国有土地使用权收回的法律问题.ppt

国有土地使用权收回的 法律问题, 蔡卫华,第一部分 我国土地管理法律制度介绍 第二部分 国有建设用地使用权的收回 第三部分 国有农用地使用权的收回 第四部分 集体土地征收与其上房屋的拆迁,内容提要,第一部分 我国土地法律制度介绍 一、我国有关土地的立法情况 二、土地管理法律制度主要内容,一、我国有关土地的立法情况,根本法律宪法 基本法律民法通则、物权法 专项法律土地管理法、城市房地产管理法,我国有关土地的立法情况,根本法律宪法 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。,我国有关土地的立法情况,基本法律民法通则 1986年民法通则在“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”部分对土地加以规定。,我国有关土地的立法情况,基本法律物权法 全面肯定了土地管理法，将其指导思想、基本原则和主要制度以基本法形式确立下来。,我国有关土地的立法情况,专项法律土地管理法 1986年6月25日通过 1988年12月29日修正 1998年8月29日修订 2004年8月28日修正,我国有关土地的立法情况,专项法律城市房地产管理法 1995年1月1日施行 对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定,我国有关土地的立法情况,配套法规建设 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、土地管理法实施条例、基本农田保护条例等 国土部制定20余部土地管理方面的部门规章 各地先后制定土地管理法实施办法和土地登记、规划、市场建设、执法监察等方面的地方性法规、规章近150部,我国有关土地的立法情况,以宪法、 民法通则 、物权法为基础，以土地管理法、城市房地产管理法等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充的，适应经济社会科学发展、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系已基本形成。,我国有关土地的立法情况,重要文件 1997年关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中共中央、国务院97年11号文件) 2004年关于深化改革严格土地管理的通知（国发200428号，简称28号文件） 2006年关于进一步加强土地调控有关问题的通知（国发200631号，简称31号文件） 2008年国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）,二、我国土地法律制度的主要内容,（一）土地权利制度 （二）土地权力制度,土 地 法 律 制 度,土地权利制度,土地权力制度,土地物权体系,权利救济制度,土地登记制度,土地市场制度,征收征用制度,土地利用制度,执法监察制度,土地用途管制制度,土地规划计划制度,基本农田保护制度,耕地动态平衡制度,农用地转用审批制度,土地开发整理复垦制度,土地节约集约利用制度,第二部分 国有建设用地使用权的收回 一、处罚收回 二、闲置收回 三、期满收回 四、提前收回 五、其他收回 六、临时用地收回,一、处罚收回,一、处罚收回,土地管理法第七十八条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。 非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。,一、处罚收回,土地管理法第八十条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。,一、处罚收回,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款： “未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。?,二、闲置收回,二、闲置收回,1、相关规定 2、闲置收回的性质 3、闲置收回的程序 4、闲置收回的情况,1、相关规定,土地管理法第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定办理。 ,1、相关规定,城市房地产管理法第26条： “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。,1、相关规定,基本农田保护条例第18条： “禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区”。,1、相关规定,闲置土地处置办法（国土资源部令第5号）第4条： 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,1、相关规定,国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号） (七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。,1、相关规定,关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号） 土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。 二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。 三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。,2、闲置收回的性质,收回的性质：行政处罚？ 国家土地管理局印发关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见的通知1997国土法字第153号 关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见,收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。 五、依照城市房地产管理法第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。,2、闲置收回的性质,国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601） 第三十一条 受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿： （一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款； （二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。,2、闲置收回的性质,国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601） 第三十二条 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。,2、闲置收回的性质,国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议 问：某法制办就国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议问题，向我院行政审判庭征求意见。由于该问题事关重大，现将函复意见（草拟稿）送请你委审查，望尽快函复我院。（最高人民法院2004年8月18日）,2、闲置收回的性质,答：根据中华人民共和国城市房地产管理法第七条、第十四条的规定，国有土地使用权出让合同，是国家作为国有土地所有者将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，并由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的书面合同。根据中华人民共和国城市房地产管理法第十五条、第十六条的规定，土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同并可以请求违约赔偿；市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，可以请求违约赔偿，并由土地管理部门返还土地使用权出让金。因此，在国有土地使用权出让合同履行过程中，土地管理部门解除出让合同，是代表国家行使国有土地所有权，追究合同另一方的违约责任，不是行使行政管理权，由此产生的争议应属于民事争议。你院2001年印发的民事案件案由规定（试行）中也已列明，作为民事案件案由的房地产开发经营合同纠纷，包括土地使用权出让合同纠纷。 现行法律中没有关于行政合同的规定。在国有土地使用权出让合同履行过程中，因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议，宜作为民事争议处理。（全国人大常委会法制工作委员会2004年9月22日）,3、闲置收回的程序,闲置土地处置办法第五条依照本办法第四条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。,3、闲置土地收回的程序,闲置土地收回与抵押权的冲突 闲置土地处置办法第三条第一款 市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。,3、闲置土地收回的程序,闲置土地收回与查封的冲突 国土资源部关于对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复（国土资函403号 1998年12月11日） 海南省国土海洋环境资源厅： 你厅关于收回被司法机关查封国有土地使用权问题的请示（琼土海环资199833号）收悉。经研究，现答复如下： 司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。,4、闲置收回的情况,国土资源部关于房地产闲置土地情况的公告（国土资源部公告2010年第27号） 为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）“严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地”等相关规定，现将各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况（详见附表）予以公告。 地方各级国土资源主管部门要认真按照国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，暂停其参加新的土地竞买活动；对已查处整改到位的，由各省（市、区）国土资源主管部门核实后，将处置情况及时上传部土地市场动态监测与监管系统，部将通过国土资源部门户网站的中国土地市场网及时公告，解除对相关房地产开发企业及其控股股东参加土地竞买活动的限制。不执行上述规定的，要按有关规定严肃追究责任。,三、期满收回,三、期满收回,1、相关规定 2、续期,1、相关规定,土地管理法第58条第1款： “有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； ,1、相关规定,城市房地产管理法第22条第2款： “土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。,1、相关规定,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条： “土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”,1、相关规定,物权法第一百四十九条 ： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,1、相关规定,国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601）第五章 期限届满 第二十五条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。,1、相关规定,第二十六条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第 项约定履行： （一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿； （二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。,1、相关规定,第二十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。,2、续期,物权法第一百四十九条 ： 1、有偿还是无偿续期？ 2、续期多长时间？ 3、如何实现有偿？,2、续期,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条： 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。,2、续期,有偿：交税？土地出让金、税、费是三个不同的范畴 土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格，是土地使用权的交易价格，借助土地市场平等竞争通过土地使用权交易实现，价格高低取决于土地市场的供求关系，解决土地市场配置和产权交换、交易的问题，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。 费则是为补偿政府有选择的为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的负担公平问题，收费遵循对等补偿原则，收费高低与享受特定服务的成本相对应，一手交费一手取得服务，例如土地登记费。 税收是凭借国家政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用，解决的是政府无选择的对公民普遍提供服务的费用补偿。交纳税收与取得服务不存在一手交税一手取货的直接对应关系，纳税人交纳税收的高低与享受政府服务量也不直接对应。税收是凭借国家政权强制力收取的，解决的是收益再调节问题。,2、续期,财政部国土资源部建设部关于印发已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定的通知(财综字1999113号) 二、 已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于购买的已购公有住房或经济适用住房座位置的标定地价的10%确定。 购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。,2、续期,关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法(国管房改2003165号) 第九条上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。 北京市已购公有住房上市出售实施办法 六、上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。 按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。,2、续期,国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知(国土资用发199931号) 二、关于土地使用权出让年期的确定 已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。 已购公有住房所在宗地为出让土地的，其土地出让年期仍以原国有土地使用权出让合同和国有土地使用证规定的出让年期为准，明确相应的剩余使用年期。,四、提前收回,四、提前收回,1、相关规定 2、收回的前提 3、收回的程序 4、收回的补偿 5、提前收回与房屋拆迁,1、相关规定,物权法第一百四十八条： 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。,1、相关规定,土地管理法第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。,1、相关规定,城市房地产管理法第20条： “国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。,1、相关规定,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条： “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。,1、相关规定,国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601） 第二十条 对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。,2、收回的前提,物权法第148条：因公共利益需要提前收回该土地的 土地管理法第58条：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 城市房地产管理法第20条：在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回。 国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601）第20条 对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批,2、收回的前提,关于公共利益的界定 国有土地上房屋征收与补偿条例第8条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防设施建设的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）国家机关办公用房建设的需要；（七）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。前款规定的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。,2、收回的前提,关于国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)的说明 公共利益的内涵与外延，在不同国家和地区的不同发展阶段，是不同的。公共利益的界定，必须考虑我国的国情。 在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面； 遏制房价过快上涨势头、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。,2、收回的前提,关于国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)的说明 在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。 保障性安居工程建设和旧城区改建，与广大城镇居民生活、工作密切相关，这些项目的实施既改善了城镇居民居住、工作条件，又改善了城市环境，提升了城市功能，也属于公共利益的一个方面。 实现科学发展、节约合理利用土地、严格保护耕地，要通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，加以调控。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。,3、收回的补偿,物权法第148条：应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 土地管理法第58条：对土地使用权人应当给予适当补偿。 城市房地产管理法第20条：根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条：根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601）第20条 根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。,3、收回的补偿,江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函 1、关于有批准权的人民政府问题 土地管理法第五十八条规定，土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。对其中有批准权的人民政府的理解，我们认为，由于我省具体建设项目使用存量建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内土地的审批权在土地所在地设区的市、县人民政府，因此，有批准权的人民政府就是土地所在地设区的市、县人民政府。,3、收回的补偿,江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函 2、关于适当补偿问题 土地管理法第五十八条规定，在下列两种情形下收回国有土地使用权，应当对土地使用权人适当补偿：一是为公共利益需要使用土地的，二是为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的。适当补偿应当理解为按原土地使用人实际损失程度，根据其已使用的期限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。补偿应区分出让、租赁、划拨三种类型具体分析。 （1）收回出让土地使用权，应当根据该土地剩余年期土地使用权价格进行评估，给予相应的补偿。 （2）收回租赁土地使用权，承租人取得土地时支持了拆迁安置费用或者征地补偿费用的，以及承租人自行拆迁的，或者承租人是将原有的划拨土地使用权转为租赁的，可以根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。但是，企业改制中，将原划拨土地改为租赁，但改制时未把土地使用权价格计入改制成本的，原则上对土地使用人不予补偿。 （3）收回划拨土地使用权，如果能够确定用地者取得划拨土地使用权所支付的成本的，可以作为补偿的依据；如果不能确定取得划拨土地使用权所支付的成本的，按照该划拨土地使用权的评估价格予以补偿是可以的。,3、收回的补偿,江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函 3、关于收回国有土地使用权的操作程序 根据土地管理法第五十八条第一款第（一）、（二）项规定收回土地使用权，属于行政处理决定。应当由土地行政主管部门拟定收回土地使用权方案，报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，下达收回国有土地使用权决定书。在拟定收回土地使用权方案前，可以事先告知土地权利人，充分听取权利人的意见。收回国有土地使用权决定可作为申请人民法院强制执行的依据。,3、收回的补偿,地方规定 浙江省国土资源厅对绍兴市国土资源局关于具体建设项目用地收回国有土地使用权审批问题的批复（浙土资厅函2010 549 号） 北京市收回企业国有土地使用权补偿办法（京国土用2005534号） 南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法（2010年市府令第30号） 商丘市国有土地使用权收购收回价格确定办法商政200629号,4、收回的程序,物权法第148条：应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 土地管理法第58条：由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准 城市房地产管理法第20条：可以依照法律程序提前收回 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条：国家依照法律程序提前收回 国土资源部、国家工商行政管理总局国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-2008-2601）第20条 出让人应当依照法定程序报批,有关案例,江苏扬州政府偷偷卖地 新建小区面临拆迁（2010年4月4日中央电视台焦点访谈栏目播出我的房子怎么说拆就拆） 扬州市的渡江西苑和福运苑小区建成不过8年，但这两个小区的业主日前突然接到了拆迁通知，原来早在通知发出的20多天前，这两个小区70多户业主的土地使用权已经被扬州市政府又卖给了一家开发商。,4、收回的程序,程序错误： 一是行政机关发文批准新的土地权利人行为在先，收回原土地权利人国有土地使用权，注销其国有土地使用证的行为在后; 二是同一个文件既收回国有土地使用权又批准新的土地使用者使用土地，且只送达新的土地使用者，没有送达原国有土地使用者; 三是未按土地登记办法注销土地登记收回土地权利证书; 四是收回国有土地使用权时，不告知原土地权利人申诉权和应当享有的其他权利。,4、收回的程序,其他问题:设有抵押、查封如何处理？,5、提前收回与房屋拆迁,1、1991年出台城市房屋拆迁管理条例 2、2001年修订城市房屋拆迁条例 3、2007年开始再次修订城市房屋拆迁条例 2010年1月29日国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿) 2010年12月15日国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿) 4、2011年1月21日国有土地上房屋征收与补偿条例,5、提前收回与房屋拆迁,1991年城市房屋拆迁管理条例第二十条：拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。 2001年修订的城市房屋拆迁条例第二十四条:货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。,5、提前收回与房屋拆迁,第一次征求意见稿 第十二条 经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。 征收房屋的，应当依法收回国有土地使用权。 第二十条 货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。 房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。,5、提前收回与房屋拆迁,第二次征求意见稿 第十一条 市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。市、县级人民政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 第十四条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。,5、提前收回与房屋拆迁,正式稿 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。,5、提前收回与房屋拆迁,城市房屋拆迁的实质是国有土地的收回与补偿 离开了土地的房屋，没有价值。 城市房屋拆迁的唯一目的是为了取得被拆迁房屋的土地使用权，而不是房屋的所有权。 如果国家履行了土地使用权收回程序，对土地使用权给予了补偿，那么土地使用权人应当主动拆屋腾地，履行恢复土地原状并将土地交还所有权人的义务，国家不需要对土地权利人的房屋进行征收。 城市房屋拆迁问题产生的根源,五、其他收回,五、其他收回-停止使用收回,土地管理法第58条： “有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的”。 ,五、其他收回-停止使用收回,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。,五、其他收回-停止使用收回,1、划拨土地 2、无偿收回？,六、临时用地收回,土地管理法 第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。,第三部分 国有农用地使用权的收回,土地管理法第十五条规定，国有土地可以由单位和个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 物权法第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。,相关规定,国务院办公厅转发国土资源部、农业部关于依法保护国有农场土地合法权益意见的通知（国办发20018号） 国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发2008202号）,相关规定,是不是法定的物权？ 权能？ 目前我国的国有农场拥有土地面积3515万公顷,其中耕地480万公顷，土地总量相当于一个中等省。,国有农用地使用权,深沟作地界,国土资源部办公厅农业部办公厅关于收回国有农场农用地有关补偿问题的复函( 国土资厅函2009850号) 山西省朔州市人民政府： 朔州市人民政府关于对国土资发2008202号文件有关内容进行解释的函收悉。经研究，现对国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见(国土资发2008202号)中“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续，并参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿”等内容解释如下：,国有农用地使用权,依据土地管理法及土地管理法实施条例有关规定，征收农村集体土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费；其中，土地补偿费给土地所有者即农村集体经济组织所有，安置补助费用于安置被征地农民，地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有。,国有农用地使用权,收回国有农场农用地也应按照上述原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费，具体的补偿费用标准由地方自行规定，但应保持失地的国有农场职工原有生活水平不降低。其中，国有农场土地归国家所有，但国有农场享有土地的长期使用权，土地补偿费应当给予国有农场。长期承包国有农场农用地并将其作为生产生活主要来源的农业职工，失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，安置补助费给予个人；但由国有农场重新安排就业岗位的，安置补助费给予国有农场。对于地上附着物和青苗补偿费，按照“谁投入、谁获得”的原则给予补偿。,国有农用地使用权,第四部分 集体土地征收及房屋拆迁相关制度,一、关于土地征收 二、关于农村集体土地上的房屋拆迁 三、道路征地的相关规定介绍,一、关于土地征收,宪法：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”,征收与征用的共同点： 为了公共利益 强制性。均仅依政府依法作出的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人的同意。,征收与征用的不同点： 所有权是否改变：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着所有权性质的改变。征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变所有权性质。 适用环境不同：征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。,公共利益 是否应当划定征收的范围，即是否对公共利益作出界定。 各国将土地征收的目的界定为 “公共利益”，但对公共利益的界定无统一标准 从世界范围看，征收范围随着经济发展而调整 从立法技术上，难以界定征收的范围 我国正处于快速发展阶段，不宜界定公共利益。,补偿：充分补偿、合理补偿、相应补偿 总原则： 生活水平不降低 长远生计有保障,物权法 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。,土地管理法规定： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。 不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。 但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。,28号文件对征地补偿作出了新规定： 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。 省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。,国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电201015号） 二、严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作 征收集体土地，必须在政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。 征地前要及时进行公告，征求群众意见；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地。,要严格执行省、自治区、直辖市人民政府公布实施的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施；已经公布实施但标准偏低的，必须尽快调整提高。 要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。 征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。 重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。,国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知 一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。 （一）全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。对于新上项目，在用地预审时严格把关，确保补偿费用足额列入概算。位于同一年产值或区片综合地价区域的，做到征地补偿同地同价。建立征地补偿标准动态调整机制，每2至3年调整。 （二）探索完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。 （三）合理分配征地补偿费。省级国土部门制定补偿费分配办法。批后实施时，市县国土局要及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。,国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知 二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活 （四）优先进行农业安置。将新增耕地或机动地安排给被征地农民，使其拥有一定面积的耕作土地。 （五）规范留地安置。留用地应安排在城镇建设用地范围内，并征为国有；涉及农用地转用的，要纳入年度土地利用计划，防止因留地安置扩大城市建设用地规模；留用地开发要符合城市建设规划和有关规定要求。 （六）推进被征地农民社会保障资金的落实。本着“谁用地、谁承担”的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。实行新型农村社会养老保险试点的地区，被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地