华丽家族·43街坊项目策划报告135P(一）.ppt

,Page 1,华丽家族43街坊项目策划报告,一、周边商业市场分析 二、项目分析 三、竞争项目分析 四、项目定位建议 五、业态定位分析 六、典型案例分析 七、商户访谈结论性分析 八、项目租金评估 九、典型商户介绍 Page 2,目,录,Page 3,第一部分,周边商业市场分析,周边商业发展状况,淮海路商圈:,淮海路是上海最繁华的传统商业街区之一。“高雅淮海路 ，荟萃名特优”形象反映了它的特色。 淮海路上既有以中高档品牌、流行服饰为主的太平洋百货、 百盛购物中心，还有经营高档服饰品牌为主的美美百货等购 物中心。因此，它正成为上海年轻白领消费者购物的首选。 太平桥商圈： 围绕新天地的崛起而展开的太平桥地区商圈，引入人文因素 和上海特色，成就强烈的目的性消费组团。 最初发展起来的新天地地区以餐饮娱乐为主，其后发展起来 的企业大道和锦麟天地、华府天地等则更多的引入了高端零 售的元素，成为相互促进协同发展的区域。 打浦桥商圈： 经历多年终于形成独特的集商业商务、现代居住两大功能于一体的“都市商住区” 而产生了具有商务功 能的餐饮、娱乐类业态的商业发展。由于其辐射范围较小，消费针对人群较强，对本案的影响力很小。 Page 4,项目周边商业市场发展现状分析, 商圈吸纳率：约95% 1F平均租金水平：40元/平方米/天 主要商业业态：零售、餐饮、休闲娱乐 为一体 Page 5,本案,项目周边商业市场发展现状分析 淮海路商圈 商圈范围：淮海中路 （陕西南路-西藏南路） 商圈级别：市级商圈 商圈总供应量：约34万平方米,12.香港新世界大厦（23000m2） 13.太平洋淮海店（15000m2） 14.中环广场（12000m2） Page 6,1.巴士大厦（6800m2） 2.香港广场（38000m2） 3.力宝广场（12000m2） 4.海慈商厦（7000m2） 5.上海广场（40000m2）,6.金钟广场（31000m2） 7.兰生大厦（13000m2） 8.恒积大厦（19000m2） 9.柳林大厦（14800m2） 10.永银大厦（3000m2） 11.大上海时代广场（40000m2）,我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：,项目周边商业市场发展现状分析 淮海路（西藏南路-成都路）主要商业,14,1,13,4,5,11,6,7,8,9 10,2 3 2,12,Page 7, 淮海路（成都路至西藏南路）总商业面积近34万平方米。, 整段以办公楼裙楼为主，配合写字楼的高端定位，该区域的裙楼品质都定位于中高端。 业态配比情况仍以零售为主，且办公配套商业比例较重。,注：以上百分比按照该业态占商业街店铺的数量比例计算。,项目周边商业市场发展现状分析,淮海路商业现状,Page 8,淮海路商业市场发展趋势及对本案的启示,对本项目的启示,本案商业体量有限，又临近淮 海中路商圈，若以服饰零售为 主的商业将有一定风险。,本项目周边聚集大量高消费住,宅居民和办公白领，区域内,LIFESTYLE业态相对较缺乏， 具有较大潜力。,项目周边商业市场发展现状分析,Page 9,新天地商圈, 商圈范围：北至太仓路、西靠淡水路、,南临复兴中路、东至吉安路 商圈级别：区域商业中心, 商圈总供应量：约80000平方米, 商圈吸纳率：约95%, 1F平均租金水平：30元/平方米/天, 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、高端,零售,本案,项目周边商业市场发展现状分析,围绕新天地的崛起而展开的太平桥地区 商圈，承袭淮海路商圈办公楼人士的需,求展开，引入人文因素和上海特色，成 就强烈的目的性消费组团。 协同效应：通过新天地的成功打造，成 就瑞安的商业地产品牌形象，并达成其 旗下周边住宅、办公的高业绩销售及租 赁。 Page 10,地,企业大道,新 锦麟天地 天,华府天地,项目周边商业市场发展现状分析 新天地商圈（即太平桥商圈）现状 新天地 （60000m2） 企业大道（6000m2） 锦麟天地（5000 m2） 华府天地（8000 m2）,Page 11,项目周边商业市场发展现状分析,新天地商圈主要仍以高档消费为主流，消 费档次较高，消费客群定位有一定限制， 且业态主要偏重于餐饮娱乐；,新天地商圈的的消费架构有一定局限性， 较难满足周边大体量高档住宅消费人口的 日常生活需求，这将成为本案的定位突破 点。, ,地理位臵： 围绕新天地而展开的太平桥地区商圈，比邻淮海中路市级商圈，由最初的餐饮娱乐为主，而后引入 了高端零售，逐渐成为相互促进协同发展的区域。 商业供需状况： 商业主要以商业内街与沿街商铺、购物中心为主，目前商业体量近8万平方米，供需平衡，未来商 业供应主要项目为新天地113。 业态布局情况： 区域商业以高档为主，业态以餐饮娱乐为主，其后发展的企业大道和锦麟天地等逐步引入高端零售， 但反响平平。 消费者构成：,以办公楼的高级商务人群及国内外旅游人群为主。 新天地商圈及其延伸的113项目，都将成为本案最大的竞争对手，对本案而言，从市 场环境、人文条件、消费客群缺口及业态定位的差异性来找出本案的定位突破点。 Page 12,项目周边商业市场发展现状分析 新天地商圈商业市场发展趋势及对本案的启示 新天地商圈,本案, 1F平均租金水平：6-8元/平方米/天 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、 居民配套商业 Page 13,项目周边商业市场发展现状分析 打浦桥商圈 商圈范围：打浦桥一带 商圈级别：区域商业中心 商圈总供应量：约100000平方米 商圈吸纳率：约80%, 中档大众消费群体 周边商务楼白领人士 餐饮 休闲娱乐 中档为主,主要的目标客户群: 主力业态： 整体档次定位：, 打浦桥商圈对于本案的最大影响为其区域中高档住宅和商务楼的不断发展，积累 了一定存量的消费者，对本案未来吸引更多的优质客群打下基础； 其商圈内的消费客群的消费能力不均匀，故本案未来的辐射面将主要着重于其高 端住宅人群的消费水平和需求。 Page 14,项目周边商业市场发展现状分析 打浦桥商圈商业市场发展趋势及对本案的启示 商业业态分布,淮海中路商圈 中高档购物、商务型餐饮,市场总结 新天地商圈 中高档社交、商务型餐饮 及旅游娱乐消费,打浦桥商圈 中档生活、商务型配套商业,本项目 ？ 本项目商业应强调与淮海中路、新天地商圈的借势互补，共享消费客群的同时，把握自身 主力消费客群力量，打造自身特色和业态定位差异化。 中高档的居家生活氛围浓郁的商业相对比较缺乏，同时根据未来区域的特点，商务型消费 也将是定位重点。 Page 15,项目周边商业市场发展现状分析,Page 16,第二部分,项目分析,Page 17,华丽家族43地块,地理位臵：马当路 388号,项目特色：,该项目处于“衡山路复兴 路历史文化风 貌区”内，靠近复兴 路公园以及重庆路以西的 西式花园 别墅。此外西北角的基督教堂“诸 圣堂”，划归于地块内部。这座采 用17世纪圣 公会高派教堂格式建筑 与对街的巴黎公寓遥相 呼应，令整 区散发浓烈的欧陆与法国情调，尽 显“东方巴黎”之美态。,地理位臵,轨道交通 本项目与轨道交通10、13号线马当路站出口相连接。轨道交通 的开通有利于吸引人流，扩大了项目辐射范围，有利于商业的开 展。 公交出行 公交线路达十多条，146、109、932、17、24、236、304路等。 公交车站主要集中在复兴中路、马当路上，可直达徐家汇、淮海 中路等地。,项目临近南北高架、延安路高架。交通便捷性好。,本案,南北高架,延安高架,地铁9号线,项目地段优势明显，通过主干道联系新天地、淮海中路、徐 家汇、人民广场等主要商业，高架交通便捷联系起虹桥及浦东机 场，加之地铁站点的同步建设，这将有利于开发商用物业。 地铁13号线 Page 18,地铁1号线,地铁10号线 高架桥梁,交通分析,综合分析周边区域的时间交通性，本案周边 30分钟时间所联结的区域主要是太平桥区域、 老西门区域、打浦桥区域、建国东路区域、万 里桥区域。,南北高架,地铁9号线 Page 19,地铁13号线,周边客流来源 交通分析 地铁1号线 延安高架 老西门 区域 公交15分钟 根据消费者问卷调查，我们得知，大多数人出 行时希望的交通时间在30分钟以内。,Page 20,地铁对项目的影响,10号线,(2010通车),13号线,1号线,新天,地113,新天 地,8号线,(通往浦东), 本项目与规划地铁1013号线地下连通，且近邻地铁1号线黄陂南路站与规划地铁8号线，将为本案提,供大量流动消费人群。,交通分析,外区域 人流导入 便捷性,轨道 交通人流 品质 中外游客,本地居民,商务人群,办公人群 酒庖人群,消费 结构改变,马当路商圈 的连接,本案,本案,南北高架,延安高架,地铁9号线,地铁13号线 Page 21,地铁10号线,交通分析 消费者分析交通中枢对本案的促进效应 地铁1号线 淮海路不,世博会对项目的影响分析 世博会对项目的影响,本案,基地简介：世博会的地点选择在黄浦江的两岸，东西沿 南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠 二期线路。 世博会对项目的影响: 13号线的开通将紧密联系世博会和本项目。据预测，历 时半年的世博会，至少可吸引7000 万人次的观众。 世博会期间会带来大量国内外旅游人群，借助新天地作 为上海特色的石库门建筑吸引游客。 世博会对本案主要的影响在于市场培养，世博会结束后 引发的联动效应（世博会距离本案仅两站距离），将可能 为本案带来一部份外来客群，但影响有限。 Page 22,本项目,虹桥机场,交通分析 轨道交通10号线分析 轨道交通10号线一期北起杨浦新江湾城， 西至虹桥机场，是一条由上海东北至西南的 大动脉。 上海地铁10号线二期延伸段，将从新江湾 城至外高桥保税区。 上海地铁10号线穿越的区域，几乎没有单,价低于1.5万元的楼盘。沿着10号线，以 “豪宅”自居的楼盘更是比比皆是。, 上海地铁10号线一期计划于2009年建成 通车。 本项目地处轨道交通10、13号线两线换乘站，10号线连接虹桥机场，13号线连接世博会，将为本 项目带来大量商务人群、游客。 Page 23,世博会 会展人群,来往虹桥机场 的商务/旅游人群 ,项目周边及 上盖酒店人群, 世博会会展人群: 2010年世博会以后，世博会的场馆 仍将保留，作为定期举行展销会和供游客参观，而13 号线将吸引这部分人群来本项目消费。 来往虹桥机场的商务/旅游人群：地铁10号线将本项 目与虹桥机场紧密联系在一起，成为商务人士、游客来 往虹桥机场的中转站。 地铁10、13号线在本项目交汇，同时连接 虹桥机场和世博会，将为本项目带来大量的高,消费人群。本项目成为到达虹桥机场的中转站， 加上项目周边酒店众多和世博会的会展人员， 本项目将成为商务人士、游客来往酒店、机场、 会展的中转站。 Page 24,交通分析 轨道交通对本项目的影响 项目周边及本项目的酒店人群: 项目周边高档酒店集 中分布，入住的消费群体一般具备较高的消费能力，寻 求便捷、特色的消费方式。,Page 25,5.力宝广场 6.海慈大厦 7.淮海大厦 8.上海广场,9. 金钟大厦 10. 兰生大厦 11. 永银大厦 12. 柳林大厦,5A级 办公楼 1.中环广场 2.瑞安广场 3.香港广场 4.香港新世界,淮海路,4.翠湖天地（三期） 5.翠湖天地（二期） 8.上海盛捷高级服务公寓 价格 30,00050,000RMB/sqm 1.锦林天地,6.翠湖天地（一期） 7.淮海晶华 未来 3.马当路43号,马当路 住宅 价格50,000RMB/sqm 2.华府天地,5,10,3 1号线 汉唐新 天地,9 11 12 11,2,1,1 港丽酒店 新天 地,2,3,4 新天地 113 10号线 (2010通车) 13号线 I 期 2015 II 期 2022 III 期 2037,5,6,6 7 8 7,8,8号线 (通往浦东),周边环境分析 4,新天地 113,2,3,4,5,6,7,8,国际学校 项目周边现有高档住宅楼盘平均售价在人民币7万元/平方米左右，住户人群消费能力强， 为本案提供稳定的高消费人群，将是本项目的主力消费客群。 项目周边的国际学校为本案提供一部分高消费能力的女性消费客群。 Page 26,周边环境分析 项目周边环境分析-高档住宅 代表性楼盘 1,Page 27,1.中环广场 2.瑞安广场 3.香港广场 4.香港新世界,5.力宝广场 6.海慈大厦 7.淮海大厦 8.上海广场,9. 金钟大厦 10. 兰生大厦 11. 永银大厦 12. 柳林大厦,淮海路 马当路,周边环境分析 项目周边环境分析-办公楼,了大量高档次的商务楼。 众多高消费商务人士为本项目 提供了消费者支撑。,10号线 (2010通车) 13号线 I 期 2015 II 期 2022 III 期 2037 5A级 办公楼,1号线,汉唐新 天地,新天地 113,4,5,6 7 8,10 卢湾区写字楼主要集中在淮海 中路商圈、太平桥商圈。聚集,3,11,11,9 12,2,1,8号线 (通往浦东),本项目,汉唐 新天地,新天地 113,2,4,2 、大上海时代广场 3 、济南路 8 号,4 、上海 88 新天地 5 、 Silier Court,6 、淮海晶华酒庖式公寓 7 、 Shama,已有酒庖式公寓项目 1 、香港广场北座,未来酒庖项目 7 、汉唐新天地,1 1号线,3,5,6,7, 项目周边高档酒店集中分布，入住的消费群体一般具备较高的消费能力，寻求便捷、特色 的消费方式。 Page 28,周边环境分析 项目周边环境分析-酒店、酒店式公寓,本项目,本案,成为上海市中心的新地标。 中部打浦桥板块：经历了十多年来规模化综合改造， 已发展成为远近闻名的现代海派商住园区，聚集了 众多中高端的住宅。 五里桥板块：作为新兴的潜力板块，配合市政 府世博会规划，规划为高档住宅和高级宾馆的,北,集中区域，是继新天地之后又一个区域性开发 的重点。 南 Page 29,周边环境分析 周边环境分析(住宅) 卢湾区房地产发展现有三个层次：从北向南，新天地板块 、中部打浦桥板块、五里桥板块。 13号线 新天地板块：该板块紧邻驰名中外的上海最繁华的淮海路 商业街，同时依托新天地的崛起而发展成为豪宅的聚集地，,Page 30,翠湖天地御苑：60000元/平方米,济南路号：70000元/平方米 华府天地：100000元/平方米 本案 代表楼盘: 淡水湾花园：30000元/平方米 永业公寓： 25000元/平方米 代表楼盘: 卢湾都市花园：23000元/平方米 桃源新城： 25000元/平方米 随着区域轨道交通的建成和世博会规划的启动，项目以南区域新增住宅向高档次住宅转型，人口收 入结构将逐步趋高，轨道交通13号线的建设将吸引区域南部的中高档消费者，这将有利于本项目中高档,商业的发展。,13号线,周边环境分析 周边环境分析(住宅) 代表楼盘:, ,Page 32,、建国一号公馆,、号桥 、巴士大厦 、国信商务大厦,、新电大厦 、大同商务大厦 、海文商务楼 、园林大厦 、金丽大厦,卢湾区写字楼主要集中在淮海中路商圈、太平桥商圈、打浦桥商圈 。（淮海中路、太平桥聚集了大量高档次的商务楼，而打浦桥商务楼 以中档为主） 目前打浦桥区域办公楼较少，以乙级写字楼为主，且竣工时间较长 ，楼宇品质一般，总体量为6万平方米，目前打浦桥区域写字楼租金 在.元/平方米/天。但随着中海、摩根项目的建设将大大提高 该区域写字楼的品质。 由于办公消费人群的消费习惯特性决定了其它商圈内的办公消费客 群将不会成为本案的主力消费人群，本项目主要吸引项目周边写字楼 的办公人流。,10、宝鼎大厦,11、华仑大厦 12、金玉兰广场 13、致远大厦,14、新茂大厦 15、新天地办公楼 16、企业天地 17、中海项目 18、摩根项目,本案 , ,11 10 12 13,16,17 18,1415,周边环境分析 周边环境分析(办公楼),优势 Strengths 弱势 Weaknesses 机遇 Opportunities 威胁 Threats,紧邻新天地，借势借利。 项目周边高档住宅较多，消费人群档次较高。 周边路面交通很差，车行不便利。 距离淮海路商业街较远，人流难以导入。 项目开发时间较长。 规划中的轨道交通10号线和13号线交汇于本项目，有利于外区域 消费群体导入。 复兴中路和马当路今后规划将道路路面拓宽，改善路面交通状况。 未来周边商业环境成长，商业氛围更佳。 新天地和瑞安商业广场二期等商业的发展，对本项目未来竞争形 成很大压力。 淮海路商业街可能影响消费人流动线，减少本项目的人气。 Page 33,S.W.O.T分析 市中心黄金地段。,Page 34,第三部分,竞争项目分析,3,2、锦麟天地（5000 m2） 3、华府天地（8000 m2） 4、企业大道（6000 m2）,未来竞争性项目:,1、新天地113 (27100m2) 2、中海项目 (20000m2) 3、摩根项目 (62000m2) 目前，区域新天地为竞争项目。未来区域内 沿马当路将有3个竞争项目上市。这将对本项目 定位造成一定影响。 Page 35,竞争项目分析 主要竞争性项目 现有竞争性项目: 1、新天地（ 60000 m2 ),2 3,2 1 1 本案,4,新天地 延伸商圈,Page 36,Destination 定位,Convenience,锦麟天地,华府天地 XTD 113 摩根项目 中海项目 Low,竞争项目分析 档次 High 新天地 企业大道,空白区域,Page 37,新天地位于上海淮海中路南侧，总面积3万平方米， 总建筑面积约6万平方米, 总投资1.5亿美金。投资商 香港瑞安集团将这群30年代的石库门建筑进行现代 化改造。体现了传统海派文化与现代国际化休闲消 费理念的充分融合。,自2002年9月开业至今，已成为中外游客领略上海 历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化 品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。,新天地,新天地,心的业态组成，成就了新天地新颖别致的休闲感受。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以 保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建 成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休 闲中心，于二零零二年中正式开幕，为本地和外地的消,费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点 。 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建 筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，充 份展现了新天地的国际元素。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所 在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。 Page 38,北 里 南 里,新天地 新天地 新天地分为南里和北里两个部分，鲜明的区域特色，精,Page 39, ,针对项目所处淮海路商圈的商业特质，新天地突出了餐饮 和休闲娱乐的比重，利用鲜明的建筑特色分区域进行主题 规划； 以娱乐活动作为商业的激发点：电影院和健身会所等打造 日夜间商业焦点； 以餐饮为延展：鲜明的特色餐饮组团成就目的地消费，同 时也可延长消费的持续时间； 以品牌零售店和特色主题店为补充：丰富商业业态种类。,新天地 新天地业态,Page 40,新天地的文化内涵一部分蕴涵在了其沿街的石库门建筑 中，从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史 烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文 化，让每一个到新天地的人们能感受到上海的海派文化。,另一方面，在商户引进方面，新天地亦着重强调了文化类商户的招商，将新天地塑就成为了体味上海,文化风尚之地。,同时新天地在经营管理上注重文化活动引导，通过人气聚集财富。国际模特大赛、时装表演、日本民,俗表演、电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。,新天地业态,新天地,Page 41, ,新天地的竞争优势体现在租金水平上就是初期以较低的租金吸引特色商家入驻以带动项 目整体形象，待发展成熟后再逐步提升租金水平。 现在新天地的租金已经从开业初期的1美元/平方米/天发展至4美元/平方米/天，增幅达 到了400%。 同时大力投入市场营销，新天地的物业管理费为8.5美元/平方米/月，其中的3美元/平方 米/月投入到了市场营销经费中，这一比例大大高于现有市场上所有商业物业的水平。,新天地 新天地租金,马 当 路,Page 42,地理位臵：北靠自忠路，西临马当路，南至复兴中路 商场总建筑面积：约27100平方米 楼层：地上二层：12300平方米，地下二层：14800平方米 业态组合：80%-90% Fashion & Related，10%-20% F&B 竣工时间：预计2009年3月 设计顾问为Benoy建筑设计事务所 对本项目的影响： 新天地113紧邻本项目，其定位与上市时间对本项目影响较大； 新天地113依托新天地的品牌优势和规模优势，将对新天地延伸商圈 产生巨大影响； 本项目商业如何与淮海路商圈形成互补，如何借势新天地商圈、新天 地113将是关键。,复兴中路,本 案 自 忠 路,新天地113,新天地113 新天地113,Page 43,设计特色,把新天地概念带进室内，成为新天地里 的新天地，把室外环境引入商场内的主购 物廊，其现代设计与石库门元素的充分结 合营造独特风格；,三个不同形状的中空玻璃天幕，引入大 量自然日光，增加内外联系；,购物廊为古典步行街设计，分别被传统 式及灯光框架门廊独立分隔。,新天地113,以上图纸资料非最终方案资料；,以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,Page 44,主要出入口,新天地113,以上图纸资料非最终方案资料；,以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,Page 45,内街效果,新天地113,以上图纸资料非最终方案资料；,以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,Page 46,大堂效果,新天地113,以上图纸资料非最终方案资料；,以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,Page 47,B2,B1,业态： B2：超市或卖场 B1：化装品、科技产品、饰品店、SPA、餐饮,新天地113 楼层布局,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。, , ,1F , , ,2F ,业态： 1F：品牌服饰 2F：年轻设计师制作室,新天地113 楼层布局,从档次上看，以中高档为主； 从业态上看，主要以时尚零售和生活方式为主； 从消费群定位上看，以年轻消费群体和时尚白领为主。,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款， 如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。 Page 48,新天地113,本项目,新天地113体量2.7万平方米，新天地113依托新天地的 品牌优势和规模优势，将对新天地延伸商圈产生巨大影 响； 新天地113业态上以Fashion和lifestyle为主，与新天地 以餐饮、休闲娱乐为主形成错位经营，业态互补； 新天地消费者定位以年轻消费者和时尚白领为主； 新天地113建筑设计上把新天地概念带进室内，成为新天, ,本项目商业规模较小，无法形成规模效应，借助新 天地的优势，与新天地113形成互动将是关键； 项目与地铁出口相连，同时与新天地113比邻，将带 动本项目商业的人气； 本项目建筑上采用盒子加连廊的形式，独特的建筑 形态将有助于形成项目自身独有特色，有助于项目 吸引消费人流。,地里的新天地，把室外环境引入商场内的主购物廊。 本项目与新天地113同属于新天地延伸商圈，如何利用现有新天地商圈的商业氛围，未来如何与新天地113形 成错位竞争将是关键； 新天地113项目以时尚零售业态为主，本案在业态上应与其保持差异化 目前周边商圈多为公众型商业，餐饮、休闲娱乐、中高档服饰零售业态的商业体量较大，而中高档的居家生活 氛围浓郁的商业相对比较缺乏； Page 49,新天地113 新天地113 新天地113与本项目的对比分析：,南块,摩根项目为6.2万平方米的大型购物中心，预计上市时间预计为2011年。 摩根大型购物中心主要针对周边住宅居民，定位以中档零售为主。由于与本项目周边消费者的 组成结构、购买力水平乃至消费习惯都有所不同，所以对本项目的竞争压力不大。 Page 50,商业总面积： 62234 m2,建国路65地块项目 建国路65地块项目 南块(摩根、永业)： 北块,Page 51,办公塔楼 标准层三十层 面积约67900m2,大体量供应 Shopping Mall 的概念,家庭消费主题 大众中档消费 地上商业裙房（四层） 地下商业（两层）,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,建国路65地块项目 建国路65地块项目 南块(摩根、永业)：,Page 52,建国路65地块项目 建国路65地块项目 南块(摩根、永业)： 平台园林 办公区域 主要商业区域 下沉式广场,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,由于塔楼核心筒位 臵，导致商业排布 困难。,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。 Page 53,建国路65地块项目 建国路65地块项目 北块(中海项目)：,Page 54,建国路65地块项目 楼层布局,B1,1F,2F,业态： B1：超市、生活方式 1F：时尚零售、餐饮 2F：餐饮,从档次上看，项目整体档次以中档为主； 从业态上看，以餐饮和生活方式为主； 从消费者定位上看，以周边中高档住宅居民和周边商务白领为主 。,以上图纸资料非最终方案资料； 以上图纸资料为内部资料，需遵守相关保密条款，如未来需引用此图，需得到 DTZ的同意； 一切保密条款以吅同相关内容为准。,建国路65地块项目,本项目,摩根项目为6.2万平方米的SHOPPING MALL和中海2万平方 米的商业街，具有较大的规模优势，易形成规模效应； 作为SHOPPING MALL，项目功能较为齐全，零售、餐饮、 休闲娱乐齐全，一站式消费将为项目注入不同消费人流； 地铁的直接出口位于摩根项目地块，将极大带动摩根项目的 人气； 目前区域内没有SHOPPING MALL，摩根项目的上市将极大, ,本项目商业规模较小，无法形成规模效应，无 法与摩根项目抗衡； 项目与地铁出口相连，同时与新天地113比邻， 将带动本项目商业的人气； 本项目建筑上采用盒子加连廊的形式，独特的 建筑形态将有助于形成项目自身独有特色，有 助于项目吸引消费人流。,吸引周边区域的消费者，带动项目所在区域的商业氛围。 本项目周边消费者的组成结构、购买力水平乃至消费习惯与建国路地块周边消费者都有所不同，所以建国路 65地块项目对本项目的竞争压力不大。 摩根项目定位为SHOPPING MALL，以零售业态为主。本项目方案要充分保证定位上与摩根项目的差异性， 才能与摩根地块SHOPPING MALL形成很好的互动，才能保证商户引进中与SHOPPING MALL的冲突小。 Page 55,建国路65地块项目 建国路65地块项目 建国路65地块项目与本项目的对比分析：,Lifestyle,F&B,Entertainment Page 56,XTD 113 大摩项目 建国路65街坊项目 本案 Fashion,项目定位方向-竞争