CH1房地产开发的程序与管理.ppt

1、房地产开发的概念 2、房地产开发的主要程序 3、土地使用权的获取 4、城市规划及其对房地产开 发的影响,第一章 房地产开发的程序与管理,Real Estate Development,2,第一节 房地产开发的概念,一、房地产开发的涵义 房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会需要的一种活动。 房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发，配套建设。 以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 中华人民共和国城市房地产管理法,Real Estate Development,3,第一节 房地产开发的概念,一、房地产开发的涵义 房地产开发 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益 房地产开发是开发企业的投资活动 房地产开发是城市规划的实施过程 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发,Real Estate Development,4,第一节 房地产开发的概念,二、房地产经营的涵义 经营 产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。 房地产经营 指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。 两者关系 房地产开发是房地产经营的一种形式。 房地产开发就是房地产经营。,Real Estate Development,5,第一节 房地产开发的概念,三、房地产开发的特点 从投资角度： 开发成本高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢 市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性 涉及面广，综合性强,Real Estate Development,6,第一节 房地产开发的概念,三、房地产开发商及其合作伙伴 土地所有者或当前的土地使用者 政府及政府机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者或买家,Real Estate Development,7,第二节 房地产开发的主要程序,遵循房地产开发程序的原因： 1、房地产产品的形成内在的规律性 2、减少投资风险，使开发项目顺利进行 3、城市政府审批制度 阶段划分： 1、投资机会选择与决策分析 2、前期工作 3、建设阶段 4、租售与资产管理阶段,Real Estate Development,8,一、投资机会选择与决策分析,第二节 房地产开发的主要程序,Real Estate Development,9,二、前期工作,Real Estate Development,10,三、建设阶段,第二节 房地产开发的主要程序,施工组织管理与控制,竣工验收、交付使用,开发、施工、监理,多部门,Real Estate Development,11,四、租售与资产管理阶段,第二节 房地产开发的主要程序,Real Estate Development,12,严格地讲，土地使用权取得方式： 1、行政划拨（土地使用权出让金免） 2、出让 3、转让 4、土地或房地产租赁,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,13,一、土地使用权出让 定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,14,划拨、协议方式出让 深圳：1987.11.25(土地招标)、1987.12.1（拍卖） “第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 2002.7.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004.3.30关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,15,一、土地使用权出让 （一）协议方式 指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及有的关事项，如出让土地的面积、年限、用途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种出让方式。,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,16,一、土地使用权出让 （一）协议方式,用地申请,复核、协商,签订土地出让合同,1、土地的座落、四至、地形等； 2、开发项目建设条件：项目性质、规模和开发期限。规划控制指标及规划设计要求。基础设施和公共服务配套建筑的建设要求。基础设施和公益设施建成后的产权界定。项目拆迁补偿安置要求。项目经营方式等； 3、出让年限、出让金评估值及付款方式； 4、出让合同文本； 5、其它特殊要求及有关规定。,程序,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,17,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 2007.9.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,18,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告 出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,19,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； 确定中标人、竞得人的标准和方法； 投标、竞买保证金； 其他需要公告的事项。 武汉市挂牌出让国有土地使用权公告,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,20,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 2、招标方式 招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,21,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 3、拍卖方式 是指政府或其代表，作为拍卖人在特定时间，特定的公开场合，组织符合条件，有意受让土地的开发企业来竞投一定年期的土地使用权。,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,22,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,23,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 具体程序是： 1）发布挂牌公告 2）挂牌竞卖,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,24,一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 3）成交 一个竞买人：报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交 两个或者两个以上的竞买人：出价最高者为竞得人，出价相同时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外 两个或两个以上的竞买人要求报价的：现场竞价，出价最高者为竞得人。 不成交： 无应价者、竞买者的报价低于底价、不符合其他条件，挂牌不成交 4） 签约,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,25,二、土地使用权转让 1、以出让方式取得的土地使用权的转让 土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移 土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让 改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并调整出让金 转让时，房屋已经建成的，原使用人应持有房屋所有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，而后再凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,26,二、土地使用权转让 2、以划拨方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产报批时，有批准权限的人民政府可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定的将转让房地产所获收益中的土地收益上缴政府或者作其他处理,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,27,三、土地使用权出让合同 1、合同正文的主要内容,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,28,四、土地使用权出让价格与用地类型划分 1、土地使用权出让价格及其含义 土地使用权出让金 毛地价 熟地价,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,29,四、土地使用权出让价格与用地类型划分 2、土地使用权出让过程中的用地类型划分 居住用地 商业用地 工业用地 公共设施用地 市政公用设施用地 其他用地,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,30,五、旧城区房地产开发的特点 1、开发前景 2、旧城区状况与开发条件 六、新城区房地产开发的特点 1、开发前景 2、新城区状况与开发条件,第三节 土地使用权的获取,Real Estate Development,31,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,一、城市规划的作用和任务 城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的纲领性文件。 主要任务是：研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计。此外，还制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。,Real Estate Development,32,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,二、城市规划及与其他规划的关系 1、层次,城市规划,城市总体规划,城市分区规划,控制性详细规划,修建性详细规划,城市 总体 规划,城市 详细 规划,Real Estate Development,33,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,二、城市规划及与其他规划的关系 2、内容 3、城市规划的动态变化 4、与其他规划的关系 纳入国民经济和社会发展规划，应与国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。,Real Estate Development,34,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,三、城市规划建设用地的分类 1、居住用地 2、公共设施用地 3、工业用地 4、仓储用地 5、市政公用设施用地 6、绿地,Real Estate Development,35,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,四、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标 1、居住区开发项目技术经济指标 居住区总用地、居民每人占地、居住区总建筑面积、总户数、平均每户居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、人口毛密度、人口净密度、平均层数、高层比例、住宅间距、居住区平均造价、建设周期 2、非居住区开发项目技术经济指标 建筑容积率、总建筑面积、地上建筑面积、建筑密度、规划建设用地面积、建筑高度、绿化率、停车位个数、有效面积系数,Real Estate Development,36,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 1、土地使用权出让,控制性详细规划,土地出让,土地使用权出让合同附件： 1、规划设计条件：面积、使用性质、容积率、建筑密度等。 2、附图：区位和现状、坐标、标高、道路红线坐标和标高、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。,Real Estate Development,37,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 1、土地使用权出让,控制性详细规划,土地出让,土地使用权出让合同附件： 1、规划设计条件：面积、使用性质、容积率、建筑密度等。 2、附图：区位和现状、坐标、标高、道路红线坐标和标高、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。,Real Estate Development,38,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 2、房地产开发 主要体现：选址、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、验收等,Real Estate Development,39,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,开发商申请,开发商提交： 立项文件、用地申请、工程情况说明、选址要求、拟建方案、1/2000、1/500地形图及其他材料。,1、 选 址 、 定 点 审 批,审核,征询意见,发选址规划意见通知书,审核,开发商提交： 征询意见表、征地和拆迁安置补偿方案及土地部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总图或用地图。,Real Estate Development,40,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,开发商申请,开发商提交： 计划部门的征地计划、市政府批准的征用农地文件、 1/2000或1/500地形图、 选址规划意见书及其他材料。,2、 申请建设用地规划许可证阶段,审核,主要规定： 用地性质、位置、界限。,发建设用地规划许可证,Real Estate Development,41,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,开发商申请,开发商提交： 计划任务、开发商对拟建项目说明、方案示意图、地形图、控制性规划方案及其他相关资料。,3、 规划设计条件审批阶段,审核,主要规定： 用地性质、位置、界限。,下发规划设计条件通知书及用地红线图,Real Estate Development,42,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,开发商提交： 2个及以上方案设计、方案报审表、总平图、平立剖面图、设计说明书及其他相关资料。,4、 设计方案审批阶段,开发商申请,修改、调整,发规划设计方案审批通知书,审核,Real Estate Development,43,第四节 城市规划及其对房地产开发的影响,开发商提交： 年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见及相关协议等资料。,5、 建设工程规划许可证阶段,开发商申请,综合图会签,发建设工程规划许可证,6、 竣工验收阶段,检查验收,Real Estate Development,44,第五节 房地产开发法律体系,一、房地产开发法律体系 ：由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范等构成。 作用：保障房地产开发活动的健康有序的发展。,Real Estate Development,45,第五节 房地产开发法律体系,一、房地产开发法律体系 1、按立法层次 房地产开发法律 房地产开发法规 房地产开发规章 房地产开发其他相关法规,Real Estate Development,46,第五节 房地产开发法律体系,一、房地产开发法律体系 2、按法律的内容 房地产开发的基本法律 房地产前期阶段的法律规范 房地产开发建设阶段法律规范 房地产开发交易服务阶段法律规范 房地产产权登记管理的法律规范,Real Estate Development,47,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度 “从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。 公益性投资项目不实行资本金制度。 ” 国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （国发199635号）,Real Estate Development,48,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度 资本金：是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。 出资方式：货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权,Real Estate Development,49,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度 “钢铁项目资本金比例由25及以上提高到40及以上；水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20及以上提高到35及以上。” 国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413号）2004.4.26,Real Estate Development,50,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 2、“两书”制度 “第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充规定。” 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定建设部建房1998102号,Real Estate Development,51,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 住宅质量保证书 是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 应当包括以下内容： （1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；,Real Estate Development,52,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 住宅使用说明书 应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 一般应当包含以下内容： （1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙 、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。,Real Estate Development,53,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 3、项目手册制度 要求房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产主管部门备案。,Real Estate Development,54,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 4、商品房预售许可制度 “第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。” 城市商品房预售管理办法（1994年建设部令第40号发布，2004年修订）,Real Estate Development,55,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 商品房预售应当符合下列条件： 1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； 3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； 4、已确定施工进度和竣工交付使用时间； 5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； 6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户； 7、法律、法规规定的其他条件。,Real Estate Development,56,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的营业执照和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。,Real Estate Development,57,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 商品房预售“五证” 1）建设用地规划许可证() 2）国有土地使用证 3）建设工程规划许可证 4）建设工程施工许可证 5）商品房预售许可证,Real Estate Development,58,Real Estate Development,59,Real Estate Development,60,Real Estate Development,61,Real Estate Development,62,Real Estate Development,63,Real Estate Development,64,Real Estate Development,65,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （三）城市规划设计管理制度 （四）工程建设管理制度 1、资质管理规定、注册制度、招投标制度、监理制度 2、项目报建制度 3、施工许可证制度,Real Estate Development,66,第五节 房地产开发法律体系,二、房地产开发基本制度 （四）工程建设管理制度 4、竣工验收制度 “第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可