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契 税,上饶市地方税务局 查吉胜,契 税,一、概 述,（一）概念 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （二）特点 契税属于财产转移税； 契税由财产承受人缴纳。,（三）现行基本法规 中华人民共和国契税暂行条例 国务院令第224号 共十五条 1997年10月1日起施行。 1950年4月3日中央人民政府政务院发布的契税暂行条例同时废止。 中华人民共和国契税暂行条例细则 财法字199752号 共二十二条 1997年10月1日起施行。 此前财政部关于契税的各项规定同时废止。 江西省契税实施办法 1997年10月1日起施行。 共二十八条 1951年8月9日省人民政府发布的江西省契税暂行条例施行细则及省政府、省财政厅以前关于契税的各项规定同时废止。 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行） 江西省地方税务局公告 2011年第4号 2011年6月1日起实施。,二、税制要素,（一）纳税（义务）人 基本规定 暂行条例： 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 细则： 第四条 条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。 江西省契税实施办法：第二条,具体规定 关于外商投资企业和外国企业适用税种问题：（七）中央人民政府政务院1950年4月3日发布的契税暂行条例。本通知自1994年1月1日起施行。（国发199410号） 关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题 甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据 中华人民共和国契税暂行条例 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。 上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。,关于以划拨方式取得土地使用权再转让，契税纳税人及计税依据的问题 以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为 中华人民共和国契税暂行条例细则 第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。 取得转让土地使用权的承受人，应按照 中华人民共和国契税暂行条例 第四条规定的成交价格缴纳契税。因此， 条例 与 细则 规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。（财税200014号） 以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。（财税201282号）,（二）征税对象（范围） 基本规定 暂行条例： 第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： （一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。,细则： 第二条 土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。 承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。 土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。,土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。 土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。 房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。,第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： （一）以土地、房屋权属作价投资、入股； （二）以土地、房屋权属抵债； （三）以获奖方式承受土地、房屋权属； （四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。,江西省契税实施办法： 第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（五）以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 具体规定 关于购买安居房、经济适用住房的减免税问题。条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。（财税字199896号） 居民通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。（国税函1998829号）,关于抵押贷款购买商品房征收契税：购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。（国税函1999613号） 关于以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税：合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给一方。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。（国税函1999737号）,土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。（国税函20021094号） 对事业单位性质的医院承受土地、房屋权属用于医疗的,免征契税，其他性质的医疗单位不在免税之列。你区北海市先觉新医正骨医院不属于（公有）事业单位，对其购买房屋作为医疗用房应照章征收契税.(国税函20031224号）,与房屋相关的附属设施契税：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（财税2004126号） 按照中华人民共和国继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。（国税函20041036号） 城镇房屋拆迁：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（财税200545号）,军队办理离退休干部经济适用住房产权涉及契税问题：根据现行契税政策规定，军队离退休人员购买经济适用住房，亦应依法缴纳契税。（国税函2005835号） 关于对受赠土地、房屋的征免契税问题。根据中华人民共和国契税暂行条例第二条的规定，契税的征税范围（行为）包括赠与，不包括继承。国税函20041036号进一步明确，不属于契税征税范围的继承是指法定继承行为。国税发2006144号，其中“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”的规定，并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。,关于应税房屋的判断标准问题。对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。根据财税地19873号对于“房屋”的解释：“房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产”。此外，财税2005181号还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。,关于事业单位改制的相关契税政策问题。根据现行契税政策规定，国有事业单位改建为有限责任公司或股份有限公司，对于改建前后投资主体发生变化，新设公司承受原事业单位土地、房屋权属的，应征收契税；对改制前后投资主体没有变化，新设公司承受原事业单位土地、房屋权属的，应免征契税。 关于国有银行改制相关契税政策问题。根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）规定，对原中国银行等国有商业银行进行重组改制上市过程中承受原银行及其全资下属单位土地、房屋权属的，可免征契税，但在改制过程中以出让方式承受原划拔用地的情况不属于免税范围，对出让土地的承受人应征收契税。,关于投资一人有限责任公司的契税政策问题。在契税征管中，对于同一自然人发起设立的一人有限责任公司与个人独资公司之间发生的土地、房屋权属转移行为，可按照财税2003184号第七条的规定，认定为“同一投资主体内部所属企业的划转行为”，不征收契税。（农便函200628号） 未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题：地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。（国税函2007645号）,县邮政大楼购买土地是否征收契税：横峰县邮政局属于企业单位。因此，横峰县邮政局购买土地使用权建办公楼不属于中华人民共和国契税暂行条例规定的契税减免范围，需按4的税率缴纳契税。（赣财农税字20008号） 根据财政部、国家税务总局关于对中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知（财税200110号）的规定，金融资产管理公司依法处置不良资产，将土地、房屋所有权拍卖出售，承受土地、房屋所有权的单位和个人不能享受免征契税的政策优惠，必须依法缴纳契税。（赣财农税字200112号）,（三）计税依据 基本规定 暂行条例： 第四条 契税的计税依据： （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,细则： 第九条 成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 第十条 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。 第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。,江西省地方税务局契税征收管理办法（试行）： 第五条 契税的计税依据： （二）国有土地使用权划拨改为出让的，为应补缴的土地出让金和其他出让费用; （五）一方提供土地使用权和另一方提供资金的双方合作建房，属于土地权属转移，对提供资金方征收契税，计税依据为取得部分土地使用权的成交价格。 以上价格包括合同确定的价格以及承受者应交付的的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显偏低并且无正当理由的，由地税征收部门参照市场价格核定；或者由具有相应资质的房地产评估机构进行综合评估后，由地税部门确认。,具体规定 关于计税价格问题。合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。（财税字199896号） 关于要求明确与房屋相关的附属设施契税政策：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（财税2004126号）,出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。,（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（财税2004134号）,房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。国税函（2007606号） 国有土地使用权转让契税计税依据确定问题：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。财税（2007162号） 国有土地使用权改变用途缴纳的土地收益金征收契税问题：根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（国税函2008662号）,国有土地使用权出让契税计税依据确定问题：财税2004134号规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。（国税函2009603号） 土地权属转移征收契税中有关问题：根据江西省契税实施办法第十一条规定：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地出让费用或土地收益，即土地出让合同的成交价。同时，承受所转让土地、房屋权属的买方应根据江西省契税实施办法第二条的规定缴纳契税，其计税依据为转让合同的成交价。（赣财农税字199929号）,行政划拨土地转让征收契税：根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，萍乡市建萍房地产开发公司承受萍乡市印刷厂原行政划拨土地，必须依法缴纳契税。其计税依据为双方签订合同的成交价，土地出让金部分不能从计税依据中剔除。（赣财农税200224号）,根据中华人民共和国契税暂行条例第四条及中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定，纳税人申报契税的计税依据（成交价格）明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照纳税义务发生时的市场价格核定其应纳税额。纳税人未按规定申报缴纳应纳税款的，应根据中华人民共和国契税暂行条例第九条、中华人民共和国税收征收管理法第五十二条及国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照执行的通知（国税发2001110号）文件的规定，结合具体情形，决定是否加收滞纳金。（饶地税函201223号）,（四）税率（税额） 基本规定 暂行条例： 第三条 契税税率为3%5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 江西省契税实施办法： 第九条 本省契税适用税率为。,1950年版契税暂行条例（一九五0年三月三十一日政务院第二十六次政务会议通过，一九五0年四月三日政务院发布，一九五四年六月十一日财政部奉政务院（54）政财习字第48号批示以（54）财农范字第58号通知修改） 全文失效 第五条 契税税率之规定如下： 一、 买契税，按买价征收百分之六。 二、 典契税，按典价征收百分之三。 三、 赠与契税，按现值价格征收百分之六。,具体规定 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（财税2004126号） 应纳税额计算 应纳税额=计税依据税率,（五）纳税义务发生时间 基本规定 暂行条例： 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 细则： 第十七条 纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。 江西省契税实施办法： 第十九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,具体规定： 拆迁安置房（回迁房）首次转让如何认定其购买房屋时间问题：根据国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税200589号）规定，对拆迁安置房（回迁房）以原房屋产权证发证时间或原房产办证时缴纳契税时间确认为起始时间。同时出具房屋产权证或契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。无原房屋产权证或原房产契税完税证明的按房屋拆迁补偿安置协议签订日期为起始时间。（赣地税函2011128号）,（六）纳税地点 基本规定 暂行条例： 第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务机关。 具体规定： 建银投资公司在全国各地财产所涉及的房产税、城镇土地使用税、车船使用税、契税，由该公司的受托代理人向财产所在地主管税务机关申报缴纳。（国税发200552号）,（七）纳税环节 在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋产权证之前。,（八）纳税期限 基本规定 暂行条例 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 细则： 第十六条 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。 江西省契税实施办法： 第二十条 纳税人应当自纳税义务发生之日起日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在日内缴纳税款。,（九）税收调整措施税收优惠 基本规定 暂行条例： 第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； （四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,细则： 第十条 土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。 第十二条 条例所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。 用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。 用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。 用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。 用于军事设施的，是指： （一）地上和地下的军事指挥作战工程； （二）军用的机场、港口、码头； （三）军用的库房、营区、训练场、试验场； （四）军用的通信、导航、观测台站； （五）其他直接用于军事设施的土地、房屋。 本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。,第十三条 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。 第十四条 不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。 第十五条 根据条例第六条的规定，下列项目减征、免征契税： （一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （三）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。,江西省契税实施办法： 第十三条 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋免征契税的适用范围： （一）用于办公的办公室（楼）以及直接为办公服务的附属建筑物，包括车库、值班室、锅炉房。 （二）用于教学的教室（教学楼）、实验室、图书馆、运动场、食堂、学生宿舍。 （三）直接为医疗服务的门诊部、住院部、检验室。 （四）用于科研的科学试验场所以及直接为科研服务的场所。 （五）用于军事的军事设施 （六）其他直接用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的土地、房屋，其具体范围由县级以上征收机关确定。,第十六条 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。 第十七条 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。,具体规定 关于经营性事业单位的减免税问题。目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据条例第六条、细则第十二条和财政部1996年发布的事业单位财务规则的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按事业单位财务规则进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按事业单位财务规则第四十五条规定，应执行企业财务通则和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。（财税字199896号）,根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。（国税函1999391号） 房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。（国税函1999465号） 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。自1999年8月1日起执行。（条款失效 财税字1999210号）,监狱管理部门是对犯罪人员执行刑罚的机关，其所承担的公务有一定特殊性，除干警办公用房外，监舍也是执行公务的必备条件。因此，对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。（国税函1999572号） 为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军队离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。（财税字2000176号） 对军队、武警部队和政法机关所办企业脱钩移交过程中涉及的契税予以免征。（国税函2000468号）,对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照中华人民共和国契税暂行条例第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。（财税2000130号） 对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。（国税函2001483号）,对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照中华人民共和国契税暂行条例第六条第（一）款的规定，免征契税。（财税2001156号）（财税200439号） 宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62 的股权而于2000 年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001 年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62 的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（国税函2002771号）,关于与房屋相关的附属设施契税政策：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（财税2004126号） 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（财税2004134号） 对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（国税函20041036号）,城镇房屋拆迁：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（财税200545号） 对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税200824号）,法院判决撤销房屋所有权证是否应予退还契税问题：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（国税函2008438号） 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财税2008137号 条款失效）,城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）有关税收政策： 对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。 所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。（财税号201042号）,公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策：对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。（财税201088号） 调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（财税201094号）,购房单位和个人办理退房有关契税问题：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（财税201132号） 房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（财税201182号） 支持农村饮水安全工程（以下简称饮水工程）的建设、运营，有关税收政策：对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。,本文所称饮水工程，是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本文所称饮水工程运营管理单位是指负责农村饮水安全工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、在民政部门注册登记的用水户协会等单位。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税；依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受上述税收优惠政策。 上述政策(第五条除外)的执行期限暂定为2011年1月1日至2015年12月31日。自2011年1月1日至本文发布之日期间应予免征的税款（不包括印花税），可在以后应纳的相应税款中抵减或予以退税。（财税201230号）,根据现行政策的规定，房屋的分析、继承虽发生了权属转移，但不属于产权交易行为，因此不属于新条例和实施办法的征税范围、亦不征收契税。非继承人接受赠与的房屋，应按赠与行为征收契税。（赣财农税字199818号） 江西省契税实施办法第十六条的规定：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属的，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。因此，对拆迁安置房可酌情减征或免征契税，其减免标准为：拆迁安置房面积高于原拆迁面积的，仅对其面积差额按新房价征收契税；拆迁安置房面积小于或等于原拆迁面积的，免征契税。（赣财农税字199914号）,关于法定继承人用交易方式继承房产是否征收契税问题：经请示国家税务总局，房屋法定继承人继承超过本人应继承房屋所有权的份额，不论其超出的继承部分以何种方式取得，均不属于契税的征收范围。（赣财乡200624号）,（十）法律责任 基本规定 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行）： 第十三条 主管地税部门应定期组织契税征管检查，公布举报电话，及时受理、查处举报的偷逃抗骗税行为。地税部门依法执行公务时，任何单位和个人应及时、准确提供相关资料，不得拒绝和阻挠。,第十四条 对纳税人进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的行为，由主管地税部门依法追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依法处以罚款；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对纳税人有抗税行为的，主管地税部门要按照规定及时移交司法机关依法处理。 地税部门违反法律、行政法规规定，擅自减免税的，除依法补征外，将追究负责的主管领导和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 地税人员徇私舞弊或玩忽职守，不征或少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。 具体规定 国家税务总局关于进一步明确契税纳税人有关法律责任的通知（国税发1998195号）,三、征收管理,（一）减免管理 基本规定 细则： 第十六条 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。,江西省契税实施办法： 第二十一条 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关申报减免。当地契税征收机关审核后，由县级以上契税征收机关批准。 县级以上契税征收机关须在30日内作出决定，同意减税、免税的，应当及时通知纳税人，并报上级契税征收机关备案；未经批准的，纳税人应当在接到通知后按规定期限缴纳税款。,江西省地方税务局契税征收管理办法（试行）： 第七条 契税的减免。凡享受减税、免税的纳税人，应在签订土地、房屋权属转移合同之日起10日内，向土地、房屋所在地地税部门书面提出减税、免税申请，填写“契税减免申报审批表”，并同时报送房地产交易情况及有关减免证明材料。地税部门审核后，按照契税的减免权限及时办理减税、免税或上报手续。 除国家规定的减免范围，任何单位和个人都不得以任何理由擅自减免契税。,具体规定 国家税务总局耕地占用税契税减免管理办法（国税发200499号） 申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。 逐级备案制度。契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。 契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。 计税金额在10000万元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。,江西省地方税务局耕地占用税和契税减免税管理办法（试行）（2011年第5号公告） 共十六条，自2011年6月1日起实施。 减免税范围：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，符合契税减免税政策的，暂按2%税率征收；购买面积在90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，暂按1%税率征收；个人拆迁安置房面积小于或等于原拆迁面积的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部、国家税务总局规定的其他减征、免征契税的项目。 减免税对象：符合国家有关政策规定，依法享受减征或免征耕地占用税、契税政策的单位和个人（纳税人）。,减免税申请：纳税人在用地申请获得批准后30日内，向占用耕地所在地的县（市、区）地税部门办税服务厅（征收窗口）提出减免税申请。应如实填写契税减免税申报审批表、并提供相关证明资料。所附证明资料应列清单。 减免税审核审批： 即时审核审批的项目和适用对象：减免税项目较简单、具有普遍性，减免税申报证明资料较明确、规范，大都由自然人纳税人申报的，可实行办税服务厅（或征收窗口）受理申报，耕地占用税和契税征收管理所（或主管地税机关）派驻窗口人员负责审核；符合即时审核审批条件的，应经县级以上地税局局长（或授权人员）批准后于审核的当日办理减免手续。适用对象为自然人纳税人。,程序审核审批的项目和适用对象：除即时审核审批项目以外的减免税项目均为程序审核审批项目。适用对象为非自然人纳税人。其程序为：由各级地税部门耕地占用税和契税征收管理所进行初核，县级（含）以上地税税政部门复审，报县级以上地税部门减免税领导小组审核；需要对减免税申请材料的内容进行实地核实的，地税部门应当指派工作人员按规定程序进行实地核查，并将核查情况记录在案，制作调查报告，上报审查后按规定程序审核。不符合减免税规定的，应向纳税人说明原因，并核定其应纳税额，转入税款征收程序；情况较为复杂需向上级地税部门请示的，应向纳税人说明情况，并在规定时限内办理减免税手续。,各级地税办税服务厅（或征收窗口）的受理人应要求申报人如实填写减免税申报表并提供相关资料，告知申报人若申报不实或虚假申报而应承担的法律责任。对申报人没有按照规定提供资料或提供资料不全面的，受理人应一次性告知申报人应补正的全部资料；对情况较为复杂的在三个工作日内告知申报人应补正的全部资料。,减免税的审核流程： 即时审核的，要有审核材料、审核意见、局长（或授权人员）签字，然后为纳税人办理减免税证明。程序审核的，应以地税部门的正式文件批复，并按照省批给市、市批给县的流程办理；县级地税办税服务厅（或征收窗口）收到减免决定后，应向纳税人开具减免税证明。纳税人持减免税证明向房管、国土管理部门办理有关房屋、土地权属的变更登记手续。若地税主管部门在规定期限内不能作出决定的，应将延长期限的理由告知纳税人。,减免税的办理权限： 计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免税，由省地方税务局办理； 计税金额在5000万元（含5000万元）以上，10000万元以下（不含10000万元）的减免税，由设区市地方税务局办理； 计税金额在5000万元（不含5000万元）以下减免税，由县（市、区）地方税务局办理。,不征税认定管理： 对需办理建设用地批准书及有关土地、房屋的权属变更登记手续的，其占用的耕地（含其他农用地）及转移土地、房屋权属过程中属于不征税的情形，各级地税办税服务厅（或征收窗口）负责进行不征税事项的申报受理，耕地占用税和契税征收管理所（或主管地税部门）负责审核认定、不征税证明的出具。 申请。受理审核。,减免税的后续管理：“两税”的减免，实行申报管理、逐级备案制度。省级地税部门应在办理减免税手续完毕之日后30日内报国家税务总局备案。设区市以下地税部门办理的减免税，要完备手续、完善减免税管理台帐，减免税资料要按项目建立清册，归档并于每半年向省级地税部门备案。 减免税文书：契税减免税申报审批表；契税减免税项目报送资料清单；契税减免税资料补正通知书；契税减免税证明；不征契税的情形；不征契税政策界定申请审核表。,（二）票证管理 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行） 第十二条 “契税”票证管理 “契税”按照纳税人不同的缴款方式分别使用税收通用缴款书、税收通用完税证、税收汇总缴款书、税收转账专用完税证四种税票办理税款征缴。 缴纳了契税的纳税人可凭税收通用缴款书第六联、税收通用完税证第四联或税收转账专用完税证第一联和批准后的减免税申报审批表办理减免税，并到当地房产管理部门或土地部门办理有关手续并存档。如果税收通用缴款书第六联（存根联）基层地税部门需要保存的，可由征收人员在征管信息系统相应模块中打印电子数据清单替代。,国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知（国税发2005151号） 国务院要求各有关部门都要对房地产形势密切跟踪、及时研究。加强房地产行业的税收分析工作，充分发挥税收在调控房地产行业方面的作用。 契税政策及征管方面 1.每月契税总的收入额。 2.总收入额中房屋契税的收入额和土地契税的收入额。 3.房屋契税收入中从新建商品房销售中取得的契税收入额以及增量房销售的套数、面积；从存量房转让中取得的契税收入额以及存量房成交的套数、面积。 4.新建商品房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通住宅销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。 5.存量房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。,（三）核算管理 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行） 第十二条各级地税部门要严格按照税收会计制度和全省地税系统征管业务软件税收会计核算操作规范的要求，将契税的应征、征收、减免、欠缴、上解、入库和提退全部纳入江西地税管理信息系统管理并列入税收会计核算，每月通过税收会统月报及江西减免税分类统计表反映和上报相关数据。,（四）征收机关 基本规定 暂行条例： 第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务机关。 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行）： 第十条 契税由各级地方税务部门依法负责征收管理和减免税管理。,具体规定 直接征收 国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知（国税发2004137号） 国家税务总局决定，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。 要建立健全直接征收的管理制度。设置申报窗口，制定、完善征管工作规程 要及时终止委托代征。办理票款结报手续，收回委托代征证书。2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。 职能划转 财政部 国家税务总局关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知（财税200937号）,（五）综合治税 基本规定 暂行条例： 第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 第十二条土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行） 第十一条 严格执行“先税后证”制度。,具体规定 国家税务总局 国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知（国税发199831号） 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号） 国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知（国税发2005111号）,（六）适用征管法 具体规定 国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照中华人民共和国税收征收管理法执行的通知（国税发2001110号） 自2001年5月1日（含本日，下同）起到国务院制定的农业税收征收管理办法实施前，农业税收的征收管理，暂参照税收征管法的有关规定执行。,（七）申报征收 基本规定 细则： 第十九条 条例所称有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。 江西省地方税务局契税征收管理办法（试行）： 第九条 契税纳税申报。纳税人按照要求填写契税纳税申报表，在规定的期限内到当地地税