从可售资源来看，如无新项目补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏,项目经营定位,打造富阳标杆性高端城市公寓项目 杭州公司08年战略进入富阳，凭借公望项目已在富阳树立起良好的品牌形象及口碑；金色家园项目因高附加值也引起广泛关注； 本地块规模较大，形状规整，规划指标优越，是打造富阳最高端的精装修城市公寓的机会点 补充杭州公司后续可开发